Posée au bord du Rhône face à Tarascon, Beaucaire offre un cadre de vie paisible marqué par son riche patrimoine (52 monuments historiques) et sa proximité avec les pôles d'emploi de Nîmes et Avignon. Avec un prix médian de 2 139 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable que dans beaucoup de communes alentour, mais ce coût modeste s'accompagne de défis socio-économiques.
Carte du marché immobilier à Beaucaire
Beaucaire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Beaucaire
7 876 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Beaucaire combine 56,8 % de maisons et 43,2 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé de maisons (56,8 %), ce qui indique une demande orientée vers l'habitat individuel, typique d'une petite ville. La part de propriétaires occupants (51,7 %) est stable, et celle des résidences secondaires très faible (1,8 %), indiquant un marché ancré dans la vie locale plutôt que touristique. Un taux de logements vacants de 7,3 % suggère cependant un parc parfois vieillissant ou mal adapté, offrant des opportunités de rénovation.
Évolution démographique à Beaucaire
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Beaucaire
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Beaucaire
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 26,1 %
- Autres sans activité professionnelle 21,2 %
- Ouvriers 17,9 %
- Employés 15,6 %
- Professions intermédiaires 10,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 3,8 %
- Agriculteurs exploitants 1,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Beaucaire
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Beaucaire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 124 logements).
- Avant 1919 16,9 % 1 203 logts
- 1919-1945 9,1 % 645 logts
- 1946-1970 21,0 % 1 498 logts
- 1971-1990 26,5 % 1 887 logts
- 1991-2005 13,6 % 971 logts
- 2006-2019 12,9 % 921 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Beaucaire
678 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Beaucaire
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Beaucaire
Une maison beaucairoise de 100 m² coûte médiane 212 080 € hors frais de notaire, soit l'équivalent d'environ 11,6 années du revenu médian local (18 300 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 50 €. Cela représente un taux d'effort de 46 % pour un ménage au revenu médian, au-dessus du seuil de 35 % généralement recommandé.
Erreurs à éviter quand on achète à Beaucaire
- Ne pas consulter le PPRN inondation avant de signer.
- Acheter un bien classé F/G sans budget rénovation immédiat.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au taux de chômage local (18,5 %).
- Négliger la qualité du réseau fibre (déployé à 50,8 %) pour la revente.
Le saviez-vous ?
- Beaucaire compte 52 monuments historiques protégés.
- L'altitude moyenne n'est que de 16 mètres au-dessus du niveau de la mer.
- Le score numérique de la commune est faible, à 6/100 selon l'INSEE.
Performance énergétique du parc à Beaucaire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 360 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Beaucaire est C, avec 2,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante C (166 kWh/m²/an) place le parc de Beaucaire dans une moyenne plutôt favorable. Seuls 2,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat de dépréciation réglementaire. Pour les biens classés D ou E, anticipez néanmoins les travaux de rénovation exigés par la loi Climat à horizon 2028 (louables) et 2034 (vente).
Risques naturels et géorisques à Beaucaire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Beaucaire PPRN Approuvé approuvé le 13/07/2012
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Beaucaire est concernée par un Plan de Prévention des Risques Naturels Inondation (PPRN). La sismicité est modérée (niveau 3) et le radon faible. Consultez systématiquement le dossier communal consultable en mairie et le certificat d'urbanisme. L'historique de 14 arrêtés de catastrophe naturelle montre une exposition réelle, notamment aux inondations. Assurez-vous de la souscription d'une assurance adaptée et vérifiez l'éligibilité du bien.
Cadre de vie à Beaucaire
Le climat méditerranéen (15,4°C de moyenne, 645 mm de pluie) et la faible altitude (16 m) procurent des hivers doux. La commune dispose de 678 équipements, dont 111 commerces et 112 services de santé, assurant une autonomie relative. La mobilité est un atout avec la gare de Beaucaire à moins d'1 km et la gare TGV de Nîmes Pont du Gard à 11 km. En revanche, la sismicité est modérée et 11 risques naturels (PPRN inondation) sont recensés, influant sur l'assurabilité.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un achat de résidence principale, prévoyez environ 133 000 € pour un appartement type de 55 m² (1 818 €/m²) et 212 000 € pour une maison de 88 m² (2 410 €/m²). Le marché est actif (301 ventes/an), avec des délais de vente variables : les biens bien présentés et énergétiquement performants (classe C dominante) partent plus vite. La fourchette de prix très large (de 1 222 à 3 857 €/m²) exige une étude fine par quartier.
À qui s'adresse Beaucaire ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à budget serré attirés par la proportion de maisons (56,8 % du parc). Les retraités y trouvent un cadre patrimonial et un accès aux soins. Elle convient moins aux chercheurs d'emploi, le taux de chômage local atteignant 18,5 %, ou aux profils exigeant une vie nocturne animée.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur de 6% à Tarascon voisine
- Cadre patrimonial avec 52 monuments historiques
- Climat méditerranéen aux hivers doux (15,4°C)
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 0,6 km)
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons (56,8%)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (18,5%, rang 25/26 du Gard)
- Revenu médian des habitants très bas (18 300€/an)
- Exposition à des risques naturels (inondations PPRN)
- Démographie en légère baisse (-0,2% sur 5 ans)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Beaucaire est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Beaucaire
- Climat méditerranéen avec 15,4°C de moyenne annuelle.
- 56,8 % de maisons individuelles dans le parc.
- Seulement 2,4 % de passoires thermiques (F/G).
- Gare SNCF à moins d'1 km du centre-ville.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Beaucaire
Quel budget pour une maison à Beaucaire ?
Le prix médian d'une maison est de 2 410 €/m². Pour une surface de 100 m², comptez environ 241 000 €, auxquels il faut ajouter les frais de notaire.
Beaucaire est-elle bien desservie ?
Oui, la gare SNCF est en centre-ville (0,6 km) et la gare TGV de Nîmes Pont du Gard est à 11 km, permettant des liaisons rapides vers Montpellier, Lyon ou Paris.
Y a-t-il des risques d'inondation ?
Beaucaire est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) inondation, imposant des contraintes constructives et pouvant compliquer l'assurance et la revente.
Vous envisagez d'acheter à Beaucaire ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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