Avec un rendement locatif brut estimé à 7,0 % pour les appartements, Beaucaire présente un profil rentable à première vue. Cependant, le revenu médian local modeste (18 300 €) et un taux de chômage élevé (18,5 %) pèsent sur la solvabilité des locataires, tandis que la taxe foncière (50,94 %) et les charges réduisent significativement la performance nette.
Indices immobiliers de Beaucaire
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
3,0
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression faible : le marché n'est pas tendu, la négociation est favorable à l'acheteur.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression faible : le marché n'est pas tendu, la négociation est favorable à l'acheteur.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : l'effort pour acquérir reste significatif pour le revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : l'effort pour acquérir reste significatif pour le revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande de location est soutenue, un atout pour les investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande de location est soutenue, un atout pour les investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : la location saisonnière n'est pas le moteur du marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : la location saisonnière n'est pas le moteur du marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Beaucaire ?
L'investissement locatif à Beaucaire trouve son principal argument dans le rendement brut des appartements, à 7,0 %. D'après la carte des loyers du Ministère du Logement, cet indicateur place la commune dans le haut du panier régional pour la rentabilité. La part très faible de passoires thermiques (2,4 %) réduit par ailleurs le risque lié aux futures interdictions de location.
Cet attrait est toutefois atténué par des charges conséquentes. La taxe foncière sur le bâti, à 50,94 %, rogne significativement le rendement net, estimé autour de 3,9 %. De plus, le taux de vacance des logements (7,3 %) et le pourcentage limité de résidences secondaires (1,8 %) indiquent un marché locatif presque exclusivement tourné vers l'annuel, sans relais touristique significatif pour diversifier les revenus.
La stratégie la plus cohérente consiste donc à cibler des appartements de type T2 ou T3, bien situés près des commerces ou de la gare, pour capter une demande locative constante de ménages aux revenus modestes. L'horizon doit être le moyen terme, en anticipant une éventuelle plus-value liée au rattrapage de valorisation par rapport aux communes voisines, mais sans compter sur une explosion de la demande.
Profil locatif à Beaucaire
La demande locative provient majoritairement de ménages modestes, d'ouvriers et d'employés, attirés par des loyers abordables. La présence de la gare (0,6 km) et la proximité de Nîmes peuvent aussi intéresser une population active mobile. Les étudiants sont peu nombreux localement, et la faible part de résidences secondaires (1,8 %) limite la location saisonnière, orientant l'investissement vers du locatif classique de longue durée.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, en particulier les T2 et T3 de 50 à 70 m², offrent le meilleur équilibre entre rentabilité brute (7,0 %) et risque de vacance. Les maisons, avec un rendement brut inférieur (5,3 %), ciblent une clientèle familiale et sont plus exposées aux charges. Attention au parc ancien (25,9 % construits avant 1945) qui peut générer des travaux de rénovation énergétique coûteux.
Quelles zones cibler à Beaucaire ?
Le centre-bourg, près des commerces et de la gare, demeure le plus recherché pour la location. La périphérie, plus résidentielle, convient aux maisons avec jardin. Aucune zone en forte expansion n'émerge clairement, malgré une autorisation de construction neuve en hausse (+224 % sur 5 ans) qui pourrait, à terme, créer une suroffre locative.
Performance énergétique du parc à Beaucaire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 360 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Beaucaire est C, avec 2,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante C (166 kWh/m²/an) place le parc de Beaucaire dans une moyenne plutôt favorable. Seuls 2,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat de dépréciation réglementaire. Pour les biens classés D ou E, anticipez néanmoins les travaux de rénovation exigés par la loi Climat à horizon 2028 (louables) et 2034 (vente).
Construction neuve à Beaucaire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Beaucaire totalise 479 logements sur 5 ans, soit +224 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance est à l'accélération nette : 479 logements autorisés sur 5 ans, avec un pic de 187 en 2024, soit une hausse de +224 % par rapport à la période précédente. Ce volume important de construction neuve, dans une commune où le logement social représente 16 % du parc, va moderniser l'offre et pourrait attirer de nouveaux habitants. Cela peut aussi, à moyen terme, exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien peu performant énergétiquement, en offrant des alternatives modernes.
Fourchettes de loyers à Beaucaire
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beaucaire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vision théorique. À Beaucaire, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, élevée à 50,94 %. Ajoutez ensuite la charge de copropriété si applicable, une provision pour travaux de 5 % du loyer, et un mois de vacance locative par an (le taux de vacance local est de 7,3 %). La gestion locative par une agence prélèvera encore 6 à 8 % du loyer. Le rendement net est l'unique indicateur pertinent pour votre trésorerie.
Calculateur de rendement à Beaucaire
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Beaucaire ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Beaucaire
Pour un appartement type de 55 m² à Beaucaire, comptez environ 99 990 € à l'achat. Il se louera autour de 583 € par mois (10,6 €/m²), générant un rendement brut de 7,0 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 3,9 %, soit un cash-flow mensuel net positif mais faible si la mensualité de crédit est élevée.
Erreurs à éviter quand on investit à Beaucaire
- Oublier la taxe foncière à 50,94 %, qui grève le rendement.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger le taux de vacance de 7,3 % dans les projections.
- Surévaluer le loyer potentiel par rapport au marché local (10,6 €/m²).
Le saviez-vous ?
- Beaucaire compte 52 monuments historiques protégés.
- L'altitude moyenne n'est que de 16 mètres au-dessus du niveau de la mer.
- Le score numérique de la commune est faible, à 6/100 selon l'INSEE.
Risques à connaître avant d'investir à Beaucaire
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants déjà à 7,3 %. La faible part de passoires thermiques (2,4 % en F/G) est un atout, mais la classe énergétique dominante C (166 kWh/m²/an) impose des rénovations à moyen terme. La dépendance à l'économie locale, marquée par un chômage élevé, rend le marché locatif vulnérable aux retournements conjoncturels.
Simulation financière — appartement type 55 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit vous montre l'effort résiduel entre la mensualité d'emprunt et le loyer perçu. Avec un taux de chômage local de 18,5 %, visez une marge de sécurité confortable. Un effort résiduel positif signifie que le loyer ne couvre pas la mensualité : il faudra compléter avec vos fonds propres. Calculez toujours avec un taux d'intérêt majoré d'au moins 0,5 point pour anticiper une remontée des taux.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut élevé sur les appartements : 7 %
- Prix médian global en nette correction par rapport au pic
- Marché locatif soutenu (IOL 5,6/10) et peu de passoires énergétiques
− Points d'attention
- Taux de chômage très élevé à 18,5 %
- Démographie en déclin sur 10 ans
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un petit appartement rénové en centre-bourg pour maximiser la rentabilité brute, tout en intégrant un taux de vacance potentiellement élevé dans son plan de financement. À éviter pour ceux qui recherchent une plus-value rapide ou un rendement net garanti.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Beaucaire
- Rendement brut locatif de 7,0 % pour les appartements.
- Rendement net d'environ 3,9 % après charges et impôts.
- Taux de vacance locative de 7,3 % à intégrer.
- Loyer moyen au m² : 10,6 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Beaucaire
Quel est le rendement locatif net à Beaucaire ?
Après déduction d'un taux de vacance de 8 %, de frais de gestion de 12 % et de la taxe foncière, le rendement net estimé est de 3,9 % pour un appartement et 2,9 % pour une maison.
Quel loyer pour un appartement à Beaucaire ?
Le loyer médian estimé pour un appartement est de 10,6 €/m²/mois. Un T2 de 55 m² se loue donc autour de 583 € par mois.
Faut-il rénover un bien ancien à Beaucaire ?
Oui, car seulement 2,4 % du parc est classé F ou G, mais la classe dominante C indique une consommation énergétique moyenne. Des travaux d'isolation peuvent améliorer la valorisation locative et la vente.
Vous envisagez d'investir à Beaucaire ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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