01 Le parc de logements
Le parc comprend 489 logements dont 388 résidences principales, 36 résidences secondaires et 65 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 388 | 79,3 % |
| Résidences secondaires | 36 | 7,4 % |
| Logements vacants | 65 | 13,3 % |
Sur les 489 logements recensés, 79 % sont occupés à l'année, 7 % servent de résidence secondaire et 13 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 74 | 19,2 % |
| 1919-1945 | 42 | 10,9 % |
| 1946-1970 | 72 | 18,7 % |
| 1971-1990 | 106 | 27,5 % |
| 1991-2005 | 50 | 13,0 % |
| 2006-2020 | 41 | 10,6 % |
Structure du bâti par époque: 19 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (28 %), 11 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 13 | 3,4 % |
| 2 pièces | 46 | 11,9 % |
| 3 pièces | 108 | 27,8 % |
| 4 pièces | 104 | 26,8 % |
| 5 pièces ou plus | 117 | 30,2 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 30 %, les T1-T2 15 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 478 | 480 | 489 |
| Rés. principales | 360 | 373 | 388 |
| Rés. secondaires | 57 | 58 | 36 |
| Vacants | 61 | 49 | 65 |
La part de propriétaires atteint 75,2 % à Bonson, commune de 740 hab. à 9 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 285 | 73,5 % |
| Locataires (privé) | 64 | 16,5 % |
| Locataires HLM | 18 | 4,6 % |
| Logés gratuitement | 21 | 5,4 % |
La répartition du parc occupé: 73,5 % de propriétaires, 21,1 % de locataires, dont 5 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 19 | 4,9 % |
| Électricité | 223 | 57,5 % |
| Gaz bouteille | 28 | 7,2 % |
| Autre (bois…) | 118 | 30,4 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 57 %. autres sources (bois notamment) pèse 30 %, gaz bouteille 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 38 |
| 2 à 4 ans | 70 |
| 5 à 9 ans | 48 |
| 10 ans ou plus | 232 |
| Total ménages | 388 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 110 |
| Sous-occupation modérée | 110 |
| Sous-occupation accentuée | 80 |
| Sous-occupation très accentuée | 80 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 23 | 5,9 % |
| 1 voiture | 167 | 43,0 % |
| 2 voitures ou plus | 198 | 51,0 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 43 % avec une voiture et 51 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 65,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 280 | 144 | 110 | 26 |
| 1975 | 334 | 155 | 104 | 75 |
| 1982 | 332 | 195 | 121 | 16 |
| 1990 | 353 | 252 | 85 | 16 |
| 1999 | 366 | 284 | 72 | 10 |
| 2007 | 430 | 324 | 86 | 20 |
| 2012 | 478 | 360 | 57 | 61 |
| 2017 | 480 | 373 | 58 | 49 |
| 2023 | 489 | 388 | 36 | 65 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 280 logements, le total atteint 489 en 2023 (+75 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 62 | 64 | 60 | 66 | 66 | 47 | 57 |
| Dont vacants > 2 ans | 26 | 22 | 31 | 30 | 32 | 32 | 22 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1,1 % |
| Classe B | 13 | 13,8 % |
| Classe C | 24 | 25,5 % |
| Classe D | 33 | 35,1 % |
| Classe E | 13 | 13,8 % |
| Classe F | 4 | 4,3 % |
| Classe G | 6 | 6,4 % |
La classe D domine avec 35 % des diagnostics, et 40 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 33 | 35,1 % |
| Classe B | 39 | 41,5 % |
| Classe C | 15 | 16,0 % |
| Classe D | 4 | 4,3 % |
| Classe E | 1 | 1,1 % |
| Classe F | 1 | 1,1 % |
| Classe G | 1 | 1,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (41 %), et 93 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 226 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 193 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 119 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 226 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 110 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 5 | 8 |
| Classe C | 15 | 9 |
| Classe D | 18 | 15 |
| Classe E | 5 | 8 |
| Classe F | 2 | 2 |
| Classe G | 3 | 3 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (203 kWh/m²/an) et appartements en classe D (218).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 2 |
| T3 | 16 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bendejun (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
65 logements sont recensés comme vacants dans le parc de Bendejun (13,3 % des 489 unités). Le pavillonnaire l'emporte largement (69,3 %), le collectif assurant 30,7 % du parc. La commune est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, à 40 km du littoral azuréen.
Avec 73,5 % de propriétaires et 21,1 % de locataires, Bendejun se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le parc social représente 4,6 % des résidences principales.
Le parc mêle bâti ancien (19,2 % avant 1919) et constructions récentes (10,6 % après 2006). Le parc de Bendejun cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 210 kWh/m²/an. Les classes F+G pèsent 10,6 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le électricité équipe 57,5 % des logements occupés à titre principal.
Entre les millésimes INSEE 2017 et 2023, le parc de Bendejun reste stable (+1,9 %). 51,0 % des ménages de Bendejun disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays. Bendejun est à 40 km du littoral azuréen, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Petit marché de 8 transactions par an : les prix à Bendejun reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,7 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes (87ᵉ rang sur 161 communes)
Analyse du marché immobilier à Bendejun
Acheter demande un effort important : 8,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bendejun
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bendejun s'établit à 2 999 €, sur la base de 8 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 25,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bendejun Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bendejun
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 999 €/m² pour 8 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 41 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements parmi les 8 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (50,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 932 €/m² pour les maisons et 3 312 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 8 | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 2 999 € | 2 932 € | 3 312 € |
| Prix moyen/m² | 2 987 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 41 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 22 | 2 794 € |
| 2022 | 14 | 3 222 € |
| 2023 | 9 | 3 654 € |
| 2024 | 8 | 2 761 € |
| 2025 | 8 | 2 999 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
50 logements autorisés cumulés, 22 commencés: la dynamique récente affiche 2 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Bendejun
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Bendejun (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 6 logements autorisés à à Bendejun, dont 1 en 2025 (-63 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bendejun
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Bendejun
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (25,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,5 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Bendejun
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 94 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Bendejun: la classe D domine, 10,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Bendejun
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S'installer à Bendejun : cadre de vie et logement
Bendejun compte 971 habitants sur 6,35 km². Le climat local affiche 13,7 °C de moyenne annuelle et 927 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 40 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bendejun
Bendejun et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bendejun
Composition du parc immobilier à Bendejun
489 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (69,8 %) et collectif (30,2 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Bendejun
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 385 logements).
- Avant 1919 19,2 % 74 logts
- 1919-1945 10,9 % 42 logts
- 1946-1970 18,7 % 72 logts
- 1971-1990 27,5 % 106 logts
- 1991-2005 13,0 % 50 logts
- 2006-2020 10,6 % 41 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Bendejun
40 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bendejun
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Mvt - Bendejun 2008 PPRN Approuvé approuvé le 08/02/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bendejun
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
329 890 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bendejun
Quel est le prix de l'immobilier à Bendejun ?
Le prix médian au m² à Bendejun est de 2 999 € (données DVF, 8 transactions). Pour une maison de 110 m² (surface médiane locale), compter environ 323 000 €.
Comment Bendejun se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Bendejun se situe au 87ᵉ rang du Alpes-Maritimes sur 161 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Bendejun ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bendejun est de 7,7 % (loyer de 18,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bendejun.
Communes limitrophes de Bendejun
Bendejun est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 8 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 999 €/m² à Bendejun, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Bendejun: 2 932 €/m² pour les maisons (surface médiane 110 m²) et 3 312 €/m² pour les appartements (41 m²). Rapporté au revenu médian de Bendejun, un logement de 110 m² (322 520 €) représente 12,1 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,8 € (appartements) et 18,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,0 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 7,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de construction peu soutenue: 6 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (67 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Bendejun est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays. La géographie joue son rôle: la commune est à 40 km du littoral azuréen.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.