01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 876 logements dont 7 160 résidences principales, 143 résidences secondaires et 573 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 160 | 90,9 % |
| Résidences secondaires | 143 | 1,8 % |
| Logements vacants | 573 | 7,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 7 876 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 203 | 16,9 % |
| 1919-1945 | 645 | 9,1 % |
| 1946-1970 | 1 498 | 21,0 % |
| 1971-1990 | 1 887 | 26,5 % |
| 1991-2005 | 971 | 13,6 % |
| 2006-2019 | 921 | 12,9 % |
Structure du bâti par époque: 17 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (26 %), 13 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 152 | 2,1 % |
| 2 pièces | 985 | 13,8 % |
| 3 pièces | 1 744 | 24,4 % |
| 4 pièces | 2 336 | 32,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 943 | 27,1 % |
Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 27 % de logements de cinq pièces ou plus et 16 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 215 | 7 732 | 7 876 |
| Rés. principales | 6 341 | 6 616 | 7 160 |
| Rés. secondaires | 103 | 170 | 143 |
| Vacants | 770 | 946 | 573 |
Tarascon (15 396 hab., à 8 km) présente 43,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 702 | 51,7 % |
| Locataires (privé) | 2 198 | 30,7 % |
| Locataires HLM | 1 074 | 15,0 % |
| Logés gratuitement | 186 | 2,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 51,7 %, locataires 45,7 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 268 | 31,7 % |
| Fioul | 223 | 3,1 % |
| Électricité | 3 927 | 54,8 % |
| Gaz bouteille | 78 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 665 | 9,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (55 %), 32 % pour gaz de ville et 9 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 758 |
| 2 à 4 ans | 1 485 |
| 5 à 9 ans | 1 257 |
| 10 ans ou plus | 3 660 |
| Total ménages | 7 160 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 635 |
| Sous-occupation modérée | 1 954 |
| Sous-occupation accentuée | 1 720 |
| Suroccupation modérée | 439 |
| Suroccupation accentuée | 78 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 236 | 17,3 % |
| 1 voiture | 3 553 | 49,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 371 | 33,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 17 % sans voiture, 50 % à une voiture et 33 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 54,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 203 | 3 930 | 57 | 216 |
| 1975 | 4 726 | 4 138 | 28 | 560 |
| 1982 | 5 040 | 4 417 | 81 | 542 |
| 1990 | 5 795 | 4 931 | 145 | 719 |
| 1999 | 6 133 | 5 400 | 73 | 660 |
| 2006 | 6 738 | 6 041 | 192 | 504 |
| 2011 | 7 215 | 6 341 | 103 | 770 |
| 2016 | 7 732 | 6 616 | 170 | 946 |
| 2022 | 7 876 | 7 160 | 143 | 573 |
Trajectoire de long terme: 4 203 logements en 1968, 7 876 en 2022 (+87 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 203 | 1 213 | 1 193 | 1 098 | 1 150 | 841 |
| Dont vacants > 2 ans | 522 | 480 | 490 | 491 | 522 | 536 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 126 | 3,4 % |
| Classe B | 323 | 8,8 % |
| Classe C | 1 688 | 46,0 % |
| Classe D | 1 083 | 29,5 % |
| Classe E | 369 | 10,0 % |
| Classe F | 73 | 2,0 % |
| Classe G | 11 | 0,3 % |
Distribution DPE sur 3 673 diagnostics: la majorité se situe en classe C (46 %), avec 58 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 950 | 25,9 % |
| Classe B | 1 049 | 28,6 % |
| Classe C | 1 031 | 28,1 % |
| Classe D | 468 | 12,7 % |
| Classe E | 137 | 3,7 % |
| Classe F | 34 | 0,9 % |
| Classe G | 4 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 29 %, 82 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 194 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 163 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 138 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 126 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 108 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 54 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 54 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 194 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 46 | 80 |
| Classe B | 132 | 191 |
| Classe C | 315 | 1 373 |
| Classe D | 237 | 846 |
| Classe E | 99 | 270 |
| Classe F | 35 | 38 |
| Classe G | 4 | 7 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (168 kWh/m²/an) et appartements en classe C (163).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 30 |
| T2 | 192 |
| T3 | 422 |
| T4 | 394 |
| T5+ | 94 |
Faut-il investir à Beaucaire en 2026 ?
Ancrée dans la plaine de la Petite Camargue et membre de la CC Beaucaire Terre d'Argence, cette commune gardoise présente un profil économique marqué par un taux de chômage élevé (18,5 %) et une légère érosion démographique. Cette situation contraste avec un marché immobilier qui a connu une forte appréciation avant une correction récente. Analysons si ce contexte offre une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur en 2026.
Le marché locatif offre un rendement brut de 7 %, mais face à un tissu économique fragile, l'opportunité requiert une sélection rigoureuse des biens.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler les biens adaptés à la demande locative locale, pour un rendement correct à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé sur les appartements : 7 %
- ✓ Prix médian global en nette correction par rapport au pic
- ✓ Marché locatif soutenu (IOL 5,6/10) et peu de passoires énergétiques
- ⚠ Taux de chômage très élevé à 18,5 %
- ⚠ Démographie en déclin sur 10 ans
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 833 €/m², Beaucaire se situe dans la moitié inférieure des communes françaises.
- Dans le Gard, elle affiche un prix inférieur à la moyenne départementale, notamment comparée à Châteaurenard.
- Le rendement locatif brut des appartements (7 %) surpasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Beaucaire
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,0/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Beaucaire
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,0
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression faible : le marché n'est pas tendu, la négociation est favorable à l'acheteur.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression faible : le marché n'est pas tendu, la négociation est favorable à l'acheteur.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée : l'effort pour acquérir reste significatif pour le revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée : l'effort pour acquérir reste significatif pour le revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée : la demande de location est soutenue, un atout pour les investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée : la demande de location est soutenue, un atout pour les investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : la location saisonnière n'est pas le moteur du marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : la location saisonnière n'est pas le moteur du marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2061,9 — Percentile dept : 19/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 41/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,2 — Percentile dept : 32/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 182,5 — Percentile dept : 80/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 59/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,0 — Percentile dept : 29/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 48,3 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,2 — Percentile dept : 32/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2061,9 — Percentile dept : 82/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 5/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 50/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 182,5 — Percentile dept : 20/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Beaucaire : opportunités et risques
L'investissement locatif à Beaucaire trouve son principal argument dans le rendement brut des appartements, à 7,0 %. D'après la carte des loyers du Ministère du Logement, cet indicateur place la commune dans le haut du panier régional pour la rentabilité. La part très faible de passoires thermiques (2,4 %) réduit par ailleurs le risque lié aux futures interdictions de location.
Cet attrait est toutefois atténué par des charges conséquentes. La taxe foncière sur le bâti, à 50,94 %, rogne significativement le rendement net, estimé autour de 3,9 %. De plus, le taux de vacance des logements (7,3 %) et le pourcentage limité de résidences secondaires (1,8 %) indiquent un marché locatif presque exclusivement tourné vers l'annuel, sans relais touristique significatif pour diversifier les revenus.
La stratégie la plus cohérente consiste donc à cibler des appartements de type T2 ou T3, bien situés près des commerces ou de la gare, pour capter une demande locative constante de ménages aux revenus modestes. L'horizon doit être le moyen terme, en anticipant une éventuelle plus-value liée au rattrapage de valorisation par rapport aux communes voisines, mais sans compter sur une explosion de la demande.
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Données du marché immobilier à Beaucaire
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché de Beaucaire se caractérise par un prix médian global en phase de consolidation, à 1 833 €/m². Cette valeur masque une forte dispersion, la fourchette centrale des prix s'étalant de 1 222 à 3 857 €/m². La proximité de la gare TGV de Nîmes Pont du Gard (11 km) et la présence de 52 monuments historiques protégés constituent des atouts structurels pour l'attractivité résidentielle.
La comparaison avec les communes voisines est sans appel : Beaucaire présente un écart de valorisation important, jusqu'à -45 % par rapport à Saint-Martin-de-Crau. Cet écart ne semble pas justifié par une différence radicale de cadre de vie ou d'équipements, ce qui peut signaler une marge de rattrapage potentielle à moyen terme, sous réserve d'une amélioration des indicateurs économiques locaux.
Néanmoins, le contexte territorial impose des nuances. Avec un taux de chômage de 18,5 % (classé 25e/26 dans sa catégorie dans le Gard) et une évolution démographique négative, la demande locale est fragilisée. Le marché immobilier semble ainsi partagé entre une attractivité extérieure, portée par des prix accessibles, et des indicateurs économiques locaux qui pèsent sur la solvabilité et la dynamique à long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Beaucaire Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché immobilier de Beaucaire a connu une trajectoire en montagnes russes sur les cinq dernières années. Après une hausse régulière de 2020 à 2022, le prix médian a atteint un pic à 2 713 €/m², soit une progression de 28 %. L'année 2023 a marqué un brutal retournement avec une correction de -26 %, ramenant le prix à 2 000 €/m². La légère reprise de 2024 (+7 %) n'efface pas ce recul. Les maisons restent significativement plus chères que les appartements (2 251 €/m² contre 1 311 €/m²). Comparée à ses voisines, Beaucaire présente un décrochage important, étant 39 % moins chère que Châteaurenard. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité récente invite à la prudence et à une analyse fine du prix d'entrée.
Évolution du marché immobilier de Beaucaire
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Beaucaire évolue de -4,1 %, passant de 1 911 à 1 833 €/m²; 221 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un marché segmenté. L'accession à la propriété d'une maison type de 88 m² représente un effort considérable, nécessitant 11,6 années du revenu médian local. À l'inverse, un appartement de 55 m² est beaucoup plus abordable, avec seulement 5,5 années de revenu nécessaires. Côté investissement, l'écart de rendement est net : les appartements offrent un rendement brut de 7,0 % contre 5,3 % pour les maisons. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière élevée à 50,94 %), le rendement net estimé chute à 3,9 % et 2,9 % respectivement, ce qui demande un effort financier résiduel non négligeable après perception des loyers.
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché des transactions à Beaucaire est actif, avec 301 ventes enregistrées en 2024, un volume en hausse par rapport à 2023. Il est dominé par les appartements (105 ventes, soit 59 % du total), dont la surface médiane est de 55 m², contre 116 ventes de maisons (surface médiane 88 m²). L'écart important entre le prix moyen global (4 842 €/m²) et le prix médian (1 833 €/m²) indique une distribution des prix très étalée, signe de la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Ce marché est donc liquide pour les biens standards, mais la prédominance des appartements vendus oriente clairement vers une demande d'investissement locatif plutôt que de résidence principale.
Répartition des ventes
52,5 % de maisons et 47,5 % d'appartements parmi les 221 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (52,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 251 €/m² pour les maisons et 1 311 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 221 | 116 | 105 |
| Prix médian/m² | 1 833 € | 2 251 € | 1 311 € |
| Prix moyen/m² | 2 302 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 238 | 1 911 € |
| 2022 | 253 | 2 182 € |
| 2023 | 193 | 1 717 € |
| 2024 | 171 | 1 703 € |
| 2025 | 221 | 1 833 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Beaucaire est très soutenue, avec 479 logements autorisés sur les cinq dernières années. L'année 2024 a connu un pic, avec 187 autorisations, soit une tendance en hausse de 224 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération vigoureuse témoigne d'une volonté de développement et d'une attractivité résidentielle certaine. Toutefois, elle doit être mise en regard d'une démographie stagnante, voire en léger déclin à moyen terme (-0,2 % sur 5 ans). Ce décalage pourrait, à l'horizon de quelques années, créer un risque de sur-offre relative sur le marché locatif, surtout si la demande locale ne suit pas. Les investisseurs doivent donc privilégier les biens situés dans les secteurs les plus demandés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 506 logements autorisés cumulés, 534 commencés: la dynamique récente affiche 106 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Beaucaire
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Beaucaire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Beaucaire totalise 473 logements sur 5 ans, soit +153 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Beaucaire
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beaucaire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vision théorique. À Beaucaire, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, élevée à 50,94 %. Ajoutez ensuite la charge de copropriété si applicable, une provision pour travaux de 5 % du loyer, et un mois de vacance locative par an (le taux de vacance local est de 7,3 %). La gestion locative par une agence prélèvera encore 6 à 8 % du loyer. Le rendement net est l'unique indicateur pertinent pour votre trésorerie.
Performance énergétique du parc à Beaucaire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 673 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Beaucaire est C, avec 2,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante C (166 kWh/m²/an) place le parc de Beaucaire dans une moyenne plutôt favorable. Seuls 2,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat de dépréciation réglementaire. Pour les biens classés D ou E, anticipez néanmoins les travaux de rénovation exigés par la loi Climat à horizon 2028 (louables) et 2034 (vente).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, en particulier les T2 et T3 de 50 à 70 m², offrent le meilleur équilibre entre rentabilité brute (7,0 %) et risque de vacance. Les maisons, avec un rendement brut inférieur (5,3 %), ciblent une clientèle familiale et sont plus exposées aux charges. Attention au parc ancien (25,9 % construits avant 1945) qui peut générer des travaux de rénovation énergétique coûteux.
Quelles zones cibler à Beaucaire ?
Le centre-bourg, près des commerces et de la gare, demeure le plus recherché pour la location. La périphérie, plus résidentielle, convient aux maisons avec jardin. Aucune zone en forte expansion n'émerge clairement, malgré une autorisation de construction neuve en hausse (+224 % sur 5 ans) qui pourrait, à terme, créer une suroffre locative.
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Risques à connaître avant d'investir à Beaucaire
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants déjà à 7,3 %. La faible part de passoires thermiques (2,4 % en F/G) est un atout, mais la classe énergétique dominante C (166 kWh/m²/an) impose des rénovations à moyen terme. La dépendance à l'économie locale, marquée par un chômage élevé, rend le marché locatif vulnérable aux retournements conjoncturels.
Cas pratique : un investissement type à Beaucaire
Pour un appartement type de 55 m² à Beaucaire, comptez environ 99 990 € à l'achat. Il se louera autour de 583 € par mois (10,6 €/m²), générant un rendement brut de 7,0 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 3,9 %, soit un cash-flow mensuel net positif mais faible si la mensualité de crédit est élevée.
Erreurs à éviter quand on investit à Beaucaire
- Oublier la taxe foncière à 50,94 %, qui grève le rendement.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger le taux de vacance de 7,3 % dans les projections.
- Surévaluer le loyer potentiel par rapport au marché local (10,6 €/m²).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché beaucairois suit un rythme classique avec une accélération au printemps et une reprise en septembre. La période estivale peut être plus calme malgré la proximité des sites touristiques (2 hébergements sur place). Vendre entre avril et juin maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus pressés, notamment avant le paiement de la taxe foncière en octobre. Prévoyez toujours 3 mois pour finaliser la transaction.
Le saviez-vous ?
- Beaucaire compte 52 monuments historiques protégés.
- L'altitude moyenne n'est que de 16 mètres au-dessus du niveau de la mer.
- Le score numérique de la commune est faible, à 6/100 selon l'INSEE.
S'installer à Beaucaire : cadre de vie et logement
S'installer à Beaucaire, c'est bénéficier d'un cadre patrimonial riche, au cœur de la Petite Camargue. La commune offre un panel complet de services du quotidien, avec 678 équipements recensés par l'INSEE, dont 111 commerces et 112 établissements de santé, assurant une bonne autonomie. Le parc de logements est majoritairement composé de maisons individuelles (56,8 %), ce qui confère un caractère résidentiel à l'ensemble.
Le territoire est cependant exposé à certains aléas naturels, avec 11 risques recensés et un PPRN actif. La connectivité numérique, avec un taux de fibre à 50,8 % et un score numérique de 6/100, accuse un certain retard, un point à vérifier pour les télétravailleurs. Le profil démographique, avec un âge médian de 45,7 ans et un indice de vieillissement élevé (166,3), dessine une population plutôt âgée, ce qui influe sur le type de services et la dynamique communale.
Carte du marché immobilier à Beaucaire
Beaucaire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Beaucaire
Avec une température moyenne de 15,4°C et seulement 645 mm de pluie par an, le climat de Beaucaire est typiquement méditerranéen, doux et ensoleillé. Les hivers sont modérés et les étés chauds, idéal pour qui cherche la luminosité. Ce profil attire les retraités (29,6 % de la population a 60 ans et plus) et les actifs souhaitant un cadre de vie agréable, même si les étés peuvent nécessiter une climatisation.
À qui s'adresse Beaucaire ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à budget serré attirés par la proportion de maisons (56,8 % du parc). Les retraités y trouvent un cadre patrimonial et un accès aux soins. Elle convient moins aux chercheurs d'emploi, le taux de chômage local atteignant 18,5 %, ou aux profils exigeant une vie nocturne animée.
Avantages et limites à Beaucaire
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur de 6% à Tarascon voisine
- Cadre patrimonial avec 52 monuments historiques
- Climat méditerranéen aux hivers doux (15,4°C)
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 0,6 km)
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons (56,8%)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (18,5%, rang 25/26 du Gard)
- Revenu médian des habitants très bas (18 300€/an)
- Exposition à des risques naturels (inondations PPRN)
- Démographie en légère baisse (-0,2% sur 5 ans)
Composition du parc immobilier à Beaucaire
7 876 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Beaucaire combine 56,8 % de maisons et 43,2 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé de maisons (56,8 %), ce qui indique une demande orientée vers l'habitat individuel, typique d'une petite ville. La part de propriétaires occupants (51,7 %) est stable, et celle des résidences secondaires très faible (1,8 %), indiquant un marché ancré dans la vie locale plutôt que touristique. Un taux de logements vacants de 7,3 % suggère cependant un parc parfois vieillissant ou mal adapté, offrant des opportunités de rénovation.
Ancienneté du parc à Beaucaire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 124 logements).
- Avant 1919 16,9 % 1 203 logts
- 1919-1945 9,1 % 645 logts
- 1946-1970 21,0 % 1 498 logts
- 1971-1990 26,5 % 1 887 logts
- 1991-2005 13,6 % 971 logts
- 2006-2019 12,9 % 921 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Beaucaire
678 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Beaucaire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Beaucaire est concernée par un Plan de Prévention des Risques Naturels Inondation (PPRN). La sismicité est modérée (niveau 3) et le radon faible. Consultez systématiquement le dossier communal consultable en mairie et le certificat d'urbanisme. L'historique de 14 arrêtés de catastrophe naturelle montre une exposition réelle, notamment aux inondations. Assurez-vous de la souscription d'une assurance adaptée et vérifiez l'éligibilité du bien.
Cas pratique : un achat type à Beaucaire
Une maison beaucairoise de 100 m² coûte médiane 212 080 € hors frais de notaire, soit l'équivalent d'environ 11,6 années du revenu médian local (18 300 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 50 €. Cela représente un taux d'effort de 46 % pour un ménage au revenu médian, au-dessus du seuil de 35 % généralement recommandé.
Erreurs à éviter quand on achète à Beaucaire
- Ne pas consulter le PPRN inondation avant de signer.
- Acheter un bien classé F/G sans budget rénovation immédiat.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au taux de chômage local (18,5 %).
- Négliger la qualité du réseau fibre (déployé à 50,8 %) pour la revente.
Points clés à retenir à Beaucaire
- Prix médian à 1 833 €/m², en hausse de 7,0 % en un an.
- Climat méditerranéen avec 15,4°C de moyenne annuelle.
- Écart significatif entre maisons (2 251 €/m²) et appartements (1 311 €/m²).
- Rendement net d'environ 3,9 % après charges et impôts.
- 56,8 % de maisons individuelles dans le parc.
- Plus de 25 % du parc construit avant 1945, à rénover.
- 479 logements neufs autorisés ces 5 dernières années.
- Taux de vacance locative de 7,3 % à intégrer.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Beaucaire ?
À Beaucaire, la proximité de la gare (à 0,6 km du centre) et des 111 commerces prime. Pour une maison, un jardin exposé sud et un bon état général (moins de 2 % du parc est récent) valent plus qu'une surface importante. Pour un appartement, l'étage avec ascenseur et une place de parking sont des atouts majeurs. Le DPE est devenu un facteur de négociation incontournable : un saut de classe (ex : E vers C) peut justifier une plus-value de 5 à 10 %. La vue sur un des 52 monuments historiques peut aussi valoriser.
Estimation indicative d'une maison à Beaucaire
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
164 970 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne peut pas évaluer l'état réel d'une toiture ni la qualité de la rénovation d'une maison des années 1950, qui représente 25,9 % du parc. Un expert local connaît la valeur différentielle entre le centre-ville historique et les quartiers pavillonnaires récents. Il ajuste le prix au m² en fonction de l'exposition aux risques, de la qualité de la fibre (déployée à 50,8 %) et de la demande précise du moment. Son estimation sert aussi de base solide pour négocier avec les acheteurs et leur banquier.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte de la forte hausse des prix récente (+7,0 %).
- Vendre sans professionnel dans un marché où 51,7 % sont propriétaires.
Investir à Beaucaire : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites fournissent une photographie du marché. Pour transformer cette analyse en acquisition rentable, l'expertise d'un professionnel local est indispensable, notamment pour identifier les biens à fort potentiel locatif et négocier au juste prix dans un contexte volatile.
Les chiffres posent un diagnostic, mais le succès dépend du bien choisi et de son contexte immédiat.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Beaucaire grâce à l'analyse des dernières transactions DVF et de la dynamique locale.
- Analyse basée sur les 301 ventes récentes à Beaucaire
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beaucaire
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Beaucaire ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 1 833 €/m² en 2024. Il existe une grande dispersion : 50% des biens se vendent entre 1 222 et 3 857 €/m². Les appartements sont les moins chers, avec un prix médian de 1 311 €/m².
Est-ce que Beaucaire est moins chère que Tarascon ?
Oui. En 2024, le prix médian à Beaucaire (1 833 €/m²) est inférieur de 6% à celui de Tarascon (2 277 €/m²). L'écart est encore plus marqué avec Saint-Martin-de-Crau, où Beaucaire est 45% moins chère.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Beaucaire ?
Le rendement locatif brut est estimé à 7,0% pour les appartements et 5,3% pour les maisons. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net approximatif tombe autour de 3,9% et 2,9% respectivement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Beaucaire ?
Le principal risque est économique, avec un taux de chômage local élevé (18,5%) et une démographie en léger déclin. Il faut aussi tenir compte des risques naturels (11 recensés) et d'une taxe foncière supérieure à 50%.
Le marché immobilier à Beaucaire est-il en baisse ?
Le marché a connu une forte correction en 2023 (-26%) après un pic en 2022. En 2024, le prix médian a légèrement remonté de +7%. La tendance récente est donc à la stabilisation après une période de forte volatilité.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 2 139 €/m², Beaucaire est nettement plus accessible que Châteaurenard (+39 %) tout en offrant des indicateurs locatifs similaires, ce qui représente un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Beaucaire.
Communes limitrophes de Beaucaire
Beaucaire est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 1 833 €/m² à Beaucaire contre 2 500 €/m² pour le Gard.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Beaucaire se replie de -4,1 %. 1 076 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +7,6 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Beaucaire — maisons à 2 251 €/m² pour 90 m² en surface médiane, appartements à 1 311 €/m² pour 70 m². Le bien médian (90 m² à 202 590 €) équivaut à 11,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Beaucaire avoisinent 10,6 €/m² pour les appartements et 10,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 473 logements autorisés et 73 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 68 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Beaucaire est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (40 km), à 15 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.