01 Le parc de logements
Le parc comprend 128 logements dont 118 résidences principales, 2 résidences secondaires et 7 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 118 | 92,2 % |
| Résidences secondaires | 2 | 1,6 % |
| Logements vacants | 7 | 5,5 % |
Le graphique détaille la structure des 128 logements: 92 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 23 | 22,3 % |
| 1919-1945 | 4 | 3,9 % |
| 1946-1970 | 5 | 4,9 % |
| 1971-1990 | 17 | 16,5 % |
| 1991-2005 | 20 | 19,4 % |
| 2006-2019 | 34 | 33,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (33 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 23 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 5 | 4,2 % |
| 3 pièces | 14 | 11,9 % |
| 4 pièces | 40 | 33,9 % |
| 5 pièces ou plus | 59 | 50,0 % |
Taille moyenne: 4,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 50 %, les T1-T2 4 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 97 | 118 | 128 |
| Rés. principales | 89 | 107 | 118 |
| Rés. secondaires | 2 | 5 | 2 |
| Vacants | 5 | 5 | 7 |
Lados (180 hab., à 2 km) présente 70,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 103 | 87,3 % |
| Locataires (privé) | 13 | 11,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 1,7 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 87,3 % de propriétaires face à 11,1 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,8 % |
| Fioul | 7 | 5,9 % |
| Électricité | 59 | 49,6 % |
| Gaz bouteille | 7 | 5,9 % |
| Autre (bois…) | 45 | 37,8 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 50 %. autres sources (bois notamment) pèse 38 %, fioul 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 8 |
| 2 à 4 ans | 28 |
| 5 à 9 ans | 17 |
| 10 ans ou plus | 65 |
| Total ménages | 118 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 9 |
| Sous-occupation modérée | 37 |
| Sous-occupation accentuée | 37 |
| Suroccupation modérée | 9 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 | 4,2 % |
| 1 voiture | 31 | 26,3 % |
| 2 voitures ou plus | 83 | 70,3 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 26 % en ont une et 70 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 91,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 52 | 43 | 3 | 6 |
| 1975 | 50 | 39 | 4 | 7 |
| 1982 | 54 | 39 | 6 | 9 |
| 1990 | 64 | 54 | 7 | 3 |
| 1999 | 71 | 63 | 6 | 2 |
| 2006 | 87 | 81 | 2 | 4 |
| 2011 | 97 | 89 | 2 | 5 |
| 2016 | 118 | 107 | 5 | 5 |
| 2022 | 128 | 118 | 2 | 7 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 52 à 128 logements, soit +146 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 11 | 12 | 12 | |||
| Dont vacants > 2 ans | 0 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 5,0 % |
| Classe B | 3 | 15,0 % |
| Classe C | 5 | 25,0 % |
| Classe D | 7 | 35,0 % |
| Classe E | 2 | 10,0 % |
| Classe F | 2 | 10,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe D domine avec 35 % des diagnostics, et 45 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 45,0 % |
| Classe B | 8 | 40,0 % |
| Classe C | 3 | 15,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 45 % des diagnostics et 100 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 208 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 303 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 176 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 55 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 303 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 55 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 4 | 1 |
| Classe D | 7 | 0 |
| Classe E | 2 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (189), appartements classés C (176), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Berthez (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
128 logements sont décomptés dans le parc de Berthez au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. La maison individuelle domine très largement, avec 96,9 % du parc. Le cadre local de Berthez est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, en contexte de plaine (altitude moyenne: 65 m).
Profil fortement patrimonial: 87,3 % des ménages de Berthez sont propriétaires de leur logement.
La structure par époque du parc est contrastée — 22,5 % avant 1919 et 33,3 % depuis 2006. Le parc de Berthez présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 188 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques s'établit à 10,0 % — un enjeu de rénovation énergétique. Au plan énergétique résidentiel, 49,6 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+8,5 %). Profil fortement motorisé: 70,3 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 65 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 118 résidences principales de Berthez et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Berthez en 2026 ?
Correction marquée sur le marché à Berthez : -37,0 % en un an, dans un contexte de seulement 3 transactions annuelles.
Verdict
➤ marché peu attractif pour un investissement
Points clés
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique i
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gironde (196ᵉ rang sur 533 communes)
- Correction récente des prix : -37,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Berthez
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Berthez
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 12,7 — Percentile dept : 7/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 20/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 15,8 — Percentile dept : 95/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 20/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 30/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 50,2 — Percentile dept : 65/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Berthez : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Berthez
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Berthez s'établit à 2 226 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Berthez Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Berthez
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 874 €/m² → 2 226 €/m² (+18,8 %), volume annuel actuel 3 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 140 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 226 € | 2 226 € |
| Prix moyen/m² | 1 900 € | |
| Surface médiane | – | 140 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 1 874 € |
| 2022 | 3 | 2 120 € |
| 2023 | 2 | 3 256 € |
| 2024 | 2 | 3 533 € |
| 2025 | 3 | 2 226 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
66 logements autorisés cumulés, 38 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Berthez (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 7 logements autorisés à à Berthez, dont 0 en 2025 (-67 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Berthez
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Berthez
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Berthez
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 20 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Berthez: la classe D domine, 10,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Berthez
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Berthez : cadre de vie et logement
Berthez compte 301 habitants, à 90 m d'altitude. Le climat local affiche 13,9 °C de moyenne annuelle et 860 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 7 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Berthez
Berthez et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Berthez
Composition du parc immobilier à Berthez
128 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 97,6 % du parc à Berthez, 2,4 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Berthez
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 102 logements).
- Avant 1919 22,5 % 23 logts
- 1919-1945 3,9 % 4 logts
- 1946-1970 4,9 % 5 logts
- 1971-1990 16,7 % 17 logts
- 1991-2005 19,6 % 20 logts
- 2006-2019 33,3 % 34 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Berthez
7 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Berthez
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Berthez
Pour une maison de 140 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
311 640 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Berthez
Quel est le prix de l'immobilier à Berthez ?
Le prix médian au m² à Berthez est de 2 226 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 140 m² (surface médiane locale), compter environ 312 000 €.
Comment Berthez se situe-t-elle dans le Gironde ?
Berthez se situe au 196ᵉ rang du Gironde sur 533 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Berthez ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Berthez est de 4,7 % (loyer de 8,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Berthez.
Communes limitrophes de Berthez
Berthez est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Berthez ressort à 2 226 € (source DVF, 3 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de la Gironde.
Dynamique haussière marquée: +18,8 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Berthez. Sur l'ensemble de la période, 12 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -37,0 % du prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 226 €/m² pour une surface médiane de 140 m². Le bien médian (140 m² à 311 640 €) équivaut à 13,5 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,6 € (appartements) et 8,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,7 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (1,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 1 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (71 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Berthez est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 65 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.