Bois-Guillaume présente un profil d'investissement locatif contrasté. Les rendements bruts estimés (6 % pour les appartements, 4,6 % pour les maisons) sont corrects en regard des prix, mais s'effritent nettement une fois intégrées les charges locales. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,42 % et le parc, plutôt récent, limite les marges de plus-value sur rénovation.
Indices immobiliers de Bois-Guillaume
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7,3/10) : la demande est soutenue, le marché est dynamique et liquide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7,3/10) : la demande est soutenue, le marché est dynamique et liquide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (2,3/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (2,3/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : le marché locatif est équilibré, sans tension ni faiblesse marquée.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : le marché locatif est équilibré, sans tension ni faiblesse marquée.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,5/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,5/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Bois-Guillaume ?
Investir à Bois-Guillaume en 2026 se justifie prioritairement pour capter un rendement locatif correct sur les appartements, dont le taux brut de 6 % est supérieur à celui des maisons (4,6 %). Ce rendement doit être nuancé par la fiscalité locale, avec une taxe foncière sur le bâti à 46,42 % en 2024, qui vient significativement greffer le revenu net. La vacance locative estimée à 8 % et les frais de gestion standard aboutissent à un rendement net approximatif de 3,5 %.
La stratégie de plus-value à court ou moyen terme semble compromise par la tendance baissière récente et l'accessibilité déjà faible pour les locaux. L'indice IAI à 2,3/10 le confirme : le marché est principalement porté par des acquéreurs extérieurs, ce qui peut fragiliser la liquidité en cas de retournement conjoncturel. Il faut donc viser le moyen-long terme, en jouant sur la pérennité de l'attractivité résidentielle de la commune.
La dynamique de construction neuve (903 logements autorisés en 5 ans) représente à la fois une opportunité et un risque. Elle prouve l'attractivité, mais une offre trop abondante pourrait peser sur les loyers et les prix de revente de l'ancien, particulièrement dans les segments les plus fournis. L'investisseur devra sélectionner des biens bien situés, idéalement rénovés ou très récents, pour se différencier.
Profil locatif à Bois-Guillaume
La demande locative est principalement portée par les jeunes actifs et les familles, attirés par la qualité des services (672 équipements) et la proximité de Rouen. Le taux de chômage modéré (8,4 %) et le revenu médian de 32 370 € garantissent une solvabilité correcte. Les étudiants, concentrés sur Rouen, ne constituent pas une cible principale. La faible part de résidences secondaires (1,9 %) indique un marché locatif peu saisonnier, mais aussi peu spéculatif.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 13,5 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute (6 %). Les T2 et T3 dans des immeubles récents (15,9 % du parc construit après 2006) sont les plus adaptés. Les maisons, plus chères à l'achat, génèrent un loyer plus faible (13 €/m²/mois) et un rendement net estimé à seulement 2,7 %, les réservant plutôt à une stratégie patrimoniale à long terme.
Quelles zones cibler à Bois-Guillaume ?
La valorisation est homogène sur la commune, sans véritable quartier dédié à la location. La proximité des commerces et de la gare de Rouen Rive Droite (3 km) reste un atout majeur pour attirer des locataires. Aucune zone en développement spécifique n'émerge, l'offre neuve étant diffusée sur l'ensemble du territoire. L'attractivité repose davantage sur le cadre de vie que sur une dynamique économique locale spécifique.
Performance énergétique du parc à Bois-Guillaume
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 132 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bois-Guillaume: classe C en tête, 7,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C et une consommation moyenne de 188 kWh/m²/an révèlent un parc relativement performant pour de l'ancien. Seuls 7,1 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Ce faible taux limite le risque réglementaire à court terme pour les acheteurs-investisseurs, la loi Climat et Résilience interdisant la location des logements les plus énergivores à échéances 2025, 2028 et 2034. Néanmoins, pour une maison des années 1970, un audit énergétique reste prudent.
Construction neuve à Bois-Guillaume (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 903 logements ont été autorisés à à Bois-Guillaume, +42 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 903 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une hausse de 42 % par rapport à la période précédente, témoignent d'une forte dynamique de construction. Les 153 autorisations délivrées en 2024 seule confirment cet élan. Cela répond à une demande soutenue, tirée par la croissance démographique, et contribue à moderniser l'offre. À moyen terme, cet afflux de neuf pourrait exercer une pression à la baisse modérée sur les prix de l'ancien non rénové, tout en densifiant certains secteurs de la commune.
Fourchettes de loyers à Bois-Guillaume
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bois-Guillaume
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 6,0 % pour un appartement se réduit à environ 3,5 % net en intégrant les charges réelles. La taxe foncière, avec un taux de 46,42 % à Bois-Guillaume en 2024, est le premier poste de prélèvement. Viennent s'ajouter les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, une provision pour travaux et un lissage pour les périodes de vacance locative. Sur un bien ancien, les travaux de mise aux normes énergétiques peuvent encore gréver ce rendement net.
Calculateur de rendement à Bois-Guillaume
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Bois-Guillaume ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Bois-Guillaume
Pour un appartement type de 63 m² (valeur médiane 171 108 €), le loyer mensuel attendu est d'environ 851 € (13,5 €/m²). Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait de ~830 €. Le loyer couvrirait ainsi presque intégralement la mensualité, avant déduction des charges et de la taxe foncière. L'effort mensuel net deviendrait rapidement positif avec une légère revalorisation des loyers.
Erreurs à éviter quand on investit à Bois-Guillaume
- Oublier la taxe foncière, élevée à 46,42 %.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Négliger le DPE, même si peu de passoires.
- Surévaluer les loyers face à l'offre existante.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 149 m, l'une des plus hautes de l'agglomération.
- Seulement 1 monument historique protégé sur la commune.
- 93,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Risques à connaître avant d'investir à Bois-Guillaume
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 5,3 % légèrement supérieur à la moyenne nationale. La part de passoires thermiques (DPE F/G) est faible (7,1 %), mais la loi Climat impliquera des travaux pour les biens classés E d'ici 2034. Le rendement net, estimé à 3,5 % pour les appartements après déduction de 8 % de vacance, 12 % de gestion et la taxe foncière, est modeste. La dépendance à l'économie de l'agglomération rouennaise constitue le principal risque systémique.
Simulation financière — appartement type 63 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit compare votre mensualité d'emprunt au loyer que vous percevrez. À Bois-Guillaume, avec un loyer médian de 13,5 €/m² pour un appartement, le rendement brut atteint 6,0 %. L'effort résiduel — ce qui reste à votre charge après perception du loyer — dépend donc fortement de votre taux d'emprunt et de votre apport. Pour un investisseur, l'objectif est souvent de minimiser, voire d'annuler cet effort. Ici, le niveau des loyers, face au prix d'acquisition, permet généralement de couvrir une partie significative de la mensualité, à condition de disposer d'un apport conséquent pour limiter le montant emprunté.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction récente : point d'entrée potentiel
- Rendement locatif correct pour les appartements
- Services et équipements très performants
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux
- Marché locatif modéré, peu de pression
- Parc ancien avec risque rénovation
Notre verdict
Investir ici suppose de viser une rentabilité nette modeste (autour de 3,5 %) et de compter sur la plus-value à long terme. Privilégiez les appartements récents de type T2/T3, et évitez les maisons dont le rendement net (2,7 %) est trop faible pour compenser le risque.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Bois-Guillaume
- Rendement brut appartement : 6,0 %, mais net à ~3,5 %.
- Taxe foncière élevée, taux à 46,42 %.
- Seulement 1,9 % de résidences secondaires.
- Taux de vacance locative modéré à 5,3 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Bois-Guillaume
Est-il rentable d'investir en location à Bois-Guillaume ?
La rentabilité nette est modeste : environ 3,5 % pour un appartement et 2,7 % pour une maison, une fois déduites toutes les charges (taxe foncière à 46,42 %, gestion, vacance).
Quel type de bien privilégier pour un investissement locatif ?
Les appartements, avec un rendement brut de 6 % et un loyer moyen de 13,5 €/m²/mois, sont plus adaptés. Les T2/T3 dans des immeubles récents séduisent les jeunes actifs.
Quels sont les risques pour un investisseur à Bois-Guillaume ?
Les risques principaux sont un rendement net érodé par les charges, une vacance existante (5,3 % de logements vacants) et la dépendance à l'économie de l'agglomération rouennaise.
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- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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