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Le marché à Bois-Guillaume en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Bois-Guillaume issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 142 m² | 5 | 2 849 € | 404 500 € | 22/02/2023 |
| Appartement | 63 m² | 4 | 2 325 € | 146 500 € | 17/02/2023 |
| Appartement | 72 m² | 3 | 3 028 € | 218 000 € | 13/02/2023 |
| Maison | 140 m² | 4 | 4 806 € | 672 900 € | 10/02/2023 |
| Maison | 91 m² | 5 | 3 145 € | 286 200 € | 10/02/2023 |
| Appartement | 85 m² | 4 | 2 224 € | 189 000 € | 09/02/2023 |
Le marché immobilier à Bois-Guillaume
Le marché immobilier de Bois-Guillaume, avec 237 transactions en 2024, offre une base de comparaison solide. Le prix médian global est de 3 098 €/m², mais il varie du simple au double selon la typologie : 3 359 €/m² pour les maisons et 2 716 €/m² pour les appartements (données DGFiP/DVF). Des facteurs locaux comme la proximité des commerces, l'exposition au PPRi, la qualité de la rénovation et la classe DPE (classe C dominante, 188 kWh/m²/an) influencent fortement la valorisation. La tendance est à une légère correction (-4,4 % sur un an).
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en transition, une estimation précise est cruciale. Un prix trop ambitieux peut entraîner une vacance prolongée, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte de capital. À Bois-Guillaume, où le prix médian d'une maison dépasse 370 000 €, une erreur de 5 % représente près de 19 000 €. Les données DVF ne tiennent pas compte de l'état intérieur, de la vue ou de l'exacte localisation dans la commune. Une expertise locale intégrant la dynamique de l'offre neuve (tendance +42 % sur 5 ans) et le profil des acquéreurs (majoritairement propriétaires occupants) est indispensable pour se positionner correctement.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bois-Guillaume ?
À Bois-Guillaume, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus sur la valeur, surtout pour les maisons anciennes. La proximité des commerces (68 équipements recensés) et des écoles, ainsi que l'accès rapide à la gare TGV de Rouen Rive Droite (3 km) sont des atouts majeurs. Pour une maison, la taille et l'orientation du terrain sont déterminantes. L'étage et la vue comptent moins que dans un centre-ville dense. Un bien rénové avec des diagnostics conformes se vendra avec une décote bien moindre qu'un équivalent à retravailler.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes au m² qui ignorent les micro-secteurs. Un professionnel local sait qu'un quartier près du centre-ville historique, avec ses 14 établissements scolaires à proximité, ne vaut pas le même prix qu'un lotissement plus excentré. Il évalue l'état réel (fissures, humidité, qualité des rénovations) et le potentiel de valorisation. Son réseau lui permet aussi de juger de l'appétence actuelle des acheteurs sérieux, crucial pour fixer un prix de vente réaliste et négocier efficacement.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian au m² comme référence.
- Surestimer l'impact d'une rénovation cosmétique.
- Oublier de comparer avec le neuf récent en concurrence.
- Négliger l'état de la copropriété pour un appartement.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 149 m, l'une des plus hautes de l'agglomération.
- Seulement 1 monument historique protégé sur la commune.
- 93,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
À retenir avant d'estimer votre bien à Bois-Guillaume
- Marché en correction (-4,4 % sur un an).
- 65,3 % de propriétaires occupants, stabilité.
- Facteur valeur clé : proximité gare et commerces.
- Construction neuve en hausse (+42 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Bois-Guillaume
Comment estimer gratuitement son bien à Bois-Guillaume ?
Utilisez notre outil en ligne qui croise les données DVF 2024 (prix médian de 3 098 €/m²) avec les caractéristiques spécifiques de votre logement (typologie, surface, état).
Combien vaut une maison de 100 m² à Bois-Guillaume ?
Sur la base du prix médian de 3 359 €/m² pour les maisons, une maison de 100 m² peut être estimée autour de 336 000 €. La fourchette réelle dépend de l'état, de l'année de construction et de la localisation.
Pourquoi faire appel à un professionnel pour l'estimation ?
Un expert local connaît les micro-marchés et les facteurs de valorisation invisibles dans les données brutes (qualité de la rue, demande précise). Cela permet d'ajuster le prix, notamment dans un contexte de baisse des prix de -4,4 %.