01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 310 logements dont 6 320 résidences principales, 159 résidences secondaires et 831 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 320 | 86,5 % |
| Résidences secondaires | 159 | 2,2 % |
| Logements vacants | 831 | 11,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 86 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 7 310.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 528 | 8,5 % |
| 1919-1945 | 328 | 5,3 % |
| 1946-1970 | 1 753 | 28,3 % |
| 1971-1990 | 1 796 | 29,0 % |
| 1991-2005 | 1 072 | 17,3 % |
| 2006-2019 | 711 | 11,5 % |
Structure du bâti par époque: 9 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (29 %), 11 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 89 | 1,4 % |
| 2 pièces | 352 | 5,6 % |
| 3 pièces | 1 229 | 19,4 % |
| 4 pièces | 2 149 | 34,0 % |
| 5 pièces ou plus | 2 501 | 39,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (40 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 707 | 6 817 | 7 310 |
| Rés. principales | 5 780 | 5 761 | 6 320 |
| Rés. secondaires | 176 | 130 | 159 |
| Vacants | 751 | 925 | 831 |
Pour référence, Monteux (34 km) affiche 50,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 807 | 60,2 % |
| Locataires (privé) | 1 737 | 27,5 % |
| Locataires HLM | 650 | 10,3 % |
| Logés gratuitement | 127 | 2,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 60,2 % de propriétaires face à 37,8 % de locataires (dont 10 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 767 | 28,0 % |
| Fioul | 659 | 10,4 % |
| Électricité | 2 979 | 47,1 % |
| Gaz bouteille | 115 | 1,8 % |
| Autre (bois…) | 799 | 12,6 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 47 %. gaz de ville pèse 28 %, autres sources (bois notamment) 13 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 659 |
| 2 à 4 ans | 1 077 |
| 5 à 9 ans | 1 022 |
| 10 ans ou plus | 3 563 |
| Total ménages | 6 320 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 773 |
| Sous-occupation modérée | 1 742 |
| Sous-occupation accentuée | 1 804 |
| Suroccupation modérée | 204 |
| Suroccupation accentuée | 39 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 829 | 13,1 % |
| 1 voiture | 2 889 | 45,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 602 | 41,2 % |
Motorisation des ménages: 13 % n'ont aucune voiture, 46 % en ont une et 41 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 66,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 747 | 3 296 | 49 | 402 |
| 1975 | 4 116 | 3 459 | 88 | 569 |
| 1982 | 4 580 | 4 057 | 90 | 433 |
| 1990 | 5 728 | 4 880 | 197 | 651 |
| 1999 | 5 837 | 5 284 | 107 | 446 |
| 2006 | 6 234 | 5 531 | 128 | 575 |
| 2011 | 6 707 | 5 780 | 176 | 751 |
| 2016 | 6 817 | 5 761 | 130 | 925 |
| 2022 | 7 310 | 6 320 | 159 | 831 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 3 747 à 7 310 logements, soit +95 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 900 | 942 | 832 | 890 | 958 | 685 |
| Dont vacants > 2 ans | 396 | 418 | 366 | 340 | 336 | 405 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 68 | 2,6 % |
| Classe B | 351 | 13,3 % |
| Classe C | 971 | 36,8 % |
| Classe D | 719 | 27,2 % |
| Classe E | 358 | 13,6 % |
| Classe F | 118 | 4,5 % |
| Classe G | 56 | 2,1 % |
La classe C domine avec 37 % des diagnostics, et 53 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 628 | 23,8 % |
| Classe B | 861 | 32,6 % |
| Classe C | 579 | 21,9 % |
| Classe D | 345 | 13,1 % |
| Classe E | 147 | 5,6 % |
| Classe F | 60 | 2,3 % |
| Classe G | 21 | 0,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (33 %), et 78 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 224 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 170 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 158 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 77 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 224 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 77 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 64 | 4 |
| Classe B | 111 | 240 |
| Classe C | 368 | 603 |
| Classe D | 314 | 405 |
| Classe E | 171 | 187 |
| Classe F | 75 | 43 |
| Classe G | 31 | 25 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (190 kWh/m²/an) et appartements en classe C (175).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 16 |
| T2 | 74 |
| T3 | 299 |
| T4 | 347 |
| T5+ | 96 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bollène (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Bollène s'élève à 7 310 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (86,5 %, soit 6 320 logements habités à titre permanent). 73,5 % de maisons pour 26,5 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. Bollène est dans les paysages provençaux du Vaucluse, dans la plaine, à une altitude de 51 m.
Selon l'INSEE, 60,2 % des résidences principales de Bollène sont occupées par leurs propriétaires, 37,8 % par des locataires. Au plan locatif social, 10,3 % des résidences principales sont en HLM.
Le bâti de Bollène s'étend d'un noyau historique (8,5 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (11,5 % après 2006). Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 182 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). 47,1 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Progression modérée du parc: +7,2 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Bollène: 41,2 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Bollène appartient au tissu dans les paysages provençaux du Vaucluse, repère pour lire son marché résidentiel. La commune est dans la plaine, à une altitude de 51 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Bollène en 2026 ?
À la porte de la Provence, entre Drôme et Vaucluse, Bollène est une petite ville industrielle et rurale dont le marché immobilier présente un profil singulier. Avec un taux de chômage élevé (15,8 %) mais une démographie légèrement croissante, son attractivité repose sur des prix d'entrée modérés et des rendements locatifs solides. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut dépassant 6 % et un prix au m² inférieur de 5 % à ses voisines immédiates, Bollène offre un point d'entrée stratégique pour un portefeuille orienté revenus.
Verdict
➤ Miser sur Bollène exige une stratégie locative annuelle ciblée, en intégrant la fragilité économique locale et les risques naturels dans le calcul du risque.
Points clés
- ✓ Rendement brut attractif : 6,3 % sur appartements
- ✓ Accessibilité préservée : IAI de 6,9/10
- ✓ Reprise vigoureuse des prix en 2024 : +9,2 %
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (IFE 7,7/10)
- ⚠ Pression touristique limitée : marché locatif annuel
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à 2 290 €/m² place Bollène en dessous de la médiane nationale.
- Son marché est plus accessible que la moyenne du Vaucluse, département où les prix excèdent souvent les 3 000 €/m².
- Son rendement locatif brut de 6,3 % surpasse largement ceux des grandes métropoles et du littoral provençal.
Analyse du marché immobilier à Bollène
Acheter demande un effort important : 8,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bollène : opportunités et risques
Investir à Bollène trouve sa raison d'être dans le rendement locatif brut de 6,3 % sur les appartements, selon la carte des loyers du ministère. Ce chiffre, supérieur à la moyenne régionale, est soutenu par une demande locative structurelle dans une commune où seulement 60 % des habitants sont propriétaires. La stratégie à privilégier est donc la location annuelle en appartement, idéalement rénové ou de classe DPE C, dominante locale.
Il faut cependant intégrer des charges significatives : une taxe foncière sur le bâti à 31,33 % et un parc où 6,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). La loi Climat et Résilience rendra ces biens interdits à la location, un risque à écarter en sélectionnant soigneusement. Par ailleurs, la fragilité économique (IFE 7,7/10) et les 16 arrêtés de catastrophe naturelle historiques invitent à une due diligence renforcée sur la localisation du bien, notamment vis-à-vis des PPRN inondation actifs.
La construction neuve, bien qu'en hausse, reste modeste (47 logements autorisés en 2024) et ne menace pas à court terme la valorisation du parc existant. L'investissement se conçoit donc sur un horizon moyen terme, avec pour objectif un rendement net d'environ 4 % après toutes charges, en tablant sur une légère appréciation des prix si la commune parvient à améliorer ses indicateurs économiques.
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Données du marché immobilier à Bollène
DVF, loyers, permis, analyse expertD'après les données DVF 2024, le prix médian à Bollène s'établit à 2 290 €/m², un niveau qui masque une forte dispersion : la moitié des biens se vend entre 1 501 et 2 984 €/m². Cette fourchette reflète la dualité du parc, entre centre historique et zones pavillonnaires plus récentes.
La comparaison avec les communes similaires est sans appel : Bollène est 19 % moins chère que Monteux et 21 % moins chère que Vedène, pourtant situées dans le même bassin de vie. Cet écart s'explique en partie par un tissu économique plus fragile, avec un taux de chômage de 15,8 % qui pèse sur la solvabilité locale. Néanmoins, la proximité d'axes majeurs comme la RN7 et la gare de Bollène-La Croisière maintient un lien avec les pôles d'emploi de la vallée du Rhône.
Le volume de transactions, stable autour de 200 ventes par an, dessine un marché actif mais sans surchauffe. La part élevée de maisons individuelles (75 % du parc) en fait un territoire familial, où la demande locative se concentre sur les appartements, plus rares (14 % du parc).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bollène Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Bollène sur les cinq dernières années révèle une trajectoire en dents de scie, typique des marchés de taille modeste. Après une légère baisse en 2021 et 2023, le prix médian a rebondi vigoureusement en 2024 à 2 290 €/m², soit une hausse annuelle de 9,2 %. Cette reprise efface la correction de 2023 et place les prix au-dessus du pic de 2022. Les maisons (2 333 €/m²) tirent cette dynamique, avec un écart croissant par rapport aux appartements (1 922 €/m²). Comparé aux voisines comme Monteux ou Vedène, Bollène conserve un important écart de valorisation, offrant une marge de progression potentielle mais reflétant aussi sa fragilité socio-économique. Pour un acheteur en 2026, cela signifie entrer sur un marché volatile, où le timing d'achat est crucial.
Évolution du marché immobilier de Bollène
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Bollène évolue de +18,7 %, passant de 1 942 à 2 305 €/m²; 190 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières mettent en lumière l'accessibilité relative du marché bollénois. L'acquisition d'une maison type de 90 m² (211 230 €) nécessite environ 10,7 années de revenu médian local, un effort important mais conforme au parc majoritairement individuel. Pour un appartement de 55 m² (110 000 €), ce ratio tombe à 5,6 années, soulignant une porte d'entrée plus facile. Le loyer mensuel estimé (577 € pour l'appartement) couvre la majeure partie d'une mensualité de prêt à taux standard, laissant un effort résiduel net modeste. Le rendement brut de 6,3 % sur les appartements est attrayant, mais il est impératif de le recalculer au net après déduction de la taxe foncière (31,33 %) et des charges de gestion.
Acheter vs Louer — appartement 69 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
79,5 % de maisons et 20,5 % d'appartements parmi les 190 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 79,5 % des mutations, pour un prix médian de 2 333 €/m² (maisons) contre 1 922 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 190 | 151 | 39 |
| Prix médian/m² | 2 305 € | 2 333 € | 1 922 € |
| Prix moyen/m² | 2 339 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 69 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 210 | 1 942 € |
| 2022 | 197 | 2 070 € |
| 2023 | 155 | 1 982 € |
| 2024 | 156 | 2 147 € |
| 2025 | 190 | 2 305 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Bollène est modérée mais en nette accélération. Sur les cinq dernières années, 481 logements ont été autorisés, avec une tendance haussière de 39 % par rapport à la période précédente. 47 permis ont été délivrés en 2024 seule. Cette activité indique une certaine confiance des promoteurs et une réponse à la pression démographique légèrement positive (+3,8 % sur 5 ans). Toutefois, le volume reste contenu et ne menace pas de créer une sur-offre massive. Il témoigne plutôt d'une urbanisation maîtrisée, susceptible de moderniser un parc vieillissant (seulement 11,5 % de logements construits après 2006). Pour l'investisseur, cela indique que la valeur des biens anciens bien situés et rénovés devrait être préservée, face à une offre neuve limitée.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 62 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 928 autorisations pour 1 410 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Bollène
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bollène (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Bollène totalise 382 logements sur 5 ans, soit -8 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Bollène
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bollène
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut (6,3 % pour les appartements) au net (environ 4,1 %) traduit le poids des charges récurrentes. À Bollène, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,33 %. Il faut y ajouter la provision pour charges de copropriété (pertinente dans 14 % du parc), les frais de gestion, les travaux d'entretien et une provision pour vacance locative. Négliger ces postes surestime la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Bollène
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 641 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bollène est C, avec 6,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Bollène affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 181 kWh/m²/an), avec seulement 6,4 % de passoires thermiques (F/G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour les biens les plus anciens (13,8 % construits avant 1945), une rénovation sera indispensable pour se conformer aux échéances de la loi Climat (interdiction de location des passoires d'ici 2028).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3 de 55 m² médians, sont les plus adaptés à la location courante, avec un loyer estimé à 10,5 €/m²/mois. Le parc ancien est important (13,8 % d'avant 1945), exigeant une vigilance sur le DPE. Seuls 6,4 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G), un taux bas qui limite le risque de travaux obligatoires à court terme. Le neuf (11,5 % du parc après 2006) attire une clientèle différente, mais peut générer une surcote à l'achat.
Quelles zones cibler à Bollène ?
Le centre-bourg historique, avec ses 15 monuments protégés et ses commerces, est le plus recherché pour la location de longue durée. La proximité de la gare de Bollène-La Croisière (3,3 km) et des axes routiers peut aussi valoriser un bien. Les quartiers résidentiels pavillonnaires, majoritaires, conviennent moins à l'investissement locatif classique. Aucune zone en fort développement n'émerge clairement, mais les 481 logements autorisés sur 5 ans indiquent une expansion à surveiller, potentiellement source de sur-offre.
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Risques à connaître avant d'investir à Bollène
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 11,4 %. Le marché locatif dépend fortement de l'économie locale, fragilisée par un chômage élevé. La saisonnalité touristique est limitée, ne compensant pas cette vacance. Enfin, la taxe foncière (31,33 %) pèse sur la rentabilité nette, et la sismicité modérée comme le risque radon moyen peuvent complexifier l'assurance. La faible part de passoires thermiques (6,4 %) est en revanche rassurante.
Erreurs à éviter quand on investit à Bollène
- Négliger la taxe foncière de 31,33 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (11,4 % du parc).
- Surévaluer les loyers sans vérifier les annonces locales.
- Ignorer les PPRN qui peuvent compliquer l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Bollène suit une saisonnalité classique du Vaucluse, avec une reprise nette à la sortie de l'hiver (mars-avril) et une activité soutenue jusqu'en juillet. L'automne (septembre-octobre) constitue une seconde période dynamique. À noter que l'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette date. L'été peut être propice aux négociations, les acheteurs étant moins nombreux.
Le saviez-vous ?
- Bollène compte 15 monuments historiques protégés.
- La fibre est disponible pour 87,5 % des logements.
- Le taux de chômage local (15,8 %) dépasse la moyenne nationale.
S'installer à Bollène : cadre de vie et logement
S'installer à Bollène, c'est opter pour une petite ville provençale ancrée entre le Rhône et le massif d'Uchaux, bénéficiant d'un climat ensoleillé (14,5°C de moyenne) et d'un patrimoine historique notable avec 15 monuments protégés. La commune dispose d'une gamme complète de services, avec 669 équipements recensés par l'INSEE, dont 108 commerces et 101 établissements de santé, assurant une relative autonomie au quotidien.
Le cadre de vie est néanmoins marqué par des contraintes environnementales réelles : une sismicité modérée, un risque radon moyen et surtout deux plans de prévention des risques d'inondation (PPRN) actifs pour le Rhône et le Lez. Tout projet d'achat doit impérativement consulter ces zonages, qui influent sur l'assurabilité et la constructibilité. La commune, bien connectée (fibre à 87,5 %), attire un mélange de population, avec un tiers de seniors mais aussi près d'un tiers de moins de 30 ans, et cherche à se revitaliser grâce à une intercommunalité dynamique (CC Rhône Lez Provence).
Carte du marché immobilier à Bollène
Bollène et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bollène
Avec une température moyenne annuelle de 14,5 °C et 794 mm de précipitations, le climat de Bollène est typiquement méditerranéen, propice à un cadre de vie en extérieur. L'altitude basse (81 m) et l'ensoleillement généreux attirent les populations cherchant à fuir les hivers rigoureux. Ce profil climatique convient particulièrement aux actifs appréciant les saisons marquées mais douces et aux retraités.
À qui s'adresse Bollène ?
Bollène s'adresse d'abord aux primo-accédants et aux familles à budget modéré, attirés par la proportion élevée de maisons (75,2 %) et le prix au m² attractif. Les retraités (33,5 % de la population a plus de 60 ans) y trouvent aussi un cadre paisible et bien équipé. En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée ou une forte valorisation patrimoniale immédiate seront moins séduits. La commune convient à ceux qui ont un ancrage local ou un emploi dans le bassin d'emploi de Pierrelatte-Montélimar.
Avantages et limites à Bollène
✓ Points forts
- Prix au m² attractif (2 290 € médian), bien en deçà de la région PACA.
- Cadre de vie provençal avec un bon ensoleillement et un patrimoine historique.
- Services de proximité complets (669 équipements, 16 écoles).
- Parc immobilier principalement composé de maisons individuelles (75,2 %).
- Connexion très haut débit généralisée (100 %) et fibre en progression (87,5 %).
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondations, sismicité modérée).
- Économie locale fragile, avec un taux de chômage élevé (15,8 %).
- Dessertes TGV et aériennes nécessitent un déplacement (30-40 km).
Composition du parc immobilier à Bollène
7 310 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Bollène combine 75,2 % de maisons et 24,8 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc bâti de Bollène est très majoritairement constitué de maisons individuelles (75,2 %), signe d'un habitat plutôt spacieux et familial. La part élevée de propriétaires-occupants (60,2 %) et le faible taux de résidences secondaires (2,2 %) indiquent un marché ancré dans le résidentiel permanent, donc relativement stable. Cependant, un taux de logements vacants de 11,4 % peut signaler des opportunités de réhabilitation.
Ancienneté du parc à Bollène
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 189 logements).
- Avant 1919 8,5 % 528 logts
- 1919-1945 5,3 % 328 logts
- 1946-1970 28,3 % 1 753 logts
- 1971-1990 29,0 % 1 796 logts
- 1991-2005 17,3 % 1 072 logts
- 2006-2019 11,5 % 711 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bollène
669 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bollène
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bollène est soumise à une sismicité modérée et à un aléa radon moyen. Trois Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN) sont actifs, principalement liés aux inondations du Rhône et du Lez. Ces contraintes, communes en Vaucluse, peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) et le dossier de diagnostic technique est une étape indispensable avant tout achat.
Cas pratique : un achat type à Bollène
Une maison type de 90 m² (proche du prix médian de 211 230 €) représente environ 10,7 années de revenu médian local (19 730 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 010 €. Cela demande un reste à vivre conséquent au regard du revenu médian des Bollénois.
Erreurs à éviter quand on achète à Bollène
- Oublier de vérifier le DPE et son coût de rénovation.
- Ne pas consulter les PPRN actifs sur Géorisques.
- Surenchérir sans connaître le prix médian du secteur.
- Négliger le taux de chômage local élevé (15,8 %).
Points clés à retenir à Bollène
- Prix médian au m² en hausse de 9,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif à 6,3 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen avec 14,5°C de moyenne annuelle.
- Écart de 347 €/m² entre maisons et appartements.
- Taxe foncière locale à 31,33 % sur le bâti.
- Parc immobilier composé à 75,2 % de maisons individuelles.
- 60,2 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
- Revenu médian local de 19 730 €, inférieur au prix du bien type.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bollène ?
À Bollène, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus sur la valorisation. La proximité des 108 commerces et services recensés par l'INSEE, ou des 16 établissements scolaires, génère une surcote. Pour une maison, la taille et l'exposition du terrain sont déterminantes. À l'inverse, un bien situé en zone PPRN ou nécessitant de lourds travaux verra son prix décoté, indépendamment du prix au m² médian de 2 333 €.
Estimation indicative d'une maison à Bollène
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
207 450 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ne captent pas les nuances des micro-secteurs de Bollène, comme la différence entre le centre historique et les quartiers récents. Un professionnel local évalue l'état réel (frais de ravalement, conformité), l'exposition aux risques, et la rareté du bien sur un marché où 75 % des logements sont des maisons. Son estimation, crédible auprès des acheteurs, sert de base solace pour une négociation efficace et une vente rapide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de déduire les travaux importants du prix espéré.
- Négliger l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
- Sous-estimer la valeur d'un jardin ou d'une terrasse.
Investir à Bollène : passer à l'action
Un investissement réussi à Bollène se joue sur la sélection précise du bien et du quartier, au regard des risques naturels et de la fiscalité locale. Notre réseau de professionnels maîtrise ces paramètres et peut vous aider à transformer cette analyse en opération concrète et sécurisée.
Les chiffres posent un diagnostic. Sa traduction en achat réussi dépend du terrain et de l'expertise locale.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Bollène grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 190 transactions récentes à Bollène
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bollène
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bollène ?
Le prix médian à Bollène est de 2 290 €/m² en 2024. Une maison type de 90 m² coûte environ 211 000 €, et un appartement de 55 m² autour de 110 000 €.
Bollène est-elle une ville chère pour investir en location ?
Non, Bollène offre un bon rapport prix/rendement. Le prix au m² est inférieur à celui de nombreuses communes du Vaucluse, et le rendement locatif brut atteint 6,3 % pour les appartements, ce qui est attractif.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Bollène ?
L'achat doit tenir compte de la fragilité économique locale (taux de chômage à 15,8 %) et des risques naturels, avec deux plans de prévention des inondations (PPRN) actifs. Consultez obligatoirement les zonages avant toute acquisition.
Le marché immobilier de Bollène est-il en hausse ?
Le prix médian a augmenté de 9,2 % entre 2023 et 2024, après une baisse l'année précédente. La tendance récente est donc à la reprise, mais la volatilité est plus forte que dans les grandes villes.
Quels quartiers de Bollène sont les plus recherchés ?
Le centre historique et les quartiers pavillonnaires au nord sont prisés. La valeur dépend beaucoup de l'exposition aux risques d'inondation et de la proximité des commerces et services, très concentrés dans le centre-bourg.
Marché immobilier des communes voisines
Bollène affiche un prix au m² inférieur de 5 à 7 % à ses voisines immédiates comme Pont-Saint-Esprit et Pierrelatte, tout en offrant des rendements locatifs supérieurs, ce qui crée un effet de levier intéressant pour l'investisseur en quête de valorisation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bollène.
Communes limitrophes de Bollène
Bollène est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Bollène s'établit à 2 305 € sur 190 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Vaucluse (2 558 €/m²). Dans le Vaucluse, Bollène se classe parmi les 9 % de communes les plus accessibles (14e rang le moins cher sur 150).
Entre 2021 et 2025, Bollène a vu son prix médian au m² progresser de +18,7 %. 908 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +7,4 %.
La maison individuelle domine les ventes de Bollène (79,5 % des transactions), à un prix médian de 2 333 €/m². Rapporté au revenu médian de Bollène, un logement de 90 m² (209 970 €) représente 10,6 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Bollène avoisinent 10,5 €/m² pour les appartements et 11,1 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,5 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 382 logements autorisés sur 2021-2025, dont 217 commencés.
Côté contexte, Bollène est dans les paysages provençaux du Vaucluse, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 51 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.