01 Le parc de logements
Le parc comprend 17 655 logements dont 15 792 résidences principales, 395 résidences secondaires et 1 468 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 15 792 | 89,4 % |
| Résidences secondaires | 395 | 2,2 % |
| Logements vacants | 1 468 | 8,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 89 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 17 655.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 408 | 9,1 % |
| 1919-1945 | 3 023 | 19,6 % |
| 1946-1970 | 3 768 | 24,4 % |
| 1971-1990 | 3 077 | 19,9 % |
| 1991-2005 | 2 009 | 13,0 % |
| 2006-2019 | 2 147 | 13,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 24 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 510 | 9,6 % |
| 2 pièces | 3 738 | 23,7 % |
| 3 pièces | 4 220 | 26,7 % |
| 4 pièces | 2 934 | 18,6 % |
| 5 pièces ou plus | 3 390 | 21,5 % |
Le parc compte 3,4 pièces en moyenne par logement, avec 21 % de logements de cinq pièces ou plus et 33 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 15 737 | 16 404 | 17 655 |
| Rés. principales | 14 574 | 14 964 | 15 792 |
| Rés. secondaires | 268 | 252 | 395 |
| Vacants | 895 | 1 188 | 1 468 |
À titre de comparaison : 50,3 % de part de propriétaires à Villeparisis, à 14 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 594 | 60,8 % |
| Locataires (privé) | 4 604 | 29,2 % |
| Locataires HLM | 1 336 | 8,5 % |
| Logés gratuitement | 258 | 1,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 60,8 % de propriétaires occupants, 37,6 % de locataires et 8 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 480 | 53,7 % |
| Fioul | 855 | 5,4 % |
| Électricité | 6 281 | 39,8 % |
| Gaz bouteille | 65 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 110 | 0,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (54 %), 40 % pour électricité et 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 904 |
| 2 à 4 ans | 3 842 |
| 5 à 9 ans | 2 967 |
| 10 ans ou plus | 7 080 |
| Total ménages | 15 792 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 067 |
| Sous-occupation modérée | 3 841 |
| Sous-occupation accentuée | 2 165 |
| Suroccupation modérée | 2 488 |
| Suroccupation accentuée | 326 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 906 | 24,7 % |
| 1 voiture | 8 654 | 54,8 % |
| 2 voitures ou plus | 3 232 | 20,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 25 % sans, 55 % à une voiture, 20 % multi-motorisés. Par ailleurs, 63,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 11 359 | 10 574 | 254 | 531 |
| 1975 | 12 255 | 11 173 | 229 | 853 |
| 1982 | 12 862 | 11 666 | 188 | 1 008 |
| 1990 | 13 521 | 12 230 | 333 | 958 |
| 1999 | 14 721 | 13 110 | 303 | 1 308 |
| 2006 | 15 290 | 14 121 | 214 | 954 |
| 2011 | 15 737 | 14 574 | 268 | 895 |
| 2016 | 16 404 | 14 964 | 252 | 1 188 |
| 2022 | 17 655 | 15 792 | 395 | 1 468 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 11 359 logements à l'origine, 17 655 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 529 | 1 725 | 1 581 | 1 592 | 1 703 | 911 |
| Dont vacants > 2 ans | 174 | 195 | 144 | 147 | 274 | 359 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 0,2 % |
| Classe B | 63 | 0,8 % |
| Classe C | 2 078 | 26,8 % |
| Classe D | 2 533 | 32,7 % |
| Classe E | 1 710 | 22,1 % |
| Classe F | 793 | 10,2 % |
| Classe G | 556 | 7,2 % |
Distribution DPE sur 7 748 diagnostics: la majorité se situe en classe D (33 %), avec 28 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 756 | 9,8 % |
| Classe B | 1 685 | 21,7 % |
| Classe C | 1 754 | 22,6 % |
| Classe D | 1 698 | 21,9 % |
| Classe E | 1 016 | 13,1 % |
| Classe F | 570 | 7,4 % |
| Classe G | 269 | 3,5 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 23 %, 54 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 311 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 268 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 228 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 177 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 122 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 311 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 122 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 0 |
| Classe B | 23 | 40 |
| Classe C | 179 | 1 899 |
| Classe D | 299 | 2 234 |
| Classe E | 306 | 1 404 |
| Classe F | 205 | 588 |
| Classe G | 149 | 407 |
Performance comparée: maisons classées E (271), appartements classés D (235), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 387 |
| T2 | 643 |
| T3 | 815 |
| T4 | 264 |
| T5+ | 83 |
Faut-il investir au Perreux-sur-Marne en 2026 ?
En bord de Marne, Le Perreux-sur-Marne conjugue le charme d'une ville arborée avec la connectivité d'une commune de petite couronne. Membre de la Métropole du Grand Paris, elle affiche une démographie positive et un tissu économique actif. Pour un investisseur, ce cocktail interroge : le marché local justifie-t-il encore son premium par rapport à ses voisines ?
Malgré une correction récente, son prix médian reste 30 % supérieur à des voisines comparables comme Champs-sur-Marne, révélant un prestige et une attractivité solides.
Verdict
➤ Bon marché locatif en appartement, à privilégier pour un investissement de rendement en moyenne couronne parisienne.
Points clés
- ✓ Correction de -9,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut correct (5,2 %)
- ✓ Dynamique de construction neuve soutenue (+49 %)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Parc ancien : 28,7 % des logements avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 5 586 €/m², la commune dépasse largement la moyenne nationale.
- Elle se situe dans la moitié supérieure des communes du Val-de-Marne pour le revenu médian des ménages.
- Son accessibilité via la gare de Nogent-Le Perreux en fait une alternative crédible aux arrondissements parisiens très chers.
Analyse du marché immobilier au Perreux-sur-Marne
Le marché immobilier du Perreux-sur-Marne affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers du Perreux-sur-Marne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : la demande reste structurée, indiquant un marché liquide et dynamique.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : la demande reste structurée, indiquant un marché liquide et dynamique.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée pour la région : les prix, bien que hauts, sont cohérents avec le revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée pour la région : les prix, bien que hauts, sont cohérents avec le revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : le loyer couvre une part significative de la mensualité, mais sans effet de levier fort.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : le loyer couvre une part significative de la mensualité, mais sans effet de levier fort.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée : la proximité de Paris génère une demande saisonnière ou de courte durée complémentaire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée : la proximité de Paris génère une demande saisonnière ou de courte durée complémentaire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5722,5 — Percentile dept : 76/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 12,8 — Percentile dept : 52/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 67/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 74/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 8815,0 — Percentile dept : 65/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 12,8 — Percentile dept : 48/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 54,3 — Percentile dept : 70/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 94/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 39,2 — Percentile dept : 26/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 67/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 74/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5722,5 — Percentile dept : 24/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 67/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 91/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 8815,0 — Percentile dept : 35/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir au Perreux-sur-Marne : opportunités et risques
Investir au Perreux-sur-Marne en 2026 cible prioritairement le segment locatif annuel en appartement. Le rendement brut de 5,2 % est correct pour l'Île-de-France, mais la taxe foncière élevée (35,77 %) et la part non négligeable de passoires thermiques (17,1 % classées F ou G) viennent alourdir la charge et le risque. La loi Climat et Résilience rendra ces biens interdits à la location, imposant des travaux de rénovation énergétique.
La stratégie de construction neuve, avec 447 logements autorisés en 2024 seulement, offre une alternative pour sécuriser la performance DPE. Toutefois, elle peut aussi générer une sur-offre temporaire dans certains quartiers. L'investisseur doit donc arbitrer entre le neuf, souvent vendu avec une prime, et l'ancien à rénover, où la marge de négociation est plus grande mais le risque réglementaire aussi.
Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 134,5, indique une population plus âgée que la moyenne nationale. Cela se traduit par un turnover locatif potentiellement plus faible et une demande pour des logements de plain-pied ou bien desservis, un critère à intégrer dans le choix du bien.
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Données du marché immobilier au Perreux-sur-Marne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du Perreux-sur-Marne, à 5 586 €/m², masque une dualité de marché. Les maisons, représentant moins de 30 % du parc, conservent une valeur élevée (6 290 €/m²) tirée par leur rareté et les jardins en bord de Marne. À l'inverse, le marché des appartements, majoritaire, est plus accessible mais aussi plus volatile, comme en témoigne la récente correction.
Cette correction de -9,1 % sur un an (données DVF 2024) s'inscrit dans le contexte national de remontée des taux, mais elle est plus prononcée ici. Elle crée une fenêtre d'opportunité, ramenant les prix à un niveau proche de celui de 2020, alors que la démographie et les équipements de la commune se sont améliorés.
Le contexte territorial concret joue un rôle clé : la gare de Nogent-Le Perreux, à 1 km, offre une liaison directe avec Paris, soutenant une demande locative solide de la part d'actifs. Néanmoins, le revenu médian local de 31 180 € limite la capacité d'achat interne, ce qui signifie que le marché est largement porté par des acheteurs extérieurs, potentiellement plus sensibles aux cycles économiques.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Perreux-sur-Marne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Le Perreux-sur-Marne sur les cinq dernières années dessine un cycle classique de marché tendu : une hausse continue jusqu'à un pic à 6 452 €/m² en 2022, suivi d'une correction significative de -13,4 % pour atteindre 5 586 €/m² en 2024. Cette baisse, plus marquée que dans certains secteurs de l'Île-de-France, reflète un ajustement après une période de forte valorisation. L'écart se creuse entre maisons et appartements : les premières résistent mieux, affichant un prix médian de 6 290 €/m² contre 5 392 €/m² pour les seconds. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus accessible, mais dans un parc souvent ancien (près de 30 % construit avant 1945) où la qualité et la performance énergétique seront des critices déterminants.
Évolution du marché immobilier du Perreux-sur-Marne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 5 886 €/m² → 5 513 €/m² (-6,3 %), volume annuel actuel 500 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 500 transactions en 2024, le marché du Perreux-sur-Marne montre un net ralentissement par rapport aux années 2021-2022 (plus de 800 ventes), mais conserve une liquidité correcte. Les appartements dominent très largement les ventes (303 contre 133 pour les maisons), reflétant le parc majoritairement collectif de la commune. Les prix des dernières ventes s'inscrivent dans une fourchette large (de 4 674 à 6 819 €/m² pour 50 % des biens), indiquant un marché où la valeur dépend fortement de l'état, de la vue et de la proximité des transports. Ce caractère hétérogène renforce le pouvoir de négociation d'un acheteur bien informé, particulièrement sur les biens nécessitant des rénovations.
Répartition des ventes
23,2 % de maisons et 76,8 % d'appartements parmi les 500 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 23,2 % de maisons et 76,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 500 | 116 | 384 |
| Prix médian/m² | 5 513 € | 6 290 € | 5 392 € |
| Prix moyen/m² | 6 092 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 711 | 5 886 € |
| 2022 | 725 | 6 342 € |
| 2023 | 502 | 5 966 € |
| 2024 | 410 | 5 504 € |
| 2025 | 500 | 5 513 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Le Perreux-sur-Marne est vigoureuse, avec 2 492 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 49 % par rapport à la période précédente. Cette accélération, couplée à une croissance démographique de +4,3 % sur cinq ans, répond à une pression évidente sur le parc existant. Elle se concentre vraisemblablement dans les derniers secteurs à urbaniser ou en renouvellement de friches. Pour l'investisseur, cette offre neuve constitue à la fois une concurrence pour l'ancien et un signal d'attractivité durable. Elle comporte aussi le risque d'une saturation ponctuelle du marché locatif dans certains segments, nécessitant une analyse fine des projets en cours.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 462 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 9 056 autorisations pour 6 226 démarrages effectifs.
Vacance longue durée au Perreux-sur-Marne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Perreux-sur-Marne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 486 logements ont été autorisés à au Perreux-sur-Marne, +44 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers au Perreux-sur-Marne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Perreux-sur-Marne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire tous les coûts récurrents. La taxe foncière au Perreux-sur-Marne s'élève à 35,77 %, un taux relativement modéré en Île-de-France. Il faut y ajouter la charge de copropriété (environ 40 €/m²/an en moyenne), les frais de gestion locative (5 à 8 % du loyer), et provisionner pour travaux et vacance locative. Cette dernière est faible dans une ville où seulement 8,3 % des logements sont vacants, selon l'INSEE. Un rendement brut de 5,2 % se transforme ainsi en un net d'environ 3,3 %.
Performance énergétique du parc au Perreux-sur-Marne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 748 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Perreux-sur-Marne: classe D en tête, 17,4 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante D (238 kWh/m²/an) place le parc du Perreux-sur-Marne dans la moyenne nationale. Cependant, 17,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier concret. La loi Climat prévoit l'interdiction de location pour les logements G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Acquérir une passoire impose donc un plan de rénovation énergétique immédiat pour protéger votre investissement et éviter une décote future.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (médiane 50 m²), plus liquides et offrant un meilleur rendement brut. L'ancien domine le parc (28,7 % d'avant 1945), avec un risque de passoires thermiques (17,1 % de logements classés F ou G). Le neuf, en développement (447 logements autorisés en 2024), attire par son DPE vert mais avec une rentabilité souvent compressée par le prix au m².
Quelles zones cibler au Perreux-sur-Marne ?
Les secteurs les plus demandés sont naturellement ceux à proximité immédiate de la gare de Nogent-Le Perreux et du centre-bourg, bien équipé (1 200 équipements). Les bords de Marne offrent un cadre prisé mais à la valorisation locative moins dynamique. Aucune zone en forte requalification n'émerge des données, mais la rénovation du parc ancien reste un levier de valorisation important.
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Risques à connaître avant d'investir au Perreux-sur-Marne
Le risque de vacance est réel (8,3 % de logements vacants). La dépendance à l'économie francilienne expose à une baisse de la demande en cas de crise. Surtout, 17,1 % du parc est en DPE F ou G, impliquant des travaux de rénovation énergétique obligatoires à moyen terme. La taxe foncière, à 35,77 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la baisse récente des prix peut retarder l'effet de levier.
Cas pratique : un investissement type au Perreux-sur-Marne
Pour un appartement type de 50 m² au Perreux-sur-Marne, l'investissement se chiffre autour de 265 000 €. Avec un loyer moyen de 22,8 €/m², vous percevrez environ 1 140 € par mois. Le rendement brut atteint ainsi 5,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe à environ 3,3 %, et l'effort mensuel résiduel, après remboursement de crédit, dépendra fortement de votre apport personnel et du taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit au Perreux-sur-Marne
- Oublier la taxe foncière (35,77 % au Perreux)
- Négliger le DPE, 17,1 % du parc est F/G
- Surévaluer le loyer perçu en pratique
- Ne pas provisionner pour la vacance locative
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier du Perreux-sur-Marne suit le rythme francilien classique. La période la plus active se situe traditionnellement de mars à juin, avec une reprise des visages après l'hiver. L'automne (septembre-octobre) constitue une seconde fenêtre dynamique avant la trêve de fin d'année. À noter : l'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette date. L'été et décembre sont plus calmes, parfois propices à des négociations plus serrées avec des vendeurs motivés.
Le saviez-vous ?
- 98,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé 2 492 logements neufs en 5 ans.
- L'âge médian des Perreuxiens est de 41,1 ans.
S'installer au Perreux-sur-Marne : cadre de vie et logement
S'installer au Perreux-sur-Marne, c'est bénéficier d'un cadre de vie agréable en bord de Marne, avec ses berges aménagées et sa base nautique, tout en restant à moins de 20 minutes en train de Paris. La commune est bien pourvue en services du quotidien, avec plus de 1 200 équipements recensés par l'INSEE, dont 332 dans le domaine de la santé, assurant une autonomie relative aux habitants.
Le parc de logements, à 60,8 % occupés par leurs propriétaires, dénote une certaine stabilité résidentielle. Les nouveaux résidents, souvent des familles ou des actifs attirés par la connectivité, doivent cependant avoir conscience des risques naturels, notamment d'inondation (PPRI Marne et Seine actif), qui peuvent impacter l'assurabilité et la sérénité dans certains quartiers.
Carte du marché immobilier au Perreux-sur-Marne
Le Perreux-sur-Marne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Perreux-sur-Marne
Avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et 723 mm de précipitations, le climat du Perreux-sur-Marne est typique de l'Île-de-France, tempéré et peu extrême. Les résidents profitent d'un nombre d'heures d'ensoleillement proche de la moyenne nationale. Ce profil convient parfaitement aux acheteurs recherchant un cadre de vie doux, sans risques météorologiques majeurs, et appréciant les saisons marquées. La proximité de la Marne et des espaces verts atténue localement les îlots de chaleur estivaux.
À qui s'adresse Le Perreux-sur-Marne ?
Cette commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles mono-actives ou bi-actives travaillant dans l'est parisien, cherchant un compromis entre calme et proximité des transports. Les retraités y trouvent également un cadre agréable. En revanche, les budgets très serrés ou la recherche d'une ville très animée devront regarder ailleurs. Le taux de propriétaires (60,8 %) indique une population ancrée.
Avantages et limites au Perreux-sur-Marne
✓ Points forts
- Proximité exceptionnelle de Paris via la gare de Nogent-Le Perreux (1 km).
- Cadre de vie agréable avec les bords de Marne et nombreux espaces verts.
- Offre de services complète et diversifiée (1 200 équipements).
- Démographie dynamique et jeune (+4.3% en 5 ans, 34.7% de moins de 30 ans).
- Très bonne couverture numérique (fibre à 98.6%, 5G disponible).
− À prendre en compte
- Prix au m² élevé, surtout pour les maisons, avec une baisse récente de 9.1%.
- Densité urbaine très forte (8 815 hab/km²), peu d'espace disponible.
- Risque d'inondation (PPRI) et parc immobilier parfois vieillissant (28.7% d'avant 1945).
Composition du parc immobilier au Perreux-sur-Marne
17 655 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
12 442 appartements pour 5 067 maisons: le parc au Perreux-sur-Marne relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est dominé par les appartements (71,1 %), mais les maisons individuelles représentent près de 29 % des logements, une part non négligeable pour une commune dense. La stabilité est forte avec 60,8 % de propriétaires occupants et seulement 2,2 % de résidences secondaires. Un taux de vacance de 8,3 %, légèrement supérieur à la moyenne francilienne, peut signaler quelques opportunités de négociation. Ce marché est donc principalement porté par des acheteurs occupants, recherche de stabilité familiale, et non par de la spéculation.
Ancienneté du parc au Perreux-sur-Marne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 15 432 logements).
- Avant 1919 9,1 % 1 408 logts
- 1919-1945 19,6 % 3 023 logts
- 1946-1970 24,4 % 3 768 logts
- 1971-1990 19,9 % 3 077 logts
- 1991-2005 13,0 % 2 009 logts
- 2006-2019 13,9 % 2 147 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services au Perreux-sur-Marne
1 200 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Perreux-sur-Marne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPRI actif pour la Marne et la Seine. La commune a connu 14 arrêtés de catastrophe naturelle, majoritairement pour inondations et coulées de boue. Le risque sismique est très faible et le radon faible. Pour un acheteur, consulter le plan de prévention des risques (PPR) est impératif, notamment pour les biens en bord de Marne. Cela peut impacter l'assurabilité, le coût des assurances et imposer des contraintes constructives spécifiques en cas de travaux.
Cas pratique : un achat type au Perreux-sur-Marne
Acquérir une maison médiane de 100 m² représente un budget de 668 500 € hors frais de notaire. Cela équivaut à plus de 21 années du revenu médian local (31 180 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait aux alentours de 3 400 €, un effort important qui nécessite un dossier solide et un reste à vivre confortable.
Erreurs à éviter quand on achète au Perreux-sur-Marne
- Ignorer le PPRI Marne/Seine avant l'achat
- Se fier au DPE sans lire le détail du diagnostic
- Négocier sans connaître le prix médian (5 586 €/m²)
- Oublier les charges de copropriété dans le budget
Points clés à retenir au Perreux-sur-Marne
- Prix médian : 5 586 €/m² (DVF 2024)
- Rendement brut appartement : 5,2 %
- Climat tempéré, 12,3 °C de moyenne
- Marché en correction (-9,1 %)
- Maisons 19 % plus chères que les appartements
- Rendement net estimé : environ 3,3 %
- 71 % d'appartements, 29 % de maisons
- Proximité gare = +5 à 10 % de valeur
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Perreux-sur-Marne ?
Au-delà du prix au m², plusieurs facteurs font varier la valeur d'un bien au Perreux-sur-Marne. La proximité de la gare de Nogent-Le Perreux (à 1 km en moyenne) est un atout majeur, pouvant valoriser un bien de 5 à 10 %. L'état et la performance énergétique (DPE) sont désormais cruciaux : une passoire thermique se vend avec une décote. Pour un appartement, un balcon ou une vue dégagée sur un parc ajoute de la valeur. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud priment. Enfin, la tranquillité de la rue et la qualité de la copropriété (charges, état des parties communes) sont scrutées.
Estimation indicative d'une maison au Perreux-sur-Marne
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
551 300 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Vendre au bon prix évite deux écueils : une fixation trop haute, qui allonge inutilement la mise en vente (le taux de vacance est de 8,3 %), et une sous-évaluation, qui vous prive de milliers d'euros. Dans un marché en baisse comme celui du Perreux-sur-Marne, une estimation juste et actualisée est le premier levier pour une vente réussie. Elle vous positionne stratégiquement face à des acheteurs de plus en plus informés et sensibles aux données (comme le prix médian de 5 586 €/m²).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne captent pas les subtilités du micro-marché perreuxien. Un professionnel local distingue la valeur d'un trois-pièces avec vue sur la Marne d'un autre donnant sur une cour, ou celle d'une ruelle calme d'une artère passante. Il évalue l'état réel, les travaux à prévoir, et connaît la dynamique de négociation en cours. Son estimation sert aussi de base solide pour argumenter face aux acheteurs et à leurs conseils, évitant une décote due à une méconnaissance. C'est un atout pour vendre au juste prix, sans laisser d'argent sur la table.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix moyen au m²
- Ne pas visiter des biens comparables vendus
- Ignorer l'impact d'un mauvais DPE sur la valeur
- Sous-estimer l'attrait de la proximité de la gare
Investir au Perreux-sur-Marne : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la valeur réelle d'un bien se joue à l'échelle de la rue et de l'immeuble. Pour transformer cette analyse en achat judicieux, une expertise hyperlocale sur les secteurs, l'état des copropriétés et les prix négociés est indispensable.
Ces données dressent un portrait du marché. Identifier la bonne opportunité exige une connaissance fine des rues et des copropriétés.
Déterminez la valeur réelle de votre bien au Perreux-sur-Marne grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine des prix par secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Perreux-sur-Marne
Quel est le prix moyen d'un appartement à Le Perreux-sur-Marne ?
Le prix médian d'un appartement était de 5 392 €/m² en 2024 selon les données DVF. Pour un appartement type de 50 m², cela représente un investissement d'environ 265 000 €.
Le Perreux-sur-Marne est-elle une ville chère ?
Oui, comparée à des communes de caractéristiques similaires en grande couronne. Son prix au m² est supérieur de 27 % à celui de Bussy-Saint-Georges et de 30 % à Champs-sur-Marne, justifié par sa localisation en petite couronne et sa desserte en transports.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est d'environ 5,2 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe autour de 3,3 %.
Quels sont les risques à connaître pour investir ?
Les principaux risques sont la part importante de logements anciens (28,7 % d'avant 1945) pouvant nécessiter des rénovations coûteuses, et l'exposition au risque d'inondation (PPRI) sur certains secteurs, ce qui complexifie l'assurance.
La ville se construit-elle beaucoup ?
Oui, la dynamique de construction est forte, avec 2 492 logements autorisés sur les 5 dernières années. Cette tendance, en hausse de 49 %, répond à la croissance démographique mais peut influencer l'offre locative à court terme.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au mètre carré supérieur de 28 à 38 % à celui de communes comparables comme Yerres ou Villeparisis, Le Perreux-sur-Marne capitalise sur sa localisation en petite couronne, offrant un potentiel de résilience plus fort mais exigeant un ticket d'entrée plus élevé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Perreux-sur-Marne.
Communes limitrophes du Perreux-sur-Marne
Le Perreux-sur-Marne est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du Perreux-sur-Marne figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 5 513 €/m² en 2026, soit +117,4 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Correction observée: -6,3 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 848 transactions (source DGFiP/DVF).
L'appartement domine nettement le marché du Perreux-sur-Marne (76,8 % des ventes), avec un prix médian de 5 392 €/m². Le bien médian (100 m² à 629 000 €) équivaut à 20,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés au Perreux-sur-Marne: 22,8 €/m²/mois pour un appartement, 21,3 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 5,1 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (2,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue au Perreux-sur-Marne: 2 486 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 497 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 83 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Le Perreux-sur-Marne est une commune francilienne de la première couronne. Le Perreux-sur-Marne est à 30 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.