01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 329 logements dont 4 050 résidences principales, 85 résidences secondaires et 194 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 050 | 93,6 % |
| Résidences secondaires | 85 | 2,0 % |
| Logements vacants | 194 | 4,5 % |
Parmi les 4 329 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 4 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 218 | 5,4 % |
| 1919-1945 | 132 | 3,3 % |
| 1946-1970 | 496 | 12,2 % |
| 1971-1990 | 1 686 | 41,6 % |
| 1991-2005 | 632 | 15,6 % |
| 2006-2019 | 886 | 21,9 % |
Structure du bâti par époque: 5 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (42 %), 22 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 43 | 1,1 % |
| 2 pièces | 339 | 8,4 % |
| 3 pièces | 456 | 11,3 % |
| 4 pièces | 1 112 | 27,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 100 | 51,9 % |
Taille moyenne: 4,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 52 %, les T1-T2 9 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 570 | 4 213 | 4 329 |
| Rés. principales | 3 330 | 3 822 | 4 050 |
| Rés. secondaires | 84 | 210 | 85 |
| Vacants | 155 | 182 | 194 |
À Le Beausset, commune similaire à 47 km, la part de propriétaires est de 54,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 096 | 76,4 % |
| Locataires (privé) | 680 | 16,8 % |
| Locataires HLM | 148 | 3,7 % |
| Logés gratuitement | 126 | 3,1 % |
La répartition du parc occupé: 76,5 % de propriétaires, 20,4 % de locataires, dont 4 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 752 | 18,6 % |
| Fioul | 590 | 14,6 % |
| Électricité | 2 102 | 51,9 % |
| Gaz bouteille | 214 | 5,3 % |
| Autre (bois…) | 392 | 9,7 % |
Le électricité équipe 52 % des résidences principales, devant gaz de ville (19 %) et fioul (15 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 375 |
| 2 à 4 ans | 662 |
| 5 à 9 ans | 643 |
| 10 ans ou plus | 2 369 |
| Total ménages | 4 050 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 665 |
| Sous-occupation modérée | 778 |
| Sous-occupation accentuée | 994 |
| Suroccupation modérée | 71 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 163 | 4,0 % |
| 1 voiture | 1 457 | 36,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 430 | 60,0 % |
Équipement automobile des ménages: 4 % sans voiture, 36 % avec une voiture et 60 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 84,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 776 | 651 | 109 | 16 |
| 1975 | 1 242 | 1 056 | 112 | 74 |
| 1982 | 2 069 | 1 919 | 121 | 29 |
| 1990 | 2 744 | 2 535 | 117 | 92 |
| 1999 | 3 000 | 2 818 | 80 | 102 |
| 2006 | 3 204 | 3 053 | 52 | 99 |
| 2011 | 3 570 | 3 330 | 84 | 155 |
| 2016 | 4 213 | 3 822 | 210 | 182 |
| 2022 | 4 329 | 4 050 | 85 | 194 |
Trajectoire de long terme: 776 logements en 1968, 4 329 en 2022 (+458 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 304 | 309 | 324 | 337 | 353 | 201 |
| Dont vacants > 2 ans | 61 | 63 | 63 | 65 | 70 | 126 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 123 | 9,5 % |
| Classe B | 155 | 11,9 % |
| Classe C | 664 | 51,0 % |
| Classe D | 233 | 17,9 % |
| Classe E | 91 | 7,0 % |
| Classe F | 30 | 2,3 % |
| Classe G | 5 | 0,4 % |
La classe C domine avec 51 % des diagnostics, et 72 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 731 | 56,2 % |
| Classe B | 245 | 18,8 % |
| Classe C | 146 | 11,2 % |
| Classe D | 107 | 8,2 % |
| Classe E | 48 | 3,7 % |
| Classe F | 20 | 1,5 % |
| Classe G | 4 | 0,3 % |
Répartition climat du parc: A concentre 56 % des diagnostics et 86 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 206 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 193 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 149 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 141 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 122 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 63 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 206 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 63 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 61 | 62 |
| Classe B | 107 | 48 |
| Classe C | 353 | 311 |
| Classe D | 173 | 60 |
| Classe E | 62 | 29 |
| Classe F | 19 | 11 |
| Classe G | 5 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 150 kWh/m²/an côté maisons, C à 145 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 54 |
| T3 | 62 |
| T4 | 44 |
| T5+ | 4 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cabriès (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 4 329 logements dont 93,6 % de résidences principales, Cabriès présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 85,1 % de maisons. Cabriès se situe dans un environnement dans les collines de la Provence intérieure, dans un relief de plaine, à 106 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 39 km environ.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 76,5 % de propriétaires occupants. Le parc HLM pèse 3,7 % de l'offre de résidences principales. Au titre de la SRU, Cabriès est classée en carence — 6,8 % de logements sociaux pour une obligation de 25,0 %.
La dynamique de construction récente est sensible — 21,9 % du parc a moins de vingt ans. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 148 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le électricité équipe 51,9 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+2,8 %). La multi-motorisation est la norme à Cabriès: 60,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Cabriès est dans les collines de la Provence intérieure. Le décor géographique — dans un relief de plaine, à 106 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 39 km environ — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Cabriès en 2026 ?
À mi-chemin entre Aix-en-Provence et l'étang de Berre, Cabriès bénéficie d'une position géographique stratégique au sein de la métropole Aix-Marseille-Provence. Avec une croissance démographique soutenue et un taux de chômage inférieur à 8 %, la commune affiche des indicateurs économiques solides. Quel potentiel immobilier cette dynamique offre-t-elle réellement ?
Un marché résidentiel familial dynamique, porté par une hausse continue des prix de près de 4 % par an et des services pléthoriques.
Verdict
➤ Un achat résidentiel solide pour les familles, mais un pari locatif peu rentable à court terme.
Points clés
- ✓ Pression immobilière soutenue
- ✓ Attractivité territoriale élevée
- ✓ Confort de services exceptionnel
- ⚠ Rendement locatif très faible
- ⚠ Écart de prix maison/appartement démesuré
- ⚠ Accessibilité modérée pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian supérieur à 5 600 €/m², Cabriès dépasse largement la moyenne nationale.
- Son marché se situe dans la moitié supérieure des communes des Bouches-du-Rhône, entre l'arrière-pays et le littoral.
- Son prix reste inférieur de 26 % à celui de communes côtières emblématiques comme Bandol, malgré des services comparables.
Analyse du marché immobilier à Cabriès
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Cabriès : opportunités et risques
Investir à Cabriès pour le rendement locatif pur est un calcul difficile. Avec un loyer médian de 19,2 €/m²/mois pour les maisons, le rendement brut plafonne à 4,2 %, un niveau correct mais qui se transforme en rendement net d'environ 2,6 % une fois déduites la taxe foncière (38,88 %), la vacance et la gestion. Pour les appartements, le rendement brut n'est que de 1,7 %, le plaçant en dessous de l'inflation. La stratégie pertinente est donc celle de la plus-value à moyen ou long terme, en pariant sur la poursuite de l'augmentation des prix dans une commune bien dotée.
Le risque réglementaire lié à la performance énergétique est ici faible : seulement 2,7 % du parc est classé F ou G, selon les derniers diagnostics. Toutefois, avec une classe énergétique dominante C (147 kWh/m²/an), de nombreux biens devront être rénovés pour rester conformes aux futures normes, un coût à anticiper. Par ailleurs, la présence de plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRN, PPRT) sur la commune impose une vigilance accrue sur la localisation du bien, sous peine de voir son assurance et sa revente compliquées.
Le contexte démographique et économique joue en faveur d'un investissement patient. La population augmente et le tissu économique, avec un taux de renouvellement des entreprises de 12,9 %, est dynamique. L'offre locative est rare (seulement 21,5 % de locataires), ce qui garantit une relative facilité à trouver un preneur. Cependant, avec un revenu médian de 32 780 €, le marché locatif local n'absorbera pas des loyers trop élevés, ce qui plafonne les revenus potentiels.
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Données du marché immobilier à Cabriès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cabriès s'établit à 5 500 €, sur la base de 101 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cabriès se positionne dans le top 13 % des communes les plus chères du Bouches-du-Rhône.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cabriès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le prix médian à Cabriès a progressé de façon continue, passant de 4 711 €/m² en 2020 à 5 627 €/m² en 2024, soit une hausse cumulée de près de 20 %. Cette tendance régulière, sans pic ni correction brutale, traduit un marché résilient et porté par une demande constante. La comparaison avec les communes voisines est éclairante : Cabriès reste nettement plus accessible que le littoral (Bandol, Saint-Cyr-sur-Mer), mais s'est significativement éloignée des prix de l'arrière-pays (Apt). Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire suggère une valorisation toujours orientée à la hausse, mais à un rythme qui pourrait ralentir sous l'effet des taux d'intérêt, d'autant que le volume de transactions a déjà commencé à baisser.
Évolution du marché immobilier de Cabriès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 5 500 €/m² de prix médian pour 101 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +11,4 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
86,1 % de maisons et 13,9 % d'appartements parmi les 101 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 86,1 % des mutations, pour un prix médian de 5 663 €/m² (maisons) contre 4 951 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 101 | 87 | 14 |
| Prix médian/m² | 5 500 € | 5 663 € | 4 951 € |
| Prix moyen/m² | 6 022 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 121 | 4 935 € |
| 2022 | 114 | 5 041 € |
| 2023 | 100 | 5 273 € |
| 2024 | 77 | 5 526 € |
| 2025 | 101 | 5 500 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cabriès est modeste mais réelle, avec 251 logements autorisés sur les cinq dernières années. La tendance est cependant à un ralentissement (-3 % par rapport à la période précédente), et seulement 16 logements ont été autorisés en 2024. Cette faible production, couplée à une croissance démographique positive (+4,1 % en 5 ans), contribue à maintenir la pression sur le parc existant et soutient les prix. Elle indique aussi un territoire déjà largement urbanisé, avec peu de réserves foncières importantes. Le risque de sur-offre est donc minime, mais l'offre neuve ne suffira pas à combler la demande, ce qui renforce l'attrait des biens anciens bien situés, notamment ceux construits après 2006 qui représentent déjà 22 % du parc.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 312 logements autorisés cumulés, 994 commencés: la dynamique récente affiche 116 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Cabriès
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cabriès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Cabriès totalise 243 logements sur 5 ans, soit -12 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Cabriès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cabriès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Cabriès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 301 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cabriès est C, avec 2,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons de 3 ou 4 pièces, format dominant et le plus recherché par les familles. Le parc est globalement récent (21,9 % construit après 2006) et énergétiquement performant (classe DPE dominante C). Attention aux 2,7 % de passoires thermiques (F/G), soumises à des restrictions de location. Les appartements, très peu nombreux, offrent peu d'opportunités et leur rendement est faible. Le neuf, avec 251 logements autorisés sur 5 ans, reste marginal.
Quelles zones cibler à Cabriès ?
La demande se concentre dans le centre-bourg historique, proche des commerces et services, et dans les quartiers résidentiels pavillonnaires bien desservis. La proximité des gares (Simiane-Collongue à 3,8 km, TGV à 5,3 km) est un atout majeur pour attirer des locataires actifs. Aucune zone de développement prioritaire n'émerge fortement, le marché étant déjà mature. La vigilance est de mise sur les secteurs exposés aux risques naturels (10 recensés), pouvant impacter l'assurance.
Calculateur de rendement à Cabriès
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Risques à connaître avant d'investir à Cabriès
Le risque de vacance locative est modéré (4,5 % de logements vacants), mais la gestion locative à distance peut s'avérer nécessaire. La taxe foncière, à 38,88 %, grève significativement le rendement net. La dépendance à l'économie d'Aix-Marseille représente un risque systémique. Enfin, la future réglementation sur les passoires thermiques (interdiction de location des classes F/G) concerne 2,7 % du parc et impose un audit énergétique avant tout achat.
S'installer à Cabriès : cadre de vie et logement
S'installer à Cabriès, c'est opter pour le confort d'une petite ville bien équipée, intégrée à la vaste métropole Aix-Marseille-Provence. Les 632 équipements recensés par l'INSEE, dont 205 commerces et 110 établissements de santé, assurent une autonomie quotidienne rare pour une commune de cette taille. Le très haut débit est disponible pour plus de 90 % des foyers, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le paysage est celui des collines provençales, avec une altitude moyenne de 186 mètres et un climat méditerranéen tempéré (13,9°C de moyenne). Le parc de logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles (85,6 %), offre un cadre de vie familial et arboré. Il faut néanmoins composer avec une sismicité modérée et un historique d'arrêtés de catastrophe naturelle, éléments à vérifier systématiquement avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Cabriès
Cabriès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cabriès
À qui s'adresse Cabriès ?
Cabriès s'adresse principalement aux familles avec enfants, attirées par l'espace (jardin), la sécurité et les écoles. Les actifs travaillant à Aix ou Marseille, prêts à assumer la mobilité quotidienne (péage, train), y trouvent aussi leur compte. Les retraités (26,6 % de 60 ans et plus) apprécient le calme et le climat. En revanche, les jeunes actifs solo ou les étudiants y trouveront peu de logements adaptés (studios rares) et une vie nocturne limitée.
Avantages et limites à Cabriès
✓ Points forts
- Environnement préservé et cadre de vie familial calme.
- Accessibilité TGV et autoroute vers Aix-Marseille en moins de 30 minutes.
- Parc immobilier majoritairement récent et performant énergétiquement (DPE C).
- Équipements et services de proximité nombreux (632 équipements).
- Fiscalité locale modérée (dette de 1 285 €/habitant).
Composition du parc immobilier à Cabriès
4 329 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Cabriès est composé très majoritairement de maisons (85,6 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Cabriès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 050 logements).
- Avant 1919 5,4 % 218 logts
- 1919-1945 3,3 % 132 logts
- 1946-1970 12,2 % 496 logts
- 1971-1990 41,6 % 1 686 logts
- 1991-2005 15,6 % 632 logts
- 2006-2019 21,9 % 886 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Cabriès
632 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cabriès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cabriès
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
605 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation approximative peut vous faire perdre des milliers d'euros. Sur-évaluer son bien entraîne une stagnation sur le marché (seulement 4,5 % de logements vacants, signe d'un marché actif). Sous-évaluer, c'est céder un actif dans un marché en hausse sans en capter la plus-value. À Cabriès, où le prix au m² des maisons a gagné 3,9 % en un an, une erreur de 5 % sur une maison type représente 34 000 €. Seule une analyse fine intégrant la surface, l'état, l'énergie et la localisation exacte permet de se positionner stratégiquement.
Investir à Cabriès : passer à l'action
Analyser un marché ne suffit pas à conclure une bonne affaire. À Cabriès, où le parc est majoritairement composé de maisons individuelles, la valeur d'un bien dépend étroitement de son quartier, de son état et de son exposition aux risques naturels recensés. Une expertise locale est indispensable pour transformer ces données en opportunité concrète.
Ces données dressent un état des lieux, mais la valeur réelle d'un bien se négocie rue par rue à Cabriès.
Déterminez la valeur réelle de votre bien à Cabriès grâce à l'analyse des 102 dernières transactions et de la dynamique locale précise.
- Analyse fondée sur les données DVF 2024
- Évolution des prix et tendance du marché
- Mise en relation avec un expert du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Cabriès
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cabriès
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cabriès ?
Le prix médian global s'élève à 5 627 €/m² en 2024. Une maison d'environ 123 m² coûte en moyenne 682 000 €, tandis qu'un appartement de 80 m² atteint une valeur médiane de 1 060 480 €, selon les données DGFiP.
Cabriès est-elle plus chère que les communes alentour ?
Son marché est intermédiaire. Cabriès est 12 % plus chère que Le Beausset mais 24 % moins chère que Saint-Cyr-sur-Mer. Elle reste nettement plus accessible que des destinations prisées comme Bandol (+34 %) ou Saint-Rémy-de-Provence (+26 %).
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Les rendements bruts sont modestes (4,2 % pour les maisons, 1,7 % pour les appartements). L'investissement locatif classique n'est pas le plus pertinent ; la stratégie doit plutôt viser la plus-value à moyen terme, portée par l'attractivité résidentielle durable de la commune.
Qui achète à Cabriès ?
Le marché est principalement porté par des acheteurs résidentiels, souvent des familles, attirés par le cadre de vie pavillonnaire et la qualité des services. Le très faible nombre de résidences secondaires (2 %) confirme ce profil d'achat pour occupation principale.
Y a-t-il des risques naturels à connaître ?
Oui, la commune est soumise à une sismicité modérée et dispose de plusieurs Plans de Prévention des Risques (inondation, ruissellement, technologique). Il est crucial de consulter le cadastre des risques avant tout achat pour évaluer les contraintes et le coût des assurances.
Marché immobilier des communes voisines
Cabriès affiche un écart de valorisation significatif avec des communes au cadre de vie similaire comme Saint-Rémy-de-Provence (-26 %), offrant une marge de plus-value potentielle si son attractivité continue de croître.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cabriès.
Communes limitrophes de Cabriès
Cabriès est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 5 500 €/m² à Cabriès en médiane, +42,2 % comparé à la médiane départementale.
Progression modérée: ++11,4 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 513 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché penche nettement côté maisons (86,1 %), vendues autour de 5 663 €/m² pour des surfaces médianes de 110 m². Un bien type de 110 m² revient à environ 622 930 €, soit 19,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Cabriès avoisinent 18,4 €/m² pour les appartements et 19,2 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,5 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Cabriès (2,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 49 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Cabriès est dans les collines de la Provence intérieure. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 39 km environ, dans un relief de plaine, à 106 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).