Le marché immobilier cagnois affiche un prix médian de 4 915 €/m² en 2024, en légère hausse de +1,6 % sur un an. Avec près de 1 000 transactions annuelles, l'activité y est soutenue. Cette grande ville de la Métropole Nice Côte d'Azur présente un parc majoritairement constitué d'appartements (78 % des logements), ce qui influe directement sur les prix et la liquidité du marché.
Comment se porte le marché immobilier à Cagnes-sur-Mer
Les données DVF 2024 révèlent une fourchette de prix serrée, de 4 041 à 6 167 €/m² pour la moitié centrale des transactions. Cette dispersion modérée indique un marché homogène, sans écarts démesurés entre segments. Le volume de 987 ventes annuelles, dont 824 appartements, confirme une forte liquidité pour les petits et moyens biens. La hausse des prix, bien que modérée (+1,6 %), s'inscrit dans un contexte démographique dynamique (+3,8 % de population en 5 ans) qui soutient la demande. Toutefois, avec 14,8 % de résidences secondaires et 4,6 % de logements vacants, une partie du parc échappe à la pression des acheteurs résidents.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a progressé de +1,6 % sur un an, une croissance modérée qui indique un marché mature en phase de consolidation après des années de forte hausse. Cette tendance reflète un ajustement aux capacités d'emprunt et à l'évolution des taux. Dans ce contexte, le timing pour acheter est moins soumis à la crainte d'une bulle spéculative, mais l'effort d'accès reste élevé (le prix médian est de 4 915 €/m²). Pour un vendeur, une mise sur le marché bien préparée et au juste prix trouve preneur, soutenue par une démographie dynamique (+3,8 % en 5 ans).
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Cagnes-sur-Mer
L'offre est clairement dominée par les appartements, qui représentent 83 % des transactions et affichent un prix médian de 4 774 €/m² pour 53 m². Les maisons, plus rares (21 % du parc), se négocient à 6 286 €/m² pour 95 m² médians. Le taux de propriétaires (55,8 %) est légèrement inférieur à la moyenne nationale, suggérant un marché locatif actif. Les acquéreurs sont probablement des ménages locaux, attirés par la proximité de Nice et l'aéroport (4,9 km), mais doivent compter avec un prix d'entrée élevé : l'accession à un appartement type nécessite l'équivalent de 10,6 années de revenu médian local.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, avec une légère inflexion en faveur des vendeurs du fait d'une demande régulière et d'une construction neuve en net recul (-41 % d'autorisations sur 5 ans). La vente est facilitée pour les biens bien situés et correctement prix, notamment les appartements de taille moyenne. En revanche, la présence de 4,3 % de passoires thermiques (DPE F/G) peut constituer un frein pour les biens les plus énergivores, anticipant les contraintes réglementaires à venir.
Dernières ventes enregistrées à Cagnes-sur-Mer
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Cagnes-sur-Mer
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Cagnes-sur-Mer
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Cagnes-sur-Mer
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cagnes-sur-Mer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 626 logements ont été autorisés à à Cagnes-sur-Mer, -41 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 1 626 logements neufs ont été autorisés, mais la tendance récente est à un net ralentissement (-41 %). Seulement 129 logements ont été autorisés en 2024. Cette baisse de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme et maintient une certaine tension sur le marché de l'ancien. Elle reflète aussi les contraintes foncières et réglementaires d'une commune déjà dense. Pour l'acheteur, cela signifie que l'offre en neuf est limitée et que l'ancien rénové reste le segment majeur.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Cagnes-sur-Mer connaît une activité soutenue au printemps et à l'automne, périodes propices aux visites sous un climat agréable. L'été, marqué par l'afflux touristique, peut ralentir les transactions des résidents mais attire les acheteurs de résidences secondaires. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. Pour un vendeur, une mise en marché entre mars et mai maximise la visibilité auprès des familles souhaitant une installation avant la rentrée scolaire.
Le saviez-vous ?
- Cagnes-sur-Mer abrite 3 monuments historiques protégés, dont le Château-Musée.
- La commune dispose de 18 hébergements touristiques et de 4 campings.
- L'âge médian de 47,7 ans y est plus élevé que la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Cagnes-sur-Mer
- Prix médian au m² à 4 915 €, en hausse de +1,6 % sur un an.
- Écart important entre maison (6 286 €/m²) et appartement (4 774 €/m²).
- Coût total médian : 597 170 € pour une maison, 253 022 € pour un appartement.
- Marché soutenu par une démographie dynamique (+13,7 % de population en 10 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Cagnes-sur-Mer
Quel est le prix au m² à Cagnes-sur-Mer ?
En 2024, le prix médian global à Cagnes-sur-Mer est de 4 915 €/m². Les appartements se vendent en moyenne 4 774 €/m² et les maisons 6 286 €/m², selon les données DVF.
Le prix immobilier à Cagnes-sur-Mer est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en légère hausse de +1,6 % sur un an. Cette tendance à la hausse s'accompagne d'un volume de transactions soutenu, avec près de 1 000 ventes par an.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
La moitié des biens se vendent entre 4 041 et 6 167 €/m². Pour un appartement type de 53 m², il faut compter environ 253 000 €, et près de 600 000 € pour une maison de 95 m².
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