Cagnes-sur-Mer présente un profil locatif contrasté. Le rendement brut estimé pour les appartements atteint 4,9 %, mais chute à environ 3,2 % net après charges et fiscalité. Ce chiffre est à nuancer fortement par la saisonnalité potentielle liée à la proximité de la Côte d'Azur et par un parc vieillissant, où seulement 12,9 % des logements ont été construits après 2006.
Indices immobiliers de Cagnes-sur-Mer
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,5/10) confirme un marché actif et liquide, favorable à la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,5/10) confirme un marché actif et liquide, favorable à la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité modérée (3,5/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat d'une part importante des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité modérée (3,5/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat d'une part importante des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5,3/10) indique une demande locative soutenue, adaptée à un investissement en meublé ou nu annuel.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5,3/10) indique une demande locative soutenue, adaptée à un investissement en meublé ou nu annuel.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible (1,8/10) limite le potentiel de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible (1,8/10) limite le potentiel de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Cagnes-sur-Mer ?
Avec un rendement brut de 4,9 % pour les appartements, Cagnes-sur-Mer se positionne dans la moyenne haute des marchés azuréens, offrant une rentabilité correcte sans être spectaculaire. Selon les données de la carte des loyers, le loyer médian de 19,6 €/m²/mois assure une bonne couverture des mensualités, à condition de financer avec un apport personnel conséquent. La taxe foncière, à 31,66 %, vient toutefois rogner ce rendement, tout comme la part non négligeable de 4,3 % de passoires thermiques (classes F/G) qui impose une vigilance accrue lors de l'acquisition.
Le faible indice de pression touristique immobilière (IPTI à 1,8/10) et un parc composé à seulement 14,8 % de résidences secondaires orientent clairement la stratégie vers la location annuelle, plutôt que saisonnière. La demande locative est soutenue par la présence de plus de 6 700 entreprises et un taux d'emploi de 70,3 %, même si un chômage à 11,2 % modère l'optimisme.
Investir ici suppose donc une sélection rigoureuse : privilégier les appartements bien isolés (classe DPE C dominante) et proches des transports ou du centre, pour capter la demande des actifs travaillant sur la métropole niçoise. La faiblesse de la construction neuve limite les risques de sur-offre et soutient la valorisation du parc ancien à moyen terme.
Profil locatif à Cagnes-sur-Mer
La demande locative est portée par la proximité de l'aéroport de Nice (4,9 km) et des pôles d'emploi, attirant des actifs et des étudiants (la commune compte 29 établissements scolaires). Le vieillissement de la population (34 % des habitants ont plus de 60 ans) génère également une demande pour des logements adaptés. Une part non négligeable de la location peut être de courte durée ou saisonnière, compte tenu des 14,8 % de résidences secondaires et des capacités touristiques locales (18 hébergements touristiques).
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, et particulièrement les T2 et T3, constituent le cœur du marché locatif. Les studios sont également demandés mais exposés à une plus grande concurrence. L'ancien domine largement, avec seulement 129 logements autorisés en 2024. Investir dans le neuf est donc rare, et l'attention doit se porter sur l'état du bien et sa performance énergétique pour éviter les passoires thermiques, qui représentent 4,3 % du parc.
Quelles zones cibler à Cagnes-sur-Mer ?
La centralité et la proximité des transports (gare SNCF à 0,7 km) restent les atouts majeurs pour la location longue durée. Les quartiers bien desservis et proches des commerces (la commune en compte 392) seront les plus résilients. La périphérie, plus résidentielle, peut attirer les familles mais avec des loyers au m² potentiellement plus bas. Aucune zone en forte expansion n'est signalée, la construction neuve étant en net recul.
Performance énergétique du parc à Cagnes-sur-Mer
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 231 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Cagnes-sur-Mer: classe C en tête, 4,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 169 kWh/m²/an. Seulement 4,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce chiffre réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat (2028 pour les logements classés F et G). Pour un acquéreur, cela signifie un parc globalement conforme et des travaux de rénovation énergétique souvent moins lourds.
Construction neuve à Cagnes-sur-Mer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 626 logements ont été autorisés à à Cagnes-sur-Mer, -41 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 1 626 logements neufs ont été autorisés, mais la tendance récente est à un net ralentissement (-41 %). Seulement 129 logements ont été autorisés en 2024. Cette baisse de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme et maintient une certaine tension sur le marché de l'ancien. Elle reflète aussi les contraintes foncières et réglementaires d'une commune déjà dense. Pour l'acheteur, cela signifie que l'offre en neuf est limitée et que l'ancien rénové reste le segment majeur.
Fourchettes de loyers à Cagnes-sur-Mer
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cagnes-sur-Mer
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,66 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 4,9 % pour un appartement à Cagnes-sur-Mer se contracte une fois les charges déduites. Comptez environ 1,7 point pour passer au net, soit 3,2 %. La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, représente un prélèvement significatif (taux de 31,66 % en 2024). S'y ajoutent les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété, une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,6 %) et l'entretien. Une analyse fine de ces coûts est indispensable.
Calculateur de rendement à Cagnes-sur-Mer
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Cagnes-sur-Mer ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Cagnes-sur-Mer
Pour un appartement type de 50 m² à Cagnes-sur-Mer, comptez un investissement d'environ 238 700 € (au prix médian). Il générera un loyer mensuel proche de 980 € (19,6 €/m²), soit un rendement brut d'environ 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net tombe aux alentours de 3,2 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel serait faible, voire nul, selon votre apport et votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Cagnes-sur-Mer
- Négliger la taxe foncière, élevée à 31,66 %.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local réel.
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Choisir un bien avec un DPE dégradé, risquant une interdiction de location.
Le saviez-vous ?
- Cagnes-sur-Mer abrite 3 monuments historiques protégés, dont le Château-Musée.
- La commune dispose de 18 hébergements touristiques et de 4 campings.
- L'âge médian de 47,7 ans y est plus élevé que la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Cagnes-sur-Mer
Le principal risque est la vacance locative, évaluée à 8 % dans le calcul du rendement net, et le parc contient déjà 4,6 % de logements vacants. La dépendance au tourisme induit une saisonnalité. La taxe foncière, à 31,66 %, pèse sur la rentabilité. Enfin, le risque réglementaire sur les DPE est réel : près d'un logement sur vingt est une passoire (classe F ou G), exigeant des travaux de rénovation énergétique.
Simulation financière — appartement type 53 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit indique votre effort mensuel réel après déduction du loyer perçu. À Cagnes-sur-Mer, avec un loyer médian de 19,6 €/m² pour un appartement, le revenu locatif peut partiellement couvrir la mensualité. L'effort résiduel, soit la différence, détermine votre trésorerie mensuelle. Pour un investissement viable, visez un taux d'endettement global inférieur à 35 % de vos revenus, en intégrant la taxe foncière locale (31,66 %). La rentabilité nette s'apprécie sur le long terme, au-delà de la simple couverture du crédit.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif correct de 4,9 % brut
- Attractivité territoriale élevée (IAT 7,2/10)
- Marché actif et liquide (987 transactions)
− Points d'attention
- Accessibilité modérée pour les locaux
- Pression touristique locative faible
- Sismicité moyenne et risques naturels
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un appartement de taille moyenne en bon état, bien situé, pour viser une location longue durée à des actifs. À éviter : les biens énergivores ou trop dépendants d'une location saisonnière incertaine, au rendement net trop faible (2,5 % pour les maisons) pour compenser les risques.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Cagnes-sur-Mer
- Rendement brut locatif de 4,9 % pour les appartements.
- Rendement net estimé à 3,2 % après charges et taxe foncière.
- Taux de vacance locative faible, à 4,6 %.
- Loyer moyen de 19,6 €/m²/mois pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Cagnes-sur-Mer
Est-il rentable d'investir à Cagnes-sur-Mer ?
Le rendement locatif brut des appartements est de 4,9 %, mais il faut compter avec des charges importantes. Le rendement net estimé tombe à 3,2 %, ce qui est modéré au regard des risques.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, bien situés près des transports et commerces. Ils correspondent à la demande majoritaire des locataires, souvent des actifs ou des petites familles.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques incluent la vacance locative (8 % estimée), la saisonnalité de la demande, une taxe foncière élevée (31,66 %) et l'obligation de rénovation pour les passoires thermiques (4,3 % du parc).
Vous envisagez d'investir à Cagnes-sur-Mer ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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