Le prix médian au m² à Castelsarrasin s'établit à 1 714 € sur 264 transactions enregistrées en 2024 — un niveau proche de la médiane départementale du Tarn-et-Garonne (1 981 €/m²). La fourchette centrale des ventes s'étale de 1 331 à 2 355 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Progression modérée: ++10,9 % pour le prix médian au m² entre 2020 et 2024. 1 389 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Castelsarrasin — maisons à 1 667 €/m² pour 102 m² en surface médiane, appartements à 2 472 €/m² pour 62 m². Un bien type de 102 m² revient à environ 170 034 €, soit 8,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Castelsarrasin avoisinent 10,6 €/m² pour les appartements et 9,5 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 % — dans la moyenne française. Le poids limité des résidences secondaires (2,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Castelsarrasin: 488 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 98 par an.
Côté contexte, Castelsarrasin est une commune de l'Occitanie intérieure, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 79 m d'altitude en moyenne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Castelsarrasin
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Faut-il investir à Castelsarrasin en 2026 ?
Deuxième ville du Tarn-et-Garonne par sa population, Castelsarrasin bénéficie d'une attractivité territoriale notable (IAT 6,4/10) et d'une démographie positive. Son marché immobilier, moins cher que ceux des communes périurbaines de Toulouse, attire une clientèle extérieure. Cette dynamique crée-t-elle une réelle opportunité pour les investisseurs en 2026 ?
Avec un prix médian inférieur de 77 % à celui de Castelginest pour des indicateurs locatifs solides, Castelsarrasin constitue un point d'entrée à fort effet de levier dans le Sud-Ouest.
Verdict
➤ Investir ici cible clairement l'investisseur en quête de rendement locatif, prêt à gérer un parc ancien dans un marché local fragile.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé sur maisons (6,9 %)
- ✓ Marché locatif dynamique (IOL 5,7/10)
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1,8/10)
- ⚠ Taux de chômage élevé (16,2 %)
- ⚠ Parc ancien à surveiller (19,2 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 714 €/m², Castelsarrasin se situe bien en dessous de la médiane nationale, qui dépasse les 3 000 €/m².
- Son prix médian reste inférieur de plus de 20 % à la moyenne du Tarn-et-Garonne, confirmant son statut de valeur refuge dans le département.
- Le rendement locatif brut (5,2 % sur appartements) est nettement supérieur à ceux des grandes métropoles, souvent sous les 4 %.
Analyse du marché immobilier à Castelsarrasin
Le marché immobilier de Castelsarrasin affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Castelsarrasin
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché actif où les biens bien positionnés se vendent rapidement.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché actif où les biens bien positionnés se vendent rapidement.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1,8/10) signifie que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, un frein pour la revente au cœur du bassin de vie.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1,8/10) signifie que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, un frein pour la revente au cœur du bassin de vie.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (5,7/10) confirme une demande locative solide, portée par la démographie et le taux de propriétaires modéré.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (5,7/10) confirme une demande locative solide, portée par la démographie et le taux de propriétaires modéré.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2/10) écarte la stratégie de location saisonnière classique ; privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2/10) écarte la stratégie de location saisonnière classique ; privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Castelsarrasin : cadre de vie et logement
Acheter à Castelsarrasin, c'est opter pour une petite ville active au cœur d'une région au climat doux (13,6 °C de moyenne). Avec un prix médian à 1 714 €/m², la commune offre un accès à la propriété plus accessible que dans les pôles urbains voisins. Son cadre de vie, marqué par la Garonne et un patrimoine historique, séduit les familles et les primo-accédants. Une analyse honnête des avantages et contraintes s'impose.
Tout savoir pour acheter et vivre à CastelsarrasinInvestir à Castelsarrasin : passer à l'action
L'analyse des transactions DVF et des indices composites donne une photographie précise. Pour transformer cette vue d'ensemble en acquisition rentable, une expertise hyperlocale est indispensable, notamment pour sélectionner un bien éligible aux aides à la rénovation dans un parc où près d'un logement sur cinq date d'avant 1945.
Les données révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend d'une connaissance fine des secteurs et du parc.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Castelsarrasin
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Castelsarrasin ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 1 714 €/m² en 2024. Le prix moyen, tiré vers le haut par quelques biens prestigieux, atteint 4 119 €/m². La majorité des transactions (50 %) se situe entre 1 331 et 2 355 €/m².
Castelsarrasin est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, Castelsarrasin est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 66 % à celui de Fonsorbes et de 87 % à celui de L'Union, pour des communes classées dans la même catégorie démographique et d'équipements.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Castelsarrasin ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,2 % pour les appartements et 6,9 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approche respectivement 2,6 % et 3,4 %.
Est-ce le bon moment pour acheter à Castelsarrasin ?
Le marché a connu une correction de -4,2 % en 2023 après un pic en 2022. Les prix de 2024 se stabilisent, suggérant une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en quête de rendement, dans un contexte de demande locative soutenue.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et des équipements pour capter la demande locative familiale. Méfiez-vous des zones inondables identifiées par le PPRI Garonne, qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Castelsarrasin affiche un prix médian près de trois fois inférieur à celui de Balma (4 025 €/m²) pour un indice d'attractivité territoriale similaire, créant un écart de valorisation propice à un effet de levier significatif à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Castelsarrasin.
Communes limitrophes de Castelsarrasin
Castelsarrasin est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :