Castelsarrasin présente des rendements bruts attractifs, surtout sur les maisons (6,9 %). Le rendement net, après charges, chute toutefois autour de 3,4 %, reflétant l'impact de la taxe foncière (61,83 %) et des frais de gestion. Le marché locatif local est principalement alimenté par une demande de logements familiaux et d'étudiants, liée aux 19 établissements scolaires. Un investissement ici exige une sélection rigoureuse du bien et une gestion proactive.
Indices immobiliers de Castelsarrasin
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché actif où les biens bien positionnés se vendent rapidement.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché actif où les biens bien positionnés se vendent rapidement.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1,8/10) signifie que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, un frein pour la revente au cœur du bassin de vie.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1,8/10) signifie que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, un frein pour la revente au cœur du bassin de vie.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (5,7/10) confirme une demande locative solide, portée par la démographie et le taux de propriétaires modéré.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (5,7/10) confirme une demande locative solide, portée par la démographie et le taux de propriétaires modéré.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique immobilière faible (2/10) écarte la stratégie de location saisonnière classique ; privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique immobilière faible (2/10) écarte la stratégie de location saisonnière classique ; privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Castelsarrasin ?
Le rendement brut élevé, notamment sur les maisons (6,9 %), est le principal argument. Il faut toutefois immédiatement le nuancer par la fiscalité locale : une taxe foncière sur le bâti à 61,83 % en 2024, qui vient substantiellement rogner le rendement net, estimé autour de 3,4 %.
Le parc locatif présente un risque réglementaire non négligeable. Si seulement 6,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), la part des logements construits avant 1945 (19,2 %) et la classe énergétique moyenne (C, 180 kWh/m²/an) indiquent que de nombreux biens devront être rénovés pour rester louables à moyen terme, engendrant des coûts.
La stratégie la plus cohérente reste donc l'investissement locatif annuel en maison, ciblant les familles, principale demande locative dans une commune où 72,1 % du parc est individuel. La dynamique de construction neuve (105 logements autorisés en 2024) offre une alternative moins risquée sur le plan énergétique, mais avec un rendement initial probablement plus faible.
Profil locatif à Castelsarrasin
La demande locative repose sur deux piliers : les familles, attirées par les maisons avec jardin (72,1 % du parc), et les jeunes actifs ou étudiants, recherchant des petits appartements économiques. L'âge médian de 41,8 ans et la part importante de moins de 30 ans (36,5 %) confirment ce double public. Le taux de chômage élevé (16,2 %) implique une vigilance accrue sur les garanties locatives. La saisonnalité est faible, le tourisme étant limité (2 hébergements).
Quels types de biens privilégier ?
Les maisons anciennes, de taille moyenne (102 m²), offrent le meilleur rendement brut. Leur DPE classe C dominant (180 kWh/m²/an) est un atout, mais 6,4 % du parc est encore en passoire thermique (F/G), un risque réglementaire à partir de 2025. Les appartements, plus chers à l'achat, visent une clientèle étudiante ou monoactive. Le neuf (14,4 % du parc construit après 2006) séduit pour sa performance énergétique, mais son prix au m² réduit la rentabilité brute.
Quelles zones cibler à Castelsarrasin ?
Le centre-bourg, avec ses 5 monuments historiques et ses commerces, peut justifier des loyers au m² plus élevés pour les appartements. La proximité immédiate de la gare (0,6 km) est un argument fort pour les actifs mobiles. Les quartiers périphériques, avec des maisons individuelles, répondent à une demande familiale. La construction neuve (488 logements autorisés en 5 ans) se concentre en périphérie, ce qui pourrait créer une offre concurrentielle à moyen terme.
Performance énergétique du parc à Castelsarrasin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 671 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Castelsarrasin est C, avec 6,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (180 kWh/m²/an) place le parc de Castelsarrasin dans une moyenne nationale acceptable, mais avec une marge de progression. Attention aux 6,4 % de passoires thermiques (F/G) : leur mise en location sera interdite en 2025 (G) et 2028 (F). Un bien classé E ou inférieur représente un risque réglementaire et nécessitera des travaux de rénovation avant 2034 pour tous les logements. Cette contrainte pèse sur la valorisation et la négociation.
Construction neuve à Castelsarrasin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Castelsarrasin totalise 488 logements sur 5 ans, soit +91 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
L'explosion des autorisations de construire (+91 % sur 5 ans, 488 logements) confirme l'attractivité résidentielle de la commune et répond à une demande solide. Ce volume, s'il se concrétise, pourrait temporairement ralentir la hausse des prix de l'ancien en offrant des alternatives neuves. Il indique aussi la confiance des promoteurs dans la capacité d'absorption du marché local, portée par la dynamique démographique et la proximité de Montauban et de sa gare TGV (19 km).
Fourchettes de loyers à Castelsarrasin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Castelsarrasin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se calcule en déduisant du brut toutes les charges récurrentes. À Castelsarrasin, la taxe foncière sur le bâti (61,83 %) pèse significativement. Ajoutez-y la provision pour charges (eau, entretien), les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer), et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants y est de 8,1 %). Des travaux de rénovation, notamment pour sortir un logement de la classe F ou G (6,4 % du parc), réduisent aussi la rentabilité nette.
Calculateur de rendement à Castelsarrasin
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Castelsarrasin ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Castelsarrasin
Pour un appartement type de 62 m² (au prix médian de 2 472 €/m²), comptez environ 153 264 € à l'achat. Le loyer médian de 10,6 €/m² génère environ 657 € par mois, soit un rendement brut de 5,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), le rendement net approche 2,6 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort mensuel résiduel serait d'environ 120 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Castelsarrasin
- Négliger la taxe foncière, élevée à 61,83 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 8,1 %).
- Acheter une passoire thermique F/G sans budgéter sa rénovation.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (10,6 €/m² pour un appart).
Le saviez-vous ?
- La commune compte 5 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 41,8 ans.
- Le taux de couverture de la fibre et du THD est de 38,0 %.
Risques à connaître avant d'investir à Castelsarrasin
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 8,1 %. La dépendance à l'économie locale, marquée par un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale, peut fragiliser les solvabilités. La taxe foncière, à 61,83 %, grève significativement le rendement net. Enfin, les risques naturels (PPRI Garonne, retrait-gonflement des argiles) peuvent entraîner des surprimes d'assurance et limiter la revente. Une expertise préalable est cruciale.
Simulation financière — appartement type 62 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit compare votre mensualité d'emprunt au loyer perçu. À Castelsarrasin, avec un rendement brut de 6,9 % sur les maisons, l'effort résiduel mensuel peut être faible voire nul avec un apport conséquent. Pour un investissement locatif, visez un cash-flow positif après impôt, en intégrant la taxe foncière locale de 61,83 % et les charges de copropriété. Ce calcul détermine si le bien finance son propre crédit ou s'il nécessite un apport personnel complémentaire chaque mois.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut élevé sur maisons (6,9 %)
- Marché locatif dynamique (IOL 5,7/10)
- Correction récente offre un point d'entrée
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1,8/10)
- Taux de chômage élevé (16,2 %)
- Parc ancien à surveiller (19,2 % avant 1945)
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler une maison rénovée, bien isolée (éviter les passoires), en périphérie du centre pour toucher les familles. Évitez les appartements petits et mal situés, dont le rendement net plafonne à 2,6 %.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Castelsarrasin
- Rendement brut net supérieur sur les maisons (6,9 % vs 5,2 %).
- Taxe foncière élevée : 61,83 % sur le bâti en 2024.
- Taux de vacance à considérer : 8,1 % du parc.
- Seulement 2,5 % de résidences secondaires, marché locatif principal.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Castelsarrasin
Est-il rentable d'investir à Castelsarrasin ?
Le rendement brut est intéressant (6,9 % sur les maisons), mais le net chute à ~3,4 % après charges. La rentabilité réelle dépend de votre capacité à minimiser la vacance et à choisir un bien économe.
Quel rendement locatif attendre ?
Les loyers estimés sont de 9,5 €/m²/mois pour une maison et 10,6 €/m²/mois pour un appartement. Sur une maison de 100 m², cela génère environ 950 € de loyer mensuel brut.
Quels sont les risques principaux ?
Vacance (8,1 % des logements sont vacants), dépendance à l'économie locale (16,2 % de chômage), taxe foncière élevée (61,83 %) et présence de passoires thermiques (6,4 % du parc).
Vous envisagez d'investir à Castelsarrasin ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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