01 Le parc de logements
Le parc comprend 339 logements dont 143 résidences principales, 134 résidences secondaires et 62 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 143 | 42,2 % |
| Résidences secondaires | 134 | 39,5 % |
| Logements vacants | 62 | 18,3 % |
Sur les 339 logements recensés, 42 % sont occupés à l'année, 40 % servent de résidence secondaire et 18 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 49 | 34,3 % |
| 1919-1945 | 15 | 10,5 % |
| 1946-1970 | 26 | 18,2 % |
| 1971-1990 | 22 | 15,4 % |
| 1991-2005 | 19 | 13,3 % |
| 2006-2019 | 12 | 8,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 34 %, devant les constructions récentes (8 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 2,1 % |
| 2 pièces | 13 | 9,1 % |
| 3 pièces | 33 | 23,1 % |
| 4 pièces | 44 | 30,8 % |
| 5 pièces ou plus | 50 | 35,0 % |
Le parc compte 4,1 pièces en moyenne par logement, avec 35 % de logements de cinq pièces ou plus et 11 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 428 | 454 | 339 |
| Rés. principales | 153 | 160 | 143 |
| Rés. secondaires | 242 | 282 | 134 |
| Vacants | 33 | 12 | 62 |
Commune voisine de taille comparable, Montagnol (6 km) affiche 21,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 98 | 68,5 % |
| Locataires (privé) | 36 | 25,2 % |
| Locataires HLM | 3 | 2,1 % |
| Logés gratuitement | 6 | 4,2 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 68,5 % de propriétaires face à 27,3 % de locataires (dont 2 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 32 | 22,4 % |
| Électricité | 50 | 35,0 % |
| Gaz bouteille | 6 | 4,2 % |
| Autre (bois…) | 55 | 38,5 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (38 %), suivi par électricité (35 %) et fioul (22 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 15 |
| 2 à 4 ans | 26 |
| 5 à 9 ans | 21 |
| 10 ans ou plus | 81 |
| Total ménages | 143 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 25 |
| Sous-occupation modérée | 35 |
| Sous-occupation accentuée | 30 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 21 | 14,7 % |
| 1 voiture | 87 | 60,8 % |
| 2 voitures ou plus | 35 | 24,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 15 % sans, 61 % à une voiture, 24 % multi-motorisés. Par ailleurs, 49,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 284 | 143 | 125 | 16 |
| 1975 | 294 | 139 | 87 | 68 |
| 1982 | 278 | 133 | 78 | 67 |
| 1990 | 348 | 118 | 217 | 13 |
| 1999 | 394 | 117 | 240 | 37 |
| 2006 | 417 | 141 | 249 | 27 |
| 2011 | 428 | 153 | 242 | 33 |
| 2016 | 454 | 160 | 282 | 12 |
| 2022 | 339 | 143 | 134 | 62 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 284 logements, le total atteint 339 en 2022 (+19 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 50 | 50 | 53 | 57 | 60 | 48 |
| Dont vacants > 2 ans | 20 | 24 | 29 | 28 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 4,4 % |
| Classe B | 3 | 6,7 % |
| Classe C | 12 | 26,7 % |
| Classe D | 13 | 28,9 % |
| Classe E | 10 | 22,2 % |
| Classe F | 4 | 8,9 % |
| Classe G | 1 | 2,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (29 %), 38 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 17,8 % |
| Classe B | 24 | 53,3 % |
| Classe C | 3 | 6,7 % |
| Classe D | 2 | 4,4 % |
| Classe E | 4 | 8,9 % |
| Classe F | 3 | 6,7 % |
| Classe G | 1 | 2,2 % |
Répartition climat du parc: B concentre 53 % des diagnostics et 78 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 225 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 206 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 192 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 160 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 91 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 67 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 67 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 225 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 2 | 1 |
| Classe C | 7 | 5 |
| Classe D | 11 | 2 |
| Classe E | 8 | 2 |
| Classe F | 4 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (212 kWh/m²/an), les appartements C (158) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 3 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Ceilhes-et-Rocozels (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Ceilhes-et-Rocozels présente une empreinte touristique marquée dans son parc: 39,5 % de résidences secondaires, soit 134 logements sur 339 au total. Profil pavillonnaire affirmé: 78,8 % de maisons individuelles pour 21,2 % d'appartements. La commune est caractéristique des communes languedociennes, dans un relief de montagne, à 846 m d'altitude moyenne.
68,5 % des ménages de Ceilhes-et-Rocozels possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le parc social représente 2,1 % des résidences principales.
Selon l'INSEE, 34,3 % des logements de Ceilhes-et-Rocozels ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — D et 200 kWh/m²/an. Le poids des classes F et G — 11,1 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Au plan énergétique résidentiel, 38,5 % des résidences principales s'appuient sur le autres sources (bois notamment).
Le parc de Ceilhes-et-Rocozels a reculé de -25,3 % entre 2016 et 2022. 14,7 % des ménages de Ceilhes-et-Rocozels n'ont pas de voiture, 24,5 % en possèdent au moins deux.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Ceilhes-et-Rocozels est caractéristique des communes languedociennes. Ceilhes-et-Rocozels est dans un relief de montagne, à 846 m d'altitude moyenne, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Ceilhes-et-Rocozels en 2026 ?
Perche a 615 metres d'altitude dans l'arriere-pays heraultais, Ceilhes-et-Rocozels est un petit village en declin demographique accelere (-25,8 % en cinq ans). Son economie fragile et son parc de logements domine par les residences secondaires creent un marche immobilier atypique, ou l'offre touristique compense partiellement l'absence de dynamique residentielle. Est-ce une opportunite ou un piege a investisseurs ?
Avec une pression touristique immobiliere classée dans le top 20 % des communes françaises, Ceilhes-et-Rocozels attire les capitaux externes malgré un déclin démographique prononcé.
Verdict
➤ Opportunite de niche en locatif saisonnier, a reserver aux investisseurs tolerants au risque et capables de selectionner precisement leur bien.
Points clés
- ✓ Prix median corrige de -6,7 % en 2024
- ✓ Pression touristique tres elevee (IPTI 8,9/10)
- ✓ Rendement locatif brut correct a 5,8 %
- ⚠ Declin demographique severe (-25,8 % en 5 ans)
- ⚠ Fragilite economique tres elevee (chomage 25,9 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median inferieur de 35 % a la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne departementale pour le potentiel locatif saisonnier.
- Rendement locatif superieur aux grandes metropoles, mais inferieur au littoral heraultais.
Analyse du marché immobilier à Ceilhes-et-Rocozels
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 2,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 13,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Ceilhes-et-Rocozels : opportunités et risques
Investir a Ceilhes-et-Rocozels est une strategie de niche, principalement orientee vers la location saisonniere. L'indice IPTI tres eleve (8,9/10) et la presence de 173 emplacements touristiques legitiment cette approche. Neanmoins, le rendement brut de 5,8 % pour les maisons doit etre fortement nuance. La taxe fonciere, a 31,98 %, represente une charge significative, et le parc ancien (44,8 % d'avant 1945) comporte un risque renovation.
Il est crucial de noter que 42 diagnostics DPE disponibles indiquent une classe dominante C, mais que 11,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Un investisseur doit donc verifier scrupuleusement la performance energetique du bien pour eviter des travaux obligatoires et des interdictions de location a moyen terme. La loi Climat et Resilience rend ce parametre decisif.
La fragilite economique locale (taux de chomage a 25,9 %) limite severement la demande en location annuelle classique et le pouvoir d'achat des habitants. Par consequent, tout modele d'investissement doit reposer sur une clientele exterieure, ce qui accroit la dependance a la qualite du bien et a sa promotion. La proximite de la gare de Ceilhes - Roqueredonde (3,7 km) est un atout pour attirer cette clientele.
Simuler un investissement immobilier à Ceilhes-et-Rocozels
Estimation sur un maison type de 60 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Ceilhes-et-Rocozels.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Ceilhes-et-Rocozels ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Ceilhes-et-Rocozels
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Ceilhes-et-Rocozels s'établit à 691 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Ceilhes-et-Rocozels fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 13,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Ceilhes-et-Rocozels Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Ceilhes-et-Rocozels
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 001 €/m² à 691 €/m² (-31,0 %), pour 4 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les donnees de loyers et de prix, l'acquisition d'une maison mediane de 105 m² a 169 995 € genere un loyer mensuel estime de 830 €. Avec un rendement brut de 5,8 %, l'operation semble viable. Toutefois, le rendement net, apres deduction de la taxe fonciere (31,98 %), d'une vacance locative estimee et des frais de gestion, tombe a environ 3,8 %. L'effort financier mensuel net, apres deduction du loyer percu du remboursement de credit, reste dependant des conditions d'emprunt, mais la marge est etroite. Cela souligne l'importance d'un apport consequent et d'un taux d'interet favorable pour degager une rentabilite.
Acheter vs Louer — maison 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 691 € | 691 € |
| Prix moyen/m² | 923 € | |
| Surface médiane | – | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 1 001 € |
| 2022 | 10 | 735 € |
| 2023 | 4 | 1 350 € |
| 2024 | 9 | 998 € |
| 2025 | 4 | 691 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Ceilhes-et-Rocozels est quasi inexistante, avec seulement 4 logements autorises sur les 5 dernieres annees, dont 2 en 2024. Cette tendance, bien qu'en hausse de 100 % par rapport au quinquennat precedent, reste anecdotique et ne menace pas d'une sur-offre. Elle confirme plutot l'image d'un territoire dont l'attractivite residentielle permanente est limitee, ou la construction neuve ne repond pas a une demande endogene. Les rares projets s'adressent vraisemblablement a une clientele exterieure recherchant une residence secondaire ou un investissement locatif touristique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
26 logements autorisés cumulés, 12 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Ceilhes-et-Rocozels (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Ceilhes-et-Rocozels: 7 logements autorisés sur 5 ans, 3 pour la dernière année (+250 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Ceilhes-et-Rocozels
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ceilhes-et-Rocozels
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net implique de déduire des charges concrètes. À Ceilhes-et-Rocozels, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,98 %. Ajoutez à cela une provision pour travaux (44,8 % du parc est antérieur à 1945), les frais de gestion à distance (la gare la plus proche est à 3,7 km) et une vacance locative potentielle dans une commune comptant 18,3 % de logements vacants. Ces éléments réduisent significativement la rentabilité apparente.
Performance énergétique du parc à Ceilhes-et-Rocozels
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 45 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Ceilhes-et-Rocozels: majorité classée D, part de passoires thermiques à 11,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (198 kWh/m²/an) indique un parc globalement plus performant que la moyenne nationale, avec seulement 11,9 % de passoires thermiques (F/G). Ce bilan positif réduit le risque réglementaire à court terme (interdiction de location des passoires à horizon 2025-2028). Pour un acheteur, c'est un gage de factures énergétiques maîtrisées, mais la vigilance reste de mise sur les 44,8 % de logements construits avant 1945, souvent à rénover.
Calculateur de rendement à Ceilhes-et-Rocozels
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Ceilhes-et-Rocozels
- Négliger la taxe foncière à 31,98 %.
- Oublier la provision pour vacance locative.
- Sous-estimer les coûts de gestion à distance.
- Ne pas vérifier le classement DPE du bien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Ceilhes-et-Rocozels, marqué par la villégiature (39,5 % de résidences secondaires), est plus actif au printemps et en début d'été, lorsque les acquéreurs potentiels visitent. La vente à l'automne permet de régler la taxe foncière (exigible en septembre) avant la passation. L'hiver, moins porteur, peut offrir des opportunités de négociation sur des biens vacants depuis longtemps (18,3 % du parc).
Le saviez-vous ?
- La commune compte 2 monuments historiques protégés.
- Le taux de chômage y atteint 25,9 % (source INSEE).
- Seulement 14,6 % des logements sont éligibles à la fibre.
S'installer à Ceilhes-et-Rocozels : cadre de vie et logement
S'installer a Ceilhes-et-Rocozels, c'est opter pour un cadre de vie rural et preserve, a 615 metres d'altitude, domine par un climat frais (10,4 °C de moyenne) et humide. Le village offre un niveau d'equipements basique mais suffisant pour le quotidien, avec 1 commerce, 1 ecole et 1 equipement de sante, completé par 6 equipements de sports et loisirs. Pour les besoins plus importants, la dependance a l'automobile est inevitable, la gare TGV de Beziers etant a 52,6 km.
Le profil demographique est marque par un vieillissement prononce (age median de 57 ans) et une population en decroissance rapide. Cela cree une atmosphere tranquille, voire endormie hors saison touristique. Les 2 monuments historiques proteges rappellent le passe du village, mais le faible renouvellement du tissu economique (seulement 1 creation d'entreprise sur l'annee ecoulee) ne promet pas de dynamique nouvelle a court terme.
Carte du marché immobilier à Ceilhes-et-Rocozels
Ceilhes-et-Rocozels et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ceilhes-et-Rocozels
Le climat montagnard de Ceilhes-et-Rocozels, avec une température moyenne de 10,4 °C et des précipitations annuelles de 1514 mm, forge un cadre de vie spécifique. Il convient aux acheteurs en quête de fraîcheur estivale et de saisons marquées, prêts à composer avec un enneigement hivernal occasionnel à 615 m d'altitude. Ce profil climatique, plus frais que le littoral héraultais, attire une population aimant la nature et les ambiances préservées.
Composition du parc immobilier à Ceilhes-et-Rocozels
339 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Ceilhes-et-Rocozels: 80,2 % de maisons, 19,8 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier, composé à 80,2 % de maisons et comptant 39,5 % de résidences secondaires, révèle un marché très orienté vers la villégiature et l'habitat individuel. Le taux de propriétaires occupants (68,5 %) apporte une certaine stabilité, mais la part importante de logements vacants (18,3 %) indique un dynamisme locatif limité. L'acheteur type est souvent un néo-rural ou un acquéreur de résidence secondaire, attiré par le calme et l'espace.
Ancienneté du parc à Ceilhes-et-Rocozels
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 143 logements).
- Avant 1919 34,3 % 49 logts
- 1919-1945 10,5 % 15 logts
- 1946-1970 18,2 % 26 logts
- 1971-1990 15,4 % 22 logts
- 1991-2005 13,3 % 19 logts
- 2006-2019 8,4 % 12 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Ceilhes-et-Rocozels
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Ceilhes-et-Rocozels
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à une pluralité de risques naturels (8 recensés), avec 6 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible, mais la présence d'un radon significatif nécessite une vigilance spécifique lors de l'achat, notamment pour l'aération des sous-sols. Consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) de la commune est essentiel pour connaître les contraintes constructives et les éventuelles obligations d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Ceilhes-et-Rocozels
Pour acquérir une maison médiane de 105 m² à 169 995 € à Ceilhes-et-Rocozels, un ménage au revenu médian local (17 870 €) devrait y consacrer l'équivalent de 9,5 années de revenus. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité d'environ 850 €, soit un taux d'effort très élevé pour un budget local.
Erreurs à éviter quand on achète à Ceilhes-et-Rocozels
- Omettre de consulter le PPR pour les risques.
- Ne pas prévoir un budget chauffage adapté au climat.
- Ignorer la présence potentielle de radon.
- Surestimer les possibilités de revente rapide.
Points clés à retenir à Ceilhes-et-Rocozels
- Prix médian : 691 €/m² pour les maisons.
- Rendement brut locatif maison : 5,8 %.
- Climat frais : 10,4 °C de moyenne annuelle.
- Marché orienté vendeur sur les biens rénovés.
- Baisse des prix de -6,7 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement net estimé : environ 3,8 %.
- 80,2 % de maisons dans le parc.
- DPE classe C dominante (198 kWh/m²/an).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Ceilhes-et-Rocozels ?
À Ceilhes-et-Rocozels, la valeur d'un bien est d'abord dictée par son état et son exposition au village ou à la nature. La surface du terrain est un atout majeur dans cette commune de 28 km². La proximité des 21 équipements (commerces, services) peut générer une légère plus-value. L'état des réseaux (fibre à 14,6 %) et la performance énergétique (classe DPE) sont devenus des critères financiers tangibles. Enfin, une vue dégagée ou la proximité d'un des 2 monuments historiques renforce l'attractivité.
Estimation indicative d'une maison à Ceilhes-et-Rocozels
Pour une maison de 60 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
41 460 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les algorithmes : la valeur d'une rue exposée au mistral, la cote exacte d'un artisan du cru pour les rénovations, ou l'attrait spécifique d'un hameau. Il évalue l'impact réel du taux de vacance (18,3 %) et de la démographie (âgé médian de 57 ans) sur la demande. Son expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs souvent extérieurs, en valorisant justement les atouts concrets comme l'altitude ou l'accès à la gare (3,7 km).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
- Oublier de valoriser un DPE performant.
- Négliger l'impact des 21 équipements de proximité.
- Surestimer l'attrait d'un bien très isolé.
Investir à Ceilhes-et-Rocozels : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic severe mais nuancé. Un investissement reussi a Ceilhes-et-Rocozels se jouera sur la selection precise du bien, son etat et sa localisation exacte. Notre reseau de professionnels locaux vous aide a evaluer concretement le potentiel et les risques sur le terrain.
Les donnees revelent un marche de niche. Transformer cette analyse en investissement reel exige une connaissance intime du terrain.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Ceilhes-et-Rocozels grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 13 ventes reelles de 2024
- Evolution des prix et dynamique touristique locale
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Ceilhes-et-Rocozels
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Ceilhes-et-Rocozels
Quel est le prix immobilier moyen a Ceilhes-et-Rocozels ?
Le prix median des maisons s'etablit a 691 €/m² en 2024, selon les donnees DVF. Ce chiffre masque une grande disparite, avec des biens se negociant entre 542 et 2 091 €/m² en fonction de leur etat et de leur potentiel.
Est-ce le bon moment pour investir a Ceilhes-et-Rocozels ?
Le marche a connu une correction de -6,7 % en 2024, offrant un point d'entree potentiel. Toutefois, l'investissement n'est conseille qu'avec une strategie de location saisonniere precise, etant donne la fragilite economique locale et le declin demographique.
Ceilhes-et-Rocozels est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Elle est 62 % plus chere que Montagnol et 45 % plus chere que Fondamente, mais 34 % moins chere que Le Clapier. Son prix intermediaire s'explique par une pression touristique plus forte que ses voisines les moins cheres.
Quel rendement locatif esperer a Ceilhes-et-Rocozels ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 5,8 %. Apres deduction des charges (taxe fonciere, gestion, vacance), le rendement net approche 3,8 %. Le marche locatif annuel est etroit, privilegiez la location saisonniere.
Quels sont les risques principaux a connaître ?
Les risques sont le declin demographique (-25,8 % en 5 ans), la precarite economique (chomage a 25,9 %), et la part non negligeable de passoires thermiques (11,9 %). Le taux de vacance des logements (18,3 %) indique aussi un manque de liquidite.
Marché immobilier des communes voisines
Ceilhes-et-Rocozels presente un ecart de valorisation significatif avec ses voisines : 62 % plus cher que Montagnol et 45 % plus cher que Fondamente, un premium a justifier par une selection rigoureuse du bien et son potentiel locatif superieur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ceilhes-et-Rocozels.
Communes limitrophes de Ceilhes-et-Rocozels
Ceilhes-et-Rocozels est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Ceilhes-et-Rocozels affiche un prix médian de 691 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 472 €/m²). Dans l'Hérault, Ceilhes-et-Rocozels se classe parmi les 1 % de communes les plus accessibles (4e rang le moins cher sur 339).
Repli du prix médian: -31,0 % entre 2021 et 2025 à Ceilhes-et-Rocozels. Au total, 37 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -30,8 % du prix médian.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 691 €/m² pour 60 m². Le bien médian (60 m² à 41 460 €) équivaut à 2,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,3 €/m² pour un appartement et 7,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 13,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc local comporte 39,5 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Les permis de construire autorisent 1 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles groupées, qui concentrent environ 71 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Ceilhes-et-Rocozels est caractéristique des communes languedociennes. Le cadre géographique (dans un relief de montagne, à 846 m d'altitude moyenne) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).