01 Le parc de logements
Le parc comprend 122 logements dont 75 résidences principales, 45 résidences secondaires et 1 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 75 | 61,5 % |
| Résidences secondaires | 45 | 36,9 % |
| Logements vacants | 1 | 0,8 % |
Le graphique détaille la structure des 122 logements: 61 % sont habités en permanence, 37 % épisodiquement et 1 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 14 | 18,7 % |
| 1919-1945 | 13 | 17,3 % |
| 1946-1970 | 7 | 9,3 % |
| 1971-1990 | 12 | 16,0 % |
| 1991-2005 | 13 | 17,3 % |
| 2006-2019 | 16 | 21,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (21 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 19 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 9,3 % |
| 2 pièces | 9 | 12,0 % |
| 3 pièces | 13 | 17,3 % |
| 4 pièces | 17 | 22,7 % |
| 5 pièces ou plus | 29 | 38,7 % |
Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 39 % de logements de cinq pièces ou plus et 21 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 110 | 115 | 122 |
| Rés. principales | 66 | 65 | 75 |
| Rés. secondaires | 36 | 39 | 45 |
| Vacants | 9 | 11 | 1 |
À titre de comparaison : 19,7 % de part de propriétaires à Avène, à 10 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 40 | 53,3 % |
| Locataires (privé) | 27 | 36,0 % |
| Locataires HLM | 1 | 1,3 % |
| Logés gratuitement | 7 | 9,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 53,3 %, locataires 37,3 % — la part HLM s'établit à 1 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 22 | 29,3 % |
| Électricité | 22 | 29,3 % |
| Gaz bouteille | 1 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 30 | 40,0 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (40 %), suivi par fioul (29 %) et électricité (29 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 10 |
| 2 à 4 ans | 12 |
| 5 à 9 ans | 13 |
| 10 ans ou plus | 40 |
| Total ménages | 75 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 |
| Sous-occupation modérée | 10 |
| Sous-occupation accentuée | 15 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 13 | 17,3 % |
| 1 voiture | 33 | 44,0 % |
| 2 voitures ou plus | 29 | 38,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 17 % sans, 44 % à une voiture, 39 % multi-motorisés. Par ailleurs, 49,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 100 | 67 | 22 | 11 |
| 1975 | 96 | 54 | 29 | 13 |
| 1982 | 94 | 49 | 35 | 10 |
| 1990 | 98 | 51 | 44 | 3 |
| 1999 | 84 | 36 | 39 | 9 |
| 2006 | 90 | 46 | 43 | 2 |
| 2011 | 110 | 66 | 36 | 9 |
| 2016 | 115 | 65 | 39 | 11 |
| 2022 | 122 | 75 | 45 | 1 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 100 logements à l'origine, 122 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 23 | 25 | 28 | 24 | 23 | 18 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 3,7 % |
| Classe C | 11 | 40,7 % |
| Classe D | 5 | 18,5 % |
| Classe E | 5 | 18,5 % |
| Classe F | 3 | 11,1 % |
| Classe G | 2 | 7,4 % |
La classe C domine avec 41 % des diagnostics, et 44 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 44,4 % |
| Classe B | 8 | 29,6 % |
| Classe C | 4 | 14,8 % |
| Classe D | 1 | 3,7 % |
| Classe E | 1 | 3,7 % |
| Classe F | 1 | 3,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 44 %, 89 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 244 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 148 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 105 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 244 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 105 pour le bâti 2001-2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 6 | 5 |
| Classe D | 4 | 1 |
| Classe E | 1 | 4 |
| Classe F | 2 | 1 |
| Classe G | 2 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (230 kWh/m²/an); côté appartements, C (222).
Faut-il investir à Roqueredonde en 2026 ?
Perché à 664 mètres d'altitude dans le Lodévois, Roqueredonde est un petit village de 211 habitants marqué par une forte présence de résidences secondaires (36,9 %) et un vieillissement de la population. Son marché immobilier, très limité en volume, affiche une dynamique de prix contrastée. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict s'appuie sur une analyse croisée des transactions, des loyers et des indicateurs territoriaux.
Avec une opportunité locative notée 7,2/10, Roqueredonde affiche des indicateurs locatifs plus solides que la moyenne régionale, mais une fragilité économique marquée.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle pour les maisons, à condition de cibler un bien rénové et de viser une clientèle extérieure.
Points clés
- ✓ Opportunité locative élevée (IOL 7,2/10)
- ✓ Pression touristique immobilière forte
- ✓ Rendement brut correct pour les maisons (4,5 %)
- ⚠ Fragilité économique élevée (IFE 7,1/10)
- ⚠ Accessibilité limitée pour les locaux
- ⚠ marché segmenté (écart prix moyen/médian)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de plus de 20 % à la moyenne nationale des maisons.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes de l'Hérault en termes de pression locative.
- Un prix au mètre carré deux fois inférieur à celui du littoral héraultais.
Analyse du marché immobilier à Roqueredonde
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
Indices immobiliers de Roqueredonde
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est pas sous tension extrême, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est pas sous tension extrême, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par une demande extérieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par une demande extérieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée : la part importante de résidences secondaires (36,9 %) indique un potentiel pour la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée : la part importante de résidences secondaires (36,9 %) indique un potentiel pour la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2094,0 — Percentile dept : 29/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 49/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 37,2 — Percentile dept : 85/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 29/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 12/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 51/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 32,8 — Percentile dept : 11/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 53/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 46,7 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 37,2 — Percentile dept : 85/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 29/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2094,0 — Percentile dept : 71/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 37,2 — Percentile dept : 85/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 2/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 88/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Roqueredonde : opportunités et risques
Investir à Roqueredonde en 2026 se justifie principalement pour la stratégie locative annuelle ou mixte, portée par un indice d'opportunité locative (IOL) solide de 7,2/10. Le rendement brut pour les maisons (4,5 %) est correct pour la région, mais le rendement net estimé à 2,7 % est rogné par des charges conséquentes, notamment une taxe foncière sur le bâti à 41,45 %. L'investisseur doit donc viser un bien nécessitant peu de travaux pour préserver sa rentabilité.
La forte proportion de résidences secondaires (36,9 %) et la pression touristique élevée ouvrent une piste pour la location saisonnière, notamment pour des biens au cadre agréable. Toutefois, cette activité est plus exigeante en gestion et le parc présente un risque rénovation : 19,2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), ce qui, avec la loi Climat et Résilience, pourrait imposer des travaux coûteux avant mise en location.
Enfin, l'indice de fragilité économique (IFE) à 7,1/10 et le taux de chômage local de 11,3 % sont des signaux d'alerte. Ils indiquent que la solvabilité de la demande locative locale est limitée et que le marché dépend étroitement de la capacité d'attraction du territoire auprès des actifs extérieurs et des retraités. L'investissement n'est donc pertinent qu'à condition de bien cibler son bien et sa clientèle potentielle.
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Données du marché immobilier à Roqueredonde
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Roqueredonde s'établit à 605 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 15,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Roqueredonde Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Roqueredonde
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Roqueredonde évolue de -54,2 %, passant de 1 322 à 605 €/m²; 1 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 138 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 605 € | 605 € |
| Prix moyen/m² | 605 € | |
| Surface médiane | – | 138 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 | 1 322 € |
| 2022 | 2 | 1 418 € |
| 2023 | 4 | 1 265 € |
| 2024 | 2 | 2 092 € |
| 2025 | 1 | 605 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Roqueredonde est atone, avec seulement neuf logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la baisse de 25 % par rapport à la période précédente. Seuls deux logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement, couplé à un déclin démographique de 9,8 % sur dix ans, n'indique pas une pression forte sur le parc existant. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre nouvelle venant concurrencer l'ancien. En revanche, cela confirme que l'attractivité résidentielle nouvelle est faible et que la valeur du patrimoine existant repose davantage sur la demande de résidences secondaires et de rénovation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 92 logements ont été autorisés et 76 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 83 %.
Construction neuve à Roqueredonde (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 9 logements autorisés à à Roqueredonde, dont 0 en 2025 (-71 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Roqueredonde
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roqueredonde
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,45 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 2,7 % pour les maisons, est la vraie marge après déduction des charges récurrentes. À Roqueredonde, la taxe foncière, calculée sur une base de 41,45 % en 2024, est le premier poste. Il faut y ajouter la provision pour travaux (environ 5 % du loyer annuel), les frais de gestion si vous passez par une agence, les assurances et une provision pour vacance locative. Dans un village avec 36,9 % de résidences secondaires, la demande locative peut être saisonnière, ce qui affecte le taux de vacance. Ces coûts invisibles réduisent significativement le rendement brut affiché de 4,5 %.
Performance énergétique du parc à Roqueredonde
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 27 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Roqueredonde: la classe C domine, 18,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique du parc est relativement bonne avec une classe dominante C (226 kWh/m²/an), mais cache une part non négligeable de passoires thermiques (19,2 % classées F ou G). Pour un acquéreur, cela signifie un risque réglementaire croissant. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. À l'horizon 2028 et 2034, les restrictions s'étendront aux classes F puis E. Acquérir une passoire à Roqueredonde implique donc de budgéter des travaux de rénovation énergétique importants pour maintenir la valeur du bien et son potentiel locatif.
Calculateur de rendement à Roqueredonde
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Roqueredonde
- Oublier la taxe foncière, élevée à 41,45 %.
- Tabler sur une occupation locative permanente.
- Négliger les travaux sur les biens anciens.
- Surévaluer les loyers dans un village de 211 hab.
Quand acheter ou vendre ?
À Roqueredonde, le marché immobilier suit un rythme saisonnier marqué par la villégiature. Le printemps et l'été sont les périodes les plus actives, portées par les acheteurs de résidences secondaires. Vendre entre avril et septembre maximise la visibilité. Pour acheter, l'automne peut offrir des opportunités avec des vendeurs moins pressés. Pensez au calendrier fiscal : l'acquéreur paiera la taxe foncière au prorata à partir de la date d'achat, le propriétaire vendeur la doit pour l'année entière (échéance en septembre).
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 664 m, climat frais toute l'année.
- 36,9 % des logements sont des résidences secondaires.
- Score numérique très faible, à 3/100 selon l'INSEE.
S'installer à Roqueredonde : cadre de vie et logement
S'installer à Roqueredonde, c'est choisir un cadre de vie rural et préservé, à plus de 650 mètres d'altitude, au climat frais (moyenne annuelle de 10,4°C) et aux paysages de l'arrière-pays lodévois. La commune offre une tranquillité absolue, mais avec une gamme d'équipements et de services très réduite : seulement dix équipements recensés, dont un établissement scolaire. La dépendance à la voiture est impérative pour les courses, les services de santé ou l'accès aux transports, la gare TGV la plus proche étant à Béziers, à plus de 50 km.
Le profil des habitants est marqué par le vieillissement (35,1 % de 60 ans et plus) et une forte proportion de propriétaires (53,3 %). La vie associative et les équipements de sports et loisirs (cinq au total) structurent une partie de l'animation locale. Pour les télétravailleurs ou les nouveaux résidents, la connectivité est un point faible majeur : seulement 13,7 % des logements sont éligibles à la fibre, et le score numérique de la commune est très bas (3/100).
Carte du marché immobilier à Roqueredonde
Roqueredonde et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Roqueredonde
Avec une température moyenne annuelle de 10,4 °C et des précipitations annuelles de 1 514 mm, le climat de Roqueredonde est frais et humide, typique des contreforts du Larzac à 664 m d'altitude. Les étés sont agréables, les hivers peuvent être froids et brumeux. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un vrai changement de rythme, éloignés des chaleurs étouffantes du littoral, et prêts à s'adapter à une saisonnalité marquée. L'ensoleillement reste généreux en altitude, mais la présence de gel est à anticiper pour l'entretien du jardin et l'isolation.
Composition du parc immobilier à Roqueredonde
122 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 83,5 % du parc à Roqueredonde, 16,5 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est très homogène : 83,5 % de maisons, et se caractérise par une forte part de résidences secondaires (36,9 %). Cette composition indique un marché attractif pour la villégiature et les projets de « racines », avec une communauté de propriétaires installés (53,3 % de propriétaires occupants). Le faible taux de logements vacants (0,8 %) suggère une certaine tension sur l'offre disponible. L'acheteur typique est donc souvent un néo-rural ou un acquéreur de résidence secondaire, cherchant un cadre naturel préservé, ce qui structure une demande stable mais ciblée.
Ancienneté du parc à Roqueredonde
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 75 logements).
- Avant 1919 18,7 % 14 logts
- 1919-1945 17,3 % 13 logts
- 1946-1970 9,3 % 7 logts
- 1971-1990 16,0 % 12 logts
- 1991-2005 17,3 % 13 logts
- 2006-2019 21,3 % 16 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Roqueredonde
10 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Roqueredonde
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Roqueredonde présente un profil de risque naturel à connaître. Si la sismicité est très faible et le radon à un niveau moyen, la commune a fait l'objet de 7 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coulées de boue. Six risques sont officiellement recensés. Avant tout achat, il est impératif de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour vérifier si le bien est en zone réglementée. Cela peut impacter les possibilités de travaux, l'assurabilité et la valeur du bien. Une visite après de fortes pluies est recommandée.
Cas pratique : un achat type à Roqueredonde
Une famille souhaitant acheter une maison de 100 m² à Roqueredonde doit anticiper un budget d'environ 209 400 € hors frais. Cela représente près de 12 années du revenu médian local (17 480 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 % conduirait à une mensualité brute d'environ 1 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Roqueredonde
- Ne pas vérifier le DPE et le risque travaux.
- Oublier de consulter le PPR en mairie.
- Sous-estimer les coûts de chauffage en altitude.
- Négocier sans connaître la rareté de l'offre.
Points clés à retenir à Roqueredonde
- Prix médian des maisons à 605 €/m² (source DVF 2023).
- Rendement brut maison à 4,5 %, net à 2,7 %.
- Climat frais (10,4 °C) et humide (1 514 mm/an).
- Marché de niche avec forte hausse récente (+28 %).
- Hausse d'un an très marquée à +28,0 %.
- Taxe foncière élevée (taux 41,45 % en 2024).
- Parc à 83,5 % de maisons, souvent anciennes.
- Facteur clé de valeur : l'état et le DPE.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Roqueredonde ?
À Roqueredonde, au-delà de la surface, trois facteurs influencent fortement la valeur. Premièrement, l'état général et le DPE : un bien rénové avec une classe B ou C se vendra avec une prime face aux passoires thermiques (19,2 % du parc). Deuxièmement, la surface de terrain et l'exposition, cruciales pour les résidences secondaires. Troisièmement, la localisation au sein du village : la proximité avec les rares équipements (commerces, arrêt de bus des Cabrils à 3,1 km) ou une vue dégagée sont valorisantes. Enfin, la présence d'un garage ou d'un abri est un atout dans ce climat aux précipitations élevées (1 514 mm/an).
Estimation indicative d'une maison à Roqueredonde
Pour une maison de 138 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
83 490 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais un professionnel local valorise les spécificités invisibles. Il connaît l'attrait d'une rue calme versus une route passante, la valeur d'une source privée, ou l'impact d'une vue sur les causses. Il évalue justement l'état réel, crucial dans un parc où 36 % des logements sont antérieurs à 1945. Surtout, il a le contact avec la demande effective : des acheteurs de résidences secondaires (36,9 % du parc) ou des néo-ruraux. Son estimation, défendable, sert de base solide à la négociation et attire les acquéreurs sérieux, évitant une mise en prix hasardeuse qui gèle la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
- Comparer avec des biens en mauvais état.
- Ignorer l'attrait des vues et du calme.
- Vouloir rentabiliser une rénovation coûteuse.
Investir à Roqueredonde : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne suffit pas sur un marché aussi étroit que celui de Roqueredonde, où chaque bien est un cas particulier. Passer à l'action implique de confronter ces tendances à la réalité du terrain, avec l'expertise d'un professionnel qui connaît les spécificités de ce village et de son parc immobilier souvent ancien.
Les données posent le cadre, mais la réussite d'un investissement à Roqueredonde dépend d'une analyse fine du bien et de son environnement immédiat.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Roqueredonde grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Roqueredonde
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Roqueredonde
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roqueredonde
Quel est le prix immobilier moyen à Roqueredonde ?
Le prix médian des maisons à Roqueredonde est de 605 €/m² en 2023, selon les données DVF. Attention, le prix moyen, très influencé par quelques biens chers, s'établit à 10 270 €/m², ce qui révèle un marché segmenté.
Est-ce le bon moment pour investir à Roqueredonde ?
Le marché présente une opportunité locative réelle (IOL 7,2/10) et un potentiel saisonnier. Cependant, la fragilité économique locale et la faible liquidité des transactions imposent une sélection rigoureuse du bien et une stratégie de moyen terme.
Roqueredonde est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Roqueredonde (605 €/m²) est nettement plus chère que Fondamente (888 €/m²) ou Avène (1 267 €/m²), mais moins chère que Le Clapier (2 169 €/m²) ou Joncels (2 453 €/m²). L'écart avec les communes les moins chères offre un argument de levier.
Quel rendement locatif espérer à Roqueredonde ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 4,5 %, d'après la carte des loyers. Compte tenu de la taxe foncière et des charges, le rendement net estimé est d'environ 2,7 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Roqueredonde ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de transactions), la dépendance à la demande extérieure, la présence de passoires thermiques (19,2 % du parc) et une fragilité économique locale (taux de chômage à 11,3 %).
Marché immobilier des communes voisines
Roqueredonde présente un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Fondamente (-58 %) ou Avène (-39 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur prêt à parier sur la montée en gamme de l'arrière-pays.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roqueredonde.
Communes limitrophes de Roqueredonde
Roqueredonde est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Roqueredonde est une commune accessible — 605 €/m² en médiane, -82,6 % par rapport à la moyenne de l'Hérault (3 485 €/m²).
Le prix médian au m² à Roqueredonde diminue de -54,2 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 12 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -71,1 % du prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 605 €/m² pour une surface médiane de 138 m². Un bien type de 138 m² revient à environ 83 490 €, soit 4,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,3 € (appartements) et 7,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (15,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc local comporte 36,9 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Construction neuve active à Roqueredonde: l'équivalent de 2 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Roqueredonde est typique de l'arrière-pays languedocien. Roqueredonde est en montagne, à 846 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).