01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 754 logements dont 1 234 résidences principales, 2 402 résidences secondaires et 117 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 234 | 32,9 % |
| Résidences secondaires | 2 402 | 64,0 % |
| Logements vacants | 117 | 3,1 % |
Sur les 3 754 logements recensés, 33 % sont occupés à l'année, 64 % servent de résidence secondaire et 3 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 48 | 3,9 % |
| 1919-1945 | 43 | 3,5 % |
| 1946-1970 | 181 | 14,7 % |
| 1971-1990 | 461 | 37,4 % |
| 1991-2005 | 305 | 24,7 % |
| 2006-2019 | 195 | 15,8 % |
Structure du bâti par époque: 4 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (37 %), 16 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 24 | 1,9 % |
| 2 pièces | 175 | 14,2 % |
| 3 pièces | 347 | 28,1 % |
| 4 pièces | 347 | 28,1 % |
| 5 pièces ou plus | 341 | 27,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 28 % du parc, contre 16 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 889 | 3 425 | 3 754 |
| Rés. principales | 1 285 | 1 202 | 1 234 |
| Rés. secondaires | 2 557 | 2 144 | 2 402 |
| Vacants | 47 | 79 | 117 |
Besse-sur-Issole (3 125 hab., à 35 km) présente 62,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 738 | 59,8 % |
| Locataires (privé) | 224 | 18,2 % |
| Locataires HLM | 132 | 10,7 % |
| Logés gratuitement | 141 | 11,4 % |
La répartition du parc occupé: 59,8 % de propriétaires, 28,8 % de locataires, dont 11 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 126 | 10,2 % |
| Électricité | 884 | 71,6 % |
| Gaz bouteille | 30 | 2,4 % |
| Autre (bois…) | 195 | 15,8 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 72 %. autres sources (bois notamment) pèse 16 %, fioul 10 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 137 |
| 2 à 4 ans | 214 |
| 5 à 9 ans | 158 |
| 10 ans ou plus | 726 |
| Total ménages | 1 234 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 292 |
| Sous-occupation modérée | 384 |
| Sous-occupation accentuée | 291 |
| Suroccupation modérée | 67 |
| Suroccupation accentuée | 16 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 75 | 6,1 % |
| 1 voiture | 598 | 48,5 % |
| 2 voitures ou plus | 562 | 45,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 6 % sans, 48 % à une voiture, 46 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 753 | 389 | 330 | 34 |
| 1975 | 1 056 | 538 | 502 | 16 |
| 1982 | 2 253 | 732 | 1 448 | 73 |
| 1990 | 2 317 | 1 054 | 1 111 | 152 |
| 1999 | 2 906 | 1 135 | 1 268 | 503 |
| 2006 | 3 784 | 1 234 | 2 498 | 52 |
| 2011 | 3 889 | 1 285 | 2 557 | 47 |
| 2016 | 3 425 | 1 202 | 2 144 | 79 |
| 2022 | 3 754 | 1 234 | 2 402 | 117 |
Trajectoire de long terme: 753 logements en 1968, 3 754 en 2022 (+399 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 485 | 471 | 432 | 463 | 390 | 237 |
| Dont vacants > 2 ans | 70 | 82 | 92 | 90 | 103 | 134 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 46 | 4,8 % |
| Classe B | 138 | 14,5 % |
| Classe C | 441 | 46,4 % |
| Classe D | 200 | 21,1 % |
| Classe E | 79 | 8,3 % |
| Classe F | 38 | 4,0 % |
| Classe G | 8 | 0,8 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 46 % des logements et 66 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 510 | 53,7 % |
| Classe B | 328 | 34,5 % |
| Classe C | 54 | 5,7 % |
| Classe D | 15 | 1,6 % |
| Classe E | 22 | 2,3 % |
| Classe F | 17 | 1,8 % |
| Classe G | 4 | 0,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 54 %, 94 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 226 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 209 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 176 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 132 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 73 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 226 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 73 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 24 |
| Classe B | 75 | 63 |
| Classe C | 245 | 196 |
| Classe D | 117 | 83 |
| Classe E | 52 | 27 |
| Classe F | 28 | 10 |
| Classe G | 4 | 4 |
Côté maisons, la dominante est C (167 kWh/m²/an); côté appartements, C (168).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 26 |
| T3 | 63 |
| T4 | 35 |
| T5+ | 5 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gassin (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gassin est le bourg ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Var. (sur 42 bourgs entre 2 000 et 5 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Une part significative du parc de Gassin reste vacante hors saison — 2 402 résidences secondaires recensées (64,0 %). Profil pavillonnaire affirmé: 69,8 % de maisons individuelles pour 30,2 % d'appartements. Ancrage local: la commune est une commune provençale du Var, à basse altitude (31 m), dans un relief de plaine, à quelques kilomètres du littoral varois (environ 4 km).
Les propriétaires occupants sont majoritaires (59,8 %), devant les locataires (28,8 %). Le logement social occupe une place de 10,7 % dans le parc de résidences principales.
Le parc de Gassin est plutôt récent: 15,8 % des logements ont été construits depuis 2006. Le parc de Gassin se classe bien côté DPE: C en tête et 167 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le électricité équipe 71,6 % des logements occupés à titre principal.
Le parc de Gassin a progressé de +9,6 % entre 2016 et 2022. 45,5 % des ménages de Gassin disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est une commune provençale du Var: les attentes résidentielles s'y calquent. Côté topographie, Gassin se trouve à basse altitude (31 m), dans un relief de plaine, à quelques kilomètres du littoral varois (environ 4 km), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 1 234 résidences principales de Gassin et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Parmi les 151 communes du Var, Gassin se place dans le top 2 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 27,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 27,1 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,8 %)
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Var
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +12,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Gassin
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 27,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Gassin
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gassin s'établit à 9 737 €, sur la base de 106 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Gassin se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Var.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 27,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (1,9 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gassin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gassin
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 106 transactions en 2025 et affiche une évolution de +47,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 9 737 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 34 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
68,9 % de maisons et 31,1 % d'appartements parmi les 106 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 68,9 % des mutations, pour un prix médian de 11 304 €/m² (maisons) contre 7 171 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 106 | 73 | 33 |
| Prix médian/m² | 9 737 € | 11 304 € | 7 171 € |
| Prix moyen/m² | 11 831 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 34 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 161 | 6 622 € |
| 2022 | 134 | 9 045 € |
| 2023 | 109 | 8 654 € |
| 2024 | 68 | 8 686 € |
| 2025 | 106 | 9 737 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 506 autorisations et 454 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 90 %.
Vacance longue durée à Gassin
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gassin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Gassin: 75 logements autorisés sur 5 ans, 12 pour la dernière année (-31 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gassin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gassin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Gassin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 950 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gassin: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,8 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Gassin
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gassin : cadre de vie et logement
Gassin, commune de 2 687 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (15,6 °C annuels).
Le territoire abrite 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 324 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gassin
Gassin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gassin
Composition du parc immobilier à Gassin
3 754 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 74,2 % de maisons, 25,8 % d'appartements sur un total de 3 754 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Gassin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 233 logements).
- Avant 1919 3,9 % 48 logts
- 1919-1945 3,5 % 43 logts
- 1946-1970 14,7 % 181 logts
- 1971-1990 37,4 % 461 logts
- 1991-2005 24,7 % 305 logts
- 2006-2019 15,8 % 195 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gassin
324 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Gassin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gassin
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
993 174 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gassin
Quel est le prix de l'immobilier à Gassin ?
Le prix médian au m² à Gassin est de 9 737 € (données DVF, 106 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 1 153 000 €.
Comment Gassin se situe-t-elle dans le Var ?
Gassin se classe au 3ᵉ rang sur 151 communes du Var — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Gassin ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gassin est de 1,9 % (loyer de 17,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Gassin prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gassin.
Communes limitrophes de Gassin
Gassin est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Gassin est un marché d'exception — 9 737 €/m² sur 106 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Var. Au classement départemental, Gassin se place dans les 2 % de communes les plus chères du Var.
Entre 2021 et 2025, Gassin a vu son prix médian au m² progresser de +47,0 %. Au total, 578 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +12,1 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 11 304 €/m² (surface médiane 102 m²) et celui des appartements à 7 171 €/m² (34 m²). Un bien type de 102 m² se négocie autour de 1 153 008 €, un ticket d'entrée largement hors de portée du revenu médian local.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 22,6 €/m² pour un appartement et 17,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,8 %, un niveau intermédiaire. Avec 64,0 % de résidences secondaires, Gassin est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Flux de construction neuve intermédiaire: 75 logements autorisés sur 2021-2025, dont 48 commencés. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 57 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Gassin est une commune provençale du Var. La géographie joue son rôle: la commune est à quelques kilomètres du littoral varois (environ 4 km), à basse altitude (31 m), dans un relief de plaine.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.