01 Le parc de logements
Le parc comprend 82 logements dont 54 résidences principales, 6 résidences secondaires et 22 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 54 | 65,9 % |
| Résidences secondaires | 6 | 7,3 % |
| Logements vacants | 22 | 26,8 % |
Parmi les 82 logements du parc, 66 % assurent la fonction de résidence principale, contre 7 % de secondaires et 27 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 15 | 27,8 % |
| 1919-1945 | 3 | 5,6 % |
| 1946-1970 | 5 | 9,3 % |
| 1971-1990 | 10 | 18,5 % |
| 1991-2005 | 7 | 13,0 % |
| 2006-2019 | 14 | 25,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (28 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 28 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 3 | 5,5 % |
| 3 pièces | 8 | 14,5 % |
| 4 pièces | 13 | 23,6 % |
| 5 pièces ou plus | 31 | 56,4 % |
Le parc compte 4,9 pièces en moyenne par logement, avec 56 % de logements de cinq pièces ou plus et 5 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 63 | 72 | 82 |
| Rés. principales | 51 | 54 | 54 |
| Rés. secondaires | 9 | 9 | 6 |
| Vacants | 3 | 10 | 22 |
Pour référence, Assay (19 km) affiche 71,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 43 | 79,6 % |
| Locataires (privé) | 11 | 20,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 1,9 % |
La répartition du parc occupé: 78,6 % de propriétaires, 19,6 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 12 | 22,2 % |
| Électricité | 19 | 35,2 % |
| Gaz bouteille | 3 | 5,6 % |
| Autre (bois…) | 20 | 37,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 37 % au autres sources (bois notamment), 35 % pour électricité, 22 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 |
| 2 à 4 ans | 7 |
| 5 à 9 ans | 11 |
| 10 ans ou plus | 34 |
| Total ménages | 54 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 14 |
| Sous-occupation modérée | 5 |
| Sous-occupation accentuée | 19 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 3,7 % |
| 1 voiture | 20 | 37,0 % |
| 2 voitures ou plus | 32 | 59,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 4 % sans, 37 % à une voiture, 59 % multi-motorisés. Par ailleurs, 74,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 42 | 31 | 9 | 2 |
| 1975 | 50 | 33 | 13 | 4 |
| 1982 | 50 | 35 | 10 | 5 |
| 1990 | 51 | 38 | 7 | 6 |
| 1999 | 53 | 42 | 6 | 5 |
| 2006 | 58 | 46 | 10 | 2 |
| 2011 | 63 | 51 | 9 | 3 |
| 2016 | 72 | 54 | 9 | 10 |
| 2022 | 82 | 54 | 6 | 22 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 42 logements à l'origine, 82 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 1 | 7,1 % |
| Classe D | 4 | 28,6 % |
| Classe E | 2 | 14,3 % |
| Classe F | 5 | 35,7 % |
| Classe G | 2 | 14,3 % |
Distribution DPE sur 14 diagnostics: la majorité se situe en classe F (36 %), avec 7 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 7,1 % |
| Classe B | 2 | 14,3 % |
| Classe C | 6 | 42,9 % |
| Classe D | 2 | 14,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 7,1 % |
| Classe G | 2 | 14,3 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (43 %), 64 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 362 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 322 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 205 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 130 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 130 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 362 pour ceux avant 1948.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Couziers (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Couziers est la commune ayant le plus de logements vacants du département Indre-et-Loire. (sur 272 communes) Voir le classement
Résumé
26,8 % du parc de Couziers est vacant (22 logements sur 82), un niveau qui mérite d'être souligné. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 100,0 % de maisons. L'environnement communal: dans la vallée de la Loire ou ses affluents, dans la plaine, à une altitude de 33 m.
La structure d'occupation de Couziers est caractéristique des communes de propriétaires (78,6 %).
Parc notablement ancien à Couziers: 28,3 % des logements datent d'avant la Première Guerre mondiale. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante F et une consommation de 298 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 50,0 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (37,0 % des résidences principales).
Progression modérée du parc: +13,9 % entre 2016 et 2022. 59,3 % des ménages de Couziers disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Couziers est dans la vallée de la Loire ou ses affluents. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 33 m — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de Couziers a bondi de +19,1 % en un an, signal rare sur une commune de 121 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,2 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 25 % du Indre-et-Loire
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +19,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Couziers
Acheter demande un effort important : 6,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Couziers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Couziers s'établit à 2 080 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Couziers se positionne dans le top 25 % des communes les plus chères du Indre-et-Loire.
50,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Couziers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Couziers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2023, le prix médian passe de 1 724 €/m² à 2 080 €/m² (+20,6 %), pour 1 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 75 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 080 € | 2 080 € |
| Prix moyen/m² | 2 080 € | |
| Surface médiane | – | 75 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 | 1 724 € |
| 2022 | 4 | 1 746 € |
| 2023 | 1 | 2 080 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 8 logements ont été autorisés et 4 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 50 %.
Construction neuve à Couziers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Couziers totalise 1 logements sur 5 ans, soit 0 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Couziers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Couziers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,73 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Couziers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Couziers est F, avec 50,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Couziers
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Couziers : cadre de vie et logement
Couziers compte 121 habitants, à 88 m d'altitude. Le climat local affiche 12,6 °C de moyenne annuelle et 638 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 23 appellations d'origine rattachées au terroir local et 3 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Couziers
Couziers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Couziers
Composition du parc immobilier à Couziers
82 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Couziers est composé très majoritairement de maisons (100,0 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Couziers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 53 logements).
- Avant 1919 28,3 % 15 logts
- 1919-1945 5,7 % 3 logts
- 1946-1970 9,4 % 5 logts
- 1971-1990 18,9 % 10 logts
- 1991-2005 13,2 % 7 logts
- 2006-2019 26,4 % 14 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Couziers
3 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Couziers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Couziers
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
156 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Couziers
Quel est le prix de l'immobilier à Couziers ?
Le prix médian au m² à Couziers est de 2 080 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 75 m² (surface médiane locale), compter environ 156 000 €.
Comment Couziers se situe-t-elle dans le Indre-et-Loire ?
Couziers se classe au 69ᵉ rang sur 272 communes du Indre-et-Loire — dans le top 25 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Couziers ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Couziers est de 4,2 % (loyer de 7,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Couziers est-il énergétiquement dégradé ?
50,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante F). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Couziers.
Communes limitrophes de Couziers
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Résumé
Le prix médian au m² à Couziers s'établit à 2 080 € sur 1 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Indre-et-Loire (2 369 €/m²).
La progression du prix médian atteint +20,6 % sur cinq ans (2021-2023) à Couziers, au-dessus du rythme national. 6 transactions au total sur la fenêtre 2021-2023, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +19,1 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Couziers à un niveau significatif — 2 080 €/m² en médiane. Un bien type de 75 m² revient à environ 156 000 €, soit 7,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Couziers avoisinent 9,0 €/m² pour les appartements et 7,3 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Couziers (7,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La production neuve est quasi inexistante (1 logement autorisé sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Couziers est dans la vallée de la Loire ou ses affluents. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 33 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).