01 Le parc de logements
Le parc comprend 841 logements dont 750 résidences principales, 49 résidences secondaires et 42 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 750 | 89,2 % |
| Résidences secondaires | 49 | 5,8 % |
| Logements vacants | 42 | 5,0 % |
Sur les 841 logements recensés, 89 % sont occupés à l'année, 6 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 105 | 14,4 % |
| 1919-1945 | 47 | 6,4 % |
| 1946-1970 | 69 | 9,5 % |
| 1971-1990 | 161 | 22,1 % |
| 1991-2005 | 203 | 27,8 % |
| 2006-2019 | 144 | 19,8 % |
Structure du bâti par époque: 14 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (28 %), 20 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,4 % |
| 2 pièces | 36 | 4,8 % |
| 3 pièces | 71 | 9,5 % |
| 4 pièces | 174 | 23,2 % |
| 5 pièces ou plus | 466 | 62,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 5,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (62 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 771 | 826 | 841 |
| Rés. principales | 663 | 708 | 750 |
| Rés. secondaires | 66 | 59 | 49 |
| Vacants | 42 | 59 | 42 |
À Brison-Saint-Innocent, commune similaire à 12 km, la part de propriétaires est de 67,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 623 | 83,1 % |
| Locataires (privé) | 93 | 12,4 % |
| Locataires HLM | 20 | 2,7 % |
| Logés gratuitement | 14 | 1,9 % |
Occupation des résidences principales — 83,1 % appartiennent à leurs occupants, 15,1 % sont louées, avec 3 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 | 1,5 % |
| Fioul | 167 | 22,3 % |
| Électricité | 254 | 33,9 % |
| Gaz bouteille | 19 | 2,5 % |
| Autre (bois…) | 299 | 39,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (40 %), 34 % pour électricité et 22 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 63 |
| 2 à 4 ans | 125 |
| 5 à 9 ans | 117 |
| 10 ans ou plus | 445 |
| Total ménages | 750 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 70 |
| Sous-occupation modérée | 175 |
| Sous-occupation accentuée | 189 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 26 | 3,5 % |
| 1 voiture | 243 | 32,4 % |
| 2 voitures ou plus | 481 | 64,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 3 % sans voiture, 32 % à une voiture et 64 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 93,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 332 | 234 | 62 | 36 |
| 1975 | 354 | 249 | 65 | 40 |
| 1982 | 443 | 303 | 76 | 64 |
| 1990 | 477 | 361 | 92 | 24 |
| 1999 | 592 | 468 | 83 | 41 |
| 2006 | 694 | 575 | 62 | 57 |
| 2011 | 771 | 663 | 66 | 42 |
| 2016 | 826 | 708 | 59 | 59 |
| 2022 | 841 | 750 | 49 | 42 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 332 à 841, soit +153 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 85 | 81 | 60 | 75 | 88 | 59 |
| Dont vacants > 2 ans | 32 | 36 | 35 | 35 | 41 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 2,9 % |
| Classe B | 4 | 2,9 % |
| Classe C | 15 | 10,8 % |
| Classe D | 46 | 33,1 % |
| Classe E | 38 | 27,3 % |
| Classe F | 17 | 12,2 % |
| Classe G | 15 | 10,8 % |
Distribution DPE sur 139 diagnostics: la majorité se situe en classe D (33 %), avec 17 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 13,7 % |
| Classe B | 63 | 45,3 % |
| Classe C | 21 | 15,1 % |
| Classe D | 8 | 5,8 % |
| Classe E | 5 | 3,6 % |
| Classe F | 14 | 10,1 % |
| Classe G | 9 | 6,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (45 %), et 74 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 299 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 312 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 228 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 236 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 217 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 312 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 100 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 2 | 2 |
| Classe C | 13 | 2 |
| Classe D | 31 | 15 |
| Classe E | 25 | 13 |
| Classe F | 15 | 2 |
| Classe G | 12 | 3 |
Performance comparée: maisons classées D (265), appartements classés D (259), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 3 |
| T3 | 3 |
| T4 | 7 |
| T5+ | 9 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cusy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Cusy dispose de 841 logements, dont 89,2 % sont des résidences principales. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 86,9 % de maisons individuelles. Cusy est dans la tradition des communes alpines savoyardes, sur un relief modérément vallonné, à 340 m d'altitude.
Cusy compte une très forte proportion de propriétaires occupants (83,1 %), le locatif ne représentant que 15,1 %. Part du parc social: 2,7 % des résidences principales.
La structure par époque du parc est contrastée — 14,4 % avant 1919 et 19,8 % depuis 2006. Le parc de Cusy consomme plus que la moyenne: D dominante, 263 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 23,0 % sont des passoires thermiques (F+G). Côté énergie, le autres sources (bois notamment) chauffe 39,9 % des résidences principales.
Le parc de Cusy est stable sur la période 2016-2022 (+1,8 %). 64,1 % des ménages de Cusy disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Cusy est dans la tradition des communes alpines savoyardes. Le décor géographique — sur un relief modérément vallonné, à 340 m d'altitude — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,0 %
- ⚠ 10,3 années de revenu médian pour 70 m²
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Savoie (133ᵉ rang sur 279 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Cusy
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cusy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cusy s'établit à 4 278 €, sur la base de 17 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 29,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,7 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cusy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cusy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Cusy évolue de +22,7 %, passant de 3 486 à 4 278 €/m²; 17 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 84 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
52,9 % de maisons et 47,1 % d'appartements parmi les 17 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 52,9 % des mutations, pour un prix médian de 4 219 €/m² (maisons) contre 4 389 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 17 | 9 | 8 |
| Prix médian/m² | 4 278 € | 4 219 € | 4 389 € |
| Prix moyen/m² | 4 591 € | ||
| Surface médiane | – | 103 m² | 84 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 33 | 3 486 € |
| 2022 | 17 | 3 332 € |
| 2023 | 12 | 3 604 € |
| 2024 | 17 | 4 371 € |
| 2025 | 17 | 4 278 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 12 sur 2013 — soit -100,0 %.
Vacance longue durée à Cusy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cusy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 90 logements ont été autorisés à à Cusy, +120 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Cusy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cusy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Cusy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 139 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Cusy: classe D en tête, 23,0 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Cusy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cusy : cadre de vie et logement
Cusy compte 1 842 habitants, à 680 m d'altitude. Le climat local affiche 11,0 °C de moyenne annuelle et 1 280 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 87 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cusy
Cusy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cusy
Composition du parc immobilier à Cusy
841 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
731 maisons pour 109 appartements: le parc à Cusy est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Cusy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 729 logements).
- Avant 1919 14,4 % 105 logts
- 1919-1945 6,4 % 47 logts
- 1946-1970 9,5 % 69 logts
- 1971-1990 22,1 % 161 logts
- 1991-2005 27,8 % 203 logts
- 2006-2019 19,8 % 144 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Cusy
87 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cusy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cusy
Pour une maison de 103 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
440 634 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cusy
Quel est le prix de l'immobilier à Cusy ?
Le prix médian au m² à Cusy est de 4 278 € (données DVF, 17 transactions). Pour une maison de 103 m² (surface médiane locale), compter environ 435 000 €.
Comment Cusy se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Cusy se situe au 133ᵉ rang du Haute-Savoie sur 279 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Cusy ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cusy est de 3,7 % (loyer de 13,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Cusy prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Quels risques naturels à Cusy ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Le parc immobilier de Cusy est-il énergétiquement dégradé ?
23,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cusy.
Communes limitrophes de Cusy
Cusy est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 4 278 €/m², Cusy se place parmi les communes chères de l'Haute-Savoie, au-dessus de la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Cusy a enregistré une hausse de +22,7 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 96 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Cusy: maisons à 4 219 €/m² et appartements à 4 389 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Cusy, un logement de 103 m² (434 557 €) représente 14,9 années de ressources brutes.
Loyers observés à Cusy: 14,5 €/m²/mois pour un appartement, 13,0 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,0 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires à Cusy (5,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 90 logements autorisés, soit 18/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 74 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Cusy est dans la tradition des communes alpines savoyardes, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: sur un relief modérément vallonné, à 340 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.