01 Le parc de logements
Le parc comprend 673 logements dont 628 résidences principales, 13 résidences secondaires et 32 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 628 | 93,3 % |
| Résidences secondaires | 13 | 1,9 % |
| Logements vacants | 32 | 4,8 % |
Parmi les 673 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 28 | 4,6 % |
| 1919-1945 | 7 | 1,1 % |
| 1946-1970 | 32 | 5,2 % |
| 1971-1990 | 120 | 19,5 % |
| 1991-2005 | 141 | 23,0 % |
| 2006-2020 | 286 | 46,6 % |
La période 2006-2020 concentre 47 % du parc, tandis que 5 % datent d'avant 1919 et 47 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,3 % |
| 2 pièces | 35 | 5,6 % |
| 3 pièces | 66 | 10,5 % |
| 4 pièces | 119 | 18,9 % |
| 5 pièces ou plus | 406 | 64,6 % |
Le parc compte 4,9 pièces en moyenne par logement, avec 65 % de logements de cinq pièces ou plus et 6 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 434 | 581 | 673 |
| Rés. principales | 389 | 533 | 628 |
| Rés. secondaires | 13 | 12 | 13 |
| Vacants | 32 | 36 | 32 |
À Charvonnex (4 km, 1 537 hab.), la part de propriétaires s'élève à 84,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 535 | 85,2 % |
| Locataires (privé) | 62 | 9,9 % |
| Locataires HLM | 17 | 2,7 % |
| Logés gratuitement | 14 | 2,2 % |
Occupation des résidences principales — 85,2 % appartiennent à leurs occupants, 12,6 % sont louées, avec 3 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 34 | 5,4 % |
| Fioul | 91 | 14,5 % |
| Électricité | 271 | 43,2 % |
| Gaz bouteille | 50 | 8,0 % |
| Autre (bois…) | 182 | 29,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 43 % au électricité, 29 % pour autres sources (bois notamment), 14 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 30 |
| 2 à 4 ans | 116 |
| 5 à 9 ans | 186 |
| 10 ans ou plus | 296 |
| Total ménages | 628 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 89 |
| Sous-occupation modérée | 114 |
| Sous-occupation accentuée | 168 |
| Sous-occupation très accentuée | 248 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 | 1,6 % |
| 1 voiture | 194 | 30,9 % |
| 2 voitures ou plus | 424 | 67,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 2 % sans voiture, 31 % à une voiture et 68 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 94,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 78 | 50 | 21 | 7 |
| 1975 | 109 | 77 | 24 | 8 |
| 1982 | 143 | 109 | 26 | 8 |
| 1990 | 197 | 167 | 18 | 12 |
| 1999 | 287 | 261 | 20 | 6 |
| 2007 | 374 | 336 | 14 | 24 |
| 2012 | 434 | 389 | 13 | 32 |
| 2017 | 581 | 533 | 12 | 36 |
| 2023 | 673 | 628 | 13 | 32 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 78 à 673, soit +763 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 56 | 35 | 37 | 48 | 35 | 23 | 33 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 | 11 | 12 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 18 | 11,0 % |
| Classe B | 9 | 5,5 % |
| Classe C | 44 | 27,0 % |
| Classe D | 68 | 41,7 % |
| Classe E | 12 | 7,4 % |
| Classe F | 5 | 3,1 % |
| Classe G | 7 | 4,3 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 42 % des logements et 44 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 23,3 % |
| Classe B | 27 | 16,6 % |
| Classe C | 37 | 22,7 % |
| Classe D | 48 | 29,4 % |
| Classe E | 5 | 3,1 % |
| Classe F | 5 | 3,1 % |
| Classe G | 3 | 1,8 % |
Répartition climat du parc: D concentre 29 % des diagnostics et 63 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 235 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 312 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 290 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 197 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 159 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 94 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 312 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 94 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 4 |
| Classe B | 8 | 1 |
| Classe C | 8 | 36 |
| Classe D | 19 | 49 |
| Classe E | 9 | 3 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 6 | 1 |
Côté maisons, la dominante est D (199 kWh/m²/an); côté appartements, D (155).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 6 |
| T3 | 6 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cuvat (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier de Cuvat totalise 673 logements en 2023, dominé par la résidence principale (628 unités, 93,3 %). Le pavillonnaire l'emporte largement (80,2 %), le collectif assurant 19,8 % du parc. Ce contexte résidentiel — Cuvat est une commune savoyarde — cadre la lecture du parc local.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 85,2 % de propriétaires occupants. Côté logement social, 2,7 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
Selon l'INSEE, 46,6 % du parc de Cuvat remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Bonne tenue énergétique du parc de Cuvat: classe D en tête et consommation moyenne (174 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Le électricité est la première source de chauffage du parc (43,2 %).
Le parc immobilier de Cuvat s'est étoffé rapidement, de +15,8 % entre 2017 et 2023. Profil fortement motorisé: 67,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Cuvat est une commune savoyarde.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Parmi les 279 communes du Haute-Savoie, Cuvat se place dans le top 7 % des plus chères au m².
Verdict
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Analyse du marché immobilier à Cuvat
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cuvat
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cuvat s'établit à 6 022 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cuvat se positionne dans le top 7 % des communes les plus chères du Haute-Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 28,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,1 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cuvat Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cuvat
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 6 022 €/m² pour 14 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
64,3 % de maisons et 35,7 % d'appartements parmi les 14 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 64,3 % de maisons et 35,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 9 | 5 |
| Prix médian/m² | 6 022 € | 6 392 € | 4 593 € |
| Prix moyen/m² | 6 203 € | ||
| Surface médiane | – | 123 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 17 | 4 722 € |
| 2022 | 16 | 5 100 € |
| 2023 | 12 | 5 871 € |
| 2024 | 11 | 5 588 € |
| 2025 | 14 | 6 022 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
510 logements autorisés cumulés, 406 commencés: la dynamique récente affiche 12 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Cuvat
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Cuvat (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 74 logements autorisés à à Cuvat, dont 6 en 2025 (-33 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cuvat
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Cuvat
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Cuvat
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 163 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cuvat: la classe D domine, 7,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Cuvat
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cuvat : cadre de vie et logement
Avec 1 665 habitants concentrés sur 4,72 km² (353 hab/km²), Cuvat affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 19 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cuvat
Cuvat et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cuvat
Composition du parc immobilier à Cuvat
673 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 80,4 % du parc à Cuvat, 19,6 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Cuvat
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 614 logements).
- Avant 1919 4,6 % 28 logts
- 1919-1945 1,1 % 7 logts
- 1946-1970 5,2 % 32 logts
- 1971-1990 19,5 % 120 logts
- 1991-2005 23,0 % 141 logts
- 2006-2020 46,6 % 286 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Cuvat
19 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cuvat
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cuvat
Pour une maison de 123 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
740 706 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cuvat
Quel est le prix de l'immobilier à Cuvat ?
Le prix médian au m² à Cuvat est de 6 022 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 123 m² (surface médiane locale), compter environ 786 000 €.
Comment Cuvat se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Cuvat se classe au 19ᵉ rang sur 279 communes du Haute-Savoie — dans le top 7 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Cuvat ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cuvat est de 3,1 % (loyer de 16,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Cuvat prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
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Communes limitrophes de Cuvat
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Résumé
Le m² médian à Cuvat atteint 6 022 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. Au classement départemental, Cuvat se place dans les 7 % de communes les plus chères de l'Haute-Savoie.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Cuvat: 6 392 €/m² pour les maisons (surface médiane 123 m²) et 4 593 €/m² pour les appartements (63 m²). Le bien médian (123 m² à 786 216 €) équivaut à 16,5 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,9 € (appartements) et 16,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,4 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le poids limité des résidences secondaires (1,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 74 logements autorisés, soit 15/an en moyenne.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Cuvat est une commune savoyarde.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.