01 Le parc de logements
Le parc comprend 140 logements dont 102 résidences principales, 18 résidences secondaires et 20 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 102 | 72,9 % |
| Résidences secondaires | 18 | 12,9 % |
| Logements vacants | 20 | 14,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 73 % de résidences principales, 13 % de secondaires et 14 % de vacants pour un total de 140 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 22 | 21,8 % |
| 1919-1945 | 12 | 11,9 % |
| 1946-1970 | 18 | 17,8 % |
| 1971-1990 | 23 | 22,8 % |
| 1991-2005 | 17 | 16,8 % |
| 2006-2019 | 9 | 8,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 23 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 22 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 1,0 % |
| 2 pièces | 4 | 3,9 % |
| 3 pièces | 10 | 9,8 % |
| 4 pièces | 35 | 34,3 % |
| 5 pièces ou plus | 52 | 51,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 51 % du parc, contre 5 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 137 | 137 | 140 |
| Rés. principales | 104 | 109 | 102 |
| Rés. secondaires | 18 | 18 | 18 |
| Vacants | 14 | 10 | 20 |
À Peyrusse-Le-Roc (9 km, 197 hab.), la part de propriétaires s'élève à 44,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 71 | 69,6 % |
| Locataires (privé) | 20 | 19,6 % |
| Locataires HLM | 6 | 5,9 % |
| Logés gratuitement | 4 | 3,9 % |
Occupation des résidences principales — 70,3 % appartiennent à leurs occupants, 25,9 % sont louées, avec 6 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 1,0 % |
| Fioul | 45 | 44,1 % |
| Électricité | 21 | 20,6 % |
| Gaz bouteille | 8 | 7,8 % |
| Autre (bois…) | 27 | 26,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 44 % au fioul, 26 % pour autres sources (bois notamment), 21 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 11 |
| 2 à 4 ans | 10 |
| 5 à 9 ans | 19 |
| 10 ans ou plus | 61 |
| Total ménages | 102 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 17 |
| Sous-occupation modérée | 26 |
| Sous-occupation accentuée | 43 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 | 6,9 % |
| 1 voiture | 43 | 42,2 % |
| 2 voitures ou plus | 51 | 50,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 42 % mono-motorisés, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 83,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 77 | 63 | 14 | 0 |
| 1975 | 92 | 78 | 12 | 2 |
| 1982 | 117 | 90 | 14 | 13 |
| 1990 | 118 | 86 | 22 | 10 |
| 1999 | 119 | 86 | 18 | 15 |
| 2006 | 131 | 97 | 27 | 6 |
| 2011 | 137 | 104 | 18 | 14 |
| 2016 | 137 | 109 | 18 | 10 |
| 2022 | 140 | 102 | 18 | 20 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 77 à 140 logements, soit +82 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 21 | 20 | 24 | 19 | 24 | 15 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 2,4 % |
| Classe C | 10 | 24,4 % |
| Classe D | 12 | 29,3 % |
| Classe E | 11 | 26,8 % |
| Classe F | 6 | 14,6 % |
| Classe G | 1 | 2,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (29 %), 27 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 4,9 % |
| Classe B | 9 | 22,0 % |
| Classe C | 13 | 31,7 % |
| Classe D | 5 | 12,2 % |
| Classe E | 10 | 24,4 % |
| Classe F | 2 | 4,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 32 %, 59 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 250 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 237 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 224 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 250 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 138 pour le bâti 2001-2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 10 | 0 |
| Classe D | 10 | 2 |
| Classe E | 11 | 0 |
| Classe F | 6 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante E (219 kWh/m²/an), les appartements D (163) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 2 |
| T4 | 6 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cuzac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
14,3 % du parc de Cuzac est vacant (20 logements sur 140), un niveau qui mérite d'être souligné. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 97,1 % de maisons. Pour mémoire, Cuzac est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 400 m, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Cuzac présente un profil majoritairement propriétaire — 70,3 % des ménages possèdent leur résidence principale. 5,9 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Selon le recensement, 21,6 % des logements datent d'avant 1919 — une part significative du parc de Cuzac. DPE: classe D en tête et 217 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 17,1 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Au plan énergétique résidentiel, 44,1 % des résidences principales s'appuient sur le fioul.
Peu de variation du parc résidentiel de Cuzac entre 2016 et 2022 (+2,2 %). 50,0 % des ménages de Cuzac disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan. La commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 400 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Cuzac affiche des prix parmi les plus accessibles du Lot (73ᵉ rang le moins élevé sur 310 communes).
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,5 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Lot (73ᵉ rang le moins élevé)
- Prix en forte hausse : +17,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Cuzac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cuzac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cuzac s'établit à 1 294 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cuzac fait partie du quart des communes les moins chères du Lot.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cuzac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cuzac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 233 €/m² → 1 294 €/m² (+4,9 %), volume annuel actuel 6 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 84 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 6 |
| Prix médian/m² | 1 294 € | 1 294 € |
| Prix moyen/m² | 1 134 € | |
| Surface médiane | – | 84 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 7 | 1 233 € |
| 2022 | 5 | 907 € |
| 2023 | 3 | 1 413 € |
| 2024 | 6 | 1 106 € |
| 2025 | 6 | 1 294 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 10 logements ont été autorisés et 10 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 100 %.
Construction neuve à Cuzac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Cuzac totalise 1 logements sur 5 ans, soit -75 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cuzac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cuzac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Cuzac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 41 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cuzac est D, avec 17,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Cuzac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cuzac : cadre de vie et logement
Cuzac compte 238 habitants, à 273 m d'altitude. Le climat local affiche 11,5 °C de moyenne annuelle et 983 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 20 appellations d'origine rattachées au terroir local et 10 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cuzac
Cuzac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cuzac
Composition du parc immobilier à Cuzac
140 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Cuzac est composé très majoritairement de maisons (97,1 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Cuzac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 102 logements).
- Avant 1919 21,6 % 22 logts
- 1919-1945 11,8 % 12 logts
- 1946-1970 17,6 % 18 logts
- 1971-1990 22,5 % 23 logts
- 1991-2005 16,7 % 17 logts
- 2006-2019 8,8 % 9 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cuzac
10 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cuzac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cuzac
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
108 696 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cuzac
Quel est le prix de l'immobilier à Cuzac ?
Le prix médian au m² à Cuzac est de 1 294 € (données DVF, 6 transactions). Pour une maison de 84 m² (surface médiane locale), compter environ 109 000 €.
Comment Cuzac se situe-t-elle dans le Lot ?
Cuzac figure parmi les communes les plus abordables du Lot : 238ᵉ rang sur 310, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Cuzac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cuzac est de 6,5 % (loyer de 7,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cuzac.
Communes limitrophes de Cuzac
Cuzac est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Cuzac s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 294 €/m², soit -47,7 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Hausse contenue du prix médian: +4,9 % sur la période 2021-2025. 27 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +17,0 % sur le prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Cuzac à un niveau significatif — 1 294 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Cuzac, un logement de 84 m² (108 696 €) représente 5,4 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Cuzac avoisinent 8,1 €/m² pour les appartements et 7,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (6,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 12,9 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
La production neuve est quasi inexistante (1 logement autorisé sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Cuzac est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan. Contexte physique: en contexte de collines, à une altitude moyenne de 400 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).