01 Le parc de logements
Le parc comprend 693 logements dont 532 résidences principales, 71 résidences secondaires et 90 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 532 | 76,8 % |
| Résidences secondaires | 71 | 10,2 % |
| Logements vacants | 90 | 13,0 % |
Le graphique détaille la structure des 693 logements: 77 % sont habités en permanence, 10 % épisodiquement et 13 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 75 | 14,5 % |
| 1919-1945 | 39 | 7,5 % |
| 1946-1970 | 100 | 19,3 % |
| 1971-1990 | 147 | 28,4 % |
| 1991-2005 | 91 | 17,6 % |
| 2006-2019 | 66 | 12,7 % |
La période 1971-1990 concentre 28 % du parc, tandis que 14 % datent d'avant 1919 et 13 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 1,1 % |
| 2 pièces | 21 | 3,9 % |
| 3 pièces | 93 | 17,5 % |
| 4 pièces | 177 | 33,3 % |
| 5 pièces ou plus | 235 | 44,2 % |
Le parc compte 4,5 pièces en moyenne par logement, avec 44 % de logements de cinq pièces ou plus et 5 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 638 | 670 | 693 |
| Rés. principales | 504 | 517 | 532 |
| Rés. secondaires | 76 | 56 | 71 |
| Vacants | 58 | 96 | 90 |
À titre de comparaison : 47,7 % de part de propriétaires à Viviez, à 13 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 442 | 83,1 % |
| Locataires (privé) | 81 | 15,2 % |
| Locataires HLM | 4 | 0,8 % |
| Logés gratuitement | 6 | 1,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 83,0 % de propriétaires occupants, 15,9 % de locataires et 1 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 38 | 7,1 % |
| Fioul | 121 | 22,7 % |
| Électricité | 209 | 39,2 % |
| Gaz bouteille | 17 | 3,2 % |
| Autre (bois…) | 148 | 27,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 39 % au électricité, 28 % pour autres sources (bois notamment), 23 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 53 |
| 2 à 4 ans | 80 |
| 5 à 9 ans | 70 |
| 10 ans ou plus | 329 |
| Total ménages | 532 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 34 |
| Sous-occupation modérée | 119 |
| Sous-occupation accentuée | 190 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 7 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 35 | 6,6 % |
| 1 voiture | 233 | 43,8 % |
| 2 voitures ou plus | 264 | 49,6 % |
Équipement automobile des ménages: 7 % sans voiture, 44 % avec une voiture et 50 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 80,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 346 | 305 | 7 | 34 |
| 1975 | 381 | 346 | 2 | 33 |
| 1982 | 406 | 364 | 4 | 38 |
| 1990 | 497 | 376 | 87 | 34 |
| 1999 | 544 | 440 | 56 | 48 |
| 2006 | 605 | 485 | 56 | 64 |
| 2011 | 638 | 504 | 76 | 58 |
| 2016 | 670 | 517 | 56 | 96 |
| 2022 | 693 | 532 | 71 | 90 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 346 logements à l'origine, 693 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 76 | 79 | 55 | 75 | 82 | 56 |
| Dont vacants > 2 ans | 45 | 43 | 32 | 31 | 30 | 33 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 3,5 % |
| Classe B | 10 | 7,0 % |
| Classe C | 25 | 17,6 % |
| Classe D | 48 | 33,8 % |
| Classe E | 25 | 17,6 % |
| Classe F | 18 | 12,7 % |
| Classe G | 11 | 7,7 % |
Le graphique décompose les 142 diagnostics par étiquette énergétique: 34 % en D, 28 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 17,6 % |
| Classe B | 54 | 38,0 % |
| Classe C | 15 | 10,6 % |
| Classe D | 21 | 14,8 % |
| Classe E | 10 | 7,0 % |
| Classe F | 9 | 6,3 % |
| Classe G | 8 | 5,6 % |
Émissions CO₂: 38 % des logements relèvent de la classe B, 66 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 250 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 249 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 203 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 160 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 158 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 60 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 250 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 60 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 6 | 4 |
| Classe C | 20 | 5 |
| Classe D | 39 | 9 |
| Classe E | 21 | 4 |
| Classe F | 15 | 3 |
| Classe G | 11 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 230 kWh/m²/an côté maisons, D à 203 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 1 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Capdenac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Capdenac présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 13,0 % en 2022. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (92,4 %). La commune est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan, à 353 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Capdenac compte une très forte proportion de propriétaires occupants (83,0 %), le locatif ne représentant que 15,9 %.
L'ancienneté du parc de Capdenac mêle deux époques — 14,5 % avant 1919, 12,7 % après 2006. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (225 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 20,4 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Mode de chauffage dominant: électricité (39,2 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+3,4 %). La multi-motorisation est la norme à Capdenac: 49,6 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan — un ancrage qui colore le parc. Capdenac est à 353 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Correction marquée sur le marché à Capdenac : -7,8 % en un an, dans un contexte de seulement 17 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 31,5 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Lot
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Capdenac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 31,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Capdenac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Capdenac s'établit à 1 367 €, sur la base de 17 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 31,5 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Capdenac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Capdenac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 699 €/m² à 1 367 €/m² (-19,5 %), pour 17 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 90 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
94,1 % de maisons et 5,9 % d'appartements parmi les 17 transactions enregistrées.
94,1 % maisons, 5,9 % appartements sur 17 ventes: le collectif pèse 5,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 17 | 16 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 367 € | 1 466 € | 368 € |
| Prix moyen/m² | 1 920 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 20 | 1 699 € |
| 2022 | 27 | 1 129 € |
| 2023 | 15 | 1 111 € |
| 2024 | 16 | 1 482 € |
| 2025 | 17 | 1 367 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 8 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 14 sur 2013 — soit -42,9 %.
Vacance longue durée à Capdenac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Capdenac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Capdenac: 25 logements autorisés sur 5 ans, 4 pour la dernière année (0 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Capdenac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Capdenac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Capdenac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 142 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Capdenac: majorité classée D, part de passoires thermiques à 20,4 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Capdenac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Capdenac : cadre de vie et logement
Capdenac compte 1 049 habitants, à 250 m d'altitude. Le climat local affiche 12,4 °C de moyenne annuelle et 956 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 21 appellations d'origine rattachées au terroir local et 62 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Capdenac
Capdenac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Capdenac
Composition du parc immobilier à Capdenac
693 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Capdenac: 92,9 % de maisons, 7,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Capdenac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 518 logements).
- Avant 1919 14,5 % 75 logts
- 1919-1945 7,5 % 39 logts
- 1946-1970 19,3 % 100 logts
- 1971-1990 28,4 % 147 logts
- 1991-2005 17,6 % 91 logts
- 2006-2019 12,7 % 66 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Capdenac
62 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Capdenac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Capdenac
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
120 296 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Capdenac
Quel est le prix de l'immobilier à Capdenac ?
Le prix médian au m² à Capdenac est de 1 367 € (données DVF, 17 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 129 000 €.
Comment Capdenac se situe-t-elle dans le Lot ?
Capdenac se situe dans la moyenne départementale du Lot.
Quel rendement locatif espérer à Capdenac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Capdenac est de 5,9 % (loyer de 7,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Capdenac est-il énergétiquement dégradé ?
20,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Capdenac.
Communes limitrophes de Capdenac
Capdenac est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Capdenac affiche un prix médian de 1 367 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Le prix médian au m² à Capdenac diminue de -19,5 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 95 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -7,8 % — un retournement à surveiller.
Le marché de Capdenac est dominé par les maisons individuelles — 94,1 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 466 €/m² pour 88 m² en surface médiane. Un bien type de 88 m² revient à environ 129 008 €, soit 5,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,7 €/m² pour un appartement et 7,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 31,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Capdenac (10,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 25 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 5 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 76 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Capdenac s'interprète dans un contexte plus large — Capdenac est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à 353 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.