01 Le parc de logements
Le parc comprend 402 logements dont 371 résidences principales, 10 résidences secondaires et 21 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 371 | 92,3 % |
| Résidences secondaires | 10 | 2,5 % |
| Logements vacants | 21 | 5,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 402.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 46 | 12,5 % |
| 1919-1945 | 19 | 5,2 % |
| 1946-1970 | 45 | 12,3 % |
| 1971-1990 | 99 | 27,0 % |
| 1991-2005 | 102 | 27,8 % |
| 2006-2019 | 56 | 15,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1991-2005 domine (28 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 13 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,3 % |
| 2 pièces | 3 | 0,8 % |
| 3 pièces | 52 | 14,0 % |
| 4 pièces | 113 | 30,5 % |
| 5 pièces ou plus | 202 | 54,4 % |
Le parc compte 4,8 pièces en moyenne par logement, avec 54 % de logements de cinq pièces ou plus et 1 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 354 | 383 | 402 |
| Rés. principales | 314 | 336 | 371 |
| Rés. secondaires | 25 | 22 | 10 |
| Vacants | 15 | 25 | 21 |
En comparaison, Les Pujols (à 9 km) enregistre 72,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 291 | 78,4 % |
| Locataires (privé) | 67 | 18,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 13 | 3,5 % |
La répartition du parc occupé: 78,4 % de propriétaires, 18,1 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 164 | 44,2 % |
| Fioul | 4 | 1,1 % |
| Électricité | 118 | 31,8 % |
| Gaz bouteille | 5 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 80 | 21,6 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (44 %), suivi par électricité (32 %) et autres sources (bois notamment) (22 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 31 |
| 2 à 4 ans | 55 |
| 5 à 9 ans | 69 |
| 10 ans ou plus | 216 |
| Total ménages | 371 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 39 |
| Sous-occupation modérée | 63 |
| Sous-occupation accentuée | 111 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 15 | 4,0 % |
| 1 voiture | 150 | 40,4 % |
| 2 voitures ou plus | 206 | 55,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 40 % à une voiture et 56 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 76,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 143 | 109 | 19 | 15 |
| 1975 | 171 | 131 | 24 | 16 |
| 1982 | 185 | 134 | 25 | 26 |
| 1990 | 235 | 166 | 43 | 26 |
| 1999 | 266 | 234 | 21 | 11 |
| 2006 | 317 | 287 | 23 | 7 |
| 2011 | 354 | 314 | 25 | 15 |
| 2016 | 383 | 336 | 22 | 25 |
| 2022 | 402 | 371 | 10 | 21 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 143 logements à l'origine, 402 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 20 | 20 | 22 | 18 | 28 | 19 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 6,1 % |
| Classe B | 5 | 7,6 % |
| Classe C | 25 | 37,9 % |
| Classe D | 25 | 37,9 % |
| Classe E | 4 | 6,1 % |
| Classe F | 3 | 4,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 38 % des diagnostics, et 52 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 18 | 27,3 % |
| Classe B | 22 | 33,3 % |
| Classe C | 11 | 16,7 % |
| Classe D | 13 | 19,7 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 2 | 3,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 33 %, 77 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 153 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 226 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 132 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 139 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 172 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 226 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 105 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 5 | 0 |
| Classe C | 22 | 3 |
| Classe D | 22 | 3 |
| Classe E | 3 | 1 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (170 kWh/m²/an) et appartements en classe C (184).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Dalou (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Dalou s'établit à 402 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (92,3 %). Pavillonnaire à très forte intensité: 97,3 % du parc se compose de maisons (391 unités). La commune est dans la tradition pyrénéenne, perchée à 510 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 78,4 % des résidences principales de Dalou sont occupées par leur propriétaire, contre 18,1 % de locataires.
Le parc de Dalou combine un noyau ancien (12,5 %) et une couronne plus récente (15,3 % après 2006). Bonne tenue énergétique du parc de Dalou: classe C en tête et consommation moyenne (172 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (44,2 % des résidences principales).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+5,0 %). 55,5 % des ménages de Dalou disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Dalou est dans la tradition pyrénéenne. Le parc résidentiel de Dalou s'inscrit dans un territoire perchée à 510 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Points clés
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Analyse du marché immobilier à Dalou
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Le rendement locatif brut estimé atteint 8,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Dalou
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Dalou s'établit à 1 250 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Dalou Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Dalou
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 250 €/m² de prix médian pour 9 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +6,5 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 85 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 9 |
| Prix médian/m² | 1 250 € | 1 250 € |
| Prix moyen/m² | 1 475 € | |
| Surface médiane | – | 85 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 1 174 € |
| 2022 | 6 | 1 404 € |
| 2023 | 8 | 2 092 € |
| 2024 | 10 | 1 546 € |
| 2025 | 9 | 1 250 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
60 logements autorisés cumulés, 52 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Dalou (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 6 logements autorisés à à Dalou, dont 0 en 2025 (-54 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Dalou
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dalou
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,86 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Dalou
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 66 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Dalou: la classe C domine, 4,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Dalou
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S'installer à Dalou : cadre de vie et logement
Dalou, commune de 775 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 443 m d'altitude et arrosée par 1 182 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 19 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Dalou
Dalou et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dalou
Composition du parc immobilier à Dalou
402 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 98,2 % du parc à Dalou, 1,8 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Dalou
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 367 logements).
- Avant 1919 12,5 % 46 logts
- 1919-1945 5,2 % 19 logts
- 1946-1970 12,3 % 45 logts
- 1971-1990 27,0 % 99 logts
- 1991-2005 27,8 % 102 logts
- 2006-2019 15,3 % 56 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Dalou
19 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Dalou
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Dalou
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
106 250 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dalou
Quel est le prix de l'immobilier à Dalou ?
Le prix médian au m² à Dalou est de 1 250 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 85 m² (surface médiane locale), compter environ 106 000 €.
Comment Dalou se situe-t-elle dans le Ariège ?
Dalou se situe dans la moyenne départementale du Ariège.
Quel rendement locatif espérer à Dalou ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Dalou est de 8,5 % (loyer de 8,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dalou.
Communes limitrophes de Dalou
Dalou est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Dalou est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 250 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Le prix médian de Dalou gagne +6,5 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 43 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -19,1 % du prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 250 €/m² pour une surface médiane de 85 m². Un bien type de 85 m² revient à environ 106 250 €, soit 4,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,0 € (appartements) et 8,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 8,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (6 logements autorisés entre 2021 et 2025). Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Dalou est dans la tradition pyrénéenne. Sur le plan physique, la commune est perchée à 510 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).