01 Le parc de logements
Le parc comprend 987 logements dont 862 résidences principales, 29 résidences secondaires et 96 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 862 | 87,3 % |
| Résidences secondaires | 29 | 2,9 % |
| Logements vacants | 96 | 9,7 % |
Parmi les 987 logements du parc, 87 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 30 | 3,6 % |
| 1919-1945 | 38 | 4,6 % |
| 1946-1970 | 214 | 25,9 % |
| 1971-1990 | 352 | 42,6 % |
| 1991-2005 | 99 | 12,0 % |
| 2006-2019 | 94 | 11,4 % |
La période 1971-1990 concentre 43 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 11 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 | 1,0 % |
| 2 pièces | 48 | 5,6 % |
| 3 pièces | 139 | 16,1 % |
| 4 pièces | 234 | 27,1 % |
| 5 pièces ou plus | 432 | 50,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (50 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 947 | 982 | 987 |
| Rés. principales | 819 | 795 | 862 |
| Rés. secondaires | 21 | 19 | 29 |
| Vacants | 107 | 168 | 96 |
63,0 % de part de propriétaires à Val-Revermont, commune de population comparable à 22 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 567 | 65,8 % |
| Locataires (privé) | 131 | 15,2 % |
| Locataires HLM | 116 | 13,5 % |
| Logés gratuitement | 47 | 5,5 % |
Occupation des résidences principales — 65,8 % appartiennent à leurs occupants, 28,7 % sont louées, avec 13 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 96 | 11,1 % |
| Fioul | 209 | 24,2 % |
| Électricité | 240 | 27,8 % |
| Gaz bouteille | 28 | 3,2 % |
| Autre (bois…) | 289 | 33,5 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 34 % des résidences principales, devant électricité (28 %) et fioul (24 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 83 |
| 2 à 4 ans | 145 |
| 5 à 9 ans | 134 |
| 10 ans ou plus | 500 |
| Total ménages | 862 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 146 |
| Sous-occupation modérée | 191 |
| Sous-occupation accentuée | 230 |
| Suroccupation modérée | 29 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 68 | 7,9 % |
| 1 voiture | 342 | 39,7 % |
| 2 voitures ou plus | 452 | 52,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 8 % sans voiture, 40 % à une voiture et 52 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 71,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 523 | 466 | 28 | 29 |
| 1975 | 600 | 527 | 47 | 26 |
| 1982 | 674 | 598 | 44 | 32 |
| 1990 | 838 | 755 | 53 | 30 |
| 1999 | 908 | 837 | 27 | 44 |
| 2006 | 929 | 847 | 19 | 63 |
| 2011 | 947 | 819 | 21 | 107 |
| 2016 | 982 | 795 | 19 | 168 |
| 2022 | 987 | 862 | 29 | 96 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 523 logements à l'origine, 987 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 60 | 66 | 62 | 60 | 59 | 48 |
| Dont vacants > 2 ans | 28 | 28 | 26 | 22 | 22 | 35 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 1,2 % |
| Classe B | 7 | 4,3 % |
| Classe C | 52 | 31,9 % |
| Classe D | 31 | 19,0 % |
| Classe E | 34 | 20,9 % |
| Classe F | 23 | 14,1 % |
| Classe G | 14 | 8,6 % |
Le graphique décompose les 163 diagnostics par étiquette énergétique: 32 % en C, 37 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 12,3 % |
| Classe B | 40 | 24,5 % |
| Classe C | 44 | 27,0 % |
| Classe D | 13 | 8,0 % |
| Classe E | 19 | 11,7 % |
| Classe F | 19 | 11,7 % |
| Classe G | 8 | 4,9 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (27 %), 64 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 271 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 254 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 271 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 195 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 252 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 94 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 271 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 94 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1 |
| Classe B | 5 | 2 |
| Classe C | 21 | 31 |
| Classe D | 14 | 17 |
| Classe E | 16 | 18 |
| Classe F | 10 | 13 |
| Classe G | 7 | 7 |
Côté maisons, la dominante est C (225 kWh/m²/an); côté appartements, C (220).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 7 |
| T2 | 43 |
| T3 | 81 |
| T4 | 46 |
| T5+ | 11 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Dortan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Dortan recense 987 logements, dont 862 résidences principales (87,3 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Le pavillonnaire l'emporte largement (66,3 %), le collectif assurant 33,7 % du parc. La commune est une commune de l'Ain, entre Bresse, Dombes et Bugey, perchée à 500 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
Côté occupation, la propriété l'emporte (65,8 %) sur la location (28,7 %). Le logement social occupe une place de 13,5 % dans le parc de résidences principales.
Le parc mêle bâti ancien (3,6 % avant 1919) et constructions récentes (11,4 % après 2006). Bilan DPE plus tendu — C en classe dominante et 222 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 22,7 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) (33,5 %).
Dortan conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+0,5 %). 52,4 % des ménages de Dortan disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune de l'Ain, entre Bresse, Dombes et Bugey — un ancrage qui colore le parc. Dortan est perchée à 500 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 862 résidences principales de Dortan et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché à Dortan : -16,2 % en un an, dans un contexte de seulement 11 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,8 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Ain (272ᵉ rang sur 390 communes)
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Analyse du marché immobilier à Dortan
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Dortan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Dortan s'établit à 1 970 €, sur la base de 11 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dortan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Dortan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 11 transactions en 2025 et affiche une évolution de -4,4 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 970 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
90,9 % de maisons et 9,1 % d'appartements parmi les 11 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (90,9 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 844 €/m² pour les maisons et 2 034 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 11 | 10 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 970 € | 1 844 € | 2 034 € |
| Prix moyen/m² | 1 705 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 22 | 2 061 € |
| 2022 | 12 | 2 247 € |
| 2023 | 11 | 2 308 € |
| 2024 | 16 | 2 350 € |
| 2025 | 11 | 1 970 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 10 sur 2013 — soit -80,0 %.
Vacance longue durée à Dortan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Dortan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 16 logements autorisés à à Dortan, dont 1 en 2025 (-89 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Dortan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dortan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Dortan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 163 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Dortan: la classe C domine, 22,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Dortan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Dortan : cadre de vie et logement
Dortan, commune de 2 074 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 478 m d'altitude, exposée à un climat plus rigoureux (10,5 °C annuels) et arrosée par 1 567 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 51 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Dortan
Dortan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dortan
Composition du parc immobilier à Dortan
987 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (66,3 %) et collectif (33,7 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Dortan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 827 logements).
- Avant 1919 3,6 % 30 logts
- 1919-1945 4,6 % 38 logts
- 1946-1970 25,9 % 214 logts
- 1971-1990 42,6 % 352 logts
- 1991-2005 12,0 % 99 logts
- 2006-2019 11,4 % 94 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Dortan
51 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Dortan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Dortan
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
200 940 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dortan
Quel est le prix de l'immobilier à Dortan ?
Le prix médian au m² à Dortan est de 1 970 € (données DVF, 11 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 188 000 €.
Comment Dortan se situe-t-elle dans le Ain ?
Dortan se situe au 272ᵉ rang du Ain sur 390 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Dortan ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Dortan est de 5,8 % (loyer de 8,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Dortan est-il énergétiquement dégradé ?
22,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dortan.
Communes limitrophes de Dortan
Dortan est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 11 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 970 €/m² à Dortan, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Dortan diminue de -4,4 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 72 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -16,2 % du prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (90,9 %), vendues autour de 1 844 €/m² pour des surfaces médianes de 102 m². Rapporté au revenu médian de Dortan, un logement de 102 m² (188 088 €) représente 7,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,7 € (appartements) et 8,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,2 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (2,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de construction peu soutenue: 16 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Dortan s'interprète dans un contexte plus large — Dortan est une commune de l'Ain, entre Bresse, Dombes et Bugey, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (perchée à 500 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).