Le prix médian au m² à Fosses ressort à 2 804 € (source DVF, 100 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Val-d'Oise.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Fosses varie peu (-2,9 %). Sur l'ensemble de la période, 583 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -11,5 % du prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 87,0 % des ventes concernent des maisons, à 2 756 €/m² en médiane. Un bien type de 88 m² revient à environ 242 528 €, soit 10,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,0 € (appartements) et 17,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,0 % pour un appartement (7,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 104 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 21 par an en moyenne.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Fosses est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Fosses est en plaine, à 110 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.
Faut-il investir à Fosses en 2026 ?
À 10 km de l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle et dotée de sa propre gare, Fosses combine les atouts d’une ville-relais du Grand Paris et d’un territoire familial en croissance (+8,6 % d’habitants en 5 ans). Cette dynamique soutient les prix, mais l’investissement y est-il pour autant judicieux ? L’analyse des transactions 2024 permet de trancher.
Malgré une hausse de 8,5 % en 2024, le marché reste dans l’ombre des grandes voisines cossues de l’Oise, avec un potentiel locatif concentré sur les maisons.
Verdict
➤ Uniquement pertinent pour l’investisseur prêt à supporter un effort financier important, en ciblant une maison pour un rendement locatif annuel à moyen terme.
Points clés
- ✓ Croissance démographique soutenue (+8,6 %)
- ✓ Rendement brut maison correct à 6,5 %
- ✓ Proximité immédiate du RER et de Roissy
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI : 2,3/10)
- ⚠ Marché appartement étroit et cher
- ⚠ Effort d’épargne nécessaire important
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 217 €/m², Fosses est moins chère que 65 % des communes franciliennes de taille comparable.
- Son prix médian est inférieur de 8 % à la moyenne du Val-d’Oise.
- Le rendement locatif des maisons (6,5 %) dépasse largement celui de Paris intra-muros (autour de 3 %).
Analyse du marché immobilier à Fosses
Le marché de Fosses est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Fosses
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression d’achat élevée (7,1/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, signe d’une attractivité résidentielle réelle.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression d’achat élevée (7,1/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, signe d’une attractivité résidentielle réelle.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité (2,3/10) : les prix ont dépassé la capacité d’achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité (2,3/10) : les prix ont dépassé la capacité d’achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,5/10) : la demande locative existe mais ne crée pas de tension excessive sur les loyers.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,5/10) : la demande locative existe mais ne crée pas de tension excessive sur les loyers.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable (1,4/10) : aucun marché saisonnier à escompter, tout se joue sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable (1,4/10) : aucun marché saisonnier à escompter, tout se joue sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Fosses : opportunités et risques
Investir à Fosses relève d’une stratégie de rendement locatif classique sur les maisons, avec un horizon de moyen terme. Le rendement brut de 6,5 % pour les maisons, calculé d’après la carte des loyers du ministère, est correct en région parisienne. Il faut toutefois immédiatement en déduire la taxe foncière, élevée à 50,43 %, qui grève significativement la rentabilité nette.
Le parc de logements, dominé par la classe énergétique C et avec seulement 6,3 % de passoires (F/G), présente un risque rénovation limité à court terme. L’investisseur devra cependant anticiper la future obligation de rénovation des logements classés E d’ici 2034. La faible part de résidences secondaires (0,8 %) et la pression touristique négligeable excluent toute stratégie de location saisonnière.
Le principal écueil reste l’accessibilité financière. Avec un indice IAI à 2,3/10, le marché est considéré comme très difficile d’accès pour les revenus locaux. Cela pose un double problème : une liquidité potentiellement réduite à la revente si la demande extérieure fléchit, et un plafond de verre pour la croissance des loyers, indexée sur la solvabilité des locataires.
Simuler un investissement immobilier à Fosses
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Données du marché immobilier à Fosses
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 3 217 €/m², le prix médian de Fosses se situe dans une fourchette intermédiaire du Val-d’Oise, significativement en deçà des stations prestigieuses comme Chantilly mais au-dessus de villes ouvrières comme Beaumont-sur-Oise. Cette position est le reflet direct de ses atouts : une gare à moins de 10 minutes à pied et un trajet de 25 minutes pour Paris-Gare-du-Nord, selon les données SNCF.
Le marché est structurellement déséquilibré. Les maisons représentent 70 % du parc et 87 % des transactions, créant un univers immobilier très homogène. En revanche, l’offre en appartements est rare et chère, avec un prix médian à 8 872 €/m² pour seulement 10 ventes en 2024. Ce chiffre, surévalué par la vente de très petites surfaces, ne doit pas créer d’illusion : il n’existe pas de véritable marché de l’appartement familial.
La pression démographique, avec une croissance de +8,6 % en cinq ans selon l’INSEE, et un taux de vacance des logements très bas (3,6 %), confirme l’adéquation entre l’offre résidentielle et la demande. Néanmoins, cette demande est financée en grande partie par des revenus extérieurs, le revenu médian local (23 310 €) étant insuffisant pour accéder à la propriété dans des conditions sereines.
Vacance longue durée à Fosses
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fosses (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 104 logements autorisés à à Fosses, dont 9 en 2024 (-74 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 104 logements ont été autorisés à la construction sur les cinq dernières années, avec une tendance en net repli (-74 %). Ce faible volume, à peine 9 logements en 2024, n'alimente pas significativement l'offre. Cela suggère une pression foncière ou réglementaire limitant les projets neufs, ce qui soutient la valeur du parc existant. Pour un acheteur, cela signifie peu d'alternatives neuves et une possible concurrence sur l'ancien. Pour un vendeur, c'est un contexte de rareté relative.
Fourchettes de loyers à Fosses
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fosses
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,43 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net plonge une fois les charges réelles déduites. À Fosses, la taxe foncière représente un taux de 50,43 % pour 2024, un prélèvement significatif. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), les éventuels travaux, les provisions pour copropriété et une provision pour vacance (taux local de 3,6 %). Pour un appartement, le passage de 2,4 % de rendement brut à 1,4 % net est réaliste. Une maison, avec 6,5 % brut, peut voir sa rentabilité divisée par deux.
Performance énergétique du parc à Fosses
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 411 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Fosses: la classe C domine, 6,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C et une consommation moyenne de 185 kWh/m²/an. Seulement 6,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un ratio inférieur à la moyenne nationale. Cependant, la loi Climat étend les interdictions de location : les logements classés G seront concernés dès 2025, puis les F en 2028. Vérifier le DPE reste crucial pour tout achat, sous peine de travaux obligatoires.
Calculateur de rendement à Fosses
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Fosses
Pour un appartement type de 30 m² à Fosses, comptez environ 266 160 € à l'achat. Le loyer mensuel peut atteindre 540 € (18,0 €/m²), soit un rendement brut de 2,4 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel peut devenir négatif de plusieurs dizaines d'euros, nécessitant une trésorerie de secours.
Erreurs à éviter quand on investit à Fosses
- Négliger la taxe foncière élevée (taux 50,43 %) dans votre budget.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (3,6 % du parc).
- Se fier au seul rendement brut sans calculer les charges réelles.
- Acheter sans vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Fosses suit le rythme classique de l'Île-de-France : une accélération nette de mars à juin, puis un ralentissement estival. La rentrée de septembre est souvent dynamique, avec des familles souhaitant s'installer avant la Toussaint. La période des fêtes de fin d'année est plus calme. Vendre au printemps peut permettre de bénéficier d'une plus large audience, tandis qu'acheter en décembre pourrait offrir plus de marge de négociation.
Le saviez-vous ?
- Fosses compte un monument historique protégé pour 4 km² de superficie.
- 93,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune abrite 519 entreprises actives, dont 160 créées dans l'année.
S'installer à Fosses : cadre de vie et logement
S’installer à Fosses, c’est opter pour le calme d’une petite ville francilienne sans renoncer à la connexion. La gare de Survilliers - Fosses, desservie par la ligne H du Transilien, offre une liaison directe avec Paris et l’aéroport Roissy-CDG. La commune dispose d’une gamme complète de services de proximité, avec 24 commerces et 39 établissements de santé recensés par l’INSEE, assurant une autonomie quotidienne.
Le profil démographique est jeune et familial, avec un âge médian de 35,9 ans et 42 % de la population ayant moins de 30 ans. Ce dynamisme se traduit par une vie associative active et une demande soutenue pour les 12 établissements scolaires. Le taux de propriétaires (70,1 %) confère à la ville une stabilité résidentielle marquée, tandis que la quasi-absence de risques naturels majeurs (sismicité très faible) garantit une sérénité supplémentaire.
Carte du marché immobilier à Fosses
Fosses et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Fosses
3 927 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (70,0 %) et collectif (30,0 %).
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc immobilier est dominé par les maisons individuelles (70 %) et les propriétaires occupants (70,1 %), signe d'un marché ancré dans la résidence principale et familial. Le taux très faible de résidences secondaires (0,8 %) confirme cette vocation. Un taux de vacance de 3,6 % est dans la norme, sans signal de sur-offre. La part de logements sociaux (22 %) peut modérer les prix dans certains segments. Ce paysage indique une demande stable, portée par l'accession à la propriété.
Ancienneté du parc à Fosses
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 607 logements).
- Avant 1919 1,2 % 42 logts
- 1919-1945 3,7 % 135 logts
- 1946-1970 16,8 % 606 logts
- 1971-1990 53,1 % 1 914 logts
- 1991-2005 12,1 % 436 logts
- 2006-2019 13,1 % 473 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Fosses
322 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fosses
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Fosses présente un risque sismique très faible et un potentiel radon faible. Deux risques naturels sont recensés (probablement inondation et mouvements de terrain), ayant donné lieu à six arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Consultez le dossier départemental des risques majeurs (DDRM) et le plan de prévention des risques (PPR) pour connaître les contraintes précises sur la parcelle. Ces éléments influent sur l'assurabilité et peuvent imposer des normes constructives spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Fosses
Pour une maison type de 85 m², le budget avoisine 267 920 € hors frais d'acquisition, soit l'équivalent de 11,5 années du revenu médian local (23 310 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s'élève à environ 1 350 €, à confronter à votre capacité d'endettement.
Erreurs à éviter quand on achète à Fosses
- Omettre de consulter le dossier des risques naturels (6 arrêtés historiques).
- Ne pas vérifier la proximité des 12 écoles si vous avez des enfants.
- Acheter un bien avec un DPE F ou G, futurement invendable.
- Sous-estimer l'impact des charges de copropriété en appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Fosses : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix à Fosses requiert une connaissance fine des micro-secteurs et de la valeur réelle. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les dernières transactions et les tendances de négociation pour transformer cette analyse en achat stratégique.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fosses
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Fosses ?
Le prix médian global à Fosses est de 3 217 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 3 152 €/m², tandis que les appartements, beaucoup plus rares, atteignent 8 872 €/m² en médiane.
Fosses est-elle plus chère que ses voisines ?
Fosses est moins chère que plusieurs communes comparables : son prix est inférieur de 12 % à celui d’Ézanville et de 27 % à celui de Lamorlaye. En revanche, il est supérieur de 8 % à celui de Beaumont-sur-Oise.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Fosses ?
Le rendement brut locatif est de 6,5 % pour les maisons, mais seulement de 2,4 % pour les appartements. Le rendement net est nettement plus faible après déduction des charges, notamment une taxe foncière élevée (50,43 %).
Quel est le profil typique des biens vendus à Fosses ?
Le marché est dominé par la vente de maisons individuelles (70 transactions sur 80), d’une surface médiane de 85 m². Les appartements vendus sont généralement de très petite taille (30 m² en médiane).
Est-ce le bon moment pour acheter à Fosses ?
Le marché a rebondi de 8,5 % en 2024 après une baisse en 2023. La rareté de l’offre neuve et la croissance démographique soutiennent les prix, mais l’accessibilité est très faible, ce qui peut limiter les plus-values à court terme.
Marché immobilier des communes voisines
Fosses affiche un prix au m² inférieur de 12 % à celui d’Ézanville et de 27 % à celui de Lamorlaye, un écart de valorisation qui pourrait offrir un effet de levier intéressant si les indicateurs (gares, démographie) convergent.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fosses.
Communes limitrophes de Fosses
Fosses est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :