Le marché immobilier d'Évry-Courcouronnes affiche une valeur médiane de 2 323 €/m² pour 486 transactions enregistrées en 2024 (source DGFiP). Dans un contexte francilien, cette commune se positionne comme l'une des plus accessibles, avec des prix près de trois fois inférieurs à ceux de Saint-Maur-Des-Fossés (7 161 €/m²). La stabilité des prix (-0,5 % sur un an) cache des dynamiques différenciées entre appartements et maisons.
Comment se porte le marché immobilier à Évry-Courcouronnes
La stabilité des prix (-0,5 % sur un an) masque une réalité contrastée. Le marché est porté par les appartements, qui représentent 82 % des 486 transactions, à un prix médian de 2 181 €/m². Les maisons, moins nombreuses (87 ventes), se négocient 30 % plus cher, à 2 832 €/m². La fourchette interquartile (1 961 – 2 949 €/m²) révèle une dispersion importante des valeurs, signe d'un parc hétérogène. La proximité immédiate de la gare d'Évry-Courcouronnes (0,2 km) reste un atout majeur pour la valorisation.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une légère correction de -0,5 % sur un an, après une période de hausse soutenue. Cette stagnation relative reflète un marché national tendu par les taux d'emprunt élevés. À Évry-Courcouronnes, l'évolution démographique légèrement négative (-0,3 % sur 5 ans) et un taux de chômage de 16,6 % modèrent la pression à la hausse. Pour un acheteur, c'est une opportunité de négocier. Pour un vendeur, le timing reste correct grâce à une demande locative solide, mais il faut viser un prix réaliste pour vendre dans des délais raisonnables.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Évry-Courcouronnes
Le parc immobilier est majoritairement composé d'appartements (85,5 % des logements), ce qui se reflète dans les transactions. Seulement 14,5 % des logements sont des maisons. Avec 38 % de propriétaires occupants, la pression locative est significative, soutenue par un taux de chômage local de 16,6 %. Les acheteurs sont principalement des investisseurs attirés par les rendements locatifs et des primo-accédants cherchant un accès abordable à l'Île-de-France.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt favorable aux acheteurs, avec un volume de transactions soutenu et une offre renouvelée (1 914 logements autorisés sur 5 ans). Cependant, le taux de vacance de 5,7 % et la part élevée de logements sociaux (45 %) peuvent complexifier la revente de certains biens en secteur libre. Les biens bien situés, notamment près des transports, trouvent preneurs rapidement, tandis que les passoires thermiques (1,8 % du parc) rencontrent plus de difficultés.
Vacance longue durée à Évry-Courcouronnes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Évry-Courcouronnes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Évry-Courcouronnes: 2 423 logements autorisés sur 5 ans, 580 pour la dernière année (+70 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
L'activité de construction neuve est soutenue, avec 1 914 logements autorisés sur les 5 dernières années. Ce rythme, stable par rapport à la période précédente, témoigne de la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de la ville, portée par la gare TGV à 16,7 km et l'aéroport d'Orly à 11,2 km. Cette offre nouvelle, si elle répond à une demande réelle, ne devrait pas créer de sur- offre délétère pour les prix de l'ancien, car elle contribue à renouveler un parc vieillissant (seulement 9,5 % construit après 2006).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Évry-Courcouronnes suit le rythme francilien classique : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. Septembre-octobre constituent une seconde période favorable, avant un ralentissement en décembre. Les vendeurs peuvent tirer parti de ces pics de demande. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année. Acheter en novembre ou janvier peut parfois permettre de négocier.
Le saviez-vous ?
- Seulement 1,5% du parc immobilier a été construit avant 1945.
- La ville compte 2 759 équipements, dont 650 établissements de santé.
- Le taux de chômage (16,6%) place la ville au dernier rang de sa catégorie dans l'Essonne.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Évry-Courcouronnes
- Prix médian au m² stable à 2 323 € (-0,5 % sur 1 an).
- Écart important entre maisons (2 832 €/m²) et appartements (2 181 €/m²).
- Seulement 14,5 % de maisons dans le parc immobilier.
- Ville dense : 9 km² pour près de 67 000 habitants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Évry-Courcouronnes
Quel est le prix au m² à Évry-Courcouronnes ?
Le prix médian global s'établit à 2 323 €/m² (DVF 2024). Les appartements valent en médiane 2 181 €/m², tandis que les maisons atteignent 2 832 €/m².
Le prix immobilier à Évry-Courcouronnes est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont relativement stables, avec une légère baisse de 0,5 % sur un an. Cette tendance masque des évolutions différentes selon le type de bien.
Combien de transactions immobilières à Évry-Courcouronnes ?
En 2024, 486 transactions ont été enregistrées, dont une très large majorité (399) concernaient des appartements, reflétant la structure du parc.
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