Acheter à Évry-Courcouronnes, c'est opter pour une ville très connectée de l'Essonne, où le prix du m² est près de trois fois inférieur à la moyenne des communes voisines prestigieuses comme Antony. Avec une population jeune et dense (7 435 hab/km²), la ville offre un panel complet de services, mais son attractivité immobilière doit être pondérée par certains indicateurs socio-économiques moins favorables.
Carte du marché immobilier à Évry-Courcouronnes
Évry-Courcouronnes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Évry-Courcouronnes
29 269 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 85,5 % d'appartements, 14,5 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement composé d'appartements (85,5 %), avec seulement 14,5 % de maisons, ce qui en fait un marché très urbain et accessible. Le taux de propriétaires (38 %) est bas, signe d'une population locataire importante, souvent jeune (âge médian de 33,3 ans). La part minime de résidences secondaires (2,2 %) et le taux de vacants modéré (5,7 %) indiquent une demande résidentielle stable, portée par la proximité de la gare d'Évry-Courcouronnes et les 2 759 équipements de service.
Évolution démographique à Évry-Courcouronnes
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Évry-Courcouronnes
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Évry-Courcouronnes
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 25,0 %
- Employés 21,2 %
- Professions intermédiaires 16,3 %
- Retraités 13,5 %
- Ouvriers 12,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 9,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,0 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Évry-Courcouronnes
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Évry-Courcouronnes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 26 716 logements).
- Avant 1919 0,7 % 196 logts
- 1919-1945 0,8 % 215 logts
- 1946-1970 13,7 % 3 662 logts
- 1971-1990 59,5 % 15 907 logts
- 1991-2005 15,7 % 4 193 logts
- 2006-2019 9,5 % 2 543 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Évry-Courcouronnes
2 759 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Évry-Courcouronnes
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Évry-Courcouronnes
Pour une maison type de 98 m², le prix d'acquisition est d'environ 277 536 €. Avec un apport de 10 %, un emprunt de 250 000 € sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance) génère une mensualité de 1 450 €. Cela représente environ 14,5 années du revenu médian local (19 160 €), un effort d'accession important mais en ligne avec le marché francilien.
Erreurs à éviter quand on achète à Évry-Courcouronnes
- Ne pas consulter le dossier de diagnostic technique (risque inondation PPRi Seine).
- Ignorer la performance énergétique (DPE) et les travaux à prévoir.
- Acheter sans vérifier la proximité des transports en commun.
- Sous-estimer le budget notarial (frais d'achat).
Le saviez-vous ?
- Seulement 1,5% du parc immobilier a été construit avant 1945.
- La ville compte 2 759 équipements, dont 650 établissements de santé.
- Le taux de chômage (16,6%) place la ville au dernier rang de sa catégorie dans l'Essonne.
Performance énergétique du parc à Évry-Courcouronnes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 794 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Évry-Courcouronnes: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,8 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est relativement bonne, avec une classe C dominante (178 kWh/m²/an) et seulement 1,8 % de passoires thermiques (F/G), bien en deçà de la moyenne nationale. Ce faible taux de logements très énergivores réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour un acquéreur, cela signifie moins de travaux de rénovation urgents. Attention toutefois : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028, un risque marginal mais à vérifier pour chaque bien.
Risques naturels et géorisques à Évry-Courcouronnes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Seine PPRN Approuvé approuvé le 20/10/2003
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise au PPRi de la Seine, principal risque d'inondation. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Historiquement, 14 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris, majoritairement pour inondations et coulées de boue. Un acheteur doit systématiquement consulter le dossier de diagnostic technique pour savoir si le bien est en zone inondable. En dehors de ces secteurs définis, la constructibilité est normale, sans contrainte majeure.
Cadre de vie à Évry-Courcouronnes
La ville bénéficie d'un climat tempéré (moyenne annuelle de 11,9°C) et d'une excellente accessibilité : gare RER D sur place, aéroport d'Orly à 11,2 km et future ligne 18 du Grand Paris Express. Les équipements sont nombreux avec 74 établissements scolaires, 650 services de santé et 122 infrastructures sportives. Cependant, la densité urbaine est forte et le taux de chômage (16,6 %) dépasse largement les moyennes régionales. Le parc logement est majoritairement récent et énergétiquement correct (classe C dominante).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 64 m², il faut prévoir environ 140 000 € (2 181 €/m²). Une maison de 98 m² coûtera près de 278 000 €. Comptez 7,3 années de revenus médians locaux pour financer un appartement, et 14,5 ans pour une maison. Le marché n'est pas tendu, avec un volume de transactions correct (486 ventes/an) et des délais de vente qui peuvent s'allonger pour les biens moins attractifs.
À qui s'adresse Évry-Courcouronnes ?
La commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un accès rapide à Paris à moindre coût. Les investisseurs y sont également très présents. Les familles pourront être attirées par les services, mais la part minoritaire de maisons (14,5 % du parc) et la densité urbaine peuvent constituer des freins. Les retraités y sont moins représentés (17,1 % de 60 ans et +).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée très inférieur à la moyenne francilienne
- Connectivité exceptionnelle (RER, TGV, Orly, futur Grand Paris)
- Équipements et services très complets (santé, éducation, sports)
- Parc immobilier globalement récent et énergétiquement performant
- Dynamisme démographique d'une ville jeune (âge médian 33,3 ans)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,6%), impactant le pouvoir d'achat local
- Densité urbaine très forte (7 435 hab/km²)
- Exposition à un risque naturel d'inondation (PPRi Seine actif)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Évry-Courcouronnes est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Évry-Courcouronnes
- Climat doux francilien : 11,9°C de moyenne et 624 mm de pluie.
- Parc énergétique performant, seulement 1,8% de passoires.
- Accès TGV via la gare de Massy à 16,7 km.
- Population jeune : âge médian de 33,3 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Évry-Courcouronnes
Quel budget prévoir pour acheter à Évry-Courcouronnes ?
Pour un appartement, comptez environ 140 000 € pour 64 m². L'acquisition d'une maison demande un budget médian de 278 000 € pour 98 m².
Évry-Courcouronnes est-elle adaptée aux familles ?
La ville offre de nombreux équipements scolaires et de loisirs. Toutefois, les maisons sont peu nombreuses (14,5% du parc) et la densité urbaine est très élevée.
Quels sont les transports à Évry-Courcouronnes ?
La commune dispose de sa gare RER D (Évry-Courcouronnes). L'aéroport d'Orly est à 11,2 km et la gare TGV de Massy à 16,7 km.
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