Avec un rendement locatif brut estimé à 9,8 % pour les appartements, Évry-Courcouronnes présente un profil attractif pour l'investissement. Néanmoins, ce chiffre élevé doit être nuancé par des charges importantes et un risque de vacance non négligeable. Le rendement net estimé tombe ainsi à 5,6 % après déduction des frais de gestion, de la taxe foncière (46,87 % en 2024) et d'une provision pour vacance locative.
Indices immobiliers d'Évry-Courcouronnes
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
4,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix sont largement décorrélés du revenu médian local, la demande interne est faible.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix sont largement décorrélés du revenu médian local, la demande interne est faible.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est forte, portée par la jeunesse de la population et la faible proportion de propriétaires.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est forte, portée par la jeunesse de la population et la faible proportion de propriétaires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la stratégie de location saisonnière n'est pas pertinente, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la stratégie de location saisonnière n'est pas pertinente, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Évry-Courcouronnes ?
L'investissement locatif à Évry-Courcouronnes se justifie presque exclusivement par la recherche de rendement brut, évalué à 9,8 % pour les appartements. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du ministère, place la ville dans le haut du panier national. Il doit toutefois être fortement nuancé : une taxe foncière élevée (46,87 %), un taux de vacance supposé à 8 % et des frais de gestion grèvent significativement la rentabilité nette, ramenée autour de 5,6 %.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un revenu médian de 19 160 € et un chômage persistant. Cela se traduit par une solvabilité limitée des locataires potentiels et un marché de revente porté par les investisseurs plutôt que par les occupants. La part minime de passoires thermiques (1,8 %) est en revanche un point positif, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique coercitifs.
La stratégie gagnante consiste à cibler des petits appartements (type T2) bien situés près de la gare ou des équipements, pour capter la demande étudiante et de jeunes actifs. La dynamique de construction neuve (616 logements autorisés en 2024) impose de sélectionner des biens offrant un bon rapport qualité/prix pour ne pas être confronté à une suroffre relative. L'horizon doit être envisagé à moyen terme, le temps de consolider la plus-value.
Profil locatif à Évry-Courcouronnes
La demande locative est principalement portée par une population jeune (âge médian de 33,3 ans) et étudiante, attirée par la présence de l'Université d'Évry-Val-d'Essonne. Les familles modestes constituent également un bassin important, dans un contexte où le revenu médian local est de 19 160 €. La proximité de la gare RER D et du TGV à Massy (16,7 km) attire aussi des actifs travaillant à Paris ou en grande couronne.
Quels types de biens privilégier ?
Les studios et T2, avec une surface médiane de 64 m² pour les appartements, sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire. Le parc est relativement récent (9,5 % construit après 2006) et dominé par la classe énergétique C (178 kWh/m²/an), un atout face aux nouvelles réglementations. L'investissement en maison est plus marginal, réservé à des familles, avec un rendement brut nettement inférieur (6,6 %).
Quelles zones cibler à Évry-Courcouronnes ?
Le centre-ville, autour de la gare et de l'Agora, concentre la demande pour sa connectivité et ses services (2 759 équipements au total). Les quartiers périphériques, plus résidentiels, peuvent convenir pour des locations familiales. Attention aux zones concernées par le PPRi Seine (inondation), qui peuvent impliquer des contraintes spécifiques et une assurance plus coûteuse.
Performance énergétique du parc à Évry-Courcouronnes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 794 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Évry-Courcouronnes: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,8 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est relativement bonne, avec une classe C dominante (178 kWh/m²/an) et seulement 1,8 % de passoires thermiques (F/G), bien en deçà de la moyenne nationale. Ce faible taux de logements très énergivores réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour un acquéreur, cela signifie moins de travaux de rénovation urgents. Attention toutefois : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028, un risque marginal mais à vérifier pour chaque bien.
Construction neuve à Évry-Courcouronnes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Évry-Courcouronnes: 1 914 logements autorisés sur 5 ans, 616 pour la dernière année (0 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
L'activité de construction neuve est soutenue, avec 1 914 logements autorisés sur les 5 dernières années. Ce rythme, stable par rapport à la période précédente, témoigne de la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de la ville, portée par la gare TGV à 16,7 km et l'aéroport d'Orly à 11,2 km. Cette offre nouvelle, si elle répond à une demande réelle, ne devrait pas créer de sur- offre délétère pour les prix de l'ancien, car elle contribue à renouveler un parc vieillissant (seulement 9,5 % construit après 2006).
Fourchettes de loyers à Évry-Courcouronnes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Évry-Courcouronnes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 5,6 % pour un appartement, intègre des coûts réels souvent sous-estimés. Le premier poste est la taxe foncière, élevée ici à 46,87 %. S'ajoutent les charges de copropriété (fréquentes dans un parc à 45 % de logements sociaux), un budget travaux pour l'entretien, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,7 %). Une gestion locative professionnelle, conseillée à distance, prélève environ 5 % du loyer. Ces éléments divisent par près de deux le rendement brut annoncé.
Calculateur de rendement à Évry-Courcouronnes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Évry-Courcouronnes ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Évry-Courcouronnes
Pour un appartement type de 65 m² à Évry-Courcouronnes, comptez environ 141 745 € à l'achat (au prix médian de 2 181 €/m²). Il se loue autour de 1 157 €/mois (17,8 €/m²), générant un rendement brut de 9,8 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 700 €/an) et des charges, le rendement net tombe à 5,6 %, soit un revenu locatif net d'environ 660 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Évry-Courcouronnes
- Négliger la taxe foncière, élevée à 46,87% à Évry.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 5,7%).
- Surestimer le loyer perçu en se fiant aux moyennes brutes.
- Choisir un bien sans vérifier les charges de copropriété.
Le saviez-vous ?
- Seulement 1,5% du parc immobilier a été construit avant 1945.
- La ville compte 2 759 équipements, dont 650 établissements de santé.
- Le taux de chômage (16,6%) place la ville au dernier rang de sa catégorie dans l'Essonne.
Risques à connaître avant d'investir à Évry-Courcouronnes
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 5,7 % des logements sont vacants et le taux de chômage atteint 16,6 %. La forte proportion de logements sociaux (45 %) crée une concurrence sur les loyers bas. La taxe foncière est élevée (46,87 %). Enfin, bien que les passoires thermiques ne représentent que 1,8 % du parc, la rénovation énergétique est un enjeu incontournable pour maintenir la valeur des biens.
Simulation financière — appartement type 64 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit affichée compare votre mensualité d'emprunt au loyer perçu. À Évry-Courcouronnes, avec un rendement locatif brut de 9,8 % pour les appartements, l'effort résiduel mensuel (différence entre la mensualité et le loyer) peut être faible, voire positif, si votre apport est conséquent. Pour un investisseur, cette marge doit aussi absorber la taxe foncière (46,87 % en 2024) et les charges. Un projet viable sur 20 ans suppose un loyer perçu couvrant au moins 110 % de la mensualité pour dégager une trésorerie neutre.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut élevé à 9,8 %
- Correction de prix : point d'entrée favorable
- Dynamique locative soutenue et parc jeune
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux
- Fragilité économique avec 16,6 % de chômage
- Effort net important après charges
Notre verdict
Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et une gestion active. Privilégiez les appartements petits à moyens, récents et bien situés près des transports. Évitez les biens énergivores ou dans des zones moins desservies, où la vacance et les charges pourraient absorber la rentabilité.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Évry-Courcouronnes
- Rendement brut locatif attractif de 9,8 % pour les appartements.
- Rendement net ramené à ~5,6 % après charges et taxe foncière.
- Loyer moyen appartement : 17,8 €/m²/mois.
- Taux de logements vacants modéré (5,7 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Évry-Courcouronnes
Quel rendement locatif à Évry-Courcouronnes ?
Le rendement brut estimé est de 9,8 % pour les appartements. Après charges (gestion, taxe foncière, vacance), le rendement net approche 5,6 %.
Quel type de bien privilégier pour investir à Évry-Courcouronnes ?
Les appartements de petite surface (studio/T2) sont les plus adaptés à la demande locale, majoritairement jeune. Leur prix médian est de 2 181 €/m².
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Évry-Courcouronnes ?
Les risques principaux sont la vacance (5,7 % des logements sont vacants), la taxe foncière élevée (46,87 %) et la concurrence des 45 % de logements sociaux.
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