Prix médian très élevé à Saint-Maur-des-Fossés — 5 925 €/m² sur 1 147 transactions, un niveau qui dépasse largement la moyenne du Val-de-Marne (4 317 €/m²). Entre 4 903 et 7 568 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Saint-Maur-des-Fossés présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Le prix médian au m² à Saint-Maur-des-Fossés diminue de -4,2 % sur cinq ans (2020-2024). Au total, 6 290 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -3,3 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 7 161 €/m² (surface médiane 100 m²) et celui des appartements à 5 458 €/m² (53 m²). Le bien médian (100 m² à 716 100 €) équivaut à 21,9 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 23,0 €/m² pour un appartement et 21,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 5,0 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (1,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Saint-Maur-des-Fossés: 3 278 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 656 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 87 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Maur-des-Fossés est au cœur de l'agglomération francilienne dense. Saint-Maur-des-Fossés est à basse altitude (39 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Maur-des-Fossés
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Faut-il investir à Saint-Maur-des-Fossés en 2026 ?
Saint-Maur-Des-Fossés, ile residentielle prestigieuse dans la boucle de la Marne, affiche des indicateurs socio-economiques parmi les plus robustes d'Île-de-France. Cette solvabilite a longtemps porte des prix eleves, aujourd'hui en leger repli. Pour un investisseur, le diagnostic repose sur cet equilibre entre un capital sur et une rentabilite modeste.
La correction recente de -3,3 % offre un point d'entrée plus accessible dans une des communes les plus solvables d'Île-de-France.
Verdict
➤ Miser sur Saint-Maur-Des-Fossés est une strategie patrimoniale de confiance pour les revenus eleves, mais le rendement locatif ne sera jamais le moteur principal.
Points clés
- ✓ Forte solvabilite des menages locale
- ✓ Correction recente des prix sur 2 ans
- ✓ Parc immobilier majoritairement non passoire
- ⚠ Rendement locatif net tres limite
- ⚠ Taxe fonciere elevee reduisant la rentabilite
- ⚠ Marche de la maison peu accessible
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median superieur a 5 925 €/m², le marche est deux fois plus cher que la moyenne des grandes villes de province.
- Saint-Maur-Des-Fossés se positionne au premier rang du Val-de-Marne pour le revenu median des menages.
- Son prix au metre carre reste 35 % inferieur a celui de Versailles, pour un cadre de vie similaire en banlieue parisienne.
Analyse du marché immobilier à Saint-Maur-des-Fossés
Le marché immobilier de Saint-Maur-des-Fossés affiche une pression notable (IPI 6,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Saint-Maur-des-Fossés
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobiliere est elevee, ce qui denote un marche actif et une demande constante, essentiel pour la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobiliere est elevee, ce qui denote un marche actif et une demande constante, essentiel pour la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
L'accessibilite est elevee pour la categorie, indiquant un marche qui reste proportionne a la solvabilite des menages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleL'accessibilite est elevee pour la categorie, indiquant un marche qui reste proportionne a la solvabilite des menages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunite locative est moderee : le rendement net est rogne par les charges et la fiscalite locale.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunite locative est moderee : le rendement net est rogne par les charges et la fiscalite locale.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
La pression touristique est notable, mais la faible part de residences secondaires oriente vers un marche residentiel plutot que saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéLa pression touristique est notable, mais la faible part de residences secondaires oriente vers un marche residentiel plutot que saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Saint-Maur-des-Fossés : cadre de vie et logement
Saint-Maur-Des-Fossés, ville de 76 572 habitants en Val-de-Marne, combine un cadre de vie agréable en bord de Marne, un patrimoine historique (4 monuments protégés) et une excellente accessibilité à Paris. Le marché immobilier, bien que cher (5 925 €/m² médian), propose une diversité de biens. Avec 33,7 % de maisons et un taux de propriétaires de 61,8 %, la ville présente un caractère résidentiel et familial marqué, adapté aux acheteurs recherchant stabilité et services de proximité.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-Maur-des-FossésInvestir à Saint-Maur-des-Fossés : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Maur-des-Fossés
Quel est le prix moyen d'un appartement a Saint-Maur-Des-Fossés ?
En 2024, le prix median d'un appartement etait de 5 458 €/m². Pour un appartement de surface mediane de 53 m², cela represente un investissement d'environ 289 274 €.
Saint-Maur-Des-Fossés est-elle une ville cher ?
Oui, son prix au metre carre est parmi les plus eleves d'Île-de-France. Il est neanmoins 35 % moins eleve qu'a Versailles, une commune comparable en prestige.
Est-ce interessant d'investir en location a Saint-Maur-Des-Fossés ?
Le rendement brut des appartements est de 5,0 %, mais le rendement net est reduit par la taxe fonciere elevee. C'est un investissement davantage oriente vers la plus-value et la qualite du patrimoine que vers la rentabilite locative immediate.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter ?
La commune est soumise a des Plans de Prevention des Risques d'inondation (Marne, Seine) et de mouvements de terrain lies aux anciennes carrieres. Il est essentiel de consulter le certificat d'urbanisme et d'etudier l'assurabilite du bien.
La ville attire-t-elle les jeunes actifs ?
Avec 33,6 % de moins de 30 ans et un taux d'emploi de 72,6 %, Saint-Maur-Des-Fossés attire les menages actifs et aises, mais l'accession a la propriete y est difficile sans un revenu consequent.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix median 53 % inferieur a Versailles mais des indicateurs socio-economiques solides, Saint-Maur-Des-Fossés presente un effet de levier interessant pour acquerir un patrimoine en banlieue parisienne prestigieuse sans le premium des villes les plus citees.
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