01 Le parc de logements
Le parc comprend 102 222 logements dont 84 099 résidences principales, 4 319 résidences secondaires et 13 803 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 84 099 | 82,3 % |
| Résidences secondaires | 4 319 | 4,2 % |
| Logements vacants | 13 803 | 13,5 % |
Le graphique détaille la structure des 102 222 logements: 82 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 14 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 5 965 | 7,1 % |
| 1919-1945 | 7 658 | 9,2 % |
| 1946-1970 | 28 742 | 34,4 % |
| 1971-1990 | 19 710 | 23,6 % |
| 1991-2005 | 10 356 | 12,4 % |
| 2006-2020 | 11 068 | 13,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (34 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 12 350 | 14,7 % |
| 2 pièces | 18 982 | 22,6 % |
| 3 pièces | 24 531 | 29,2 % |
| 4 pièces | 17 724 | 21,1 % |
| 5 pièces ou plus | 10 513 | 12,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 13 % du parc, contre 37 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,0 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 93 447 | 98 255 | 102 222 |
| Rés. principales | 82 211 | 82 767 | 84 099 |
| Rés. secondaires | 2 268 | 4 279 | 4 319 |
| Vacants | 8 968 | 11 209 | 13 803 |
Commune voisine de taille comparable, Saint-Étienne (109 km) affiche 38,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 30 317 | 36,0 % |
| Locataires (privé) | 38 109 | 45,3 % |
| Locataires HLM | 13 654 | 16,2 % |
| Logés gratuitement | 2 019 | 2,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 36,0 % de propriétaires face à 61,6 % de locataires (dont 16 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 54 281 | 64,5 % |
| Fioul | 923 | 1,1 % |
| Électricité | 27 454 | 32,6 % |
| Gaz bouteille | 307 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 1 135 | 1,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (65 %), 33 % pour électricité et 1 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 18 029 |
| 2 à 4 ans | 24 185 |
| 5 à 9 ans | 14 729 |
| 10 ans ou plus | 27 157 |
| Total ménages | 84 099 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 27 670 |
| Sous-occupation modérée | 24 034 |
| Sous-occupation accentuée | 11 550 |
| Sous-occupation très accentuée | 5 829 |
| Suroccupation modérée | 14 868 |
| Suroccupation accentuée | 623 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 33 753 | 40,1 % |
| 1 voiture | 41 142 | 48,9 % |
| 2 voitures ou plus | 9 204 | 10,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 40 % sans voiture, 49 % à une voiture et 11 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 37,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 63 601 | 55 334 | 1 284 | 6 983 |
| 1975 | 69 082 | 64 397 | 1 402 | 3 283 |
| 1982 | 71 344 | 65 300 | 1 547 | 4 497 |
| 1990 | 76 171 | 66 881 | 2 817 | 6 473 |
| 1999 | 83 990 | 75 224 | 1 783 | 6 983 |
| 2007 | 86 984 | 79 282 | 1 465 | 6 237 |
| 2012 | 93 447 | 82 211 | 2 268 | 8 968 |
| 2017 | 98 255 | 82 767 | 4 279 | 11 209 |
| 2023 | 102 222 | 84 099 | 4 319 | 13 803 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 63 601 à 102 222, soit +61 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 10 757 | 11 902 | 11 774 | 11 912 | 11 576 | 6 612 | 9 679 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 565 | 1 723 | 1 750 | 1 792 | 2 234 | 2 472 | 1 952 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 480 | 0,8 % |
| Classe B | 3 984 | 7,0 % |
| Classe C | 19 244 | 33,7 % |
| Classe D | 19 126 | 33,5 % |
| Classe E | 9 825 | 17,2 % |
| Classe F | 3 083 | 5,4 % |
| Classe G | 1 380 | 2,4 % |
Le graphique décompose les 57 122 diagnostics par étiquette énergétique: 34 % en C, 42 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 730 | 11,8 % |
| Classe B | 17 950 | 31,4 % |
| Classe C | 18 319 | 32,1 % |
| Classe D | 8 518 | 14,9 % |
| Classe E | 4 030 | 7,1 % |
| Classe F | 1 341 | 2,3 % |
| Classe G | 234 | 0,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (32 %), et 75 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 260 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 224 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 203 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 178 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 129 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 96 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 260 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 96 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 471 |
| Classe B | 25 | 3 959 |
| Classe C | 150 | 19 094 |
| Classe D | 241 | 18 885 |
| Classe E | 175 | 9 650 |
| Classe F | 115 | 2 968 |
| Classe G | 101 | 1 279 |
Côté maisons, la dominante est D (258 kWh/m²/an); côté appartements, C (211).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 559 |
| T2 | 3 779 |
| T3 | 6 049 |
| T4 | 4 631 |
| T5+ | 1 530 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Grenoble (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Grenoble est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Isère. (sur 512 communes) Voir le classement
Résumé
Près d'13,5 % des logements de Grenoble sont inoccupés au recensement 2023. Habitat dominé par le collectif (97,2 %), ne laissant que 2,8 % au pavillonnaire. Grenoble se situe dans un environnement une commune iséroise, entre Grésivaudan et massifs alpins.
Profil urbain classique: la location domine (61,6 %), les propriétaires occupants représentent 36,0 %. 16,2 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). La commune satisfait la loi SRU — 24,9 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 7,1 % du parc date d'avant 1919, 13,3 % d'après 2006. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 212 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 64,5 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +4,0 % entre 2017 et 2023. 40,1 % des ménages de Grenoble ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune iséroise, entre Grésivaudan et massifs alpins.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,4 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Isère (257ᵉ rang sur 507 communes)
Analyse du marché immobilier à Grenoble
Acheter demande un effort important : 7,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Grenoble
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Grenoble s'établit à 2 507 €, sur la base de 2327 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 68,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Grenoble Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Grenoble
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 2 327 transactions en 2025 et affiche une évolution de -2,0 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 2 507 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
2,2 % de maisons et 97,8 % d'appartements parmi les 2 327 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 2,2 % de maisons et 97,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 327 | 51 | 2 276 |
| Prix médian/m² | 2 507 € | 3 382 € | 2 500 € |
| Prix moyen/m² | 2 575 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 430 | 2 557 € |
| 2022 | 3 598 | 2 635 € |
| 2023 | 2 732 | 2 667 € |
| 2024 | 2 345 | 2 525 € |
| 2025 | 2 327 | 2 507 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 15 388 logements ont été autorisés et 13 316 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 87 %.
Vacance longue durée à Grenoble
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Grenoble (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Grenoble totalise 2 007 logements sur 5 ans, soit -39 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Grenoble
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Grenoble
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (68,00 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Performance énergétique du parc à Grenoble
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 57 122 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Grenoble est C, avec 7,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Grenoble
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Grenoble : cadre de vie et logement
Grenoble compte 156 140 habitants sur 18,13 km². Le climat local affiche 12,6 °C de moyenne annuelle et 981 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 37 monuments historiques protégés, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 7 375 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Grenoble
Grenoble et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Grenoble
Composition du parc immobilier à Grenoble
102 222 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Grenoble est majoritairement collectif: 97,1 % d'appartements contre 2,9 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Grenoble
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 83 498 logements).
- Avant 1919 7,1 % 5 965 logts
- 1919-1945 9,2 % 7 658 logts
- 1946-1970 34,4 % 28 742 logts
- 1971-1990 23,6 % 19 710 logts
- 1991-2005 12,4 % 10 356 logts
- 2006-2020 13,3 % 11 068 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Grenoble
7 375 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Grenoble
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI ISERE AMONT PPRN Approuvé approuvé le 30/07/2007
- PPRI DRAC AVAL PPRN Approuvé approuvé le 17/07/2023
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Grenoble
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
225 630 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Grenoble
Quel est le prix de l'immobilier à Grenoble ?
Le prix médian au m² à Grenoble est de 2 507 € (données DVF, 2327 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 304 000 €.
Comment Grenoble se situe-t-elle dans le Isère ?
Grenoble se situe au 257ᵉ rang du Isère sur 507 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Grenoble ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Grenoble est de 4,5 % (loyer de 12,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 507 €/m² à Grenoble contre 2 507 €/m² pour l'Isère.
Le prix médian de Grenoble reste globalement stable sur la période 2021-2025. 14 432 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché à dominante collective à Grenoble: 97,8 % d'appartements dans les transactions, à 2 500 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Grenoble, un logement de 90 m² (304 380 €) représente 12,5 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Grenoble avoisinent 13,4 €/m² pour les appartements et 12,6 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,4 % pour un appartement (4,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (4,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 2 007 logements autorisés et 1 109 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 62 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Grenoble est une commune iséroise, entre Grésivaudan et massifs alpins.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).