Acheter à Eysines, c'est opter pour une ville dynamique de près de 25 000 habitants, à moins de 10 km du centre de Bordeaux. La commune allie un tissu commercial et de services dense (1 038 équipements) à des quartiers résidentiels arborés. L'immobilier y est accessible relativement au cœur de la métropole, avec un prix médian de 3 516 €/m², même si le budget pour une maison type de 96 m² avoisine les 345 000 €.
Carte du marché immobilier à Eysines
Eysines et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Eysines
12 099 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons individuelles (51,6 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La part de propriétaires occupants (49,1 %) et le faible taux de résidences secondaires (1,2 %) indiquent un marché stable, ancré dans la vie locale. Seuls 4,9 % des logements sont vacants, une proportion modérée qui ne indique pas de désaffection. Ce contexte attire surtout des ménages souhaitant s'installer durablement, souvent attirés par la proximité de Bordeaux tout en profitant d'un cadre plus vert.
Évolution démographique à Eysines
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Eysines
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Eysines
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 23,0 %
- Employés 19,9 %
- Professions intermédiaires 17,1 %
- Autres sans activité professionnelle 14,4 %
- Ouvriers 11,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 9,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,9 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Eysines
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Eysines
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 139 logements).
- Avant 1919 2,7 % 303 logts
- 1919-1945 1,8 % 195 logts
- 1946-1970 12,7 % 1 413 logts
- 1971-1990 32,6 % 3 636 logts
- 1991-2005 17,1 % 1 909 logts
- 2006-2019 33,1 % 3 683 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Eysines
1 038 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Eysines
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Eysines
Une maison médiane à Eysines représente un budget d'environ 345 120 €. Cela équivaut à environ 14,4 années du revenu médian local (23 980 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 1 720 €, un effort substantiel pour un ménage local.
Erreurs à éviter quand on achète à Eysines
- Ne pas consulter le PPR en révision de la commune.
- Acheter sans vérifier la performance énergétique réelle (DPE).
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
- Négliger la proximité des 19 écoles pour une famille.
Le saviez-vous ?
- Eysines compte 2 monuments historiques protégés.
- 37 % de la population a moins de 30 ans, un profil jeune.
- La dette communale par habitant s'élève à 574 €, un niveau modéré.
Performance énergétique du parc à Eysines
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 751 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier eysinais est globalement performant, avec une classe énergétique dominante C (152 kWh/m²/an). Seulement 2,2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), une proportion bien inférieure à la moyenne nationale. Ce bon score réduit le risque réglementaire à court terme. Cependant, tout bien classé D ou pire devra faire l'objet de rénovations avant 2034 pour respecter la loi Climat. C'est un point de vigilance pour l'achat d'une maison ancienne.
Risques naturels et géorisques à Eysines
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Eysines (révision) PPRN Approuvé approuvé le 23/02/2022
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Eysines est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) en révision, couvrant probablement le risque inondation. La commune a connu 18 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon, un gaz naturel radioactif, y est classé en potentiel faible. Ces données, accessibles sur Géorisques, doivent guider le choix du quartier et imposent une vérification de l'assurabilité du bien. L'altitude moyenne de 24 m offre une certaine protection contre les crues.
Cadre de vie à Eysines
Le climat est tempéré, avec une température moyenne de 14,7°C et 867 mm de pluie par an. La ville est plate (24 m d'altitude moyenne), propice aux déplacements à vélo. La desserte est excellente : gare TER de Bruges à 3,1 km, aéroport de Mérignac à 8,4 km, et accès rapide à la rocade bordelaise. Les services sont complets avec 19 établissements scolaires, 307 équipements de santé et 535 services. La fibre est déployée à 100 %.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement, prévoyez environ 160 000 € pour 46 m² médians. Une maison de 96 m² coûte en médiane 345 000 €. Le marché étant en correction (-7,5 % sur un an), les négociations sont possibles, et les délais de vente peuvent s'allonger. Seuls 1,2 % des biens sont des résidences secondaires, signe d'un marché occupé par les résidents principaux. La qualité énergétique du parc est correcte (classe DPE C dominante).
À qui s'adresse Eysines ?
Eysines s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles travaillant dans l'agglomération bordelaise, cherchant un compromis entre accès rapide (15 min en voiture de Bordeaux) et cadre de vie apaisé. L'âge médian de 39,2 ans et la part de moins de 30 ans (37 %) confirment ce profil. Les retraités (23,1 % de 60 ans et plus) y trouvent aussi tous les services du quotidien.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Bordeaux (9,9 km du centre)
- Desserte excellente (gare, aéroport, rocade, tram)
- Services et commerces très nombreux (1 038 équipements)
- Parc immobilier de qualité énergétique correcte (DPE C)
- Démographie jeune et dynamique (+3 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Prix élevé malgré la baisse récente (3 516 €/m²)
- Taxe foncière élevée (48,12 % en 2024)
- Exposition à certains risques naturels (PPR en révision)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Eysines est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Eysines
- Climat doux (moyenne 14,7°C) et peu contraignant.
- Parc de logements jeune : 33 % construits après 2006.
- Très bien doté en équipements et services (1 038 au total).
- Proche de la gare de Bruges (3,1 km) et de l'aéroport (8,4 km).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Eysines
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Eysines ?
Le prix médian au m² pour une maison est de 3 595 €. Pour une surface médiane de 96 m², le budget d'acquisition s'élève donc à environ 345 000 €, hors frais.
Eysines est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 19 établissements scolaires, 51,6 % de maisons individuelles et de nombreux parcs, Eysines est très adaptée aux familles. La part des moins de 30 ans y est de 37 %.
Quels sont les transports à Eysines ?
Eysines est bien reliée : gare TER de Bruges à 3,1 km, accès à la rocade bordelaise, lignes de bus et tramway (ligne C) vers Bordeaux. L'aéroport est à 8,4 km.
Vous envisagez d'acheter à Eysines ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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