01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 099 logements dont 11 362 résidences principales, 140 résidences secondaires et 597 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 362 | 93,9 % |
| Résidences secondaires | 140 | 1,2 % |
| Logements vacants | 597 | 4,9 % |
Parmi les 12 099 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 303 | 2,7 % |
| 1919-1945 | 195 | 1,8 % |
| 1946-1970 | 1 413 | 12,7 % |
| 1971-1990 | 3 636 | 32,6 % |
| 1991-2005 | 1 909 | 17,1 % |
| 2006-2019 | 3 683 | 33,1 % |
La période 2006-2019 concentre 33 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 33 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 448 | 3,9 % |
| 2 pièces | 1 921 | 16,9 % |
| 3 pièces | 2 870 | 25,3 % |
| 4 pièces | 3 037 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 3 087 | 27,2 % |
Taille moyenne: 3,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 27 %, les T1-T2 21 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 906 | 10 793 | 12 099 |
| Rés. principales | 8 499 | 10 226 | 11 362 |
| Rés. secondaires | 38 | 51 | 140 |
| Vacants | 369 | 515 | 597 |
À titre de comparaison : 43,7 % de part de propriétaires à Bergerac, à 89 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 580 | 49,1 % |
| Locataires (privé) | 3 043 | 26,8 % |
| Locataires HLM | 2 610 | 23,0 % |
| Logés gratuitement | 130 | 1,1 % |
Occupation des résidences principales — 49,1 % appartiennent à leurs occupants, 49,8 % sont louées, avec 23 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 117 | 53,8 % |
| Fioul | 126 | 1,1 % |
| Électricité | 4 641 | 40,8 % |
| Gaz bouteille | 30 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 449 | 4,0 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 54 %. électricité pèse 41 %, autres sources (bois notamment) 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 619 |
| 2 à 4 ans | 2 789 |
| 5 à 9 ans | 2 175 |
| 10 ans ou plus | 4 780 |
| Total ménages | 11 362 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 388 |
| Sous-occupation modérée | 3 108 |
| Sous-occupation accentuée | 2 185 |
| Suroccupation modérée | 646 |
| Suroccupation accentuée | 39 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 180 | 10,4 % |
| 1 voiture | 6 200 | 54,6 % |
| 2 voitures ou plus | 3 982 | 35,0 % |
Équipement automobile des ménages: 10 % sans voiture, 55 % avec une voiture et 35 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 77,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 231 | 2 128 | 31 | 72 |
| 1975 | 3 800 | 3 610 | 46 | 144 |
| 1982 | 4 819 | 4 617 | 22 | 180 |
| 1990 | 5 987 | 5 709 | 54 | 224 |
| 1999 | 7 234 | 6 995 | 57 | 182 |
| 2006 | 8 038 | 7 814 | 58 | 166 |
| 2011 | 8 906 | 8 499 | 38 | 369 |
| 2016 | 10 793 | 10 226 | 51 | 515 |
| 2022 | 12 099 | 11 362 | 140 | 597 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 2 231 logements à l'origine, 12 099 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 496 | 513 | 566 | 468 | 707 | 344 |
| Dont vacants > 2 ans | 78 | 79 | 71 | 67 | 76 | 90 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 83 | 1,4 % |
| Classe B | 309 | 5,1 % |
| Classe C | 3 630 | 59,9 % |
| Classe D | 1 349 | 22,3 % |
| Classe E | 557 | 9,2 % |
| Classe F | 74 | 1,2 % |
| Classe G | 56 | 0,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (60 %), 66 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 398 | 23,1 % |
| Classe B | 816 | 13,5 % |
| Classe C | 2 274 | 37,5 % |
| Classe D | 968 | 16,0 % |
| Classe E | 490 | 8,1 % |
| Classe F | 86 | 1,4 % |
| Classe G | 26 | 0,4 % |
Répartition climat du parc: C concentre 38 % des diagnostics et 74 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 206 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 213 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 169 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 151 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 90 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 213 kWh/m²/an, contre 90 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 122 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 73 | 10 |
| Classe B | 106 | 203 |
| Classe C | 737 | 2 893 |
| Classe D | 538 | 811 |
| Classe E | 198 | 359 |
| Classe F | 50 | 24 |
| Classe G | 12 | 44 |
Les maisons affichent une classe dominante C (170 kWh/m²/an), les appartements C (146) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 15 |
| T2 | 574 |
| T3 | 1 233 |
| T4 | 937 |
| T5+ | 134 |
Faut-il investir à Eysines en 2026 ?
En première couronne de Bordeaux, Eysines bénéficie pleinement de l'attractivité métropolitaine, avec une population jeune et un parc de logements moderne. Après un pic de prix en 2022, le marché connaît un réajustement. Cette conjoncture interroge la pertinence d'un investissement immobilier en 2026. Voici notre analyse.
Avec un prix au m² en recul de 7,5 % et une attractivité territoriale classée dans le top quart, Eysines présente un point d'entrée ajusté dans une métropole dynamique.
Verdict
➤ Pertinent pour l'investisseur locatif patient et sélectif, en privilégiant le neuf ou les biens rénovés, avec un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -7,5 % : opportunité d'entrée
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (top quart)
- ✓ Parc récent et économe en énergie (DPE C dominant)
- ⚠ Accessibilité financière très faible (0,8/10)
- ⚠ Rendement net plombé par la taxe foncière (48,12 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Eysines affiche un prix médian supérieur de 35 % à la médiane nationale (environ 2 600 €/m²).
- Dans la Gironde, son prix dépasse de 62 % celui de Libourne, mais reste 42 % moins élevé qu'à La Teste-de-Buch.
- Son rendement brut locatif (4,9 %) surpasse celui des centres-villes historiques saturés comme Bordeaux.
Analyse du marché immobilier à Eysines
Le marché d'Eysines est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers d'Eysines
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (7/10) : le marché est dynamique et porté par la demande, un atout pour la liquidité à la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (7/10) : le marché est dynamique et porté par la demande, un atout pour la liquidité à la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique (0,8/10) : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché est tiré par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique (0,8/10) : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché est tiré par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,7/10) : le rendement brut est correct mais le net est rogné par les charges, exige une sélection rigoureuse.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,7/10) : le rendement brut est correct mais le net est rogné par les charges, exige une sélection rigoureuse.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,2/10) : exclut toute stratégie de location saisonnière, privilégiez la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,2/10) : exclut toute stratégie de location saisonnière, privilégiez la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3532,8 — Percentile dept : 89/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 91/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 55/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2068,8 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 9/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 46,1 — Percentile dept : 9/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 21,6 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 50,9 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 55/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3532,8 — Percentile dept : 11/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 14/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 24/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2068,8 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Eysines : opportunités et risques
Investir à Eysines en 2026 vise d'abord la stabilité et le potentiel de revalorisation différée, plus qu'un rendement locatif immédiatement élevé. Le rendement brut de 4,9 % pour les appartements est correct, mais le net tombe autour de 2,8 % une fois intégrée la taxe foncière, qui représente près d'un mois de loyer. La faiblesse du parc de passoires thermiques (2,2 %) est un atout majeur, limitant le risque de travaux obligatoires et les dépréciations futures.
La stratégie la plus pertinente est la location annuelle classique, ciblant la forte demande de ménages actifs travaillant dans la métropole. La pression touristique étant négligeable, la location saisonnière n'est pas une option viable. Il faut privilégier les biens bien connectés, proches de la gare de Bruges (3,1 km) ou des nombreux services (1 038 équipements recensés), pour attirer des locataires exigeants.
Le ralentissement marqué de la construction neuve (-69 % en tendance) réduit les risques de sur-offre à court terme et peut soutenir la valeur du parc existant. Néanmoins, l'investisseur doit absolument vérifier l'adéquation du prix d'achat avec la valorisation locative réelle, le marché étant désormais moins propice aux surenchères.
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Données du marché immobilier à Eysines
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé à 3 460 €/m² en 2024, selon les données DVF, effaçant les gains des années 2021-2022. Cette correction de 7,5 % en un an est le signal le plus fort du marché actuel. Elle intervient dans un contexte de taux d'intérêt plus élevés et affecte un territoire où l'accessibilité était déjà très dégradée.
Comparée aux autres communes de Gironde aux caractéristiques similaires, Eysines occupe une position médiane. Elle reste beaucoup plus abordable que les stations du Bassin d'Arcachon, mais significativement plus chère que les pôles urbains de l'intérieur comme Libourne. Cet écart reflète la prime d'une localisation au sein de Bordeaux Métropole, à moins de 10 km de la gare TGV Saint-Jean et de l'aéroport.
La structure des ventes, majoritairement des appartements, et la surface médiane de 46 m² indiquent un marché tourné vers les célibataires, les jeunes couples et les investisseurs, plutôt que vers les familles cherchant de grandes maisons. Cette tendance est cohérente avec le profil démographique jeune (âge médian de 39,2 ans) et la densité élevée de la commune.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Eysines Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Eysines sur les cinq dernières années dessine un cycle caractéristique des marchés périurbains dynamiques : une forte hausse entre 2020 et 2022, portée par l'engouement pour la métropole bordelaise et la recherche d'espace, avec un pic à 3 836 €/m². Un plateau suivi d'une légère baisse s'amorce en 2023 avant une correction plus nette en 2024 (-7,5 %), ramenant le prix médian près de son niveau de 2020. Cette correction, plus marquée que dans certaines communes du littoral, peut s'interpréter comme un rattrapage de la surchauffe passée. Pour un acheteur en 2026, cela indique un point d'entrée potentiellement plus favorable, mais dans un marché qui reste globalement cher au regard du département, nécessitant une vigilance accrue sur la justesse du prix payé.
Évolution du marché immobilier d'Eysines
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 347 transactions en 2025 et affiche une évolution de -7,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 460 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent la tension entre prix d'acquisition et rentabilité locative à Eysines. Pour acquérir une maison type de 96 m², il faut mobiliser l'équivalent de 14,4 années de revenu médian local, un effort considérable. L'appartement, à 6,7 années de revenu, est plus accessible. Le rendement brut tourne autour de 4,8 %, mais la taxe foncière élevée (48,12 %) et les autres charges le réduisent à un net d'environ 2,7 %. Dans un scénario de prêt classique, le loyer perçu couvre une grande partie de la mensualité, laissant un effort résiduel modeste. Ce montage n'est viable qu'avec un apport significatif et une sélection pointue du bien pour maximiser la valorisation locative.
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 347 transactions en 2024, le marché d'Eysines reste actif, bien que le volume ait baissé depuis le pic de 2021 (464 ventes). Cette liquidité correcte est un atout. La répartition est désormais équilibrée entre maisons (42 % des ventes) et appartements (58 %), ces derniers tirant le volume. Les prix médians des dernières ventes (3 592 €/m² pour les maisons, 3 361 €/m² pour les appartements) confirment la correction en cours. Le marché est en phase de transition : il n'est plus totalement favorables aux vendeurs comme en 2021, sans pour autant basculer en faveur des acheteurs. Les biens vendus sont souvent récents (33 % du parc construit après 2006) ou rénovés, signe d'une demande exigeante sur la qualité énergétique.
Répartition des ventes
52,7 % de maisons et 47,3 % d'appartements parmi les 347 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 52,7 % de maisons et 47,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 347 | 183 | 164 |
| Prix médian/m² | 3 460 € | 3 592 € | 3 361 € |
| Prix moyen/m² | 3 528 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 439 | 3 731 € |
| 2022 | 399 | 3 808 € |
| 2023 | 340 | 3 796 € |
| 2024 | 317 | 3 500 € |
| 2025 | 347 | 3 460 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Eysines montre un net ralentissement : seulement 31 logements autorisés en 2024, dans un contexte de baisse de 69 % sur cinq ans. Cette contraction de l'offre neuve contraste avec une pression démographique soutenue (+14 % d'habitants en 10 ans). Elle suggère une maturation du tissu urbain et pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant la concurrence de nouveaux programmes. Pour l'investisseur, cela signifie que l'opportunité en neuf sera rare et que l'essentiel du choix se portera sur le parc existant, avec l'impératif de vérifier la performance énergétique pour éviter les passoires thermiques, très peu nombreuses ici (2,2 %).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 760 autorisations et 4 698 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 99 %.
Vacance longue durée à Eysines
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Eysines (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Eysines totalise 593 logements sur 5 ans, soit -45 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Eysines
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Eysines
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,12 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 4,9 % pour les appartements se réduit à environ 2,8 % net. Cette décote inclut la taxe foncière, élevée à Eysines avec un taux de 48,12 % sur le bâti. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,9 %), les charges de copropriété, les frais de gestion et les travaux d'entretien. Dans un parc où plus de la moitié des logements ont moins de 20 ans, les grosses réparations sont plus rares, mais pas absentes.
Performance énergétique du parc à Eysines
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 058 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Eysines est C, avec 2,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier eysinais est globalement performant, avec une classe énergétique dominante C (152 kWh/m²/an). Seulement 2,2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), une proportion bien inférieure à la moyenne nationale. Ce bon score réduit le risque réglementaire à court terme. Cependant, tout bien classé D ou pire devra faire l'objet de rénovations avant 2034 pour respecter la loi Climat. C'est un point de vigilance pour l'achat d'une maison ancienne.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (T2, studios) sont très demandés pour la location, avec des surfaces médianes de 46 m². Le parc ancien domine, mais attention aux DPE : si la classe dominante est C (152 kWh/m²/an), 2,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire à partir de 2025. Le neuf, qui représente 33 % du parc, offre une meilleure performance énergétique mais une rentabilité initiale plus faible.
Quelles zones cibler à Eysines ?
La centralité autour du bourg historique et des axes de transport (avenue de Béthanie, secteur de la gare de Bruges) est à privilégier pour minimiser les vacances. Les quartiers résidentiels plus éloignés, bien que paisibles, pourront connaître des délais de location plus longs. Aucun grand projet de renouvellement urbain n'est signalé, mais la dynamique de Bordeaux Métropole tire l'ensemble.
Calculateur de rendement à Eysines
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Risques à connaître avant d'investir à Eysines
Le principal risque est celui d'une vacance locative prolongée, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La taxe foncière élevée (48,12 %) grève la rentabilité. La dépendance à l'économie bordelaise constitue un risque systémique. Enfin, la présence de 6 risques naturels recensés et d'un PPR en révision implique de vérifier l'assurabilité du bien, notamment face au risque inondation.
Cas pratique : un investissement type à Eysines
Pour un appartement type de 46 m² (d'après le prix total médian de 160 448 €), le loyer mensuel espéré est d'environ 658 € (14,3 €/m²). Avec un rendement brut de 4,9 %, l'effort net mensuel après impôt et charges (hors crédit) serait faible, voire positif si l'emprunt est souscrit à un taux raisonnable sur 20 ans. Cela en fait un investissement accessible pour un primo-investisseur.
Erreurs à éviter quand on investit à Eysines
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées de la métropole.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner la vacance.
- Négliger l'état du DPE, clé pour les loyers futurs.
- Investir sans viser la clientèle des 37 % de moins de 30 ans.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier eysinais suit le rythme métropolitain : une accélération au printemps et à la rentrée de septembre. La période hivernale est plus calme. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant une installation avant la rentrée scolaire. Acheter en fin d'année peut offrir des opportunités de négociation. Le paiement de la taxe foncière en septembre/octobre incite parfois les vendeurs à finaliser avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Eysines compte 2 monuments historiques protégés.
- 37 % de la population a moins de 30 ans, un profil jeune.
- La dette communale par habitant s'élève à 574 €, un niveau modéré.
S'installer à Eysines : cadre de vie et logement
S'installer à Eysines, c'est opter pour le calme d'une ville à la campagne sans renoncer aux avantages de la métropole. La commune a su préserver des espaces agricoles, notamment ses célèbres maraîchers, tout en développant un équipement public remarquable pour une ville de cette taille. Avec 535 services et 307 établissements de santé recensés par l'INSEE, la vie quotidienne y est particulièrement pratique.
Le parc de logements, très moderne (un tiers construit après 2006), et la connexion fibre à 100 % en font un territoire adapté aux modes de vie contemporains, notamment le télétravail. La faible exposition aux risques naturels (sismicité et radon faibles) et la présence de seulement six risques recensés sont des éléments rassurants pour les acquéreurs. La commune affiche une santé financière saine, avec une dette modérée de 574 € par habitant.
Carte du marché immobilier à Eysines
Eysines et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Eysines
Le climat de Eysines est tempéré, avec une moyenne annuelle de 14,7°C et 867 mm de précipitations. Cet équilibre, caractéristique de la Gironde, évite les extrêmes. Les hivers sont doux et les étés chauds sans être étouffants. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs venant de régions plus continentales, recherchant un cadre de vie agréable sans contraintes climatiques fortes. L'altitude moyenne de 24 m éloigne aussi les risques d'inondation par remontée de nappe.
À qui s'adresse Eysines ?
Eysines s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles travaillant dans l'agglomération bordelaise, cherchant un compromis entre accès rapide (15 min en voiture de Bordeaux) et cadre de vie apaisé. L'âge médian de 39,2 ans et la part de moins de 30 ans (37 %) confirment ce profil. Les retraités (23,1 % de 60 ans et plus) y trouvent aussi tous les services du quotidien.
Avantages et limites à Eysines
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Bordeaux (9,9 km du centre)
- Desserte excellente (gare, aéroport, rocade, tram)
- Services et commerces très nombreux (1 038 équipements)
- Parc immobilier de qualité énergétique correcte (DPE C)
- Démographie jeune et dynamique (+3 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Prix élevé malgré la baisse récente (3 516 €/m²)
- Taxe foncière élevée (48,12 % en 2024)
- Exposition à certains risques naturels (PPR en révision)
Composition du parc immobilier à Eysines
12 099 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Eysines combine 51,6 % de maisons et 48,4 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons individuelles (51,6 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La part de propriétaires occupants (49,1 %) et le faible taux de résidences secondaires (1,2 %) indiquent un marché stable, ancré dans la vie locale. Seuls 4,9 % des logements sont vacants, une proportion modérée qui ne indique pas de désaffection. Ce contexte attire surtout des ménages souhaitant s'installer durablement, souvent attirés par la proximité de Bordeaux tout en profitant d'un cadre plus vert.
Ancienneté du parc à Eysines
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 139 logements).
- Avant 1919 2,7 % 303 logts
- 1919-1945 1,8 % 195 logts
- 1946-1970 12,7 % 1 413 logts
- 1971-1990 32,6 % 3 636 logts
- 1991-2005 17,1 % 1 909 logts
- 2006-2019 33,1 % 3 683 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Eysines
1 038 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Eysines
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Eysines est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) en révision, couvrant probablement le risque inondation. La commune a connu 18 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon, un gaz naturel radioactif, y est classé en potentiel faible. Ces données, accessibles sur Géorisques, doivent guider le choix du quartier et imposent une vérification de l'assurabilité du bien. L'altitude moyenne de 24 m offre une certaine protection contre les crues.
Cas pratique : un achat type à Eysines
Une maison médiane à Eysines représente un budget d'environ 345 120 €. Cela équivaut à environ 14,4 années du revenu médian local (23 980 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 1 720 €, un effort substantiel pour un ménage local.
Erreurs à éviter quand on achète à Eysines
- Ne pas consulter le PPR en révision de la commune.
- Acheter sans vérifier la performance énergétique réelle (DPE).
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
- Négliger la proximité des 19 écoles pour une famille.
Points clés à retenir à Eysines
- Prix médian en baisse de 7,5 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut des appartements à 4,9 %, net à ~2,8 %.
- Climat doux (moyenne 14,7°C) et peu contraignant.
- Écart minime entre maisons (3 592 €/m²) et appartements (3 361 €/m²).
- Taxe foncière élevée : taux de 48,12 % sur le bâti.
- Parc de logements jeune : 33 % construits après 2006.
- 51,6 % de maisons, profil d'acheteur familial.
- Revenu médian local de 23 980 €, 8e/13 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Eysines ?
À Eysines, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de sa performance énergétique, le parc étant récent (33,1 % construit après 2006). Un DPE A ou B devient un atout majeur. La proximité des équipements pèse aussi : être à moins de 3 km de la gare de Bruges ou près des 19 écoles ajoute de la valeur. Pour une maison, la surface du terrain est un critère-clé. L'exposition et l'étage ont un impact moindre dans cette commune pavillonnaire. Enfin, l'appartenance à Bordeaux Métropole garantit une attractivité pérenne.
Estimation indicative d'une maison à Eysines
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
311 400 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de correction des prix, une surévaluation de seulement 5 % peut entraîner plusieurs mois de stagnation. À l'inverse, sous-estimer votre bien signifie une perte sèche. Les données locales (indice de pression immobilière de 7/10) montrent que la demande existe, mais elle est devenue sélective. Une estimation professionnelle, qui intègre des éléments comme l'année de construction (33 % du parc est post-2006) ou l'exposition aux risques naturels, vous donne le pouvoir de négocier en connaissance de cause.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local connaît les micro-marchés entre le bourg historique, les quartiers récents et les zones près des marais. Il peut ajuster le prix au vu de l'état réel, invisible sur les bases de données (qualité des aménagements, vue, nuisances). Il sait aussi que le prix médian a baissé de 7,5 % sur un an, un contexte qui nécessite une argumentation solide pour négocier avec des acheteurs informés. Son réseau lui permet de cibler les profils sérieux, souvent des familles attirées par les 19 établissements scolaires.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très volatile.
- Oublier de valoriser un bon DPE dans un parc globalement performant.
- Ne pas tenir compte du ralentissement brutal de la construction neuve.
- Ignorer les prix différents entre le bourg et les zones récentes.
Investir à Eysines : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une photographie précise. Pour transformer cette vue d'ensemble en acquisition réussie, une expertise hyperlocale est indispensable, notamment pour identifier les biens dont la valorisation peut résister aux cycles.
Ces chiffres tracent une voie, mais la réussite d'un investissement à Eysines se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Eysines grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Eysines
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Eysines ?
Le prix médian global s'établit à 3 460 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons se négocient autour de 3 592 €/m² et les appartements à 3 361 €/m². Ce niveau de prix place Eysines parmi les communes les plus chères de la première couronne bordelaise.
Le marché immobilier d'Eysines est-il en baisse ?
Oui, le prix médian a baissé de 7,5 % entre 2023 et 2024, revenant à son niveau de 2020. Cette correction fait suite à une forte hausse entre 2020 et 2022. Le marché semble entrer dans une phase de rééquilibrage après une période de surchauffe.
Eysines est-elle plus chère que Bordeaux ?
Eysines est généralement moins chère que les quartiers centraux de Bordeaux, mais son prix au m² dépasse celui de nombreuses communes de la métropole. Son attractivité réside dans un cadre de vie plus verdoyant et une offre de logements plus récente, pour un accès rapide au centre-ville.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Eysines ?
Le rendement locatif brut est d'environ 4,9 % pour un appartement et 4,6 % pour une maison. Après déduction des charges (taxe foncière à 48,12 %, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe aux alentours de 2,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Eysines ?
Les secteurs les plus prisés sont ceux bien desservis par les transports (proximité de la gare de Bruges), et ceux bénéficiant de la proximité des nombreux équipements et commerces du centre-ville. Les nouvelles résidences, qui représentent 33 % du parc, sont aussi très recherchées pour leur performance énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 38 % à Gujan-Mestras et de 73 % à La Teste-de-Buch, Eysines offre un effet de levier significatif pour un investissement ancré dans la dynamique métropolitaine bordelaise.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Eysines.
Communes limitrophes d'Eysines
Eysines est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Eysines s'échange à 3 460 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale. La commune figure parmi les 9 % les plus chères de la Gironde au mètre carré.
Sur la période 2021-2025, le m² médian d'Eysines se replie de -7,3 %. 1 842 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 52,7 % de maisons et 47,3 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (90 m² à 323 280 €) équivaut à 13,5 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Eysines avoisinent 14,3 €/m² pour les appartements et 13,8 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,1 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 1,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 593 logements autorisés au permis de construire à Eysines — un rythme moyen de 119 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 59 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Eysines est dans le tissu communal du littoral atlantique. Contexte physique: à 10 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).