01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 789 logements dont 2 535 résidences principales, 43 résidences secondaires et 211 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 535 | 90,9 % |
| Résidences secondaires | 43 | 1,5 % |
| Logements vacants | 211 | 7,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 2 789 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 81 | 3,3 % |
| 1919-1945 | 350 | 14,3 % |
| 1946-1970 | 628 | 25,7 % |
| 1971-1990 | 726 | 29,7 % |
| 1991-2005 | 328 | 13,4 % |
| 2006-2019 | 335 | 13,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 30 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 38 | 1,5 % |
| 2 pièces | 252 | 9,9 % |
| 3 pièces | 497 | 19,6 % |
| 4 pièces | 679 | 26,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 069 | 42,2 % |
Distribution par taille: 11 % de petits logements (T1-T2), 42 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 361 | 2 470 | 2 789 |
| Rés. principales | 2 162 | 2 272 | 2 535 |
| Rés. secondaires | 17 | 26 | 43 |
| Vacants | 182 | 172 | 211 |
À 61 km, Fagnières (4 858 hab.) enregistre 75,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 197 | 47,2 % |
| Locataires (privé) | 414 | 16,3 % |
| Locataires HLM | 887 | 35,0 % |
| Logés gratuitement | 37 | 1,5 % |
Visualisation des quatre statuts — 47,2 % de propriétaires occupants, 51,3 % de locataires et 35 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 506 | 59,4 % |
| Fioul | 87 | 3,4 % |
| Électricité | 648 | 25,6 % |
| Gaz bouteille | 15 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 279 | 11,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 59 % au gaz de ville, 26 % pour électricité, 11 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 310 |
| 2 à 4 ans | 518 |
| 5 à 9 ans | 433 |
| 10 ans ou plus | 1 274 |
| Total ménages | 2 535 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 387 |
| Sous-occupation modérée | 758 |
| Sous-occupation accentuée | 607 |
| Suroccupation modérée | 60 |
| Suroccupation accentuée | 25 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 373 | 14,7 % |
| 1 voiture | 1 244 | 49,1 % |
| 2 voitures ou plus | 918 | 36,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 15 % sans, 49 % à une voiture, 36 % multi-motorisés. Par ailleurs, 67,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 159 | 1 077 | 14 | 68 |
| 1975 | 1 560 | 1 307 | 55 | 198 |
| 1982 | 1 726 | 1 542 | 66 | 118 |
| 1990 | 1 912 | 1 740 | 64 | 108 |
| 1999 | 2 042 | 1 935 | 38 | 69 |
| 2006 | 2 210 | 2 080 | 22 | 108 |
| 2011 | 2 361 | 2 162 | 17 | 182 |
| 2016 | 2 470 | 2 272 | 26 | 172 |
| 2022 | 2 789 | 2 535 | 43 | 211 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 159 logements à l'origine, 2 789 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 214 | 190 | 181 | 165 | 203 | 126 |
| Dont vacants > 2 ans | 73 | 56 | 53 | 51 | 60 | 75 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,1 % |
| Classe B | 69 | 2,7 % |
| Classe C | 1 326 | 51,4 % |
| Classe D | 878 | 34,0 % |
| Classe E | 179 | 6,9 % |
| Classe F | 65 | 2,5 % |
| Classe G | 60 | 2,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (51 %), 54 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 103 | 4,0 % |
| Classe B | 266 | 10,3 % |
| Classe C | 1 316 | 51,0 % |
| Classe D | 714 | 27,7 % |
| Classe E | 109 | 4,2 % |
| Classe F | 46 | 1,8 % |
| Classe G | 25 | 1,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (51 %), 65 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 266 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 182 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 156 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 159 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 161 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 78 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 266 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 78 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 32 | 37 |
| Classe C | 371 | 955 |
| Classe D | 675 | 203 |
| Classe E | 123 | 56 |
| Classe F | 37 | 28 |
| Classe G | 35 | 25 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 190 kWh/m²/an côté maisons, C à 141 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 161 |
| T3 | 268 |
| T4 | 249 |
| T5+ | 249 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fismes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
2 789 logements sont décomptés dans le parc de Fismes au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Profil pavillonnaire affirmé: 71,7 % de maisons individuelles pour 28,3 % d'appartements. Ancrage local: la commune est dans la tradition viticole et agricole champenoise, dans les collines, à une altitude moyenne de 168 m.
Les deux statuts se partagent le parc de Fismes: 47,2 % en propriété occupante, 51,3 % en location. Le segment social représente 35,0 % du parc occupé à titre principal. Côté SRU, le compte est bon: 39,0 % en place pour 20,0 % requis.
Le parc mêle bâti ancien (3,3 % avant 1919) et constructions récentes (13,7 % après 2006). Le parc de Fismes se classe bien côté DPE: C en tête et 165 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 59,4 % des résidences principales.
Fismes affiche une croissance de son parc de +12,9 % depuis 2016. 14,7 % des ménages de Fismes n'ont pas de voiture, 36,2 % en possèdent au moins deux.
Fismes est dans la tradition viticole et agricole champenoise, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Fismes est dans les collines, à une altitude moyenne de 168 m, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 2 535 résidences principales de Fismes et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché à Fismes : -10,8 % en un an, dans un contexte de seulement 70 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 6,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,6 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Marne (222ᵉ rang sur 579 communes)
- Correction récente des prix : -10,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Fismes
Le marché reste à portée des revenus locaux : 6,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fismes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fismes s'établit à 1 765 €, sur la base de 70 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fismes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fismes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Fismes évolue de +3,4 %, passant de 1 707 à 1 765 €/m²; 70 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
84,3 % de maisons et 15,7 % d'appartements parmi les 70 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 84,3 % de maisons et 15,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 70 | 59 | 11 |
| Prix médian/m² | 1 765 € | 1 797 € | 1 482 € |
| Prix moyen/m² | 1 891 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 67 | 1 707 € |
| 2022 | 77 | 1 759 € |
| 2023 | 46 | 1 617 € |
| 2024 | 57 | 1 978 € |
| 2025 | 70 | 1 765 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 758 logements ont été autorisés et 390 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 51 %.
Vacance longue durée à Fismes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fismes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Fismes: 136 logements autorisés sur 5 ans, 76 pour la dernière année (+10 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Fismes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fismes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Fismes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 579 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Fismes: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,8 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Fismes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Fismes : cadre de vie et logement
Fismes, commune de 5 850 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,4 °C annuels).
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 241 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fismes
Fismes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fismes
Composition du parc immobilier à Fismes
2 789 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 72,8 % de maisons, 27,2 % d'appartements sur un total de 2 789 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Fismes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 448 logements).
- Avant 1919 3,3 % 81 logts
- 1919-1945 14,3 % 350 logts
- 1946-1970 25,7 % 628 logts
- 1971-1990 29,7 % 726 logts
- 1991-2005 13,4 % 328 logts
- 2006-2019 13,7 % 335 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Fismes
241 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Fismes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fismes
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
165 910 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fismes
Quel est le prix de l'immobilier à Fismes ?
Le prix médian au m² à Fismes est de 1 765 € (données DVF, 70 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 169 000 €.
Comment Fismes se situe-t-elle dans le Marne ?
Fismes se situe au 222ᵉ rang du Marne sur 579 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Fismes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fismes est de 5,9 % (loyer de 8,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Fismes ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fismes.
Communes limitrophes de Fismes
Fismes est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Fismes s'établit à 1 765 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Marne.
Sur 2021-2025, le prix médian de Fismes progresse de +3,4 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 317 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -10,8 % du prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 84,3 % des ventes concernent des maisons, à 1 797 €/m² en médiane. Un bien type de 94 m² revient à environ 168 918 €, soit 8,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,6 €/m² pour un appartement et 8,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 136 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Fismes est dans la tradition viticole et agricole champenoise. La géographie joue son rôle: la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 168 m.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).