Avec 3 356 €/m², Floirac se place parmi les communes chères de la Gironde, au-dessus de la médiane départementale. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 2 958 à 3 811 €/m².
Sur 2020-2024, le prix médian de Floirac progresse de +4,1 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 1 004 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -5,2 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Floirac: 3 474 €/m² pour les maisons (surface médiane 83 m²) et 3 297 €/m² pour les appartements (66 m²). Un bien type de 83 m² revient à environ 288 342 €, soit 13,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,2 € (appartements) et 13,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,2 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (0,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 1 212 logements autorisés et 391 commencés sur la période 2020-2024. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 70 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Floirac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 38 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Floirac
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Faut-il investir à Floirac en 2026 ?
En première couronne de Bordeaux, Floirac combine une forte densité de services et une proximité immédiate avec le centre-ville. Cette intégration à la métropole nourrit son attractivité immobilière, mais crée aussi un écart croissant avec le pouvoir d'achat local. Voici ce que disent les dernières transactions.
Positionnée dans la première couronne bordelaise, Floirac affiche un rendement locatif brut supérieur à 5 % et une correction récente de -5,2 %, offrant un point d'entrée potentiel.
Verdict
➤ Investir ici impose une sélection rigoureuse du bien et du quartier, visant le rendement locatif moyen terme malgré une fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Correction de -5,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Très forte dynamique de construction neuve (+107 %)
- ⚠ Accessibilité très faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian bas
- ⚠ Taux de chômage élevé à 12 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global (3 356 €/m²) très supérieur à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'attractivité et les services.
- Rendement locatif supérieur au littoral proche mais inférieur à des communes plus abordables de l'intérieur.
Analyse du marché immobilier à Floirac
Le marché immobilier de Floirac affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Floirac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6,7/10) : le marché est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien situés.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6,7/10) : le marché est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien situés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,5/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,5/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,4/10) : la demande locative existe mais est limitée par le revenu médian local.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,4/10) : la demande locative existe mais est limitée par le revenu médian local.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,1/10) : la stratégie locative doit se concentrer sur le marché annuel, pas sur le saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,1/10) : la stratégie locative doit se concentrer sur le marché annuel, pas sur le saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Floirac : cadre de vie et logement
Acheter à Floirac, c'est opter pour une ville de Bordeaux Métropole au caractère résidentiel affirmé, à seulement 8 minutes en voiture de la gare TGV Bordeaux Saint-Jean. Avec un prix médian de 3 356 €/m², l'accession y est plus abordable qu'à Bordeaux intra-muros. La commune connaît une forte dynamique démographique (+10,7 % en 10 ans) et offre un cadre de vie agréable, marqué par un climat doux (14,7 °C de moyenne) et la présence de 5 monuments historiques. Toutefois, le marché est en correction (-5,2 % sur un an).
Tout savoir pour acheter et vivre à FloiracInvestir à Floirac : passer à l'action
L'analyse des données DVF éclaire le marché, mais la valeur réelle se niche dans les détails : exposition, état du bien, dynamique de rue. Pour transformer cette lecture en opportunité concrète, l'expertise d'un professionnel du secteur est indispensable.
Ces chiffres révèlent un marché contrasté. Le succès dépendra du bien choisi et de sa négociation.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Floirac
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Floirac ?
Le prix médian global est de 3 356 €/m² en 2024. Une maison type de 83 m² coûte environ 288 000 €, et un appartement de 66 m² autour de 218 000 €, selon les données DVF.
Est-ce que les prix baissent à Floirac ?
Oui, après plusieurs années de hausse, le prix médian a reculé de -5,2 % entre 2023 et 2024. Cette correction offre un contexte de négociation potentiellement plus favorable aux acheteurs.
Floirac est-elle une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements est de 5,2 %, ce qui est correct. Cependant, la rentabilité nette est réduite par une taxe foncière élevée et un revenu médian local bas, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Quels sont les quartiers à privilégier à Floirac ?
Les secteurs les mieux connectés aux transports (proximité gare de Cenon, lignes de tram/bus) et bénéficiant de la proximité des nombreux services (391 recensés) sont les plus prisés pour la location et la revente.
Comment évolue la construction neuve à Floirac ?
La dynamique est très forte, avec 1 212 logements autorisés sur 5 ans et une tendance en hausse de +107 %. Cela modernise le parc mais peut aussi accentuer la concurrence entre biens anciens et neufs.
Marché immobilier des communes voisines
Floirac présente un écart de valorisation significatif avec des voisines métropolitaines comme Cestas (-11 %) ou Gujan-Mestras (-45 %), mais conserve des indicateurs de services supérieurs à des villes comme Marmande, ce qui peut créer un effet de levier pour une montée en gamme du parc.
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