Côté prix, Marmande est une commune accessible — 1 646 €/m² en médiane, -0,5 % par rapport à la moyenne du Lot-et-Garonne (1 655 €/m²). La fourchette centrale des ventes s'étale de 1 281 à 2 186 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² à Marmande a augmenté de +12,6 %. Sur l'ensemble de la période, 2 173 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,6 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 636 €/m² (surface médiane 92 m²) et celui des appartements à 1 667 €/m² (50 m²). Rapporté au revenu médian de Marmande, un logement de 92 m² (150 512 €) représente 7,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,2 € (appartements) et 9,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,0 % pour un appartement (7,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Marmande (2,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 691 logements autorisés et 334 commencés sur la période 2020-2024. Le gros des permis concerne des logements collectifs (57 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché immobilier de Marmande s'interprète dans un contexte plus large — Marmande est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (43 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Marmande
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Faut-il investir à Marmande en 2026 ?
Cœur économique du Sud Lot-et-Garonne, Marmande se distingue par une offre de services exceptionnelle et un marché immobilier très accessible. Pourtant, un déclin démographique persistant et un tissu économique fragilisé interrogent sa dynamique future. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec un prix médian inférieur de 69 % à des communes comparables, Marmande offre un effet de levier rare, compensant un territoire aux indicateurs fragiles.
Verdict
➤ Investir à Marmande exige une sélection rigoureuse pour capter le rendement locatif, en privilégiant les appartements bien situés pour la location annuelle.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif : 8 %
- ✓ Prix d'entrée très accessible
- ✓ Équipements et services excellents (9,3/10)
- ⚠ Démographie en recul sur 10 ans
- ⚠ Accessibilité financière très faible (IAI 1,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 646 €/m², Marmande est nettement moins chère que 69% des communes comparables de Nouvelle-Aquitaine.
- Son prix médian reste inférieur à la moyenne du Lot-et-Garonne, malgré une hausse de 4,6% en 2024.
- Son rendement locatif (8%) surpasse ceux des grandes métropoles, dépassant souvent le triple.
Analyse du marché immobilier à Marmande
Le marché immobilier de Marmande affiche une pression notable (IPI 5,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Marmande
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (5/10) : le marché est équilibré, ni tendu ni atone, ce qui laisse du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (5/10) : le marché est équilibré, ni tendu ni atone, ce qui laisse du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe, mais les rendements nets sont rognés par les charges et la fiscalité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe, mais les rendements nets sont rognés par les charges et la fiscalité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,1/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,1/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Marmande : cadre de vie et logement
Acheter à Marmande, c'est choisir une petite ville active du Lot-et-Garonne, au climat tempéré (13,6 °C de moyenne) et bien équipée, avec plus de 1 000 commerces et services. Le marché immobilier y est accessible, avec un prix médian global inférieur à 1 650 €/m². Cette commune, reliée par sa gare, séduit les acheteurs en quête d'un cadre de vie apaisé, sans être isolée.
Tout savoir pour acheter et vivre à MarmandeInvestir à Marmande : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux pose un diagnostic, mais ne remplace pas l'expertise de terrain. Identifier le bon bien, au bon prix, dans le bon quartier requiert une connaissance fine des micro-marchés locaux et des opportunités souvent hors radar.
Ces chiffres tracent une voie, mais le succès dépend du bien choisi et de sa négociation.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marmande
Quel est le prix immobilier moyen à Marmande ?
Le prix médian à Marmande est de 1 646 €/m² en 2024. La moitié des transactions se situe dans une fourchette comprise entre 1 281 €/m² et 2 186 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Marmande ?
Le marché a corrigé en 2023 et repart légèrement en 2024. Le prix d'entrée bas et le rendement locatif brut attractif (8 %) créent une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en quête de cash-flow, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Marmande est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Marmande est beaucoup moins chère que des communes comparables de Nouvelle-Aquitaine. Son prix médian est inférieur de 69 % à celui d'Ambarès-et-Lagrave et de 119 % à celui de Blanquefort.
Quel rendement locatif espérer à Marmande ?
Le rendement locatif brut est estimé à 8,0 % pour les appartements et 7,1 % pour les maisons. Après charges (taxe foncière, gestion), le rendement net approche 3,8 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Marmande ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et de la gare pour la location, bénéficiant de la forte concentration de services. Renseignez-vous sur les Plans de Prévention des Risques (PPR) pour éviter les zones inondables.
Marché immobilier des communes voisines
Marmande affiche un prix médian à 1 646 €/m², soit un écart de valorisation considérable face à des communes similaires comme Blanquefort (3 598 €/m²) ou Cestas (3 731 €/m²), offrant un effet de levier significatif pour une potentielle plus-value future sur des indicateurs comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Marmande.
Communes limitrophes de Marmande
Marmande est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :