4 angles pour comprendre le marché immobilier à Marmande
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Faut-il investir à Marmande en 2026 ?
Cœur économique du Sud Lot-et-Garonne, Marmande se distingue par une offre de services exceptionnelle et un marché immobilier très accessible. Pourtant, un déclin démographique persistant et un tissu économique fragilisé interrogent sa dynamique future. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec un prix médian inférieur de 69 % à des communes comparables, Marmande offre un effet de levier rare, compensant un territoire aux indicateurs fragiles.
Verdict
➤ Investir à Marmande exige une sélection rigoureuse pour capter le rendement locatif, en privilégiant les appartements bien situés pour la location annuelle.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif : 8 %
- ✓ Prix d'entrée très accessible
- ✓ Équipements et services excellents (9,3/10)
- ⚠ Démographie en recul sur 10 ans
- ⚠ Accessibilité financière très faible (IAI 1,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 646 €/m², Marmande est nettement moins chère que 69% des communes comparables de Nouvelle-Aquitaine.
- Son prix médian reste inférieur à la moyenne du Lot-et-Garonne, malgré une hausse de 4,6% en 2024.
- Son rendement locatif (8%) surpasse ceux des grandes métropoles, dépassant souvent le triple.
Analyse du marché immobilier à Marmande
Le marché immobilier de Marmande affiche une pression notable (IPI 5,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Marmande
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (5/10) : le marché est équilibré, ni tendu ni atone, ce qui laisse du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (5/10) : le marché est équilibré, ni tendu ni atone, ce qui laisse du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe, mais les rendements nets sont rognés par les charges et la fiscalité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe, mais les rendements nets sont rognés par les charges et la fiscalité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,1/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,1/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1645,5 — Percentile dept : 49/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 66/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,2 — Percentile dept : 38/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 385,1 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 34/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 42,0 — Percentile dept : 2/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,0 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,2 — Percentile dept : 38/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1645,5 — Percentile dept : 51/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 17/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 67/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 385,1 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Marmande : cadre de vie et logement
Acheter à Marmande, c'est choisir une petite ville active du Lot-et-Garonne, au climat tempéré (13,6 °C de moyenne) et bien équipée, avec plus de 1 000 commerces et services. Le marché immobilier y est accessible, avec un prix médian global inférieur à 1 650 €/m². Cette commune, reliée par sa gare, séduit les acheteurs en quête d'un cadre de vie apaisé, sans être isolée.
Tout savoir pour acheter et vivre à MarmandeInvestir à Marmande : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux pose un diagnostic, mais ne remplace pas l'expertise de terrain. Identifier le bon bien, au bon prix, dans le bon quartier requiert une connaissance fine des micro-marchés locaux et des opportunités souvent hors radar.
Ces chiffres tracent une voie, mais le succès dépend du bien choisi et de sa négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Marmande grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marmande
Quel est le prix immobilier moyen à Marmande ?
Le prix médian à Marmande est de 1 646 €/m² en 2024. La moitié des transactions se situe dans une fourchette comprise entre 1 281 €/m² et 2 186 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Marmande ?
Le marché a corrigé en 2023 et repart légèrement en 2024. Le prix d'entrée bas et le rendement locatif brut attractif (8 %) créent une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en quête de cash-flow, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Marmande est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Marmande est beaucoup moins chère que des communes comparables de Nouvelle-Aquitaine. Son prix médian est inférieur de 69 % à celui d'Ambarès-et-Lagrave et de 119 % à celui de Blanquefort.
Quel rendement locatif espérer à Marmande ?
Le rendement locatif brut est estimé à 8,0 % pour les appartements et 7,1 % pour les maisons. Après charges (taxe foncière, gestion), le rendement net approche 3,8 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Marmande ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et de la gare pour la location, bénéficiant de la forte concentration de services. Renseignez-vous sur les Plans de Prévention des Risques (PPR) pour éviter les zones inondables.
Marché immobilier des communes voisines
Marmande affiche un prix médian à 1 646 €/m², soit un écart de valorisation considérable face à des communes similaires comme Blanquefort (3 598 €/m²) ou Cestas (3 731 €/m²), offrant un effet de levier significatif pour une potentielle plus-value future sur des indicateurs comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Marmande.
Communes limitrophes de Marmande
Marmande est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Marmande est une commune accessible — 1 540 €/m² en médiane, -6,9 % par rapport à la moyenne du Lot-et-Garonne (1 655 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Marmande a augmenté de +9,1 %. Sur l'ensemble de la période, 1 690 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 611 €/m² (surface médiane 88 m²) et celui des appartements à 1 452 €/m² (50 m²). Rapporté au revenu médian de Marmande, un logement de 88 m² (141 768 €) représente 7,1 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,2 € (appartements) et 9,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,2 % pour un appartement (7,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Marmande (2,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 811 logements autorisés et 407 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (55 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Marmande s'interprète dans un contexte plus large — Marmande est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (43 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.