Acheter à Floirac, c'est opter pour une ville de Bordeaux Métropole au caractère résidentiel affirmé, à seulement 8 minutes en voiture de la gare TGV Bordeaux Saint-Jean. Avec un prix médian de 3 356 €/m², l'accession y est plus abordable qu'à Bordeaux intra-muros. La commune connaît une forte dynamique démographique (+10,7 % en 10 ans) et offre un cadre de vie agréable, marqué par un climat doux (14,7 °C de moyenne) et la présence de 5 monuments historiques. Toutefois, le marché est en correction (-5,2 % sur un an).
Carte du marché immobilier à Floirac
Floirac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Floirac
8 424 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (46,7 %) et collectif (53,3 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, composé à 46,7 % de maisons et à 40 % d'appartements, reflète un équilibre entre habitat individuel et collectif. La part de propriétaires occupants (46,5 %) est inférieure à la moyenne nationale, tandis que les logements sociaux représentent 40 % du parc. Ce tissu mixte indique une commune résidentielle ancrée dans la métropole, avec une population plutôt locataire et jeune (âge médian de 39,3 ans), signe d'un marché dynamique tourné vers la résidence principale.
Évolution démographique à Floirac
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Floirac
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Floirac
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 23,7 %
- Employés 19,4 %
- Autres sans activité professionnelle 16,7 %
- Ouvriers 14,8 %
- Professions intermédiaires 14,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,3 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Floirac
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Floirac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 692 logements).
- Avant 1919 3,3 % 256 logts
- 1919-1945 4,0 % 307 logts
- 1946-1970 16,0 % 1 229 logts
- 1971-1990 40,2 % 3 089 logts
- 1991-2005 9,7 % 748 logts
- 2006-2019 26,8 % 2 063 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Floirac
853 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Floirac
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Floirac
Acquérir une maison type de 83 m² à Floirac représente un budget médian de 288 300 € hors frais. Avec le revenu médian local de 20 850 €, ce bien équivaut à près de 14 années de revenus. Pour un ménage avec un apport de 10 %, un crédit sur 25 ans à 3,5 % conduirait à une mensualité d'environ 1 350 €. Cela représente un taux d'effort important, souvent supérieur à 33 %, nécessitant fréquemment deux revenus pour que le dossier soit accepté par les banques.
Erreurs à éviter quand on achète à Floirac
- Négliger la consultation du PPR en révision avant l'offre.
- Oublier de vérifier la composition et la santé financière de la copropriété.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
- Acheter sans avoir testé les trajets quotidiens vers son lieu de travail.
Le saviez-vous ?
- Floirac abrite 5 monuments historiques protégés.
- 93,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé 258 logements neufs en 2024 seulement.
Performance énergétique du parc à Floirac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 924 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Floirac: la classe C domine, 1,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe dominante C et une consommation moyenne de 143 kWh/m²/an. Le très faible taux de passoires thermiques (1,2 % en F/G) est un atout pour les acquéreurs, limitant le risque de coûteuses rénovations. Attention néanmoins aux biens les plus anciens (7,3 % construits avant 1945) qui pourraient nécessiter des travaux pour se conformer aux échéances de la loi Climat (interdiction de location des logements F d'ici 2028 et E d'ici 2034).
Risques naturels et géorisques à Floirac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La consultation du dossier géorisques est indispensable. Floirac est concernée par un plan de prévention des risques (PPR) en révision, avec une sismicité faible et un niveau de radon moyen. La commune a fait l'objet de 17 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et mouvements de terrain. Ces éléments, factuels, n'interdisent pas l'achat mais imposent une vigilance accrue sur l'assurabilité du bien et peuvent influencer son prix. Une vérification en mairie s'impose.
Cadre de vie à Floirac
Floirac bénéficie d'un climat océanique tempéré avec des précipitations annuelles modérées (867 mm). L'altitude moyenne de 38 mètres la protège partiellement des inondations, mais un PPR (Plan de Prévention des Risques) est actif, couvrant 8 risques naturels recensés. La connexion est excellente : gare TGV à 2,3 km, aéroport à 15 km, et un réseau de transports en commun dense. La commune est bien équipée avec 853 équipements INSEE, dont 19 établissements scolaires, 304 services de santé et 40 équipements sportifs. La fibre est déployée à 93,1 %.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un achat à Floirac, prévoyez un budget médian de 288 000 € pour une maison de 83 m² (3 474 €/m²) et d'environ 217 000 € pour un appartement de 66 m² (3 297 €/m²). 80 % des biens se vendent entre 2 958 et 3 811 €/m². Le délai de vente peut être plus long qu'en période de forte croissance, le marché étant en phase de correction (-5,2 %). Le parc est majoritairement composé de biens récents (26,8 % post-2006) et énergétiquement performants (DPE classe C dominante, 143 kWh/m²/an).
À qui s'adresse Floirac ?
Floirac s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant à devenir propriétaires à proximité de Bordeaux sans en payer le prix. Les familles y trouvent des maisons avec jardin et de bonnes infrastructures scolaires. Les investisseurs recherchent une rentabilité locative correcte, malgré un rendement net modeste. L'âge médian de 39,3 ans et la part importante de moins de 30 ans (36,5 %) confirment l'attrait pour les populations actives. En revanche, les retraités (22,6 % des habitants) pourraient être sensibles à la topographie parfois pentue.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Bordeaux et de sa gare TGV (2,3 km).
- Prix au m² plus accessible qu'à Bordeaux (-30 % environ).
- Dynamisme démographique fort (+10,7 % habitants en 10 ans).
- Parc de logements récent et performant énergétiquement (DPE C).
- Très bon niveau d'équipements et de services (853 équipements).
− À prendre en compte
- Marché en correction (-5,2 % sur un an, risque de moins-value court terme).
- Taux de chômage élevé (12 %) et revenu médian modeste (20 850 €).
- Présence de risques naturels (PPR actif) et taxe foncière élevée (61,94 %).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Floirac est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Floirac
- Climat doux toute l'année, moyenne annuelle de 14,7°C.
- Parc de logements énergétiquement performant (classe C dominante).
- Proximité immédiate de Bordeaux et excellente desserte transport.
- Commune jeune, âge médian de 39,3 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Floirac
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Floirac ?
Pour une maison de surface médiane (83 m²), le budget médian est d'environ 288 000 €, soit 3 474 €/m². Comptez entre 245 000 € (au 1er quartile) et 316 000 € (au 3ème quartile) pour 80 % des biens.
Floirac est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 19 établissements scolaires, 40 équipements sportifs et 46,7 % de maisons individuelles. L'indice de jeunesse est favorable (36,5 % de moins de 30 ans). La densité élevée (2 287 hab./km²) implique toutefois un habitat parfois dense.
Quels sont les points noirs de la vie à Floirac ?
Les inconvénients notables sont le taux de chômage (12 %) supérieur à la moyenne régionale, une taxe foncière élevée (61,94 %), et l'exposition à certains risques naturels (8 recensés, 17 arrêtés catastrophes naturelles historiques). Le trafic vers Bordeaux aux heures de pointe peut être important.
Vous envisagez d'acheter à Floirac ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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