Le m² médian à Biscarrosse s'échange à 3 778 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 3 014 et 4 690 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. Au classement départemental, Biscarrosse se place dans les 8 % de communes les plus chères des Landes.
Progression modérée: ++14,9 % pour le prix médian au m² entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 1 991 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -11,2 % du prix médian.
Marché mixte à Biscarrosse: maisons à 3 981 €/m² et appartements à 3 451 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (92 m² à 366 252 €) équivaut à 15,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Biscarrosse: 13,3 €/m²/mois pour un appartement, 12,9 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,6 % sur un bien médian. Le parc local comporte 38,4 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 1 534 logements autorisés, soit 307/an en moyenne.
Côté contexte, Biscarrosse est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 29 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
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Faut-il investir à Biscarrosse en 2026 ?
Au cœur des Grands Lacs landais, Biscarrosse associe un cadre de vie naturel privilégié à une forte attractivité touristique, confirmée par 17 campings et une croissance démographique soutenue. Cette dynamique a tiré les prix à la hausse jusqu'en 2023, avant une correction notable l'an dernier. Le verdict immobilier pour 2026 doit intégrer ce rééquilibrage en cours.
Après une correction de -11,2 % en 2024, le marché offre un point d'entrée à 3 778 €/m², un niveau plus accessible que les stations voisines du littoral.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la location et de jouer l'écart de valorisation avec le littoral, en acceptant une rentabilité nette modeste.
Points clés
- ✓ Correction récente de -11,2 % : opportunité de timing
- ✓ Dynamique démographique solide (+13,6 % en 5 ans)
- ✓ Potentiel locatif élevé avec IOL à 7,4/10
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1,1/10)
- ⚠ Économie locale fragile (taux de chômage à 13,7 %)
- ⚠ Parc vieillissant (40,7 % de +60 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian légèrement inférieur à la moyenne nationale estimée (environ 4 000 €/m²).
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale, proche de communes comme Mios (+2 %).
- Rendement locatif brut (4,6 %) supérieur à celui des grandes métropoles comme Bordeaux (environ 3,5 %).
Analyse du marché immobilier à Biscarrosse
Le marché de Biscarrosse est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,6 %.
Indices immobiliers de Biscarrosse
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est tendu, la concurrence entre acheteurs est forte, les transactions rapides.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est tendu, la concurrence entre acheteurs est forte, les transactions rapides.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très peu accessible : les prix ont largement dépassé le revenu médian local, le marché est porté par la demande extérieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès peu accessible : les prix ont largement dépassé le revenu médian local, le marché est porté par la demande extérieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un placement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un placement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la location saisonnière peut être un complément intéressant, notamment avec 38,4 % de résidences secondaires.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la location saisonnière peut être un complément intéressant, notamment avec 38,4 % de résidences secondaires.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Biscarrosse : cadre de vie et logement
Acheter à Biscarrosse, c'est opter pour un art de vivre landais, entre les eaux du lac, l'océan à proximité et la forêt de pins. Avec 15 836 habitants sur un vaste territoire de 193 km², la commune allie densité urbaine modérée (82 hab/km²) et équipements nombreux (923 commerces et services). Le marché immobilier, en correction (-11,2 %), ouvre une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs, avec un prix médian global à 3 778 €/m².
Tout savoir pour acheter et vivre à BiscarrosseInvestir à Biscarrosse : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît les spécificités de chaque quartier et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition pertinente.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Biscarrosse
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Biscarrosse ?
En 2024, le prix médian est de 3 778 €/m², avec une fourchette centrale comprise entre 3 014 et 4 690 €/m². Le prix moyen, tiré par les biens de standing, s'établit à 4 577 €/m².
Biscarrosse est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Biscarrosse est moins chère que des stations balnéaires comme Andernos-Les-Bains (-37 %) et légèrement au-dessus de communes de l'arrière-pays comme Cestas (-1 %) ou Blanquefort (-5 %). Son positionnement est intermédiaire.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Biscarrosse ?
Le rendement locatif brut est estimé à 4,6 % pour un appartement et 3,9 % pour une maison. Compte tenu des charges, le rendement net approche 2,8 % pour les appartements.
Le marché est-il en baisse à Biscarrosse ?
Oui, les données DVF indiquent une correction de -11,2 % sur un an en 2024, après plusieurs années de forte hausse. Le prix médian est revenu à son niveau de 2022.
Quels sont les quartiers prisés à Biscarrosse ?
L'offre est diverse, des quartiers familiaux proches du lac aux secteurs plus touristiques près des plages océanes. La proximité des commerces et des équipements de loisirs, nombreux sur la commune, est un critère de valorisation majeur.
Marché immobilier des communes voisines
Biscarrosse présente un écart de valorisation saisissant avec Andernos-Les-Bains (-37 %) pour des indicateurs touristiques similaires, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur avisé.
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Communes limitrophes de Biscarrosse
Biscarrosse est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :