01 Le parc de logements
Le parc comprend 604 logements dont 534 résidences principales, 29 résidences secondaires et 40 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 534 | 88,4 % |
| Résidences secondaires | 29 | 4,8 % |
| Logements vacants | 40 | 6,6 % |
Parmi les 604 logements du parc, 88 % assurent la fonction de résidence principale, contre 5 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 70 | 13,3 % |
| 1919-1945 | 25 | 4,8 % |
| 1946-1970 | 43 | 8,2 % |
| 1971-1990 | 112 | 21,3 % |
| 1991-2005 | 138 | 26,3 % |
| 2006-2020 | 137 | 26,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 26 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 13 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 0,9 % |
| 2 pièces | 21 | 3,9 % |
| 3 pièces | 71 | 13,3 % |
| 4 pièces | 143 | 26,8 % |
| 5 pièces ou plus | 294 | 55,1 % |
Taille moyenne: 4,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 55 %, les T1-T2 5 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 506 | 539 | 604 |
| Rés. principales | 451 | 479 | 534 |
| Rés. secondaires | 24 | 25 | 29 |
| Vacants | 31 | 34 | 40 |
En regard, Cormeray (à 5 km, 1 558 hab.) affiche 84,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 458 | 85,8 % |
| Locataires (privé) | 69 | 12,9 % |
| Locataires HLM | 3 | 0,6 % |
| Logés gratuitement | 4 | 0,7 % |
Occupation des résidences principales — 85,8 % appartiennent à leurs occupants, 13,5 % sont louées, avec 1 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 | 2,1 % |
| Fioul | 74 | 13,9 % |
| Électricité | 233 | 43,7 % |
| Gaz bouteille | 42 | 7,9 % |
| Autre (bois…) | 173 | 32,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 44 % au électricité, 32 % pour autres sources (bois notamment), 14 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 41 |
| 2 à 4 ans | 82 |
| 5 à 9 ans | 82 |
| 10 ans ou plus | 328 |
| Total ménages | 534 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 |
| Sous-occupation modérée | 143 |
| Sous-occupation accentuée | 149 |
| Sous-occupation très accentuée | 225 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 27 | 5,1 % |
| 1 voiture | 211 | 39,5 % |
| 2 voitures ou plus | 296 | 55,4 % |
Motorisation des ménages: 5 % n'ont aucune voiture, 40 % en ont une et 55 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 86,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 176 | 160 | 9 | 7 |
| 1975 | 215 | 183 | 16 | 16 |
| 1982 | 263 | 227 | 24 | 12 |
| 1990 | 294 | 252 | 30 | 12 |
| 1999 | 348 | 304 | 26 | 18 |
| 2007 | 443 | 390 | 32 | 22 |
| 2012 | 506 | 451 | 24 | 31 |
| 2017 | 539 | 479 | 25 | 34 |
| 2023 | 604 | 534 | 29 | 40 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 176 logements, le total atteint 604 en 2023 (+243 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 50 | 49 | 53 | 36 | 49 | 30 | 41 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 17 | 14 | 16 | 15 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 5,0 % |
| Classe B | 8 | 6,6 % |
| Classe C | 35 | 28,9 % |
| Classe D | 46 | 38,0 % |
| Classe E | 12 | 9,9 % |
| Classe F | 10 | 8,3 % |
| Classe G | 4 | 3,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (38 %), 40 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 33 | 27,3 % |
| Classe B | 41 | 33,9 % |
| Classe C | 17 | 14,0 % |
| Classe D | 16 | 13,2 % |
| Classe E | 6 | 5,0 % |
| Classe F | 6 | 5,0 % |
| Classe G | 2 | 1,7 % |
Émissions CO₂: 34 % des logements relèvent de la classe B, 75 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 246 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 255 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 200 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 187 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 255 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 81 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0 |
| Classe B | 8 | 0 |
| Classe C | 35 | 0 |
| Classe D | 38 | 8 |
| Classe E | 11 | 1 |
| Classe F | 10 | 0 |
| Classe G | 4 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (197 kWh/m²/an) et appartements en classe D (197).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fresnes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 604 logements dont 88,4 % de résidences principales, Fresnes présente un parc orienté vers l'habitat permanent. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 97,0 % de maisons individuelles. Pour mémoire, Fresnes est une commune du Val de Loire, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Parc très largement détenu par ses occupants: 85,8 % de propriétaires contre 13,5 % de locataires.
Le parc mêle bâti ancien (13,3 % avant 1919) et constructions récentes (26,0 % après 2006). Bilan énergétique intermédiaire: classe D et consommation moyenne (197 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Sur le parc diagnostiqué, 11,6 % sont des passoires thermiques (F+G). Le électricité équipe 43,7 % des logements occupés à titre principal.
Croissance observée du parc résidentiel de Fresnes: +12,1 % entre 2017 et 2023. 55,4 % des ménages de Fresnes disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune du Val de Loire.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
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Analyse du marché immobilier à Fresnes
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fresnes
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La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Fresnes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fresnes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 686 €/m² pour 14 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 106 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 14 |
| Prix médian/m² | 1 686 € | 1 686 € |
| Prix moyen/m² | 1 554 € | |
| Surface médiane | – | 106 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 15 | 1 368 € |
| 2022 | 15 | 1 431 € |
| 2023 | 22 | 1 918 € |
| 2024 | 11 | 1 944 € |
| 2025 | 14 | 1 686 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 8 sur 2013 — soit -100,0 %.
Vacance longue durée à Fresnes
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Fresnes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 20 logements ont été autorisés à à Fresnes, -66 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Fresnes
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Fresnes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,55 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Fresnes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 121 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Fresnes: classe D en tête, 11,6 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
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S'installer à Fresnes : cadre de vie et logement
Fresnes compte 1 200 habitants sur 16,02 km². Le climat local affiche 11,8 °C de moyenne annuelle et 676 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 35 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fresnes
Fresnes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fresnes
Composition du parc immobilier à Fresnes
604 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
586 maisons pour 11 appartements: le parc à Fresnes est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Fresnes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 526 logements).
- Avant 1919 13,3 % 70 logts
- 1919-1945 4,8 % 25 logts
- 1946-1970 8,2 % 43 logts
- 1971-1990 21,3 % 112 logts
- 1991-2005 26,2 % 138 logts
- 2006-2020 26,0 % 137 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Fresnes
35 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fresnes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fresnes
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
178 716 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fresnes
Quel est le prix de l'immobilier à Fresnes ?
Le prix médian au m² à Fresnes est de 1 686 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 106 m² (surface médiane locale), compter environ 179 000 €.
Comment Fresnes se situe-t-elle dans le Loir-et-Cher ?
Fresnes se situe au 78ᵉ rang du Loir-et-Cher sur 265 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Fresnes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fresnes est de 7,4 % (loyer de 10,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le coût médian du m² à Fresnes (1 686 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +4,2 % par rapport dans le Loir-et-Cher.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 686 €/m². Le bien médian (106 m² à 178 716 €) équivaut à 6,8 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Fresnes: 8,0 €/m²/mois pour un appartement, 10,3 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (4,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 4 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Côté contexte, Fresnes est une commune du Val de Loire, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).