01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 457 logements dont 5 876 résidences principales, 819 résidences secondaires et 763 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 876 | 78,8 % |
| Résidences secondaires | 819 | 11,0 % |
| Logements vacants | 763 | 10,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 79 % d'habitat permanent, 11 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 7 457.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 65 | 1,1 % |
| 1919-1945 | 302 | 5,2 % |
| 1946-1970 | 1 748 | 29,8 % |
| 1971-1990 | 2 351 | 40,1 % |
| 1991-2005 | 841 | 14,3 % |
| 2006-2019 | 556 | 9,5 % |
La période 1971-1990 concentre 40 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 9 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 324 | 22,5 % |
| 2 pièces | 1 195 | 20,3 % |
| 3 pièces | 1 577 | 26,8 % |
| 4 pièces | 1 042 | 17,7 % |
| 5 pièces ou plus | 737 | 12,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 13 % du parc, contre 43 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 2,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 550 | 7 101 | 7 457 |
| Rés. principales | 5 820 | 6 099 | 5 876 |
| Rés. secondaires | 213 | 611 | 819 |
| Vacants | 517 | 391 | 763 |
Fillière (10 075 hab., à 22 km) présente 68,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 094 | 35,6 % |
| Locataires (privé) | 2 503 | 42,6 % |
| Locataires HLM | 1 131 | 19,2 % |
| Logés gratuitement | 148 | 2,5 % |
Visualisation des quatre statuts — 35,6 % de propriétaires occupants, 61,8 % de locataires et 19 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 458 | 58,9 % |
| Fioul | 941 | 16,0 % |
| Électricité | 1 304 | 22,2 % |
| Gaz bouteille | 61 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 111 | 1,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 59 % au gaz de ville, 22 % pour électricité, 16 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 935 |
| 2 à 4 ans | 1 535 |
| 5 à 9 ans | 1 015 |
| 10 ans ou plus | 2 391 |
| Total ménages | 5 876 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 439 |
| Sous-occupation modérée | 1 468 |
| Sous-occupation accentuée | 719 |
| Suroccupation modérée | 1 490 |
| Suroccupation accentuée | 187 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 693 | 28,8 % |
| 1 voiture | 3 134 | 53,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 049 | 17,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 29 % sans voiture, 53 % à une voiture et 18 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 61,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 154 | 2 020 | 25 | 109 |
| 1975 | 4 255 | 3 827 | 32 | 396 |
| 1982 | 5 113 | 4 347 | 154 | 612 |
| 1990 | 5 578 | 4 754 | 308 | 516 |
| 1999 | 6 319 | 5 131 | 391 | 797 |
| 2006 | 6 502 | 6 174 | 45 | 283 |
| 2011 | 6 550 | 5 820 | 213 | 517 |
| 2016 | 7 101 | 6 099 | 611 | 391 |
| 2022 | 7 457 | 5 876 | 819 | 763 |
Trajectoire de long terme: 2 154 logements en 1968, 7 457 en 2022 (+246 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 104 | 1 091 | 1 194 | 1 230 | 988 | 555 |
| Dont vacants > 2 ans | 190 | 218 | 274 | 304 | 331 | 294 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0,2 % |
| Classe B | 15 | 0,5 % |
| Classe C | 449 | 13,7 % |
| Classe D | 1 310 | 40,0 % |
| Classe E | 803 | 24,5 % |
| Classe F | 423 | 12,9 % |
| Classe G | 265 | 8,1 % |
La classe D domine avec 40 % des diagnostics, et 14 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 115 | 3,5 % |
| Classe B | 376 | 11,5 % |
| Classe C | 411 | 12,6 % |
| Classe D | 1 038 | 31,7 % |
| Classe E | 715 | 21,8 % |
| Classe F | 404 | 12,3 % |
| Classe G | 214 | 6,5 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (32 %), 28 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 309 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 283 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 261 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 194 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 172 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 93 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 309 kWh/m²/an, contre 93 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 216 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0 |
| Classe B | 9 | 6 |
| Classe C | 41 | 408 |
| Classe D | 47 | 1 263 |
| Classe E | 32 | 771 |
| Classe F | 23 | 400 |
| Classe G | 42 | 223 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 266 kWh/m²/an côté maisons, D à 254 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 337 |
| T2 | 162 |
| T3 | 364 |
| T4 | 234 |
| T5+ | 98 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gaillard (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gaillard est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Haute-Savoie. (sur 279 communes) Voir le classement
Résumé
Les données INSEE 2022 recensent 7 457 logements à Gaillard, partagés entre résidence principale, secondaire et vacants. Le parc est à très forte dominante collective: 85,1 % d'appartements pour seulement 14,9 % de maisons. Pour mémoire, Gaillard est dans la tradition des communes alpines savoyardes, à 399 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Le parc de Gaillard est dominé par la location (61,8 %), la propriété occupante ne rassemblant que 35,6 %. Part du parc social: 19,2 % des résidences principales. Le constat SRU est sévère pour Gaillard: carence avérée, 22,0 % contre 25,0 % requis.
L'ancienneté du parc de Gaillard mêle deux époques — 1,1 % avant 1919, 9,5 % après 2006. DPE: classe D dominante et 255 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 21,0 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 58,9 % des résidences principales.
Le parc de Gaillard s'est étoffé de +5,0 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Le taux de ménages sans voiture atteint 28,8 % à Gaillard, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Gaillard est dans la tradition des communes alpines savoyardes. Le décor géographique — à 399 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (5 876 résidences principales de Gaillard) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Gaillard en 2026 ?
À deux pas de la frontière suisse, Gaillard capte l'effet d'aubaine du bassin d'emploi genevois. Cette petite ville très dense affiche une croissance démographique récente et un parc locatif important. Son marché immobilier présente-t-il pour autant une opportunité solide pour l'investisseur en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut dépassant 5 %, Gaillard se positionne dans le top quart des communes du Genevois français pour la performance locative annuelle.
Verdict
➤ Investir ici impose de cibler la location annuelle pour son rendement, tout en acceptant la faible solvabilité locale et le risque de rénovation sur un parc vieillissant.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé (5,6 % en appartements)
- ✓ Opportunité locative très élevée (indice 7,7/10)
- ✓ Dynamique démographique récente (+9,6 % sur 5 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 2,2/10)
- ⚠ Fragilité économique (taux de chômage 17,1 %)
- ⚠ Parc ancien avec 21,8 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (3 850 €/m²) dépasse de près de 10 % la médiane nationale.
- Il se situe 8 % au-dessus de Bonneville mais reste 7 % sous La Roche-sur-Foron.
- Le rendement locatif (5,6 %) est supérieur de 2 points à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Gaillard
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Gaillard : opportunités et risques
Investir à Gaillard en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 5,6 % est robuste, et la demande locative est structurellement soutenue par les navetteurs travaillant en Suisse. Néanmoins, la taxe foncière (30,12 %) et le taux de vacance (10,2 %) viennent rogner ce rendement, qui tombe à environ 3,7 % net selon nos estimations.
Le principal écueil est le risque rénovation. Avec 21,8 % de passoires thermiques (classes F/G), une part significative du parc est concernée par les interdictions de location à venir. Tout investissement doit intégmer un audit énergétique poussé. La fragilité économique locale (taux de chômage de 17,1 %, l'un des plus élevés du département) limite aussi la solvabilité des locataires et la marge de manœuvre pour augmenter les loyers.
La stratégie de plus-value, bien que portée par la dynamique frontalière, est à considérer sur le moyen ou long terme. L'écart de prix avec des communes comme Ferney-Voltaire laisse entrevoir une marge, mais la correction dépendra de la vigueur continue de l'économie genevoise. L'investisseur doit avoir les reins solides pour supporter un effort mensuel résiduel après loyer.
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Données du marché immobilier à Gaillard
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a franchi le cap des 3 850 €/m² en 2024, une hausse de 7,3 % en un an. Cette progression, la plus forte de la période récente, s'explique par la position stratégique de la commune dans l'aire d'attraction de Genève, à moins de 3 km de la gare d'Annemasse. Le marché est polarisé : les appartements, petits (48 m² médians) et représentant 87 % des ventes, tirent l'activité, tandis que le segment des maisons reste confidentiel et cher (5 156 €/m²).
D'après les indices composites, l'opportunité locative est très élevée (7,7/10), un atout majeur. Cependant, cette attractivité se double d'une accessibilité dégradée pour les résidents (IAI 2,2/10), le revenu médian local (25 070 €) étant insuffisant pour accéder à la propriété. Le marché est donc largement porté par des acheteurs extérieurs, ce qui peut fragiliser la liquidité en cas de retournement.
La construction neuve est quasiment à l'arrêt, avec zéro permis en 2024. Cette raréfaction de l'offre nouvelle, couplée à une démographie repartie à la hausse (+9,6 % sur 5 ans), devrait continuer de soutenir les prix de l'ancien. Toutefois, le parc est vieillissant : seulement 9,5 % des logements ont été construits après 2006.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gaillard Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, les prix médians à Gaillard ont progressé de 12 %, passant de 3 439 € à 3 850 €/m² selon les données DVF. La hausse annuelle de 7,3 % en 2024 marque une accélération nette après une quasi-stagnation en 2023. Cette dynamique place désormais la commune à un niveau proche de La Roche-sur-Foron, mais reste très inférieure aux pôles les plus côtés du Genevois comme Prévessin-Moëns. Pour un acheteur en 2026, le marché semble sorti de la phase de correction, avec une valorisation qui consolide sa position d'interface économique avec la Suisse.
Évolution du marché immobilier de Gaillard
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 421 €/m² à 3 679 €/m² (+7,5 %), pour 237 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 41 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 237 transactions en 2024, le volume d'échanges à Gaillard reste soutenu, bien qu'en repli par rapport au pic de 2022. Le marché est massivement porté par les appartements (217 ventes, soit 87 % du total), d'une surface médiane de 48 m². Ce profil confirme l'attractivité locative et le caractère de ville-dortoir pour les actifs frontaliers. Le faible nombre de ventes de maisons (25) indique un segment plus tendu et familial. Le marché est orienté vendeur sur les biens bien situés, mais la sélection est cruciale face à un parc où 21,8 % des logements sont des passoires énergétiques.
Répartition des ventes
8,4 % de maisons et 91,6 % d'appartements parmi les 237 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 8,4 % de maisons et 91,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 237 | 20 | 217 |
| Prix médian/m² | 3 679 € | 5 156 € | 3 623 € |
| Prix moyen/m² | 3 824 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 41 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 233 | 3 421 € |
| 2022 | 259 | 3 529 € |
| 2023 | 226 | 3 567 € |
| 2024 | 183 | 3 771 € |
| 2025 | 237 | 3 679 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Gaillard est au point mort : aucun logement n'a été autorisé en 2024, et la tendance sur cinq ans affiche un effondrement de -84 % par rapport la période précédente. Seulement 44 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années. Cette forte contraction de l'offre neuve, dans un contexte de croissance démographique récente, contribue à maintenir la pression sur le parc existant et soutient les prix. Elle limite également les risques de sur-offre à court terme. L'investisseur doit donc se tourner vers l'ancien, en veillant particulièrement à la performance énergétique des biens.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
772 logements autorisés cumulés, 434 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Gaillard
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gaillard (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 40 logements ont été autorisés à à Gaillard, -82 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gaillard
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gaillard
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,12 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net nécessite de soustraire des charges spécifiques à Gaillard. La taxe foncière sur le bâti y est de 30,12 %. Il faut aussi provisionner la gestion locative, les frais de copropriété (20 % du parc est en logements sociaux, indiquant des immeubles souvent collectifs) et les travaux. Avec 21,8 % de passoires thermiques (F/G), un budget rénovation est probable. Ces éléments expliquent l'écart entre le brut (5,6 % pour les apparts) et le net approximatif (3,7 %).
Performance énergétique du parc à Gaillard
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 273 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Gaillard: classe D en tête, 21,0 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe D domine, avec une consommation énergétique moyenne de 256 kWh/m²/an. Cependant, 21,8 % du parc est classé F ou G (passoires). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire concret : les interdictions de location pour les passoires s'étendent d'ici 2028 à 2034. À Gaillard, avec un loyer médian relativement modeste, la rentabilité des travaux de rénovation doit être soigneusement calculée pour ne pas grever la rentabilité d'un investissement.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les studios et T2 de 48 m² en médiane, sont les plus adaptés à la location. Le parc ancien domine (seulement 9,5 % construits après 2006), avec une classe énergétique moyenne D (256 kWh/m²/an). Attention aux passoires thermiques (21,8 % de logements classés F ou G) qui devront être rénovées d'ici 2025-2028. Les maisons, plus rares, peuvent convenir à des familles mais avec un rendement légèrement inférieur.
Quelles zones cibler à Gaillard ?
Le centre-bourg, bien desservi par les commerces (51 équipements) et les transports, est privilégié pour les petites surfaces. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviennent aux familles. Aucune zone en développement notable n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-84 % sur 5 ans). La proximité immédiate de la gare d'Annemasse reste un atout majeur pour la valorisation locative.
Calculateur de rendement à Gaillard
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Risques à connaître avant d'investir à Gaillard
Plusieurs risques pèsent sur la rentabilité : un taux de vacance déjà élevé (10,2 %) peut s'aggraver en cas de ralentissement économique. La dépendance à l'économie frontalière suisse expose à une saisonnalité de la demande. La taxe foncière, à 30,12 %, grève le rendement net. Enfin, le parc ancien et les passoires thermiques (21,8 % en F/G) imposent des travaux de rénovation énergétique, obligatoires dès 2025 pour les logements les plus énergivores. La sismicité moyenne et les risques naturels (14 recensés) peuvent aussi influencer les assurances.
Cas pratique : un investissement type à Gaillard
Pour un appartement type de 48 m² (valeur médiane 181 440 €), le loyer médian attendu est d'environ 850 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 100 €. Le loyer couvre donc une grande partie de l'échéance, mais il faut déduire la taxe foncière (environ 700 €/an à Gaillard), la charge de copropriété et la provision pour vacance (10,2 %). L'effort mensuel net peut alors devenir positif.
Erreurs à éviter quand on investit à Gaillard
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée à Gaillard (30,12 %).
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien (21,8 % de passoires).
- Surévaluer les loyers : le marché locatif est dense, avec 20 % de logements sociaux.
- Ignorer le taux de vacance local (10,2 %), supérieur à la moyenne nationale.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme de l'agglomération frontalière, avec une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre. L'automne peut être propice à des négociations, les vendeurs étant moins nombreux. La perception de la taxe foncière en septembre/octobre peut aussi motiver certains propriétaires à vendre plus tôt dans l'année. La faible part de résidences secondaires (11 %) et d'habitat touristique limite l'effet 'saison estivale' très marqué qu'on trouve dans les stations.
Le saviez-vous ?
- Gaillard est la 2e commune la plus dense de sa catégorie dans le département.
- La commune compte 614 entreprises actives pour 11 423 habitants.
- Son indice de vieillissement est de 144,7, signe d'une population plus âgée que la moyenne nationale.
S'installer à Gaillard : cadre de vie et logement
S'installer à Gaillard, c'est opter pour la proximité urbaine sans en payer le prix fort genevois. La commune, membre de l'agglomération d'Annemasse, offre une gamme complète de services avec 297 équipements recensés par l'INSEE, dont 51 commerces et 60 établissements de santé. La connexion numérique est excellente (fibre à 90,3 %), un atout pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est marqué par une forte densité (2 856 hab/km²) et un parc de logements dominé par l'habitat collectif. Le profil démographique reste relativement jeune (âge médian de 39,5 ans). Cependant, les espaces verts sont limités et la commune est soumise à une sismicicité moyenne ainsi qu'à un Plan de Prévention des Risques (PPRI) actif, des contraintes à vérifier lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Gaillard
Gaillard et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gaillard
Avec une température moyenne annuelle de 11,3 °C et 967 mm de précipitations, le climat de Gaillard est typique des zones de contreforts alpins : moins rigoureux qu'en haute montagne mais avec des hivers marqués. Ce profil convient aux habitants recherchant les saisons sans l'extrême altitude. La proximité de l'agglomération annemassienne et de Genève atténue l'isolement hivernal. Les 406 m d'altitude moyenne offrent un bon ensoleillement relatif.
À qui s'adresse Gaillard ?
Gaillard s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs frontaliers recherchant un pied-à-terre proche de la Suisse. Les investisseurs locatifs y trouvent aussi des opportunités, malgré un rendement net modéré. Les familles peuvent être attirées par la présence d'écoles et les 20 % de logements sociaux, mais la forte densité et la part minoritaire de maisons (15 % du parc) limitent l'offre en habitat individuel.
Avantages et limites à Gaillard
✓ Points forts
- Proximité de la frontière suisse et de Genève (accès rapide par la gare d'Annemasse).
- Desserte transports correcte : gare, aéroport d'Annecy à 30 minutes.
- Services et commerces nombreux pour une petite ville (51 commerces, 153 services).
- Dynamisme démographique : +9,6 % sur 5 ans (mais -2,6 % sur 10 ans).
- Prix immobilier encore inférieur à ceux des communes suisses voisines.
− À prendre en compte
- Forte densité (2 856 hab/km²) et part minoritaire de maisons (15 %).
- Risques naturels (sismicité moyenne, 14 risques recensés) et taxe foncière élevée (30,12 %).
- Taux de chômage élevé (17,1 %) et score numérique faible (9/100).
Composition du parc immobilier à Gaillard
7 457 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
6 315 appartements pour 1 111 maisons: le parc à Gaillard relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est très majoritairement composé d'appartements (85 %) et de résidences principales (78,8 %). Seulement 35,6 % de propriétaires occupants suggère un marché locatif important et une population plutôt mobile, typique des zones frontalières actives. Un taux de vacance de 10,2 % et 11 % de résidences secondaires modèrent la pression à l'achat. Ce mélange indique un marché équilibré, adapté aux primo-accédants et aux investisseurs, mais avec une certaine rotation des occupants.
Ancienneté du parc à Gaillard
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 863 logements).
- Avant 1919 1,1 % 65 logts
- 1919-1945 5,2 % 302 logts
- 1946-1970 29,8 % 1 748 logts
- 1971-1990 40,1 % 2 351 logts
- 1991-2005 14,3 % 841 logts
- 2006-2019 9,5 % 556 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gaillard
297 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Gaillard
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) et à une révision du PPRI, avec une sismicité classée moyenne. Quatorze risques naturels sont recensés et cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consulter le zonage du PPR en mairie est indispensable avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives fortes ou des obligations d'assurance spécifiques. Le radon, lui, y présente un risque faible.
Cas pratique : un achat type à Gaillard
Pour une maison type de 100 m² (valeur médiane 444 100 €), l'acquéreur doit disposer d'un apport et supporter des mensualités importantes. Avec un apport de 10 % (44 410 €) et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est d'environ 2 470 €. Cela représente près de 14 fois le revenu médian mensuel local (2 089 €). Ce calcul illustre l'effort d'accession à la propriété pour une maison, réservé aux foyers aux revenus stables et supérieurs à la médiane.
Erreurs à éviter quand on achète à Gaillard
- S'engager sans consulter le PPR local, qui peut imposer de lourdes contraintes.
- Acheter une passoire thermique (F/G) sans budgéter sa rénovation immédiate.
- Ne pas vérifier la proximité réelle des transports, clé pour les actifs frontaliers.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local de 25 070 €.
Points clés à retenir à Gaillard
- Prix médian à 3 850 €/m², en hausse de +7,3 % sur un an.
- Rendement brut locatif apparts : 5,6 %, maisons : 5,1 %.
- Climat de contrefort alpin : 11,3 °C de moyenne, 967 mm de pluie.
- Écart maison/appart : 5 156 €/m² contre 3 623 €/m².
- Taxe foncière élevée : 30,12 % sur le bâti en 2024.
- 85 % du parc est en appartements, marché locatif prédominant.
- Faible construction neuve, pas de concurrence nouvelle imminente.
- Revenu médian local de 25 070 €, classé 30e/37 du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Gaillard ?
À Gaillard, la valeur au m² varie déjà de près de 700 € entre maisons et appartements. Au-delà de cette typologie, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent lourd, le parc étant vieillissant (seulement 9,5 % post-2006). La proximité de la gare d'Annemasse (2,8 km) et des commerces (51 équipements) est un vrai plus. Pour une maison, la surface du terrain et l'exposition sud, face aux Voirons, peuvent créer une surcote. À l'inverse, un logement mal isolé ou situé en rez-de-chaussée sans intimité subira une décote significative.
Estimation indicative d'une maison à Gaillard
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
356 863 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste permet d'éviter deux écueils : sous-évaluer votre bien et perdre de l'argent, ou le surévaluer et le voir rester en vente des mois. À Gaillard, où le marché est tendu pour les petits appartements mais où 21,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), l'état énergétique devient un facteur clé de valorisation. De plus, la taxe foncière élevée (30,12 %) et les risques naturels peuvent influencer l'appétit des acheteurs. Se baser sur les données DVF 2024 et l'expertise locale est crucial pour fixer un prix compétitif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne peut pas évaluer l'impact d'une vue dégagée, d'un bruit de circulation local ou de l'ambiance spécifique d'une copropriété. Un professionnel local connaît les micro-marchés : la différence de prix entre un appartement proche de la gare et un autre plus éloigné. Il intègre aussi l'état réel, crucial dans un parc où 21,8 % des logements sont des passoires thermiques. Enfin, son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, ce qui sécurise et potentiellement optimise la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², qui masque les écarts de typologie.
- Oublier de valoriser les atouts objectifs : proximité gare, vue, bon DPE.
- Minimiser l'impact négatif d'un DPE F ou G sur la valorisation et la vendabilité.
- Vendre sans professionnel dans un marché complexe (35,6 % de propriétaires seulement).
Investir à Gaillard : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur la sélection précise du bien et la négociation. Notre réseau de professionnels implantés dans le Genevois français peut vous aider à identifier la perle rare et à transformer ce potentiel en rendement concret.
Les données tracent une trajectoire. Sa concrétisation dépend du bon bien et du bon secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Gaillard grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 198 ventes récentes à Gaillard
- Évolution des prix et dynamique du marché genevois
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gaillard
Quel est le prix immobilier moyen à Gaillard ?
Le prix médian global à Gaillard est de 3 850 €/m² en 2024. Il varie de 3 289 € à 4 492 €/m² pour 50 % des transactions. Les appartements, majoritaires, se négocient à 3 623 €/m² médian.
Est-ce le bon moment pour investir à Gaillard ?
Le marché affiche une hausse de 7,3 % en 2024 et un rendement locatif brut attractif de 5,6 %. Le moment est propice pour un investissement locatif annuel, à condition de sélectionner un bien économe en énergie.
Gaillard est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Gaillard est 8 % plus chère que Bonneville mais 7 % moins chère que La Roche-sur-Foron. Elle présente un effet de levier intéressant face à des pôles très chers comme Prévessin-Moëns (+47 %).
Quel rendement locatif espérer à Gaillard ?
Le rendement brut moyen est de 5,6 % pour les appartements et 5,1 % pour les maisons. Compte tenu des charges, le rendement net estimé est d'environ 3,7 % pour un appartement.
Quels sont les quartiers à privilégier à Gaillard ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports en commun (proximité gare d'Annemasse) et les immeubles récents ou rénovés pour éviter les passoires thermiques, qui représentent 21,8 % du parc.
Marché immobilier des communes voisines
Gaillard offre un effet de levier immédiat face à des voisines comme Prévessin-Moëns (+47 %) ou Ferney-Voltaire (+24 %), avec des indicateurs démographiques et locatifs similaires dans le bassin genevois.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gaillard.
Communes limitrophes de Gaillard
Gaillard est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Gaillard est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 3 679 €/m² en 2026, soit -15,9 % de plus que la médiane de l'Haute-Savoie (4 373 €/m²).
Le marché immobilier de Gaillard est en hausse progressive: +7,5 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 138 transactions (source DGFiP/DVF).
Le marché est principalement collectif: 91,6 % des ventes portent sur des appartements, à 3 623 €/m² pour 41 m² en surface médiane. Le bien médian (97 m² à 500 132 €) équivaut à 19,9 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Gaillard: 17,7 €/m²/mois pour un appartement, 18,8 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Gaillard (11,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de construction peu soutenue: 40 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 60 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Gaillard est dans la tradition des communes alpines savoyardes, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Gaillard est à 399 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).