01 Le parc de logements
Le parc comprend 20 798 logements dont 17 764 résidences principales, 1 003 résidences secondaires et 2 030 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 17 764 | 85,4 % |
| Résidences secondaires | 1 003 | 4,8 % |
| Logements vacants | 2 030 | 9,8 % |
Sur les 20 798 logements recensés, 85 % sont occupés à l'année, 5 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 192 | 1,1 % |
| 1919-1945 | 555 | 3,2 % |
| 1946-1970 | 3 795 | 21,9 % |
| 1971-1990 | 6 154 | 35,5 % |
| 1991-2005 | 2 531 | 14,6 % |
| 2006-2019 | 4 098 | 23,7 % |
Structure du bâti par époque: 1 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (36 %), 24 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 495 | 8,4 % |
| 2 pièces | 4 257 | 24,0 % |
| 3 pièces | 5 933 | 33,4 % |
| 4 pièces | 4 090 | 23,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 990 | 11,2 % |
Distribution par taille: 32 % de petits logements (T1-T2), 11 % de grands (5p+), moyenne à 3,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 17 078 | 18 849 | 20 798 |
| Rés. principales | 15 510 | 16 702 | 17 764 |
| Rés. secondaires | 274 | 733 | 1 003 |
| Vacants | 1 294 | 1 413 | 2 030 |
Meyzieu (36 687 hab., à 106 km) présente 58,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 505 | 36,6 % |
| Locataires (privé) | 7 173 | 40,4 % |
| Locataires HLM | 3 805 | 21,4 % |
| Logés gratuitement | 281 | 1,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 36,6 % de propriétaires occupants, 61,8 % de locataires et 21 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 841 | 61,0 % |
| Fioul | 2 005 | 11,3 % |
| Électricité | 4 234 | 23,8 % |
| Gaz bouteille | 175 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 508 | 2,9 % |
Le gaz de ville équipe 61 % des résidences principales, devant électricité (24 %) et fioul (11 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 136 |
| 2 à 4 ans | 5 042 |
| 5 à 9 ans | 3 538 |
| 10 ans ou plus | 6 048 |
| Total ménages | 17 764 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 793 |
| Sous-occupation modérée | 4 920 |
| Sous-occupation accentuée | 2 232 |
| Suroccupation modérée | 2 450 |
| Suroccupation accentuée | 294 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 173 | 23,5 % |
| 1 voiture | 9 966 | 56,1 % |
| 2 voitures ou plus | 3 626 | 20,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 23 % sans véhicule, 56 % mono-motorisés, 20 % multi-motorisés. Par ailleurs, 65,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 538 | 6 056 | 83 | 399 |
| 1975 | 9 922 | 8 711 | 139 | 1 072 |
| 1982 | 11 441 | 10 401 | 271 | 769 |
| 1990 | 12 572 | 11 503 | 321 | 748 |
| 1999 | 13 959 | 12 247 | 414 | 1 298 |
| 2006 | 14 871 | 13 583 | 316 | 971 |
| 2011 | 17 078 | 15 510 | 274 | 1 294 |
| 2016 | 18 849 | 16 702 | 733 | 1 413 |
| 2022 | 20 798 | 17 764 | 1 003 | 2 030 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 6 538 à 20 798 logements, soit +218 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 249 | 2 761 | 2 841 | 3 465 | 2 900 | 1 288 |
| Dont vacants > 2 ans | 289 | 318 | 408 | 483 | 684 | 694 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 0,2 % |
| Classe B | 273 | 2,2 % |
| Classe C | 5 497 | 44,0 % |
| Classe D | 3 529 | 28,2 % |
| Classe E | 1 957 | 15,7 % |
| Classe F | 755 | 6,0 % |
| Classe G | 469 | 3,8 % |
Distribution DPE sur 12 500 diagnostics: la majorité se situe en classe C (44 %), avec 46 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 176 | 9,4 % |
| Classe B | 1 826 | 14,6 % |
| Classe C | 4 574 | 36,6 % |
| Classe D | 2 497 | 20,0 % |
| Classe E | 1 442 | 11,5 % |
| Classe F | 630 | 5,0 % |
| Classe G | 355 | 2,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 37 %, 61 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 285 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 255 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 285 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 106 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 14 |
| Classe B | 20 | 253 |
| Classe C | 33 | 5 464 |
| Classe D | 47 | 3 482 |
| Classe E | 58 | 1 899 |
| Classe F | 45 | 710 |
| Classe G | 61 | 408 |
Côté maisons, la dominante est G (289 kWh/m²/an); côté appartements, C (192).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 207 |
| T2 | 931 |
| T3 | 1 828 |
| T4 | 1 240 |
| T5+ | 290 |
Faut-il investir à Annemasse en 2026 ?
Premiere ville francaise a la frontiere suisse, Annemasse est un pole d'emploi et de services pour l'agglomeration transfrontaliere. Son immobilier, nourri par la proximite de Geneve, affiche une dynamique soutenue mais contrastee. Verdict sur un marche qui mise tout sur la location annuelle.
Porte d'entree de la Suisse pour les salaries transfrontaliers, Annemasse affiche un rendement locatif brut de 7 %, eclipsant largement la moyenne nationale.
Verdict
➤ Investir ici cible un marche locatif porteur et jeune, mais exige une analyse fine du bien pour contourner la fragilite economique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif a 7 %
- ✓ Attractivite territoriale confirmee (IAT 6,4/10)
- ✓ Demographie dynamique et jeune (age median 35 ans)
- ⚠ Fragilite economique locale (chomage 16 %)
- ⚠ Accessibilite immobiliere tres faible (IAI 1,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 3 609 €/m², Annemasse se situe dans une fourchette inferieure aux grandes agglomerations francaises.
- Son prix est inferieur a celui de stations balneaires ou thermales voisines comme Aix-les-Bains (+37 %) ou Thonon-les-Bains (+25 %).
- Son rendement locatif brut (7 %) depasse nettement celui des grandes metropoles, tirant parti d'une demande de proximite avec la Suisse.
Analyse du marché immobilier à Annemasse
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers d'Annemasse
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,6
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression immobiliere moderee (4,6/10) indique un marche ni tendu ni atone, propice a la negociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression immobiliere moderee (4,6/10) indique un marche ni tendu ni atone, propice a la negociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Un score de 1,9/10 indique une accessibilite catastrophique pour les menages locaux, le marche etant principalement tire par des acheteurs externes.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUn score de 1,9/10 indique une accessibilite catastrophique pour les menages locaux, le marche etant principalement tire par des acheteurs externes.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Un IOL eleve a 6,4/10 confirme une demande locative solide, alimentee par une population jeune et mobile.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUn IOL eleve a 6,4/10 confirme une demande locative solide, alimentee par une population jeune et mobile.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (3/10) ecarte l'opportunite d'un investissement saisonnier classique, recentrant la strategie sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (3/10) ecarte l'opportunite d'un investissement saisonnier classique, recentrant la strategie sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3606,6 — Percentile dept : 21/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 40/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 7525,6 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 28/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 31,3 — Percentile dept : 13/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,3 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 63,4 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 40/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 25/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3606,6 — Percentile dept : 80/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 28/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 25/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 87/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 7525,6 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Annemasse : opportunités et risques
Le rendement brut de 7 % pour les appartements est le signal fort d'Annemasse. Il s'explique par des prix d'acquisition encore contenus relativement a des loyers soutenus, eux-memes alimentes par la demande de salaries travaillant souvent en Suisse. Ce potentiel attire naturellement les investisseurs en location classique.
Cet avantage doit etre pondere par des charges significatives. La taxe fonciere, a 40,78 %, est elevee et vient grever le rendement net, estime autour de 4,3 %. Par ailleurs, le parc est relativement recent (23,7 % construit apres 2006) mais compte tout de meme pres de 10 % de passoires energetiques (classes F ou G), un risque reglementaire et financier a anticiper dans la selection.
La strategie gagnante consiste a cibler des appartements de petite ou moyenne surface, bien situes a proximite des axes de transport (gare, futur CEVA). Il faut en revanche ecarter les projets bases sur une forte plus-value a court terme, la hausse des prix etant reguliere mais moderee. L'investissement est a considerer sur un horizon moyen terme, en integrant la fragilite economique locale (taux de chomage a 16 %) qui peut impacter la solvabilite d'une partie des locataires.
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Données du marché immobilier à Annemasse
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a franchi le seuil des 3 600 €/m² en 2024, selon les donnees DVF. Cette hausse annuelle de +3,6 % est superieure a la moyenne nationale, tiree par la proximite suisse et un deficit structurel d'offre face a une demande locative massive.
La physionomie du marche est singuliere : les appartements representent 98 % des transactions. Cette extreme concentration revele un territoire urbain et dense, ou l'investissement locatif est le moteur principal, loin du modele de la maison individuelle. La surface mediane vendue (61 m²) souligne la recherche de compacite et de rentabilite.
Cette dynamique s'inscrit dans un cadre territorial concret. La presence d'une gare et d'un reseau de bus dense, couplee a une couverture fibre a 100 %, renforce l'attractivite pour les actifs, notamment frontaliers. Neanmoins, la tres forte densite (7 525 hab/km²) et la faible part de maisons (5,1 %) limitent les options pour les profils recherchant du foncier.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Annemasse Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix median a Annemasse affiche une hausse ininterrompue depuis 2020, passant de 3 264 €/m² a 3 609 €/m² en 2024, soit une progression de 10,6 % sur cinq ans. Cette croissance est reguliere mais moderee, sans pic speculatif marque, signe d'un marche ancre dans une demande utilitaire de logement. La hausse recente (+3,6 % en 2024) reste superieure a l'inflation, confirmant la resilience du secteur. Comparativement, cette trajectoire est moins forte que dans les stations thermales voisines, mais plus soutenue que dans d'autres villes moyennes de la region, reflet de son attractivite specifique liee a la frontiere.
Évolution du marché immobilier d'Annemasse
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 642 €/m² de prix médian pour 652 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +11,2 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le calcul est sans appel sur la rentabilite locative brute. Pour un appartement median (61 m², 218 624 €), le loyer median de 21 €/m²/mois genere 1 281 € de recette mensuelle. Avec un credit sur 20 ans a 3,5 %, la mensualite hors assurance avoisinerait 1 240 €. Le loyer couvrirait donc integralement la charge de credit, degageant meme un leger cash-flow positif brut. Ce scenario, rare en France, est tempere par les charges reelles (taxe fonciere a 40,78 %, vacance locative, gestion) qui reduisent le rendement net a environ 4,3 %.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 652 transactions en 2024, le marche d'Annemasse est tres actif et liquide, dominé a 98 % par la vente d'appartements. Ce volume, en leger retrait par rapport au pic de 2022 (852 ventes), reste eleve et temoigne d'un turnover important, caracteristique d'un territoire de transit et de mobilite. La surface mediane vendue est de 61 m² pour les appartements et 93 m² pour les maisons, dessinant un parc de biens plutot compacts et familiaux. Cette structure confirme que le marche est principalement porte par des investisseurs et des menages modestes cherchant un pied-a-terre fonctionnel, plutot que par une recherche de standing.
Répartition des ventes
4,3 % de maisons et 95,7 % d'appartements parmi les 652 transactions enregistrées.
4,3 % maisons, 95,7 % appartements sur 652 ventes: le collectif pèse 95,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 652 | 28 | 624 |
| Prix médian/m² | 3 642 € | 5 365 € | 3 600 € |
| Prix moyen/m² | 3 893 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 694 | 3 274 € |
| 2022 | 801 | 3 388 € |
| 2023 | 597 | 3 429 € |
| 2024 | 558 | 3 462 € |
| 2025 | 652 | 3 642 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve montre un net ralentissement. Alors que 1 202 logements ont ete autorises sur les cinq dernieres annees, la tendance est a la baisse de 53 % par rapport au quinquennat precedent, avec seulement 90 autorisations en 2024. Ce freinage pourrait limiter l'offre future face a une demande demographique toujours croissante (+3,8 % en 5 ans), exerçant a terme une pression supplementaire sur les prix de l'ancien. Il indique egalement une possible maturite du foncier disponible dans cette commune dense de seulement 5 km².
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 9 922 logements ont été autorisés et 8 174 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 82 %.
Vacance longue durée à Annemasse
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Annemasse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Annemasse: 1 300 logements autorisés sur 5 ans, 518 pour la dernière année (-47 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Annemasse
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Annemasse
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net, environ 4,3 % pour un appartement, matérialise la rentabilité réelle après toutes les charges. À Annemasse, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,78 %. Il faut y ajouter les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), les provisions pour travaux (compter 1 % de la valeur du bien par an), et l'assurance. Le taux de vacance locative, bien que le marché soit tendu avec seulement 9,8 % de logements vacants, doit aussi être provisionné. Pour un appartement loué 21 €/m², ces charges peuvent réduire de 800 à 1000 € par an votre revenu net, transformant un rendement brut attractif en performance plus mesurée.
Performance énergétique du parc à Annemasse
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 500 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Annemasse: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,8 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (194 kWh/m²/an) place le parc d'Annemasse dans une moyenne honorable. Cependant, 9,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). La loi Climat et Résilience impose des restrictions de location pour ces biens : interdiction de louer les logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire immédiat sur les actifs les moins performants, mais aussi une opportunité de valorisation via des travaux de rénovation. Vérifier le DPE est donc crucial, surtout pour un investissement locatif.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits et moyens appartements (T1/T2) en centre-ville ou à proximité immédiate de la gare sont les plus adaptés, visant une clientèle de jeunes actifs ou d'étudiants. Les surfaces médianes vendues sont de 61 m². Le neuf, qui représente 23,7 % du parc construit après 2006, peut offrir un DPE favorable mais à un prix d'acquisition plus élevé. Attention aux passoires thermiques (9,8 % du parc en F/G).
Quelles zones cibler à Annemasse ?
La centralité et la connectivité sont les critères majeurs. Le centre-ville dense et les abords de la gare d'Annemasse (à 0,7 km) sont les plus prisés pour la location. La périphérie, moins bien desservie, pourra convenir pour des profils familiaux recherchant plus d'espace, avec des loyers au m² légèrement inférieurs.
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Risques à connaître avant d'investir à Annemasse
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 9,8 % à anticiper. La taxe foncière est élevée (40,78 %). La dépendance à l'économie frontalière suisse expose aussi aux conjonctures transfrontalières. Enfin, 9,8 % du parc est classé F ou G au DPE, engendrant des travaux de rénovation obligatoires et coûteux d'ici 2028.
Cas pratique : un investissement type à Annemasse
Pour un appartement de 61 m² (surface médiane), comptez environ 218 600 € à l'achat. Loué 21 €/m², il génère un loyer mensuel brut de 1 281 €, soit un rendement brut de 7,0 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 550 €/an), des charges de copropriété et de gestion, le revenu net locatif annuel chute aux alentours de 9 400 €, soit un rendement net proche de 4,3 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Annemasse
- Négliger la taxe foncière à 40,78 %, qui grève le rendement net.
- Oublier de provisionner la vacance locative, même dans un marché tendu.
- Acheter une passoire thermique sans budgéter une lourde rénovation.
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché local (21 €/m² médian).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché annemassien, lié à l'activité frontalière et étudiante, connaît un pic de transactions en fin d'hiver et au début de l'automne, coïncidant avec les mutations professionnelles et la rentrée universitaire. L'été peut être plus calme. Pour un vendeur, mettre son bien en marché entre février et avril maximise la visibilité. L'achat en fin d'année civile peut parfois permettre de négocier, certains vendeurs souhaitant conclure avant les implications fiscales de l'année suivante. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains propriétaires à vendre en première partie d'année.
Le saviez-vous ?
- Annemasse a gagné 9,8 % d'habitants en 10 ans.
- La ville est connectée à 100 % en fibre et très haut débit.
- Seulement 4,3 % du parc immobilier date d'avant 1945.
S'installer à Annemasse : cadre de vie et logement
S'installer a Annemasse, c'est choisir l'urbanite et la connexion. La commune offre une gamme etendue de services avec plus de 1 760 equipements recenses, des commerces aux structures de sante. Ce niveau d'equipement, associe a une desserte ferroviaire et routiere efficace, en fait un pole de centralite pour toute l'agglomeration transfrontaliere.
Le cadre de vie est marque par une grande densite et une population jeune (age median de 35 ans). Le taux de proprietaires est bas (36,6 %), signe d'un parc locatif important et d'une population mobile. La commune est entierement couverte par la fibre, un atout majeur pour les tele-travailleurs. Il faut neanmoins composer avec certains risques, dont un PPR (Plan de Prevention des Risques) actif et une sismicite classee moyenne, facteurs a verifier lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Annemasse
Annemasse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Annemasse
Avec une température moyenne annuelle de 11,3 °C et des précipitations de 967 mm, Annemasse offre un climat de type semi-continental, aux hivers froids et aux étés chauds. L'altitude modérée de 443 m limite les extrêmes, mais apporte un enneigement occasionnel. Ce profil convient aux acheteurs recherchant des saisons marquées sans rudesse excessive, et valorise les biens bien orientés et isolés. Les jours de grand beau temps dégagent des vues remarquables sur le massif des Voirons, un atout pour les biens exposés sud ou ouest.
À qui s'adresse Annemasse ?
Cette commune s'adresse prioritairement aux jeunes actifs travaillant dans l'agglomération ou en Suisse frontalière, attirés par la connectivité. Les primo-accédants y trouvent des appartements accessibles, mais la rareté des maisons (5,1 % du parc) les réserve aux budgets plus conséquents. Les investisseurs y sont aussi nombreux, représentant une part notable de la demande.
Avantages et limites à Annemasse
✓ Points forts
- Proximité frontalière avec la Suisse et Genève.
- Desserte ferroviaire et transports excellente.
- Équipements et services nombreux (1 767 au total).
- Population jeune et dynamique (âge médian 35 ans).
- Marché porteur avec une hausse des prix de 3,6 %.
− À prendre en compte
- Densité très élevée (7 525 hab/km²).
- Taux de chômage élevé (16 %).
- Risques naturels (PPR, sismicité moyenne).
Composition du parc immobilier à Annemasse
20 798 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 94,9 % d'appartements, 5,1 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Annemasse est massivement composé d'appartements (95 %), reflet de sa densité urbaine et de sa fonction de ville-centre frontalière. Seulement 36,6 % des ménages sont propriétaires, un taux bas qui indique un marché locatif très actif et une population plutôt jeune et mobile. Le faible taux de résidences secondaires (4,8 %) confirme une vocation résidentielle principale. La part de logements vacants (9,8 %) est légèrement supérieure à la moyenne nationale, pouvant signaler des opportunités de réhabilitation. Ce marché est donc dynamique, orienté vers la location, et adapté aux investisseurs comme aux primo-accédants cherchant un appartement.
Ancienneté du parc à Annemasse
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 325 logements).
- Avant 1919 1,1 % 192 logts
- 1919-1945 3,2 % 555 logts
- 1946-1970 21,9 % 3 795 logts
- 1971-1990 35,5 % 6 154 logts
- 1991-2005 14,6 % 2 531 logts
- 2006-2019 23,7 % 4 098 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Annemasse
1 767 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Annemasse
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, recensant 14 risques naturels, dont les inondations. La sismicité est classée moyenne (niveau 4). Le radon, un gaz naturel radioactif, présente un risque faible sur le territoire. Trois arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Pour un acheteur, cela implique de consulter systématiquement le plan des zonages lors de la visite, de vérifier l'assurabilité du bien, et de s'informer sur d'éventuels travaux de prévention. Ces contraintes sont intégrées dans le prix du marché mais nécessitent une vigilance particulière.
Cas pratique : un achat type à Annemasse
Pour une maison de 93 m² (surface type au prix médian), comptez environ 425 100 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 18,6 années de revenu médian local (22 800 €). Avec un apport de 10 % (42 510 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'établit aux alentours de 2 150 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Annemasse
- Omettre de vérifier le zonage du Plan de Prévention des Risques (PPR).
- Ne pas exiger un DPE valide avant de faire une offre.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans les immeubles anciens.
- Négliger l'impact d'une mauvaise exposition sur le confort et la revente.
Points clés à retenir à Annemasse
- Prix médian à 3 609 €/m², en hausse de 3,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 7,0 % pour les appartements.
- Climat semi-continental, température moyenne de 11,3 °C.
- La proximité de la gare est un facteur de valorisation clé.
- Écart important entre maisons (5 365 €/m²) et appartements (3 600 €/m²).
- Rendement net estimé à 4,3 % après charges et taxes.
- Parc immobilier à 95 % composé d'appartements.
- Un bien type coûte 218 624 € pour un appart, 425 103 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Annemasse ?
À Annemasse, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation micro-géographique. La proximité immédiate de la gare (0,7 km du centre), pôle d'échanges vers Genève, peut ajouter jusqu'à 10 % au prix au m². L'exposition et la vue dégagée sur les Voirons sont également valorisantes. Dans un parc majoritairement d'appartements, un logement de type maison (5,1 % du parc) verra son prix s'envoler. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent lourd, avec une décote pouvant atteindre 20 % pour une passoire thermique. Enfin, la présence d'un balcon ou d'une terrasse, ainsi que la qualité des services à proximité (commerces, écoles) sont des atouts majeurs dans cette ville dense.
Estimation indicative d'une maison à Annemasse
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
342 348 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne rendent pas compte des écarts de prix entre le centre historique, les quartiers pavillonnaires et les résidences récentes près de la gare. Un professionnel local maîtrise ces micro-marchés. Il ajuste l'estimation en fonction de l'état réel, souvent sous-évalué dans les algorithmes (frais de ravalement, qualité des matériaux). Son réseau lui permet aussi de jauger la demande effective et le profil des acheteurs sérieux. Enfin, face à un taux de chômage local de 16,0 %, il saura positionner votre bien au juste prix, évitant une surévaluation qui mène à la stagnation ou une sous-évaluation qui vous prive de capital.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon le quartier.
- Oublier de déduire les travaux de mise aux normes dans l'estimation vendeur.
- Comparer avec des biens neufs dont la valeur est artificiellement soutenue.
- Ne pas tenir compte de la vue et de l'exposition, atouts majeurs localement.
Investir à Annemasse : passer à l'action
Les indices pointent une opportunite locative reelle. Pour la saisir, il faut traduire ces donnees agrégees en selection precise de biens, en negociations et en montage financier adapte. L'expertise d'un professionnel du bassin annemassien devient alors decisive.
Le potentiel est identifie, mais sa concretisation depend du bien precis et de son environnement immediat.
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- Analyse basee sur 742 ventes reelles en 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Annemasse
Quel est le prix moyen au m² a Annemasse ?
Le prix median, plus representatif, est de 3 609 €/m² en 2024. Les appartements se negocient autour de 3 600 €/m² et les maisons a 5 365 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif a Annemasse ?
Le marche locatif y est tres porteur, avec un rendement brut eleve de 7 %. Le moment est pertinent pour les investisseurs recherchant ce type de rentabilite, sous reserve d'une selection rigoureuse du bien.
Annemasse est-elle plus chere que ses villes voisines ?
Non, Annemasse est moins chere que des communes comparables comme Thonon-les-Bains (-25 %) ou Aix-les-Bains (-37 %). Elle est en revanche plus chere que Bourgoin-Jallieu ou Bourg-en-Bresse.
Quel rendement locatif peut-on esperer a Annemasse ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 7,0 %. Apres deduction des charges courantes (taxe fonciere, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,3 %.
Quels sont les quartiers a privilegier pour investir a Annemasse ?
Il convient de prioriser les secteurs bien desservis par les transports (proximite de la gare, axes de bus) et les quartiers ayant beneficie de renovations recentes, pour capter la demande des actifs frontaliers et des jeunes menages.
Marché immobilier des communes voisines
Annemasse, a 3 609 €/m², presente un effet de levier interessant face a Thonon-les-Bains (4 515 €/m²) ou Aix-les-Bains (4 932 €/m²), avec des indicateurs locatifs similaires et une meilleure desserte ferroviaire pour les frontaliers.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Annemasse.
Communes limitrophes d'Annemasse
Annemasse est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian d'Annemasse dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 642 €/m² observés en 2026.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Annemasse a augmenté de +11,2 %. Au total, 3 302 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,2 %.
L'appartement domine nettement le marché d'Annemasse (95,7 % des ventes), avec un prix médian de 3 600 €/m². Rapporté au revenu médian d'Annemasse, un logement de 94 m² (504 310 €) représente 22,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 21,0 €/m² pour un appartement et 19,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,0 % pour un appartement (4,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Annemasse (4,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 300 logements autorisés, soit 260/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 92 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier d'Annemasse s'interprète dans un contexte plus large — Annemasse est une commune des pays de Savoie, entre lacs et sommets, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 399 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.