01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 742 logements dont 5 764 résidences principales, 293 résidences secondaires et 685 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 764 | 85,5 % |
| Résidences secondaires | 293 | 4,3 % |
| Logements vacants | 685 | 10,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 85 % d'habitat permanent, 4 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 6 742.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 264 | 4,7 % |
| 1919-1945 | 176 | 3,1 % |
| 1946-1970 | 873 | 15,6 % |
| 1971-1990 | 1 592 | 28,4 % |
| 1991-2005 | 1 030 | 18,4 % |
| 2006-2019 | 1 676 | 29,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (30 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 256 | 4,4 % |
| 2 pièces | 1 166 | 20,2 % |
| 3 pièces | 1 458 | 25,3 % |
| 4 pièces | 1 404 | 24,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 480 | 25,7 % |
Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 26 %, les T1-T2 25 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 379 | 5 967 | 6 742 |
| Rés. principales | 4 840 | 5 296 | 5 764 |
| Rés. secondaires | 187 | 199 | 293 |
| Vacants | 352 | 472 | 685 |
En comparaison, La Roche-sur-Foron (à 9 km) enregistre 45,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 797 | 48,5 % |
| Locataires (privé) | 1 717 | 29,8 % |
| Locataires HLM | 1 024 | 17,8 % |
| Logés gratuitement | 226 | 3,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 48,5 %, locataires 47,6 % — la part HLM s'établit à 18 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 679 | 46,5 % |
| Fioul | 642 | 11,1 % |
| Électricité | 1 933 | 33,5 % |
| Gaz bouteille | 56 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 454 | 7,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (46 %), 34 % pour électricité et 11 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 839 |
| 2 à 4 ans | 1 561 |
| 5 à 9 ans | 1 057 |
| 10 ans ou plus | 2 308 |
| Total ménages | 5 764 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 747 |
| Sous-occupation modérée | 1 615 |
| Sous-occupation accentuée | 990 |
| Suroccupation modérée | 445 |
| Suroccupation accentuée | 26 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 544 | 9,4 % |
| 1 voiture | 2 727 | 47,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 493 | 43,3 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 9 % sans voiture, 47 % à une voiture et 43 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 74,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 905 | 1 664 | 113 | 128 |
| 1975 | 2 865 | 2 410 | 146 | 309 |
| 1982 | 3 268 | 2 795 | 151 | 322 |
| 1990 | 3 733 | 3 302 | 270 | 161 |
| 1999 | 4 218 | 3 752 | 230 | 236 |
| 2006 | 4 694 | 4 234 | 130 | 329 |
| 2011 | 5 379 | 4 840 | 187 | 352 |
| 2016 | 5 967 | 5 296 | 199 | 472 |
| 2022 | 6 742 | 5 764 | 293 | 685 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 905 à 6 742 logements, soit +254 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 484 | 711 | 559 | 570 | 691 | 426 |
| Dont vacants > 2 ans | 122 | 138 | 133 | 127 | 139 | 203 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0,3 % |
| Classe B | 27 | 0,9 % |
| Classe C | 1 198 | 40,5 % |
| Classe D | 856 | 28,9 % |
| Classe E | 520 | 17,6 % |
| Classe F | 168 | 5,7 % |
| Classe G | 184 | 6,2 % |
La classe C domine avec 40 % des diagnostics, et 42 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 263 | 8,9 % |
| Classe B | 512 | 17,3 % |
| Classe C | 992 | 33,5 % |
| Classe D | 619 | 20,9 % |
| Classe E | 316 | 10,7 % |
| Classe F | 129 | 4,4 % |
| Classe G | 130 | 4,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 34 %, 60 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 294 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 292 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 218 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 159 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 166 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 294 kWh/m²/an, contre 110 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 184 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 1 |
| Classe B | 6 | 21 |
| Classe C | 40 | 1 158 |
| Classe D | 101 | 755 |
| Classe E | 80 | 440 |
| Classe F | 48 | 120 |
| Classe G | 81 | 103 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (305 kWh/m²/an) et appartements en classe C (198).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 20 |
| T2 | 251 |
| T3 | 433 |
| T4 | 450 |
| T5+ | 86 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bonneville (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 6 742 logements dont 85,5 % de résidences principales, Bonneville présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Habitat dominé par le collectif (68,0 %), ne laissant que 32,0 % au pavillonnaire. Bonneville est caractéristique des communes alpines de Savoie, en moyenne montagne, à 449 m d'altitude.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (48,5 %) et locataires (47,6 %). Le parc HLM pèse 17,8 % de l'offre de résidences principales. Bonneville est en deçà des obligations SRU — 23,0 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
Le parc compte 29,9 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 211 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 11,9 %. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 46,5 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +13,0 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Bonneville: 43,3 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Bonneville est caractéristique des communes alpines de Savoie. Topographie et environnement: en moyenne montagne, à 449 m d'altitude — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (5 764 résidences principales de Bonneville) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Bonneville en 2026 ?
Chef-lieu d'arrondissement au carrefour des vallées de l'Arve, Bonneville affiche une démographie positive (+6,2 % en 5 ans) et un tissu économique actif avec 996 entreprises. Sa gare et ses 485 équipements en font un pôle de services pour le Faucigny. Dans ce contexte, l'immobilier local présente-t-il un profil d'investissement convaincant pour 2026 ?
Le marché présente un différentiel de prix de 22% avec La Roche-sur-Foron, offrant un effet de levier sur des indicateurs locatifs robustes.
Verdict
➤ Investir ici relève d'une stratégie locative classique en moyenne vallée de l'Arve, adaptée aux portefeuilles cherchant un équilibre entre rendement et exposition modérée à la montagne.
Points clés
- ✓ Rendement locatif net correct (3,7-3,9%)
- ✓ Marché locatif dynamique (IOL 6,8/10)
- ✓ Correction limitée : +5% en 2024
- ⚠ Accessibilité faible pour les locaux (IAI 3,3)
- ⚠ Pression touristique limitée (IPTI 3,2)
- ⚠ Solvabilité locale contrainte (revenu médian 25 180 €)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 3 371 €/m², Bonneville reste sous la barre des 3 500 €, un niveau inférieur à la moyenne des villes de montagne alpines.
- Son prix est inférieur de 18 à 50% à ceux des communes comparables du Genevois et du Faucigny, selon les données DVF 2024.
- Son rendement locatif brut (5,5-5,9%) dépasse nettement celui des grandes métropoles régionales comme Lyon ou Grenoble.
Analyse du marché immobilier à Bonneville
Le marché immobilier local reste relativement calme, avec une pression contenue. Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif. La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,6 %.
Indices immobiliers de Bonneville
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,8
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (3,8/10) : le marché n'est pas en surchauffe, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (3,8/10) : le marché n'est pas en surchauffe, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (3,3/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, un risque pour la revente au cœur de cible.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (3,3/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, un risque pour la revente au cœur de cible.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, portée par l'emploi local et la desserte ferroviaire.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, portée par l'emploi local et la desserte ferroviaire.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (3,2/10) : peu adapté à un investissement en meublé touristique pur ; privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (3,2/10) : peu adapté à un investissement en meublé touristique pur ; privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3378,1 — Percentile dept : 13/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,4 — Percentile dept : 50/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 56/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 493,9 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,4 — Percentile dept : 50/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 41,5 — Percentile dept : 19/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 15,2 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,5 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 23/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 56/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3378,1 — Percentile dept : 87/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 23/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 89/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 493,9 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Bonneville : opportunités et risques
Investir à Bonneville en 2026 cible prioritairement la location annuelle. L'indice d'opportunité locative de 6,8/10, corroboré par seulement 4,3 % de résidences secondaires et 10,2 % de logements vacants, indique une demande locative ancrée dans le quotidien. Toutefois, le rendement brut de 5,5 % pour les appartements doit être immédiatement nuancé par la taxe foncière, qui à 29,48 %, représente une charge réelle, et par un parc dont 11,7 % est encore classé passoire thermique (F/G).
La stratégie la plus cohérente consiste à acquérir un appartement de taille familiale (3-4 pièces) bien isolé, à proximité de la gare ou des équipements scolaires, pour capter la demande des ménages actifs. Les données de construction neuve montrant un net ralentissement, l'ancien rénové constitue le cœur de cible. La faiblesse de l'indice de pression touristique (3,2/10) décourage en revanche un projet en meublé saisonnier pur, sauf pour de très rares biens avec une vue exceptionnelle.
Le risque principal réside dans la fragilité relative du tissu économique local, reflétée par un indice de fragilité territoriale de 7/10. Une sélection géographique within the commune est impérative : privilégier les quartiers bien connectés et éviter les zones potentiellement impactées par les 15 risques naturels recensés, dont le radon et une sismicité moyenne, même si ces risques sont communs dans les Alpes.
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Données du marché immobilier à Bonneville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Bonneville se singularise par la prédominance des appartements dans les transactions (79 %), un trait caractéristique d'un pôle de services où la demande locative est structurée par l'emploi local et la desserte ferroviaire. D'après les données DVF 2024, le prix médian des appartements (3 308 €/m²) reste légèrement inférieur à celui des maisons (3 907 €/m²), offrant un point d'entrée plus accessible pour un investisseur.
L'écart significatif entre prix moyen (5 309 €/m²) et médian (3 371 €/m²) révèle un marché segmenté : un segment de biens ordinaires, qui définit le prix central, et un segment plus premium, sans doute lié à des résidences récentes ou à des vues privilégiées, qui tire la moyenne vers le haut. Cette dispersion oblige à une sélection méticuleuse.
Enfin, le contexte territorial apporte une nuance cruciale. La commune enregistre un taux de chômage de 10,9 %, légèrement élevé, et un revenu médian de 25 180 €. La solvabilité limitée d'une partie de la population locale explique en partie l'indice d'accessibilité faible (3,3/10) et souligne que le marché locatif peut être soutenu par des actifs extérieurs travaillant dans le bassin industriel de la vallée de l'Arve.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bonneville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Bonneville ont connu une progression régulière depuis 2020, passant de 2 946 €/m² à 3 371 €/m² en 2024, soit une hausse de 14,4 % sur la période. Après un pic à 3 246 €/m² en 2022, le marché a connu une légère correction en 2023 avant de rebondir de 5 % l'année dernière. Cette trajectoire est moins volatile que celle de nombreuses communes de Haute-Savoie, reflétant un marché ancré dans l'économie locale plus que dans la spéculation frontalière. Pour un acheteur en 2026, cela indique une certaine stabilité, mais aussi que les phases de correction restent limitées, réduisant les opportunités d'achat en bas de cycle.
Évolution du marché immobilier de Bonneville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 830 €/m² à 3 380 €/m² (+19,4 %), pour 218 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'une maison médiane (101 m² à 358 045 €) nécessiterait un apport conséquent et générerait, avec un loyer médian de 17,6 €/m², un rendement brut de 5,9 %. L'effort résiduel après loyer perçu resterait significatif. L'appartement type (57 m² à 189 981 €) est plus accessible, avec un loyer couvrant une part plus importante de la mensualité. Le rendement brut de 5,5 % est solide, mais la taxe foncière (29,48 %) et les charges de gestion grèvent le net. La viabilité du montage dépend donc fortement des taux d'emprunt et de la capacité à minimiser la vacance locative.
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 202 ventes en 2024, le volume des transactions à Bonneville est soutenu, bien qu'en repli par rapport aux années 2021-2023 (plus de 230 ventes/an). Le marché est largement dominé par les appartements (173 ventes, 79 % du total), reflétant une demande locative forte et un parc correspondant. Le prix moyen (5 309 €/m²) est nettement supérieur au médian (3 371 €/m²), indiquant la vente de certains biens haut de gamme qui tirent la moyenne. Ce marché est liquide et orienté acheteur pour les biens standards, mais peut devenir concurrentiel pour les produits rares ou très bien situés, comme le confirme un indice de pression immobilière modéré de 3,8/10.
Répartition des ventes
20,6 % de maisons et 79,4 % d'appartements parmi les 218 transactions enregistrées.
20,6 % maisons, 79,4 % appartements sur 218 ventes: le collectif pèse 79,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 218 | 45 | 173 |
| Prix médian/m² | 3 380 € | 3 907 € | 3 308 € |
| Prix moyen/m² | 3 635 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 214 | 2 830 € |
| 2022 | 232 | 3 201 € |
| 2023 | 221 | 3 200 € |
| 2024 | 174 | 3 254 € |
| 2025 | 218 | 3 380 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve montre un net ralentissement : 590 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec seulement 46 permis en 2024, en baisse de 48 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette contraction de l'offre neuve, couplée à une croissance démographique continue, exerce une pression à la hausse sur l'ancien. Elle indique également une maturation du territoire et une possible difficulté à trouver des fonciers constructibles. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre à court terme, mais aussi des opportunités plus rares dans le neuf et un parc ancien qui restera le cœur du marché.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 38 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 542 autorisations pour 3 440 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Bonneville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bonneville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Bonneville totalise 408 logements sur 5 ans, soit -60 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bonneville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bonneville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la vraie marge, amputée par des charges récurrentes. Le premier poste est la taxe foncière, avec un taux à 29,48 % à Bonneville. Il faut ensuite compter environ 18 % du loyer brut pour les frais de gestion, les travaux de copropriété (le parc compte 24 % de logements sociaux, un indicateur de maintenance potentielle) et une provision pour vacance locative. Le taux de vacance de 10,2 % sur la commune suggère de prévoir une sécurité. Au final, l'écart entre le brut (5,5 %) et le net (environ 3,7 %) est significatif.
Performance énergétique du parc à Bonneville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 961 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bonneville est C, avec 11,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe C dominante (209 kWh/m²/an) place le parc de Bonneville dans une moyenne énergétique correcte, au-dessus du standard national. Cependant, les passoires thermiques (F/G) représentent encore 11,7 % du parc diagnostiqué. Ce chiffre, inférieur à la moyenne française, reste un risque réglementaire concret : depuis 2025, ces logements sont interdits à la location en cas de renouvellement de bail. Pour un acheteur, cela signifie soit un budget travaux à prévoir pour un bien ancien, soit une décote à négocier.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2-3 pièces (surface médiane 57 m²), très demandés par les locataires. Les maisons, bien que moins nombreuses (32,1 % du parc), offrent un rendement brut légèrement supérieur. Le parc est relativement récent (29,9 % construits après 2006) et la classe DPE dominante est C. Attention aux 11,7 % de passoires thermiques (classes F/G) soumises aux interdictions de location à venir.
Quelles zones cibler à Bonneville ?
La proximité immédiate de la gare de Bonneville (0,6 km) et du centre-bourg, avec ses 76 commerces et 225 services, constitue un atout majeur pour la location. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviendront aux familles. L'évolution démographique positive (+6,2 % en 5 ans) soutient la demande sur l'ensemble de la commune, tandis que le ralentissement de la construction neuve (-48 % d'autorisations) pourrait réduire l'offre locative future.
Calculateur de rendement à Bonneville
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Risques à connaître avant d'investir à Bonneville
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 10,2 % qui indique un possible délai de mise en location. La taxe foncière élevée (29,48 %) pèse sur le rendement net. La loi Climat implique aussi la rénovation des passoires thermiques (11,7 % du parc). Enfin, la dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 10,9 %) expose à un risque de baisse du pouvoir d'achat des locataires.
Cas pratique : un investissement type à Bonneville
Pour un appartement de 56 m² (surface type), l'investissement se monte à environ 189 981 €. Avec un loyer moyen de 15,3 €/m², le revenu locatif annuel brut atteint environ 10 280 €, soit un rendement brut de 5,4 %. Après déduction de la taxe foncière (taux 29,48 %), des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel pour l'investisseur peut être légèrement positif ou nul selon les conditions de crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Bonneville
- Négliger la taxe foncière, au taux local de 29,48 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier le risque locatif avec un taux de vacance de 10,2 %.
- Investir sans vérifier le DPE et les interdictions de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Bonneville suit une saisonnalité classique des zones résidentielles : plus actif au printemps et à l'automne. L'hiver peut offrir des opportunités avec moins de concurrence, mais l'offre est aussi réduite. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'affluence touristique modérée (4 hébergements) n'influence pas massivement le rythme des transactions.
Le saviez-vous ?
- Bonneville compte 13 établissements scolaires pour 13 335 habitants.
- Le parc de logements est jeune : 30 % construits après 2006.
- La fibre est disponible pour 93,3 % des logements.
S'installer à Bonneville : cadre de vie et logement
S'installer à Bonneville, c'est choisir le cadre d'une petite ville animée de Haute-Savoie, à l'écart des frénésies touristiques du Mont-Blanc mais bénéficiant d'un rayonnement certain comme chef-lieu d'arrondissement. Les 485 équipements recensés, des commerces aux services de santé en passant par 13 établissements scolaires, confèrent une autonomie appréciable au quotidien. La desserte ferroviaire depuis la gare de Bonneville et la proximité de l'accès autoroutier ouvrent facilement sur Annecy (30 km) et Genève.
Le cadre de vie est marqué par la présence de la rivière Arve et des massifs environnants, avec un climat montagnard atténué (température moyenne 10,8°C). Le parc de logements, dont près de 30 % a été construit après 2006, propose une part croissante de biens aux normes énergétiques récentes. La connectivité est excellente, avec une couverture fibre de 93,3 %, un atout pour le télétravail. Le profil démographique, avec un âge médian de 37,6 ans et 38,7 % de moins de 30 ans, dessine une commune jeune et familiale, ce qui explique la vitalité de la demande locative pour les T3/T4.
Carte du marché immobilier à Bonneville
Bonneville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bonneville
Avec une température moyenne de 10,8 °C et des précipitations annuelles de 1193 mm, Bonneville offre un climat de moyenne montagne, frais et humide. Les hivers y sont marqués (altitude moyenne 642 m) mais sans les extrêmes des stations plus haut perchées. Ce profil convient aux acheteurs recherchant la fraîcheur estivale et un vrai rythme de saisons, mais peu enclins aux longs épisodes neigeux. L'ensoleilement, modéré, est compensé par la proximité des massifs et des activités de plein air.
À qui s'adresse Bonneville ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs (âge médian 37,6 ans) attirés par les prix et la desserte ferroviaire. Les familles y trouvent des maisons et un bon maillage scolaire (13 établissements). Les amateurs de montagne et de calme relatif, prêts à composer avec un centre urbain limité, y seront aussi à l'aise. En revanche, les chercheurs d'une vie nocturne intense ou d'un marché de l'ancien très haut de gamme devront se tourner vers Annecy ou Genève.
Avantages et limites à Bonneville
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractif vs. communes genevoises voisines.
- Desserte ferroviaire et routière pratique (gare, A40).
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille.
- Environnement montagnard proche (stations de ski, randonnée).
- Parc de logements relativement récent (30 % post-2006).
− À prendre en compte
- Risques naturels à anticiper (radon, sismicité, inondations).
- Offre culturelle et loisirs limitée comparée à une grande ville.
- Taux de chômage local (10,9 %) supérieur à la moyenne nationale.
Composition du parc immobilier à Bonneville
6 742 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Bonneville combine 32,1 % de maisons et 67,9 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Un parc où les propriétaires occupants sont majoritaires (48,5 %) et les résidences secondaires rares (4,3 %) indique un marché ancré dans la vie locale, moins spéculatif. La part de maisons individuelles (32,1 %) est notable pour une petite ville, répondant à une demande familiale. Un taux de logements vacants de 10,2 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant indiquer des biens en attente de rénovation ou des décalages entre l'offre et la demande. Le marché est donc stable, porté par des acheteurs cherchant à y vivre à l'année.
Ancienneté du parc à Bonneville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 611 logements).
- Avant 1919 4,7 % 264 logts
- 1919-1945 3,1 % 176 logts
- 1946-1970 15,6 % 873 logts
- 1971-1990 28,4 % 1 592 logts
- 1991-2005 18,4 % 1 030 logts
- 2006-2019 29,9 % 1 676 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Bonneville
485 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bonneville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bonneville est concernée par deux PPR (Plans de Prévention des Risques) actifs, reflétant une exposition à des aléas naturels en zone de montagne. La commune recense 15 risques naturels, dont des inondations et mouvements de terrain, avec 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est classée moyenne et le radon, un gaz naturel, présente une concentration moyenne. Consulter le PPR en mairie est indispensable avant tout achat : il délimite les zones constructibles sous conditions et peut imposer des travaux de mise en conformité.
Cas pratique : un achat type à Bonneville
Acheter une maison type à Bonneville, d'une valeur de 358 045 €, représente environ 14,2 années du revenu médian local (25 180 €). Avec un apport de 10 % (35 800 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 2 000 €. Ce budget nécessite un revenu mensuel stable d'au moins 6 000 € pour respecter le taux d'endettement de 35 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Bonneville
- Omettre de consulter le PPR en mairie avant toute offre.
- Ne pas budgéter des travaux si le DPE est F ou G.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
- Négliger l'impact de l'éloignement de la gare sur la valeur.
Points clés à retenir à Bonneville
- Prix médian à 3 371 €/m², en hausse de 5 % sur un an.
- Rendement brut locatif autour de 5,5 % pour les appartements.
- Climat de moyenne montagne : 10,8 °C de moyenne et 1193 mm de pluie.
- La proximité de la gare peut majorer un bien de 5 à 10 %.
- Une maison coûte en moyenne 358 045 €, un appartement 189 981 €.
- Rendement net estimé à 3,7 % après charges et taxe foncière.
- 11,7 % du parc est une passoire thermique (DPE F/G).
- Un DPE dégradé (F/G) impose une décote ou des travaux.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bonneville ?
À Bonneville, la valeur d'un bien s'évalue bien au-delà du prix au m². La proximité de la gare (0,6 km) et des 76 commerces peut majorer un prix de 5 à 10 %. L'exposition et la vue, capitales en milieu montagnard, influent aussi. Un logement avec une classe DPE D ou pire subit une décote croissante, surtout pour les locations. Pour une maison, la taille du terrain et son orientation sont primordiales. À l'inverse, un appartement au dernier étage avec balcon se valorise. L'état général reste le levier principal : une rénovation complète justifie le prix médian de 3 371 €/m², un bien à retaper se négocie en dessous.
Estimation indicative d'une maison à Bonneville
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
314 340 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut coûter cher. Surévaluer conduit à une stagnation (taux de vacance de 10,2 % en témoigne) et une dépréciation. Sous-évaluer fait perdre un gain potentiel, notamment dans un marché en hausse de 5 % par an. Les méthodes automatisées basées sur des moyennes ignorent les atouts ou défauts concrets de votre bien (vue, état, quartier). Seule une analyse croisant les données du marché (prix au m² par typologie, loyers potentiels) et les caractéristiques physiques de votre logement permet une valorisation juste et une négociation sereine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais un expert local connaît les micro-marchés : la cote diffère entre le centre historique, les quartiers près du collège et les lotissements récents. Il évalue l'impact réel d'un DPE F ou d'une vue dégagée sur les contreforts du Bargy. Son estimation, étayée par des ventes réelles non publiques, donne un prix de vente réaliste qui attire des acheteurs sérieux et évite la surenchère ou, à l'inverse, une mise en vente trop basse. Enfin, il sait négocier avec le réseau d'acheteurs potentiels, accélérant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de valoriser un atout comme la vue ou un grand terrain.
- Ne pas actualiser le prix après des travaux d'amélioration.
- Minimiser l'impact négatif d'un DPE dégradé sur la valorisation.
Investir à Bonneville : passer à l'action
Les données DVF et INSEE dessinent un cadre, mais l'acquisition réussie se joue sur le terrain : identification des bons lots, état du bâti, nuances de quartier. Notre réseau d'experts locaux décrypte ces réalités pour transformer l'analyse en opération sécurisée.
Le potentiel est réel, mais sa concrétisation dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bonneville
Quel est le prix immobilier moyen à Bonneville ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 3 371 €/m² en 2024. Le prix moyen, tiré par quelques biens chers, s'établit à 5 309 €/m². La majorité des transactions (50 %) se situe entre 2 810 et 4 015 €/m².
Bonneville est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Bonneville est significativement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 22 % à celui de La Roche-sur-Foron et de 50 % à celui de Vétraz-Monthoux, selon les dernières données DVF. Cet écart offre un effet de levier intéressant.
Est-ce le bon moment pour investir en locatif à Bonneville ?
Le marché locatif est dynamique (indice IOL 6,8/10) avec des rendements bruts autour de 5,5 %. Le moment est propice pour une stratégie de location annuelle, en sélectionnant un bien économe et bien placé pour limiter les risques liés aux passoires thermiques.
Quel type de bien trouve-t-on à Bonneville ?
Le marché est dominé par les appartements (79 % des ventes en 2024), avec une surface médiane de 57 m². Les maisons individuelles représentent 32 % du parc mais sont moins nombreuses à la vente (45 transactions en 2024).
Quels sont les atouts de Bonneville pour s'installer ?
Bonneville offre les services d'une petite ville complète (485 équipements), une bonne desserte ferroviaire, et un cadre de vie montagnard. Son dynamisme démographique (+6,2 % en 5 ans) et son parc de logements relativement récent en font un lieu attractif pour les actifs et les familles.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des voisines comme Saint-Julien-en-Genevois (+86 %) ou Vétraz-Monthoux (+50 %) est considérable, suggérant que Bonneville jouit d'un effet de levier important pour un investisseur visant des indicateurs économiques et démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bonneville.
Communes limitrophes de Bonneville
Bonneville est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Bonneville: 3 380 €/m² en médiane, +36,7 % par rapport à la médiane nationale. Sur 279 communes classées dans l'Haute-Savoie, Bonneville figure parmi les 18 % les moins chères au m².
La progression du prix médian atteint +19,4 % sur cinq ans (2021-2025) à Bonneville, au-dessus du rythme national. 1 059 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +3,9 % sur le prix médian.
L'appartement domine nettement le marché de Bonneville (79,4 % des ventes), avec un prix médian de 3 308 €/m². Rapporté au revenu médian de Bonneville, un logement de 93 m² (363 351 €) représente 14,4 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Bonneville avoisinent 15,3 €/m² pour les appartements et 17,6 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (4,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 408 logements autorisés, soit 82/an en moyenne.
Côté contexte, Bonneville est caractéristique des communes alpines de Savoie, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est en moyenne montagne, à 449 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).