Gradignan, ville de près de 27 000 habitants au sud-ouest de Bordeaux, combine un cadre de vie arboré, une desserte excellente et une vie locale complète. Le marché immobilier, avec un prix médian de 3 686 €/m², s'adresse principalement aux ménages aisés ou aux jeunes actifs prêts à se loger dans de petits appartements. La croissance démographique (+10,3 % en 10 ans) confirme l'attractivité résidentielle.
Carte du marché immobilier à Gradignan
Gradignan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Gradignan
13 292 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Gradignan est équilibré, avec 46,4 % de maisons et 53,6 % d'appartements. Une large majorité (51,3 %) des logements sont occupés par leurs propriétaires, signe d'une population stable et ancrée. Le taux de résidences secondaires (2,1 %) et de logements vacants (4 %) est faible, ce qui limite la pression spéculative. Ce mix et cette stabilité définissent un marché local mature, adapté aux familles et aux actifs travaillant dans la métropole.
Évolution démographique à Gradignan
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Gradignan
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Gradignan
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 26,1 %
- Autres sans activité professionnelle 22,9 %
- Professions intermédiaires 15,0 %
- Employés 13,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 12,6 %
- Ouvriers 7,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,7 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Gradignan
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Gradignan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 132 logements).
- Avant 1919 2,2 % 264 logts
- 1919-1945 2,0 % 238 logts
- 1946-1970 18,1 % 2 197 logts
- 1971-1990 44,9 % 5 452 logts
- 1991-2005 16,3 % 1 979 logts
- 2006-2019 16,5 % 2 002 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gradignan
901 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Gradignan
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Gradignan
Acquérir une maison type à Gradignan (101 m² au prix médian de 4 129 €/m²) représente un investissement de 417 029 €. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 375 326 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 2 170 €. Cela représente environ 8,5 années du revenu médian local (25 980 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Gradignan
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon les quartiers.
- Omettre de vérifier le DPE et le coût des travaux de rénovation.
- Négliger la consultation du plan de prévention des risques (PPR).
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
Le saviez-vous ?
- Gradignan compte 4 monuments historiques protégés sur 16 km².
- L'âge médian y est de 40,9 ans, contre 41,7 ans en Gironde.
- La commune a autorisé 1 218 logements neufs en 5 ans, en hausse de 83 %.
Performance énergétique du parc à Gradignan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 981 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier gradignanais affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe C dominante. Seuls 4,7 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cette relative bonne santé énergétique limite, à court terme, le risque de dépréciation réglementaire. Cependant, les propriétaires de biens classés D ou inférieurs devront anticiper des travaux pour respecter les interdictions de location prévues par la loi Climat.
Risques naturels et géorisques à Gradignan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à une sismicité faible et un aléa radon faible. Six risques naturels sont recensés, avec 26 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés aux inondations et mouvements de terrain. Consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives spécifiques à votre projet. Ces éléments sont à intégrer dans votre décision, notamment pour l'assurabilité du bien et votre tranquillité future.
Cadre de vie à Gradignan
Le climat est tempéré avec une moyenne annuelle de 14,3°C et 904 mm de pluie. La commune offre un accès rapide à Bordeaux via la gare TGV distante de 7,2 km et l'aéroport de Mérignac à 10,9 km. Les 901 équipements (commerces, services, santé) et les 4 monuments historiques structurent un cadre de vie agréable. Cependant, 26 arrêtés de catastrophe naturelle historique rappellent l'exposition à certains risques, même faibles.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 48 m², comptez environ 171 000 € (3 571 €/m²). Une maison de 101 m² nécessite un budget médian de 417 000 €. Les prix varient fortement : le quart le moins cher est sous 3 120 €/m², le plus cher au-dessus de 4 468 €/m². Le délai de vente n'est pas instantané, le marché étant en léger ralentissement (-3,2 % sur un an).
À qui s'adresse Gradignan ?
La commune s'adresse aux jeunes actifs travaillant dans la métropole, attirés par les transports et les petits appartements. Les familles y trouvent des maisons, des écoles (23 établissements) et un environnement vert, malgré un prix d'entrée élevé. Les retraités (27,4 % de 60 ans et plus) apprécient la tranquillité et les services de proximité. Le revenu médian local est de 25 980 €.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité de Bordeaux (7 km de la gare TGV) et aéroport à 11 km
- Cadre de vie arboré avec densité modérée (1 685 hab./km²)
- Équipements nombreux : 901 au total dont 293 en santé
- Parc immobilier de bonne qualité énergétique (classe C dominante)
- Dynamisme démographique : +10,3 % de population en 10 ans
− À prendre en compte
- Prix au m² élevé (3 686 €) vs. revenu médian local (25 980 €)
- Taxe foncière sur le bâti élevée à 53,39 %
- Exposition à 6 risques naturels (radon faible, inondations historiques)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Gradignan est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Gradignan
- Climat doux avec 14,3 °C de moyenne et peu de gel.
- Parc équilibré : 46,4 % de maisons, 53,6 % d'appartements.
- Population en croissance (+6 % en 5 ans), âge médian 41 ans.
- 93,7 % des logements éligibles à la fibre optique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Gradignan
Quel budget pour acheter un appartement à Gradignan ?
Pour un appartement médian de 48 m² à 3 571 €/m², il faut prévoir environ 171 000 €. Les prix débutent autour de 3 120 €/m² pour le quart le moins cher.
Gradignan est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 46,4 % de maisons, 23 établissements scolaires et 901 équipements. Mais le prix des maisons (4 129 €/m²) nécessite un budget conséquent.
Quels sont les risques naturels à Gradignan ?
La commune est exposée à 6 risques naturels (sismicité faible, radon faible) et a fait l'objet de 26 arrêtés catastrophes naturelles historiques, principalement liés aux inondations.
Vous envisagez d'acheter à Gradignan ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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