En 2024, le marché immobilier de Gradignan affiche un prix médian de 3 686 €/m², en repli de 3,2 % sur un an. Les données DVF/DGFiP révèlent 319 transactions, avec une prédominance des appartements (193 ventes). Le centre-bourg, densément peuplé à 1 685 hab./km², et la proximité de Bordeaux structurent la demande.
Comment se porte le marché immobilier à Gradignan
Le marché est en léger ajustement avec une baisse de 3,2 % sur un an, le prix médian se situant à 3 686 €/m². La fourchette interquartile (3 120 – 4 468 €/m²) montre une dispersion modérée. Toutefois, les prix restent élevés comparés aux voisines comme Libourne (2 593 €/m²), reflétant l'attractivité de la métropole bordelaise. Le volume annuel de 319 ventes, soit environ 26 transactions par mois, indique une liquidité correcte mais sans surchauffe.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -3,2 % sur un an, reflétant le ralentissement national du marché. Cette baisse modérée, dans une commune attractive de Bordeaux Métropole, peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs. La dynamique démographique (+6 % en 5 ans) et le faible taux de logements vacants (4 %) soutiennent structurellement la demande. Pour un vendeur, il s'agit d'un marché exigeant où la juste valorisation et l'état du bien sont primordiaux pour conclure.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Gradignan
Le parc est équilibré entre maisons (46,4 %) et appartements. Les transactions DVF 2024 montrent une majorité d'appartements vendus (193 contre 126 maisons), avec une surface médiane de 48 m² pour les uns et 101 m² pour les autres. Les acquéreurs sont majoritairement des résidents principaux (51,3 % de propriétaires occupants), dans une commune où les résidences secondaires ne représentent que 2,1 % du parc.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche légèrement en faveur de l'acheteur, porté par le repli des prix et un taux de vacance de 4,0 % qui offre du choix. Néanmoins, la dynamique démographique (+10,3 % en 10 ans) et la faible construction neuve récente (20 logements autorisés en 2024) pourraient soutenir les prix à moyen terme. La vente n'est pas instantanée, mais facilitée par une localisation attractive au sein de Bordeaux Métropole.
Dernières ventes enregistrées à Gradignan
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Gradignan
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Gradignan
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Gradignan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Gradignan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les cinq dernières années, 1 218 logements neufs ont été autorisés à Gradignan, marquant une tendance haussière de +83 %. Ce volume important, porté par Bordeaux Métropole, confirme l'attractivité résidentielle de la commune. Il répond à une demande soutenue, limitant le risque de surchauffe des prix de l'ancien. Pour l'acheteur, cela ouvre l'option du neuf, souvent mieux isolé, mais à un prix au m² généralement supérieur à celui de l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
À Gradignan, le marché immobilier suit le rythme scolaire, avec une nette reprise d'activité de mi-août à octobre. Le printemps est également propice aux transactions. Vendre en début d'année permet d'éviter la concurrence estivale. Pour l'acheteur, l'hiver peut offrir des opportunités, avec moins de concurrence mais aussi moins de choix. Pensez à la date de règlement de la taxe foncière (en septembre) pour planifier votre budget.
Le saviez-vous ?
- Gradignan compte 4 monuments historiques protégés sur 16 km².
- L'âge médian y est de 40,9 ans, contre 41,7 ans en Gironde.
- La commune a autorisé 1 218 logements neufs en 5 ans, en hausse de 83 %.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Gradignan
- Prix médian à 3 686 €/m², en baisse de 3,2 % sur un an.
- Écart maison (4 129 €/m²) / appartement (3 571 €/m²).
- Coût d'un bien type : 417 029 € pour une maison, 171 408 € pour un appartement.
- Revenu médian local de 25 980 € par an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Gradignan
Quel est le prix au m² à Gradignan en 2024 ?
Le prix médian global est de 3 686 €/m² selon DVF/DGFiP. Les maisons se vendent en médiane à 4 129 €/m² et les appartements à 3 571 €/m².
Le prix immobilier à Gradignan est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix médians ont reculé de 3,2 % sur un an. Cette tendance à la baisse, couplée à 319 transactions annuelles, suggère un marché en phase de correction.
Combien coûte une maison à Gradignan ?
Pour une surface médiane de 101 m² à 4 129 €/m², une maison type représente un investissement d'environ 417 000 €. La fourchette typique (Q1-Q3) va de 3 120 à 4 468 €/m².
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