01 Le parc de logements
Le parc comprend 468 logements dont 269 résidences principales, 166 résidences secondaires et 33 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 269 | 57,5 % |
| Résidences secondaires | 166 | 35,5 % |
| Logements vacants | 33 | 7,1 % |
Parmi les 468 logements du parc, 57 % assurent la fonction de résidence principale, contre 35 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 76 | 29,6 % |
| 1919-1945 | 6 | 2,3 % |
| 1946-1970 | 9 | 3,5 % |
| 1971-1990 | 45 | 17,5 % |
| 1991-2005 | 54 | 21,0 % |
| 2006-2019 | 67 | 26,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (30 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 30 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 10 | 3,7 % |
| 3 pièces | 33 | 12,3 % |
| 4 pièces | 70 | 26,0 % |
| 5 pièces ou plus | 156 | 58,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 58 % du parc, contre 4 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 391 | 436 | 468 |
| Rés. principales | 244 | 271 | 269 |
| Rés. secondaires | 132 | 152 | 166 |
| Vacants | 15 | 13 | 33 |
La part de propriétaires atteint 48,9 % à Saint-Maurice-D'ardèche, commune de 375 hab. à 13 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 234 | 87,0 % |
| Locataires (privé) | 29 | 10,8 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 6 | 2,2 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 87,0 % de propriétaires face à 10,8 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 38 | 14,1 % |
| Électricité | 93 | 34,6 % |
| Gaz bouteille | 3 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 135 | 50,2 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (50 %), suivi par électricité (35 %) et fioul (14 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 23 |
| 2 à 4 ans | 35 |
| 5 à 9 ans | 38 |
| 10 ans ou plus | 173 |
| Total ménages | 269 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 |
| Sous-occupation modérée | 40 |
| Sous-occupation accentuée | 101 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 3,3 % |
| 1 voiture | 90 | 33,5 % |
| 2 voitures ou plus | 170 | 63,2 % |
Équipement automobile des ménages: 3 % sans voiture, 33 % avec une voiture et 63 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 76,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 102 | 77 | 15 | 10 |
| 1975 | 185 | 80 | 69 | 36 |
| 1982 | 235 | 97 | 122 | 16 |
| 1990 | 232 | 128 | 102 | 2 |
| 1999 | 278 | 147 | 119 | 12 |
| 2006 | 315 | 189 | 124 | 2 |
| 2011 | 391 | 244 | 132 | 15 |
| 2016 | 436 | 271 | 152 | 13 |
| 2022 | 468 | 269 | 166 | 33 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 102 logements, le total atteint 468 en 2022 (+359 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 52 | 47 | 57 | 50 | 70 | 29 |
| Dont vacants > 2 ans | 25 | 25 | 25 | 18 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1,7 % |
| Classe B | 5 | 8,5 % |
| Classe C | 15 | 25,4 % |
| Classe D | 17 | 28,8 % |
| Classe E | 12 | 20,3 % |
| Classe F | 4 | 6,8 % |
| Classe G | 5 | 8,5 % |
La classe D domine avec 29 % des diagnostics, et 36 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 23,7 % |
| Classe B | 26 | 44,1 % |
| Classe C | 9 | 15,3 % |
| Classe D | 4 | 6,8 % |
| Classe E | 5 | 8,5 % |
| Classe F | 1 | 1,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (44 %), 83 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 254 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 293 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 200 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 211 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 293 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 138 kWh/m²/an (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 5 | 0 |
| Classe C | 13 | 2 |
| Classe D | 17 | 0 |
| Classe E | 11 | 1 |
| Classe F | 4 | 0 |
| Classe G | 5 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (230), appartements classés C (201), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gras (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022, 35,5 % du parc de Gras sont des résidences secondaires (166 unités sur 468). Pavillonnaire à très forte intensité: 93,2 % du parc se compose de maisons (436 unités). Ancrage local: la commune est sur les rives du Rhône, entre Drôme et Ardèche, perchée à 223 m d'altitude, dans un relief de collines.
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 87,0 % des ménages possèdent leur résidence principale.
29,6 % des logements de Gras datent d'avant 1919 — une signature de bourg ancien au patrimoine architectural constitué de longue date. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 228 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 15,3 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (50,2 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +7,3 % à son parc résidentiel. La multi-motorisation est la norme à Gras: 63,2 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune sur les rives du Rhône, entre Drôme et Ardèche. Sur le plan physique, la commune est perchée à 223 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Points clés
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Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 15 % du Ardèche
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Gras
Acheter demande un effort important : 8,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gras
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gras s'établit à 2 784 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Gras se positionne dans le top 15 % des communes les plus chères du Ardèche.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gras Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gras
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 494 €/m² → 2 784 €/m² (+11,6 %), volume annuel actuel 7 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 94 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 7 |
| Prix médian/m² | 2 784 € | 2 784 € |
| Prix moyen/m² | 2 782 € | |
| Surface médiane | – | 94 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 9 | 2 494 € |
| 2022 | 9 | 1 891 € |
| 2023 | 7 | 2 346 € |
| 2024 | 7 | 2 938 € |
| 2025 | 7 | 2 784 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 146 autorisations pour 88 démarrages effectifs.
Construction neuve à Gras (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 35 logements autorisés à à Gras, dont 1 en 2025 (+30 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Gras
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gras
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Gras
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 59 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Gras: la classe D domine, 15,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Gras
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gras : cadre de vie et logement
Gras, commune de 591 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 047 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 23 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gras
Gras et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gras
Composition du parc immobilier à Gras
468 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 93,8 % du parc à Gras, 6,2 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Gras
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 257 logements).
- Avant 1919 29,6 % 76 logts
- 1919-1945 2,3 % 6 logts
- 1946-1970 3,5 % 9 logts
- 1971-1990 17,5 % 45 logts
- 1991-2005 21,0 % 54 logts
- 2006-2019 26,1 % 67 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Gras
23 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Gras
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gras
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
261 696 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gras
Quel est le prix de l'immobilier à Gras ?
Le prix médian au m² à Gras est de 2 784 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 262 000 €.
Comment Gras se situe-t-elle dans le Ardèche ?
Gras se classe au 49ᵉ rang sur 333 communes du Ardèche — dans le top 15 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Gras ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gras est de 4,2 % (loyer de 9,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Gras ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
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Communes limitrophes de Gras
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Résumé
En 2026, 7 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 784 €/m² à Gras, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian de Gras gagne +11,6 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 39 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,2 % — un retournement à surveiller.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 784 €/m² pour une surface médiane de 94 m². Rapporté au revenu médian de Gras, un logement de 94 m² (261 696 €) représente 11,5 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,3 € (appartements) et 9,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,2 %, un niveau intermédiaire. Avec 35,5 % de résidences secondaires, Gras est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Construction neuve active à Gras: l'équivalent de 7 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 83 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Gras est sur les rives du Rhône, entre Drôme et Ardèche. Le cadre géographique (perchée à 223 m d'altitude, dans un relief de collines) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.