Logement & immobilier

Le logement à Houilles

78800 Yvelines 33 983 hab.
Fiche complète

Houilles compte 15 452 logements (3,7 pièces en moyenne). 64,1 % des ménages sont propriétaires de leur logement, dans le dernier quartile du département.

Résidences principales 93%
Logements vacants 5,7%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

15 452Logements au total
57 %Appartements i
64,1 %Propriétaires
1,5 %Rés. secondaires
17 %Logements sociaux i
5,7 %Logements vacants i-7% vs dept · -29% vs France
+8,1 %Évolution 2016–2022
3 863 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 15 452 logements dont 14 325 résidences principales, 238 résidences secondaires et 888 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 15 452 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 5 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (27 %), 11 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 29 % du parc, contre 24 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,7 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements13 84114 29215 452
Rés. principales13 07013 18614 325
Rés. secondaires68158238
Vacants703947888

Cormeilles-en-Parisis (27 292 hab., à 5 km) présente 61,1 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 64,1 % de propriétaires, 34,2 % de locataires, dont 12 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 59 % au gaz de ville, 34 % pour électricité, 5 % pour fioul.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 496
2 à 4 ans3 212
5 à 9 ans2 741
10 ans ou plus6 877
Total ménages14 325
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale4 007
Sous-occupation modérée3 449
Sous-occupation accentuée2 688
Suroccupation modérée1 643
Suroccupation accentuée169
INSEE · 2022

Équipement automobile

Motorisation des ménages: 23 % n'ont aucune voiture, 55 % en ont une et 22 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 69,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

15 452Logements en 2022
+52 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 10 172 logements, le total atteint 15 452 en 2022 (+52 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 053 976 1 075 1 178 1 173 623
Dont vacants > 2 ans 124 131 119 176 197 243

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
222kWh/m²/an en moyenne
14,2 %Passoires (F+G) i
6 757Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
222 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 774 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 6 757 diagnostics par étiquette énergétique: 34 % en C, 36 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: C concentre 25 % des diagnostics et 63 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 305 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 107 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (273 kWh/m²/an) et appartements en classe C (208).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+13 kWh/m²/an
Consommation vs France+19 kWh/m²/an
Passoires vs département+4,1 pts
Passoires vs France+4,3 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
17,7 %Taux logements sociaux i
2 644Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

8,19 €Loyer moyen /m² i
2,0 %Taux de vacance i
319dont PLAI i
229dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1251
T2723
T31 103
T4470
T5+87

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

15 452 logements composent le parc d'Houilles en 2022, très majoritairement occupés à l'année (92,7 %). La typologie est équilibrée: 42,9 % de maisons et 57,1 % d'appartements. L'environnement communal: une commune de la couronne périurbaine francilienne, dans la plaine, à une altitude de 29 m.

Majorité de propriétaires à Houilles (64,1 %), complétée par 34,2 % de locataires. Part du parc social: 12,3 % des résidences principales. Houilles est en deçà de l'obligation SRU: 17,7 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.

Le bâti d'Houilles s'étend d'un noyau historique (4,7 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (10,6 % après 2006). DPE: classe C dominante et 222 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 14,2 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 58,8 % des résidences principales.

Hausse mesurée du nombre de logements: +8,1 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 22,6 % de ménages sans voiture, 22,3 % à au moins deux voitures.

Houilles est une commune de la couronne périurbaine francilienne, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 29 m — colore l'offre de logements et la demande locale.

Le détail du parc (14 325 résidences principales d'Houilles) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.

Faut-il investir à Houilles en 2026 ?

À 11 km de Paris, Houilles jouit d'une desserte ferroviaire exceptionnelle et d'une dynamique démographique positive (+4,7 % en 5 ans). Son marché immobilier, après une phase de correction, interroge les investisseurs. Faut-il y voir une fenêtre d'opportunité ?

4 875 €/m² prix médian
-2,5 % sur un an
432 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 5,5 % et une correction récente de -3,1 %, Houilles offre un point d'entrée plus attractif que des voisines immédiatement plus chères.

Verdict

➤ Investir ici impose de viser le rendement locatif en appartement, avec une sélection rigoureuse du bien et un horizon moyen terme.

Rendement correct
Risque modéré
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif correct (5,5 % brut)
  • ✓ Correction récente : opportunité de prix
  • ✓ Desserte ferroviaire exceptionnelle
  • ⚠ Accessibilité locale très faible
  • ⚠ Rendement net modéré après charges
  • ⚠ Marché locatif simplement modéré

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Houilles affiche un prix médian supérieur de plus de 40 % à la médiane nationale.
  • Dans les Yvelines, elle se situe à un niveau intermédiaire, nettement moins chère que les communes limitrophes les plus proches de Paris.
  • Son rendement locatif brut (5,5 %) reste supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Houilles

Le marché d'Houilles est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers d'Houilles

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,1

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression élevée (7,1/10) : le marché est dynamique, la négociation demande réactivité.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
85
Années de revenu pour acheter 70 m²
89
% de résidences secondaires
17
Croissance démographique (5 ans)
66
Densité de population
100
3,7

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité très faible (1,6/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
11
% de propriétaires
22
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
24
4,7

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée (4,7/10) : la demande existe mais nécessite de cibler les bons biens.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
82
% résidences secondaires (demande saisonnière)
17
Croissance démographique (5 ans)
66
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
15
1,7

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Pression touristique faible (1,7/10) : exclut une stratégie de location saisonnière.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
17
% de logements vacants
45
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 5000,5 — Percentile dept : 85/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 89/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 17/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 66/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 8495,8 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 11/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 59,4 — Percentile dept : 22/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 24/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 35,9 — Percentile dept : 82/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 17/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 66/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 5000,5 — Percentile dept : 15/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 17/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 45/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 8495,8 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Houilles : opportunités et risques

Investir à Houilles en 2026 vise avant tout le rendement locatif annuel, porté par les nombreux actifs travaillant à Paris ou dans les pôles d'emplois de l'Ouest francilien. Le rendement brut des appartements (5,5 %) est correct pour la région, mais il faut immédiatement en déduire une taxe foncière élevée (31,92 %) et le coût de la gestion. Le rendement net estimé avoisine ainsi 3,5 %, un niveau qui nécessite une stratégie d'endettement optimisée.

Le risque majeur réside dans la faible accessibilité pour la population locale (IAI à 1,6/10). Avec un prix d'entrée pour une maison type équivalent à 14,3 années de revenu médian, le marché est largement porté par des acquéreurs extérieurs. En cas de durcissement des conditions de crédit, la liquidité à la revente pourrait en pâtir. La part non négligeable de passoires thermiques (14,7 %) impose aussi un audit énergétique rigoureux pour éviter les biens dont la location sera interdite à moyen terme.

La dynamique de construction neuve ralentie (-58 % de permis sur cinq ans) est un signal contrasté. Elle limite le risque de sur-offre mais indique aussi une saturation du foncier, reportant la pression sur l'ancien. Pour un investisseur, cela signifie que la valeur ajoutée viendra principalement de la rénovation et de l'optimisation de biens existants bien situés, notamment à proximité de la gare.

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Données du marché immobilier à Houilles

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian à Houilles s'établit à 4 875 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette valeur place la commune dans une position intermédiaire en proche banlieue parisienne, bien en deçà des niveaux observés dans les Hauts-de-Seine les plus proches. La correction de -3,1 % enregistrée sur un an est légèrement inférieure à la moyenne francilienne, indiquant une certaine résilience.

La structure du marché est marquée par la prédominance des appartements, qui représentent 59 % des transactions. Leur prix médian (4 344 €/m²) est inférieur de 15 % à celui des maisons, offrant un point d'entrée plus accessible pour les investisseurs. Néanmoins, l'écart entre les deux typologies s'est légèrement resserré depuis 2022, les maisons étant moins touchées par la baisse.

La proximité immédiate de la gare de Houilles - Carrières-sur-Seine, à 300 mètres du centre, est un pilier de l'attractivité. Cette desserte, couplée à une densité exceptionnelle d'équipements (958 au total), explique en partie la pression immobiliere élevée (IPI à 7,1/10). Toutefois, cette accessibilité aux transports se paie : le prix au mètre carré dépasse de plus de 11 % celui de Cormeilles-en-Parisis, pourtant comparable en taille.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Houilles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

La courbe des prix à Houilles dessine un cycle classique : une hausse continue jusqu'en 2022, portée par les taux bas, suivie d'une correction en 2023-2024. Le prix médian global est passé de 5 053 €/m² en 2020 à un pic à 5 539 €/m² en 2022, avant de retomber à 4 875 €/m². Cette baisse de -3,1 % sur un an reflète le retournement du marché francilien. Les maisons résistent mieux que les appartements, avec un écart de prix qui se maintient autour de 18 %. Comparée à ses voisines, Houilles reste plus chère que Franconville ou Sannois, mais l'écart se resserre, indiquant une relative résilience. Pour un acheteur en 2026, cette phase de consolidation pourrait représenter un point d'entrée stratégique.

Évolution du marché immobilier d'Houilles

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 5 273 €/m² → 4 875 €/m² (-7,5 %), volume annuel actuel 432 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 5 291 €/m²
Surface médiane 88 m²
Transactions 186
Appartements
Prix médian 4 344 €/m²
Surface médiane 60 m²
Transactions 246

Indicateurs clés du marché

-2,5 %
Variation annuelle prix/m² ?
5,9 %
Rendement locatif apparts ?
4,3 %
Rendement locatif maisons ?
50,2 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

465 608 €
Maison 88 m² ?
Mensualité ~2 700 €/mois (20 ans, 3,5 %)
260 640 €
Appartement 60 m² ?
Mensualité ~1 512 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 60 m²

1 512 €/mois
Mensualité crédit ?
1 272 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 240 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

15,3 ans
Pour une maison ?
8,6 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

21,2 €/m²
Loyer médian appartements ?
17,2 - 26,1 €/m²
19,0 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,8 - 28,1 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, 432 transactions ont été enregistrées à Houilles, soit une baisse de 13 % par rapport à 2023, mais un volume qui reste élevé. Le marché est équilibré entre appartements (246 ventes, médiane à 4 344 €/m²) et maisons (186 ventes, médiane à 5 291 €/m²). La surface médiane des biens vendus (57 m² pour les appartements, 79 m² pour les maisons) indique un parc orienté vers les besoins des ménages classiques. La baisse du volume et des prix place le marché du côté des acheteurs, avec plus de marge de négociation. La liquidité est soutenue par la proximité de Paris, mais le caractère ancien du parc (78 % construit avant 2006) impose une vigilance accrue sur l'état des biens.

Répartition des ventes

43,1 % de maisons et 56,9 % d'appartements parmi les 432 transactions enregistrées.

Le marché penche côté appartements (56,9 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 5 291 €/m² pour les maisons et 4 344 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 432 186 246
Prix médian/m² 4 875 € 5 291 € 4 344 €
Prix moyen/m² 5 030 €
Surface médiane – 88 m² 60 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 555 5 273 €
2022 524 5 396 €
2023 422 5 190 €
2024 366 5 000 €
2025 432 4 875 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Houilles marque un net ralentissement, avec seulement 109 logements autorisés en 2024 et une tendance à -58 % sur les cinq dernières années. Dans une commune déjà très dense (4 km²), le foncier disponible arrive à saturation. Ce ralentissement de l'offre neuve contraste avec une pression démographique positive (+4,7 % en cinq ans) et un taux de vacance faible (5,7 %), éliminant le risque de sur-offre à court terme. Les projets se concentreront davantage sur la rénovation et la densification du bâti existant, avec l'enjeu majeur de l'amélioration énergétique d'un parc où les passoires thermiques (F/G) représentent encore 14,7 % des résidences principales.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

5 352 logements autorisés cumulés, 3 980 commencés: la dynamique récente affiche 384 autorisations sur 2025.

Vacance longue durée à Houilles

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

623 logements vacants au total
243 vacants depuis plus de 2 ans 39,0 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Houilles (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 581 logements ont été autorisés à à Houilles, -58 % par rapport au cycle précédent.

581 logements autorisés sur 5 ans
192 en 2025 dernière année connue
-58 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Houilles

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 17,2 €/m²
Médian 21,2 €/m²
Haut 26,1 €/m²
Écart de 8,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,8 €/m²
Médian 19,0 €/m²
Haut 28,1 €/m²
Écart de 15,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Houilles

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (60 m²)
~2 437 €/an
soit ~1,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (88 m²)
~3 197 €/an
soit ~1,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 31,92 % Moyenne dept : 33,07 % -1,15 pt Moyenne France : 43,01 % -11,09 pt
Taxe d'habitation (rappel) 21,44 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

31,86 % 2021
31,84 % 2022
31,93 % 2023
31,92 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (31,92 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement net est la vraie rentabilité. À Houilles, il faut déduire du brut environ 2 points pour les charges récurrentes. La taxe foncière, à 31,92 % du revenu cadastral, pèse lourd. Ajoutez la provision pour charges (copropriété si applicable), un fonds de travaux (le parc est vieillissant, 22 % construit avant 1945), et une provision pour vacance locative (5,7 % de logements vacants sur la commune). Une gestion locative professionnelle prélèvera aussi environ 5 % du loyer.

Performance énergétique du parc à Houilles

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 757 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Houilles: classe C en tête, 14,2 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 14,2 % F + G
Conso moyenne 222 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

Le parc immobilier de Houilles affiche une performance énergétique médiane de classe C (225 kWh/m²/an), meilleure que la moyenne nationale. Cependant, 14,7 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Ces biens sont concernés par les interdictions de location prévues par la loi Climat : les F et G seront progressivement interdites à la location entre 2025 et 2034. Pour un acheteur, c'est un risque réglementaire à anticiper, mais aussi une opportunité de valorisation par des travaux de rénovation.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, avec un loyer de 21,2 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute (5,5 %). Privilégiez les T2 et T3 de 50 à 70 m², correspondant à la surface médiane vendue (57 m²). Les maisons, moins nombreuses sur le marché locatif, offrent un rendement brut plus faible (4,1 %). L'ancien domine, mais attention aux DPE. Le neuf récent (10,6 % du parc post-2006) est marginal et vise une clientèle différente, avec une rentabilité souvent inférieure.

Quelles zones cibler à Houilles ?

La proximité immédiate de la gare Houilles - Carrières-sur-Seine est un atout majeur pour la location. Le centre-bourg, dense et bien équipé (958 équipements services/commerces), attire également. Aucun quartier en forte requalification n'émerge fortement, la dynamique de construction neuve étant atone (-58 % d'autorisations sur 5 ans). La vigilance s'impose sur les biens situés en zones de risques naturels recensés (1 PPR actif de cavités souterraines), pouvant compliquer l'assurance et la revente.

Calculateur de rendement à Houilles

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Houilles

Le risque principal est la vacance locative, estimée à 8 %. Le parc vieillissant (22 % d'avant 1945) expose à des travaux de rénovation, surtout avec 14,7 % de passoires thermiques (DPE F/G), visées par les interdictions de location à horizon 2025-2028. La taxe foncière, à 31,92 %, grève le rendement net. La dépendance à l'économie francilienne (taux d'emploi 74,5 %) et la baisse des prix à la vente (-3,1 %) peuvent affecter la plus-value. En revanche, la fibre optique déployée à 100 % est un point fort.

Cas pratique : un investissement type à Houilles

Pour un investissement dans un appartement de 57 m² (surface médiane), comptez un investissement d'environ 266 000 €. Avec un loyer à 21,2 €/m², les revenus annuels bruts sont de 14 500 €, soit un rendement brut de 5,5 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,5 %. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, l'effort mensuel net (mensualité - loyer) serait d'environ 200 €.

Erreurs à éviter quand on investit à Houilles

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 31,92 % à Houilles.
  • Surévaluer le loyer par rapport au marché local (21,2 €/m² en moyenne).
  • Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc ancien.
  • Choisir un bien avec un DPE F/G, bientôt interdit à la location.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier de Houilles suit le rythme francilien : une reneté activité au printemps (mars-juin) et à la rentrée (septembre-octobre). Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut permettre de trouver des vendeurs plus motivés et de négocier. Notez que la taxe foncière est payable en septembre, une date qui peut inciter certains propriétaires à vendre avant. Il n'y a pas de forte saisonnalité touristique perturbant le marché.

Le saviez-vous ?

  • Houilles est la commune la plus dense de sa catégorie dans les Yvelines.
  • La gare est à seulement 300 mètres du centre-ville.
  • La ville compte 958 équipements publics et privés pour ses 34 000 habitants.

S'installer à Houilles : cadre de vie et logement

S'installer à Houilles, c'est bénéficier de la fluidité des transports franciliens tout en vivant dans une ville à échelle humaine. La connexion fibre à 100 % et la présence de trois opérateurs en 5G en font un territoire adapté au télétravail. Avec 958 équipements, dont 142 commerces et 180 établissements de santé, la commune offre une autonomie quotidienne remarquable pour sa taille.

Le parc de logements, composé à 43 % de maisons, attire des familles, comme en témoigne la part élevée des moins de 30 ans (37,2 %). Le cadre est cependant très urbain et dense (8 496 hab/km²), avec les contraintes que cela implique en termes de stationnement et d'espaces verts. La gestion financière de la commune apparaît saine, avec une dette modérée de 255 €/habitant, un point rassurant pour les futurs niveaux de fiscalité locale.

Carte du marché immobilier à Houilles

Houilles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Houilles

12,9 °C
Température moyenne ?
634 mm
Précipitations ?
28 j
Jours de gel/an ?

Un climat francilien tempéré caractérise Houilles : 12,9 °C de moyenne annuelle et 634 mm de pluie. Les hivers sont frais sans excès, les étés modérément chauds. Ce profil, sans extrême, convient aux familles et actifs recherchant une météo classique, propice aux activités en extérieur dans les nombreux parcs. L'ensoleillement est comparable à celui de l'ouest parisien. Un atout pour le cadre de vie, sans être un argument décisif.

À qui s'adresse Houilles ?

Houilles s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles avec enfants recherchant la proximité parisienne. Les primo-accédants peuvent viser un appartement. Les familles plus établies, attirées par les maisons (43,2 % du parc) et les 19 écoles, y trouveront un compromis. Les retraités (19,8 % des 60 ans et plus) apprécient la centralité et les services de santé. La ville convient moins aux chercheurs de calme absolu (densité de 8 496 hab/km²) ou d'un grand patrimoine vert.

Avantages et limites à Houilles

✓ Points forts

  • Gare à 300 m : Paris Saint-Lazare en 12 minutes.
  • Équipements nombreux : 958 services, commerces et santé.
  • Dynamisme démographique : +4,7 % d'habitants en 5 ans.
  • Parc majoritairement de maisons individuelles (43,2 %).
  • Fibre optique et très haut débit disponibles à 100 %.

− À prendre en compte

  • Densité très élevée (8 496 hab/km²), ambiance urbaine.
  • Prix du m² élevé malgré la baisse récente (5 103 €/m²).
  • Risque naturel recensé (cavités souterraines).

Composition du parc immobilier à Houilles

15 452 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Composition mixte: 6 633 maisons et 8 710 appartements à à Houilles.

92,7 % Résidences principales 14 325 logements
1,5 % Résidences secondaires 238 logements
5,7 % Logements vacants 888 logements
64,1 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc de logements révèle une commune ancrée : 64,1 % de propriétaires et seulement 1,5 % de résidences secondaires. Cette forte proportion de propriétaires-occupants assure une certaine stabilité des prix. La part des maisons individuelles (43,2 %) est significative pour une commune dense, offrant une alternative à l'appartement. Un taux de logements sociaux de 17 % suggère une mixité sociale encadrée. Le marché est principalement porté par des acheteurs cherchant à s'installer durablement.

Ancienneté du parc à Houilles

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 207 logements).

  • Avant 1919 4,7 % 669 logts
  • 1919-1945 17,3 % 2 460 logts
  • 1946-1970 24,7 % 3 511 logts
  • 1971-1990 27,1 % 3 843 logts
  • 1991-2005 15,6 % 2 220 logts
  • 2006-2019 10,6 % 1 504 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Houilles

958 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

142 Commerces
498 Services
180 Santé
30 Sports et loisirs
19 Enseignement
8 Tourisme
81 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Houilles

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 1 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 8 catastrophes naturelles déclarées

Le principal aléa recensé sur la commune concerne les cavités souterraines (PPR actif). Cela peut impacter certaines parcelles, imposant des études géotechniques préalables à la construction. La sismicité est très faible et le radon, un gaz naturel, y est en concentration faible. Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé, principalement pour des inondations ou coulées de boue. Consultez le plan de prévention des risques (PPR) en mairie et le diagnostic obligatoire pour tout achat.

Cas pratique : un achat type à Houilles

Acquérir une maison de 79 m² (surface médiane pour une maison à Houilles) coûte environ 434 000 €. Cela représente l'équivalent de plus de 14 années du revenu médian local (30 390 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 150 €. Un tel effort nécessite un revenu mensuel stable d'au moins 6 450 € pour respecter le taux d'endettement de 35 %.

Erreurs à éviter quand on achète à Houilles

  • Omettre de vérifier le risque de cavités souterraines (PPR actif).
  • Ne pas challenger le DPE, critère de plus en plus discriminant.
  • Surestimer sa capacité d'emprunt sans compter les charges de copropriété.
  • Acheter sans avoir testé les temps de trajet vers son lieu de travail.

Points clés à retenir à Houilles

  • Prix médian à 4 875 €/m², en recul de 3,1 % sur un an.
  • Rendement brut locatif de 5,5 % pour les appartements.
  • 64,1 % de propriétaires, signe d'un marché stable et ancré.
  • Écart important entre maisons (5 291 €/m²) et appartements (4 344 €/m²).
  • Rendement net estimé à 3,5 % après charges et taxe foncière.
  • Climat tempéré : 12,9 °C de moyenne et 634 mm de pluie annuelle.
  • La proximité de la gare peut créer des surcotes importantes.
  • Un bien type coûte 266 k€ pour un appartement, 434 k€ pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Houilles ?

À Houilles, la valeur d'un bien dépend fortement de trois facteurs. Premièrement, la localisation par rapport à la gare (0,3 km) et aux commerces (142 équipements) : une adresse à moins de 10 minutes à pied de la gare peut voir une surcote. Deuxièmement, la typologie : les maisons (5 291 €/m²) se valorisent mieux que les appartements (4 344 €/m²), surtout avec un jardin. Troisièmement, l'état et la performance énergétique (DPE) sont scrutés. Un logement rénové (classe A/B) se vendra avec une prime face aux 14,7 % de passoires du parc. L'étage et la vue ont un impact moindre dans cette ville de plaine (38 m d'altitude moyenne).

Estimation indicative d'une maison à Houilles

Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

429 000 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Estimer à 5 100 €/m² au lieu de 5 300 €/m² sur 80 m², c'est perdre 16 000 €. À l'inverse, une surévaluation allonge la vente dans un marché devenu acheteur. Les données DVF 2024 montrent des écarts considérables entre biens similaires. Une estimation professionnelle croise les transactions récentes, le potentiel locatif (loyer estimé 21,2 €/m²), les charges (taxe foncière 31,92 %) et les risques (DPE, cavités). Elle est indispensable pour fixer un prix d'annonce attractif et réaliste, déclenchant les visites sans brader votre patrimoine.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne utilisent des moyennes par quartier, insuffisantes à l'échelle d'une rue. Un professionnel local connaît les micro-marchés : la différence de prix entre un bien rue de la République et une impasse calme, l'impact d'une copropriété bien gérée. Il évalue l'état réel (vétusté, qualité des rénovations) et le potentiel, éléments invisibles dans un algorithme. Son estimation crédibilise votre prix auprès des acheteurs et de leur banque, facilitant la vente. Enfin, il vous conseille sur les travaux valorisants avant mise en vente, maximisant votre prix final.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix moyen au m², très variable par secteur.
  • Négliger l'impact négatif d'un DPE médiocre sur la valorisation.
  • Surévaluer son bien en raison de travaux personnels non objectivables.
  • Vendre sans consulter un pro pour connaître les attentes du marché.

Investir à Houilles : passer à l'action

Les chiffres de la DGFiP tracent une tendance, mais l'acquisition réussie dépend du bien, de la rue et du timing. Un professionnel implanté localement peut identifier les opportunités concrètes et les écueils à éviter sur le terrain.

Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Houilles.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Houilles

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Houilles ?

    Le prix médian global à Houilles est de 4 875 €/m² en 2024. Les appartements se négocient en moyenne à 4 344 €/m² et les maisons à 5 291 €/m². Ces prix placent la commune dans la moitié supérieure des Yvelines.

    Est-ce le bon moment pour acheter à Houilles ?

    Le marché est en correction (-3,1 % sur un an), offrant davantage de marge de négociation qu'en 2022. Pour un investisseur locatif, le rendement brut correct (5,5 %) et la desserte ferroviaire en font un marché à considérer avec un horizon moyen terme.

    Houilles est-elle plus chère que ses villes voisines ?

    Oui, Houilles est significativement plus chère que Franconville (-22 %) ou Sannois (-20 %). En revanche, elle reste bien plus accessible que des communes limitrophes comme Bois-Colombes (+59 %) ou La Garenne-Colombes (+89 %), bénéficiant de indicateurs similaires.

    Quel rendement locatif peut-on espérer à Houilles ?

    Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 5,5 %, selon la carte des loyers. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net se situe aux alentours de 3,5 %. Pour les maisons, le rendement brut est de 4,1 %.

    Quels sont les points forts du cadre de vie à Houilles ?

    Houilles se distingue par sa desserte ferroviaire exceptionnelle (gare à 300 m), sa densité d'équipements (958 au total) et son taux de chômage bas (7,8 %). La commune est entièrement fibrée et attire une population jeune, avec 37,2 % de moins de 30 ans.

    Marché immobilier des communes voisines

    Houilles présente un écart de valorisation saisissant avec des communes aux profils similaires comme Bois-Colombes (+59 %) ou La Garenne-Colombes (+89 %), offrant un effet de levier intéressant si sa dynamique territoriale se confirme.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Houilles.

    Communes limitrophes d'Houilles

    Houilles est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    4 875 €/m² Prix médian à Houilles
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Côté prix, Houilles est un marché d'exception — 4 875 €/m² sur 432 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Yvelines. Dans les Yvelines, Houilles appartient au top 10 % des communes les plus chères au m².

    Correction observée: -7,5 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 299 transactions (source DGFiP/DVF).

    Marché mixte à Houilles: maisons à 5 291 €/m² et appartements à 4 344 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (88 m² à 465 608 €) équivaut à 15,3 années de revenu médian au niveau communal.

    Loyers observés à Houilles: 21,2 €/m²/mois pour un appartement, 19,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,9 % pour un appartement (4,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 581 logements autorisés, soit 116/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (75 % des autorisations sur 2021-2025).

    Côté contexte, Houilles est une commune de la couronne périurbaine francilienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 29 m.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Houilles

    Classement remarquable Couverture fibre Top 1 national Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Houilles

    Communes voisines

    Sartrouville 78500 52 763 hab. 2,9 km Bezons 95870 36 434 hab. 2,3 km Carrières-sur-Seine 78420 14 791 hab. 2,0 km