01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 427 logements dont 5 826 résidences principales, 272 résidences secondaires et 329 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 826 | 90,6 % |
| Résidences secondaires | 272 | 4,2 % |
| Logements vacants | 329 | 5,1 % |
Le graphique détaille la structure des 6 427 logements: 91 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 296 | 5,1 % |
| 1919-1945 | 530 | 9,1 % |
| 1946-1970 | 1 575 | 27,1 % |
| 1971-1990 | 1 358 | 23,4 % |
| 1991-2005 | 1 701 | 29,3 % |
| 2006-2019 | 345 | 5,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1991-2005 arrive en tête avec 29 %, devant les constructions récentes (6 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 448 | 7,7 % |
| 2 pièces | 782 | 13,4 % |
| 3 pièces | 1 470 | 25,2 % |
| 4 pièces | 1 164 | 20,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 963 | 33,7 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 34 %, les T1-T2 21 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 468 | 6 420 | 6 427 |
| Rés. principales | 6 116 | 5 895 | 5 826 |
| Rés. secondaires | 66 | 245 | 272 |
| Vacants | 286 | 280 | 329 |
À 12 km, Viroflay (17 237 hab.) enregistre 57,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 784 | 65,0 % |
| Locataires (privé) | 1 242 | 21,3 % |
| Locataires HLM | 675 | 11,6 % |
| Logés gratuitement | 124 | 2,1 % |
Occupation des résidences principales — 65,0 % appartiennent à leurs occupants, 32,9 % sont louées, avec 12 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 473 | 59,6 % |
| Fioul | 202 | 3,5 % |
| Électricité | 1 990 | 34,2 % |
| Gaz bouteille | 21 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 139 | 2,4 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 60 %. électricité pèse 34 %, fioul 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 603 |
| 2 à 4 ans | 1 187 |
| 5 à 9 ans | 1 105 |
| 10 ans ou plus | 2 931 |
| Total ménages | 5 826 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 394 |
| Sous-occupation modérée | 1 546 |
| Sous-occupation accentuée | 960 |
| Suroccupation modérée | 687 |
| Suroccupation accentuée | 101 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 895 | 15,4 % |
| 1 voiture | 3 208 | 55,1 % |
| 2 voitures ou plus | 1 723 | 29,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 15 % sans voiture, 55 % à une voiture et 30 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 79,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 767 | 3 636 | 24 | 107 |
| 1975 | 4 150 | 3 917 | 28 | 205 |
| 1982 | 4 307 | 4 070 | 44 | 193 |
| 1990 | 4 424 | 4 143 | 73 | 208 |
| 1999 | 4 983 | 4 485 | 38 | 460 |
| 2006 | 6 229 | 5 891 | 71 | 267 |
| 2011 | 6 468 | 6 116 | 66 | 286 |
| 2016 | 6 420 | 5 895 | 245 | 280 |
| 2022 | 6 427 | 5 826 | 272 | 329 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 767 à 6 427, soit +71 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 513 | 474 | 451 | 516 | 365 | 230 |
| Dont vacants > 2 ans | 65 | 50 | 46 | 68 | 73 | 98 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0,4 % |
| Classe B | 30 | 1,1 % |
| Classe C | 1 424 | 52,2 % |
| Classe D | 642 | 23,5 % |
| Classe E | 338 | 12,4 % |
| Classe F | 157 | 5,8 % |
| Classe G | 127 | 4,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (52 %), 54 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 002 | 36,7 % |
| Classe B | 462 | 16,9 % |
| Classe C | 617 | 22,6 % |
| Classe D | 292 | 10,7 % |
| Classe E | 187 | 6,9 % |
| Classe F | 113 | 4,1 % |
| Classe G | 56 | 2,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (37 %), 76 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 303 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 194 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 229 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 175 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 102 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 303 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 1 |
| Classe B | 18 | 12 |
| Classe C | 96 | 1 328 |
| Classe D | 190 | 452 |
| Classe E | 151 | 187 |
| Classe F | 73 | 84 |
| Classe G | 63 | 64 |
Les maisons affichent une classe dominante D (253 kWh/m²/an), les appartements C (193) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 193 |
| T2 | 183 |
| T3 | 399 |
| T4 | 303 |
| T5+ | 56 |
Faut-il investir à Carrières-sur-Seine en 2026 ?
Implantée dans la boucle de la Seine, Carrières-sur-Seine bénéficie d'une desserte ferroviaire directe vers Paris et d'un parc de logements relativement récent. Pourtant, sa démographie est en léger repli et son marché immobilier corrige après la flambée des taux. Cette conjoncture pose la question de son attractivité pour un investissement en 2026.
Avec un prix médian en repli de 5,6 % en 2024, la commune offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines tout en affichant un rendement locatif brut de 6 %, supérieur à la moyenne francilienne.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser un rendement locatif immédiat et d'accepter une dynamique de prix à plat, dans l'attente d'une reprise portée par l'accessibilité ferroviaire.
Points clés
- ✓ Correction de -5,6 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut élevé à 6,0 % pour les appartements
- ✓ Pression immobilière forte (7,1/10) soutenant la demande
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acheteurs locaux
- ⚠ Démographie en repli (-1,4 % sur 5 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : 18,5 années de revenu pour une maison
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 5 098 €/m², Carrières-sur-Seine se place au-dessus de la moyenne nationale mais reste sous la barre des 6 000 €.
- Son marché est plus accessible que la moyenne des Yvelines, où le prix au m² dépasse souvent les 6 000 €.
- Le rendement locatif brut des appartements (6,0 %) surpasse celui des grandes métropoles régionales, souvent inférieur à 4 %.
Analyse du marché immobilier à Carrières-sur-Seine
Le marché de Carrières-sur-Seine est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Carrières-sur-Seine
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (7,1/10) : le marché est dynamique et porté par la demande, ce qui soutient la liquidité à la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (7,1/10) : le marché est dynamique et porté par la demande, ce qui soutient la liquidité à la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui limite les acheteurs potentiels hors investisseurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui limite les acheteurs potentiels hors investisseurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,7/10) : le rendement est attractif mais la demande locative n'est pas explosive, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,7/10) : le rendement est attractif mais la demande locative n'est pas explosive, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (3,8/10) : la commune n'est pas une destination touristique majeure, privilégiez la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (3,8/10) : la commune n'est pas une destination touristique majeure, privilégiez la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4969,6 — Percentile dept : 84/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 82/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 61/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,4 — Percentile dept : 24/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2958,2 — Percentile dept : 92/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 19/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 58,9 — Percentile dept : 20/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 27/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 35,0 — Percentile dept : 81/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 61/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,4 — Percentile dept : 24/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4969,6 — Percentile dept : 16/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 61/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 31/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2958,2 — Percentile dept : 9/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Carrières-sur-Seine : opportunités et risques
Le rendement brut de 6,0 % sur les appartements est l'argument majeur. Il dépasse nettement la moyenne régionale et compense partiellement le risque de stagnation des prix. Cet écart de rendement s'explique par la correction des prix couplée à des loyers résistants, autour de 20,9 €/m²/mois. Toutefois, la taxe foncière élevée (31,67 %) rogne significativement la rentabilité nette, estimée à 3,9 % après charges.
Le parc, dominé par des logements de classe DPE C (206 kWh/m²/an), présente un risque rénovation limité, avec seulement 10,4 % de passoires thermiques. C'est un atout face à la réglementation qui se durcit. Par ailleurs, la faible part de logements sociaux (17 %) et le taux de propriétaires élevé (65 %) dessinent un marché plutôt stable, moins exposé aux fluctuations des politiques publiques.
En revanche, l'investisseur doit intégrer le risque géographique : la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Seine. L'assurance du bien et sa revente pourraient être impactées pour les secteurs les plus exposés. Une vérification en mairie du zonage du bien est donc une étape incontournable avant tout engagement.
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Données du marché immobilier à Carrières-sur-Seine
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 5 098 €/m² en 2024 marque un retour à la situation d'avant-crise, effaçant les gains de 2021-2022. Cette correction de 10 % en deux ans est plus sévère que dans beaucoup de communes franciliennes, selon les données DGFiP. Elle s'explique par la solvabilité limitée des acheteurs locaux, dont le revenu médian de 32 680 € ne permet pas de suivre la hausse des taux.
La segmentation est nette : le marché des maisons (5 344 €/m²) reste l'apanage des familles et des transfuges de l'hypercentre parisien, tandis que celui des appartements (5 024 €/m²) est clairement orienté vers l'investissement locatif. La proximité de la gare de Houilles - Carrières-sur-Seine, à 1,7 km, est le principal catalyseur de cette demande locative, visant les actifs travaillant à Paris.
Néanmoins, le taux de vacance des logements (5,1 %) et le léger déclin démographique (-1,4 % en 5 ans) constituent des signaux d'alerte. Ils indiquent que la demande n'est pas illimitée et qu'une sélection rigoureuse du bien, en termes d'emplacement et de qualité, est impérative pour assurer sa liquidité future.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carrières-sur-Seine Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'après les données DVF, les prix médians à Carrières-sur-Seine ont connu une hausse continue entre 2020 et 2022, culminant à 5 654 €/m². Le retournement intervient en 2023 sous l'effet de la remontée des taux, avec une correction de -4,5 % cette année-là, accentuée à -5,6 % en 2024 pour atteindre 5 098 €/m². Cette évolution place la commune dans une dynamique de marché d'acheteur, avec des prix revenus à leur niveau de 2020. Les maisons, dont le prix médian est de 5 344 €/m², résistent légèrement mieux que les appartements (5 024 €/m²), mais l'écart se resserre. Comparée à des communes voisines comme Viroflay, la correction est plus marquée, ce qui peut représenter un point d'entrée attractif.
Évolution du marché immobilier de Carrières-sur-Seine
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 148 transactions en 2025 et affiche une évolution de -5,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 5 115 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 148 transactions ont été enregistrées à Carrières-sur-Seine, un volume en baisse par rapport aux années record 2021-2022 mais qui témoigne d'une liquidité correcte. Le marché est équilibré entre maisons (60 ventes, surface médiane 106 m²) et appartements (88 ventes, surface médiane 63 m²). Ce profil de vente indique une attractivité pour les petites surfaces en location et pour le logement familial. La fourchette de prix pour 50 % des transactions (4 032 - 5 763 €/m²) est relativement large, signe d'une hétérogénéité de l'offre. Le marché est actuellement favorable aux acheteurs, qui disposent d'un certain pouvoir de négociation face à des prix en retrait.
Répartition des ventes
40,5 % de maisons et 59,5 % d'appartements parmi les 148 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (59,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 5 344 €/m² pour les maisons et 5 024 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 148 | 60 | 88 |
| Prix médian/m² | 5 115 € | 5 344 € | 5 024 € |
| Prix moyen/m² | 5 261 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 185 | 5 397 € |
| 2022 | 215 | 5 536 € |
| 2023 | 144 | 5 244 € |
| 2024 | 125 | 5 098 € |
| 2025 | 148 | 5 115 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Carrières-sur-Seine est modeste mais en forte accélération : 408 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à +167 % par rapport à la période précédente. Seulement 15 permis ont été délivrés en 2024, ce qui indique un ralentissement ponctuel. Ce faible volume, couplé à une démographie en léger repli, limite les risques de sur-offre sur le marché. La construction neuve vise principalement à renouveler un parc déjà récent (seulement 5,9 % construit après 2006) et répond à une pression résidentielle provenant de l'extérieur, soutenant la valeur du parc ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 202 logements ont été autorisés et 1 112 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 93 %.
Vacance longue durée à Carrières-sur-Seine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Carrières-sur-Seine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Carrières-sur-Seine totalise 300 logements sur 5 ans, soit +18 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Carrières-sur-Seine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Carrières-sur-Seine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 6,0 % pour les appartements se réduit mécaniquement une fois les charges déduites. La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, est un poste important : son taux à Carrières-sur-Seine est de 31,67 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants local est de 5,1 %), les frais de gestion, les charges de copropriété et un fonds travaux. Ces éléments ramènent le rendement net moyen autour de 3,9 %, selon l'ADEME.
Performance énergétique du parc à Carrières-sur-Seine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 729 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Carrières-sur-Seine est C, avec 10,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est C (206 kWh/m²/an), une performance légèrement supérieure à la moyenne nationale. Seuls 10,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Cette situation limite, mais n'élimine pas, le risque réglementaire : les logements les moins performants seront progressivement interdits à la location (loi Climat 2028 pour les F et G, 2034 pour les E). Pour un acquéreur, cela signifie un parc globalement sain, mais une vigilance nécessaire sur les biens les plus anciens.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, notamment les T2 et T3, pour viser un rendement brut optimal de 6 %. Le parc ancien domine (seulement 5,9 % construit après 2006), mais attention au DPE : la classe énergétique moyenne est C (206 kWh/m²/an) et 10,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire pour la location à partir de 2025. Les maisons, moins rentables, peuvent intéresser des familles mais impliquent un ticket d'entrée plus élevé.
Quelles zones cibler à Carrières-sur-Seine ?
La demande locative se concentre à proximité immédiate du centre-bourg et de ses 38 commerces, ainsi que le long des axes desservant la gare de Houilles - Carrières-sur-Seine. La rénovation énergétique du parc ancien constitue une zone d'opportunité pour revaloriser des biens. L'absence de grands programmes neufs limite le risque de sur-offre, même si 408 logements ont été autorisés sur cinq ans, indiquant une dynamique constructive à surveiller.
Calculateur de rendement à Carrières-sur-Seine
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Carrières-sur-Seine
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net, s'ajoutant à un taux de vacance structurel de 5,1 %. La dépendance à l'économie francilienne expose aux variations du marché de l'emploi (taux de chômage à 8,9 %). Le risque réglementaire lié au DPE est tangible avec un parc vieillissant. Enfin, la taxe foncière, à 31,67 %, grève significativement la rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Carrières-sur-Seine
- Négliger la taxe foncière, élevée à 31,67 %.
- Oublier de provisionner la vacance locative (5,1 % de vacants).
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (20,9 €/m²).
- Ignorer la loi Climat pour les logements classés F ou G (10,4 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Carrières-sur-Seine suit le rythme francilien classique : une forte activité de mars à juin, puis une reprise en septembre-octobre. L'été et la période des fêtes sont plus calmes. Vendre au printemps permet de toucher plus d'acheteurs, potentiellement en concurrence. Acheter en décembre peut offrir des opportunités de négociation. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- La commune ne compte qu'un seul monument historique protégé.
- 94,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian des Carrillons est de 37,4 ans, inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Carrières-sur-Seine : cadre de vie et logement
Avec 432 équipements recensés par l'INSEE, dont 38 commerces et 73 établissements de santé, Carrières-sur-Seine offre une autonomie quotidienne réelle à ses 14 791 habitants. Son intégration à la Communauté d'Agglomération Saint Germain Boucles de Seine lui permet de bénéficier de services intercommunaux tout en conservant une identité de petite ville, avec une densité modérée de 2 958 hab/km².
Le profil démographique est jeune (âge médian de 37,4 ans) et familial, porté par une offre scolaire de 11 établissements. La connexion numérique est excellente (fibre à 94,8 %), un atout pour les télétravailleurs. Le cadre est cependant urbain et minéral, avec peu d'espaces naturels remarquables et un risque d'inondation à prendre en compte pour le choix du quartier.
Carte du marché immobilier à Carrières-sur-Seine
Carrières-sur-Seine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carrières-sur-Seine
Avec une température moyenne annuelle de 12,9°C et des précipitations de 634 mm, le climat est typique de l'Île-de-France, tempéré et peu extrême. Les hivers sont modérés avec peu de jours de gel marqués, et les étés rarement caniculaires. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant une stabilité climatique, sans les contraintes fortes des zones montagneuses ou méditerranéennes. La douceur relative favorise un usage régulier des espaces extérieurs, un atout pour les maisons avec jardin.
Avantages et limites à Carrières-sur-Seine
✓ Points forts
- Accès rapide à Paris via la gare toute proche (1,7 km)
- Services du quotidien complets (432 équipements, 11 écoles)
- Fiscalité locale maîtrisée (dette modérée, épargne brute positive)
- Parc immobilier majoritairement énergétique classe C (moyenne 206 kWh/m²/an)
- Très bon déploiement de la fibre (94,8 % des logements)
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (-5,6 % sur un an), risque de moins-value à court terme
- Exposition à certains risques naturels (inondations, cavités souterraines)
- Densité élevée (2 958 hab./km²) et faible proportion d'espaces verts
Composition du parc immobilier à Carrières-sur-Seine
6 427 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Carrières-sur-Seine combine 42,8 % de maisons et 57,2 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons individuelles (42,8 %), signe d'un cadre de vie pavillonnaire apprécié. La part élevée de propriétaires occupants (65,0 %) indique un ancrage résidentiel fort et une certaine stabilité des prix. Les résidences secondaires (4,2 %) et les logements vacants (5,1 %) restent marginaux, limitant le risque de marché spéculatif ou de dégradation de l'habitat. Ce mix dessine un profil d'acheteur typique : des familles en recherche de stabilité et de pied-à-terre durable.
Ancienneté du parc à Carrières-sur-Seine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 804 logements).
- Avant 1919 5,1 % 296 logts
- 1919-1945 9,1 % 530 logts
- 1946-1970 27,1 % 1 575 logts
- 1971-1990 23,4 % 1 358 logts
- 1991-2005 29,3 % 1 701 logts
- 2006-2019 5,9 % 345 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Carrières-sur-Seine
432 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Carrières-sur-Seine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondation) de la Seine et de l'Oise, ainsi qu'à un PPRT lié aux cavités souterraines. Ces plans réglementent strictement la construction et les travaux dans les zones identifiées. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, majoritairement pour inondations. Consulter le zonage précis en mairie est une étape incontournable avant tout achat, notamment pour les biens proches des berges.
Cas pratique : un achat type à Carrières-sur-Seine
Pour une maison familiale de 106 m² (surface correspondant au prix total médian), comptez environ 604 730 € hors frais de notaire. Cela représente 18,5 années du revenu médian local (32 680 €). Avec un apport de 10 % (60 473 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 2 850 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Carrières-sur-Seine
- Omettre de vérifier le zonage du PPRI de la Seine.
- Ne pas consulter le DPE avant une offre ferme.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien.
- Négliger la proximité de la gare, facteur de valeur.
Points clés à retenir à Carrières-sur-Seine
- Prix médian : 5 098 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut appartements : 6,0 %.
- Climat tempéré : 12,9°C de moyenne annuelle.
- Marché en correction (-5,6 % sur un an).
- Maisons à 5 344 €/m², appartements à 5 024 €/m².
- Rendement net estimé : 3,9 % après charges.
- Parc équilibré : 42,8 % de maisons individuelles.
- Écart important maison/appartement (+36 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Carrières-sur-Seine ?
À Carrières-sur-Seine, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa typologie : l'écart entre maison (5 344 €/m²) et appartement (5 024 €/m²) est marqué. Pour une maison, la superficie du terrain et l'état général pèsent lourd. Pour un appartement, l'étage (avec ou sans ascenseur) et la qualité de la copropriété sont décisifs. La proximité de la gare de Houilles - Carrières-sur-Seine (1,7 km) et des 38 commerces locaux valorise significativement. Enfin, un DPE dégradé (classe E ou pire) peut faire baisser le prix de 5 à 15 % selon les diagnostics.
Estimation indicative d'une maison à Carrières-sur-Seine
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
480 810 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de correction des prix, surestimer son bien conduit à une stagnation prolongée. À l'inverse, une sous-estimation génère une perte sèche. Une expertise locale intègre des paramètres invisibles sur les plateformes en ligne : l'attractivité spécifique d'une rue, l'impact des risques naturels (PPRI) sur l'assurabilité, la qualité réelle de la rénovation au regard du DPE. Le prix de vente dépend aussi de la concurrence : seulement 15 logements neufs sont prévus en 2024, ce qui peut jouer en faveur de l'ancien bien rénové. Une estimation professionnelle est la première étape pour une vente réussie dans des délais maîtrisés.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les bases de données. Il connaît l'attractivité variable d'une rue à l'autre, l'impact réel d'une vue dégagée ou d'une nuisance sonore. Il évalue finement l'état du bâti et les travaux à prévoir, bien au-delà du simple prix au m². Son estimation, crédible auprès des acheteurs et de leurs banques, sert de point d'ancrage solide pour une négociation. À l'inverse, une estimation automatique, basée sur des moyennes, peut vous faire perdre plusieurs milliers d'euros en cas de sous-évaluation ou de surévaluation décourageant les acheteurs.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier l'impact d'un DPE mauvais sur la valeur.
- Surestimer l'atout d'un jardin mal exposé.
- Négliger les micro-marchés (rues plus prisées).
Investir à Carrières-sur-Seine : passer à l'action
L'analyse des prix et des rendements ne suffit pas. Pour saisir une opportunité concrète à Carrières-sur-Seine, une connaissance fine des quartiers et de la qualité du bâti est indispensable, sous peine de sous-performance.
Ces données tracent une tendance, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Carrières-sur-Seine grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Carrières-sur-Seine
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carrières-sur-Seine
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Carrières-sur-Seine ?
En 2024, le prix médian est de 5 098 €/m². Une maison coûte en médiane 5 344 €/m² et un appartement 5 024 €/m², selon les données DVF.
Carrières-sur-Seine est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est 13 % moins chère que Soisy-sous-Montmorency et 51 % moins chère que Viroflay. Elle représente un point d'entrée plus accessible dans l'ouest francilien.
Est-ce un bon moment pour investir en location à Carrières-sur-Seine ?
Le rendement brut de 6,0 % sur les appartements est attractif. La correction des prix de 5,6 % en 2024 peut offrir des opportunités, à condition de bien choisir le bien et de calculer la rentabilité nette après taxe foncière.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI). Il est également nécessaire de vérifier le DPE du bien, car 10,4 % du parc est considéré comme passoire thermique (classes F/G).
La commune est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare de Houilles - Carrières-sur-Seine est à 1,7 km et permet des liaisons vers Paris Saint-Lazare. L'accès à l'autoroute A14 et à l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux est rapide (environ 12 km).
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec ses voisines est saisissant : Carrières-sur-Seine coûte 51 % de moins que Viroflay et 13 % de moins que Soisy-sous-Montmorency, pour des indicateurs de transport et de services comparables, offrant un effet de levier significatif à l'achat.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Carrières-sur-Seine.
Résumé
Le marché immobilier de Carrières-sur-Seine figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 5 115 €/m² en 2026, soit +101,7 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Carrières-sur-Seine se replie de -5,2 %. 817 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 40,5 % de maisons et 59,5 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (94 m² à 502 336 €) équivaut à 15,4 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Carrières-sur-Seine avoisinent 20,9 €/m² pour les appartements et 18,9 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 5,0 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (4,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 300 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Carrières-sur-Seine est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Le cadre géographique (à 29 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.