01 Le parc de logements
Le parc comprend 17 191 logements dont 16 242 résidences principales, 169 résidences secondaires et 780 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 16 242 | 94,5 % |
| Résidences secondaires | 169 | 1,0 % |
| Logements vacants | 780 | 4,5 % |
Le graphique détaille la structure des 17 191 logements: 94 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 190 | 1,2 % |
| 1919-1945 | 800 | 5,0 % |
| 1946-1970 | 4 305 | 27,1 % |
| 1971-1990 | 6 829 | 43,0 % |
| 1991-2005 | 1 368 | 8,6 % |
| 2006-2019 | 2 375 | 15,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (43 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 878 | 5,4 % |
| 2 pièces | 2 746 | 16,9 % |
| 3 pièces | 5 351 | 32,9 % |
| 4 pièces | 4 130 | 25,4 % |
| 5 pièces ou plus | 3 136 | 19,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (19 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 14 528 | 15 725 | 17 191 |
| Rés. principales | 13 849 | 15 011 | 16 242 |
| Rés. secondaires | 73 | 115 | 169 |
| Vacants | 607 | 599 | 780 |
La part de propriétaires atteint 59,4 % à Houilles, commune de 33 983 hab. à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 9 471 | 58,3 % |
| Locataires (privé) | 3 660 | 22,5 % |
| Locataires HLM | 2 879 | 17,7 % |
| Logés gratuitement | 232 | 1,4 % |
La répartition du parc occupé: 58,3 % de propriétaires, 40,3 % de locataires, dont 18 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 697 | 72,0 % |
| Fioul | 546 | 3,4 % |
| Électricité | 3 513 | 21,6 % |
| Gaz bouteille | 31 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 455 | 2,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 72 % au gaz de ville, 22 % pour électricité, 3 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 893 |
| 2 à 4 ans | 3 613 |
| 5 à 9 ans | 3 330 |
| 10 ans ou plus | 7 405 |
| Total ménages | 16 242 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 104 |
| Sous-occupation modérée | 4 633 |
| Sous-occupation accentuée | 2 470 |
| Suroccupation modérée | 2 065 |
| Suroccupation accentuée | 269 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 880 | 17,7 % |
| 1 voiture | 9 424 | 58,0 % |
| 2 voitures ou plus | 3 938 | 24,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 18 % sans, 58 % à une voiture, 24 % multi-motorisés. Par ailleurs, 70,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 776 | 5 015 | 191 | 570 |
| 1975 | 8 694 | 7 979 | 171 | 544 |
| 1982 | 12 342 | 11 596 | 198 | 548 |
| 1990 | 13 200 | 12 497 | 183 | 520 |
| 1999 | 14 067 | 13 142 | 117 | 808 |
| 2006 | 14 258 | 13 722 | 101 | 435 |
| 2011 | 14 528 | 13 849 | 73 | 607 |
| 2016 | 15 725 | 15 011 | 115 | 599 |
| 2022 | 17 191 | 16 242 | 169 | 780 |
Trajectoire de long terme: 5 776 logements en 1968, 17 191 en 2022 (+198 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 027 | 938 | 1 239 | 1 125 | 1 138 | 512 |
| Dont vacants > 2 ans | 69 | 86 | 89 | 87 | 149 | 173 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 0,2 % |
| Classe B | 761 | 9,2 % |
| Classe C | 2 822 | 33,9 % |
| Classe D | 2 695 | 32,4 % |
| Classe E | 1 430 | 17,2 % |
| Classe F | 418 | 5,0 % |
| Classe G | 175 | 2,1 % |
La classe C domine avec 34 % des diagnostics, et 43 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 472 | 5,7 % |
| Classe B | 1 420 | 17,1 % |
| Classe C | 2 644 | 31,8 % |
| Classe D | 2 377 | 28,6 % |
| Classe E | 952 | 11,4 % |
| Classe F | 352 | 4,2 % |
| Classe G | 99 | 1,2 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (32 %), et 55 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 323 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 212 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 173 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 186 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 97 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 97 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 323 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 12 |
| Classe B | 19 | 742 |
| Classe C | 89 | 2 733 |
| Classe D | 282 | 2 413 |
| Classe E | 211 | 1 219 |
| Classe F | 122 | 296 |
| Classe G | 87 | 88 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 272 kWh/m²/an côté maisons, C à 179 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 175 |
| T2 | 634 |
| T3 | 1 177 |
| T4 | 910 |
| T5+ | 277 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Franconville (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Franconville totalise 17 191 logements dont 94,5 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Profil très urbain: l'appartement (à 76,8 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (23,2 %). Côté cadre local, Franconville est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France, à basse altitude (75 m), dans un relief de plaine.
La propriété reste majoritaire à Franconville: 58,3 % contre 40,3 % de locataires. Côté logement social, 17,7 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Franconville fait l'objet d'un arrêté de carence SRU: 20,7 % contre une obligation de 25,0 %.
Près d'15,0 % du parc de Franconville a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Le parc de Franconville cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 188 kWh/m²/an. 72,0 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Croissance modérée du parc de Franconville entre 2016 et 2022 (+9,3 %). 17,7 % des ménages de Franconville n'ont pas de voiture, 24,2 % en possèdent au moins deux.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France dans lequel s'inscrit Franconville. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (75 m), dans un relief de plaine, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Franconville en 2026 ?
Ville moyenne du Val-d'Oise bénéficiant d'une gare à moins d'un kilomètre et d'une croissance démographique soutenue, Franconville présente un marché immobilier en phase de correction. Faut-il y voir une opportunité d'investissement pour 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec un rendement locatif brut de 7,5 % pour les appartements, Franconville affiche une opportunité locative nettement supérieure à la moyenne francilienne.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler les appartements pour le rendement, avec un horizon moyen terme et une sélection rigoureuse.
Points clés
- ✓ Rendement brut de 7,5 % sur les appartements
- ✓ Correction récente de -3,8 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Démographie jeune et dynamique (+13,1 % en 10 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 24 120 €)
- ⚠ Taux de chômage élevé à 11,5 %
- ⚠ Accessibilité financière faible pour les acquéreurs
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian de 3 124 €/m², inférieur de plus de 20 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes du Val-d'Oise pour l'attractivité territoriale.
- Rendement locatif brut (7,5 %) deux fois plus élevé que dans les grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Franconville
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Franconville : opportunités et risques
L'investissement locatif à Franconville trouve sa raison d'être dans le rendement brut des appartements, évalué à 7,5 % d'après la carte des loyers. Un chiffre qui dépasse largement les standards franciliens. Ce rendement s'explique par des prix d'acquisition relativement bas et une demande locative soutenue par une population jeune (âge médian de 36,9 ans) et une part de propriétaires (58,3 %) dans la moyenne. La vacance locative est faible (4,5 %), signe d'un marché locatif tendu.
Cet attrait doit être nuancé par plusieurs charges. La taxe foncière, à 42,59 %, pèse lourdement sur la rentabilité nette, estimée autour de 4,5 %. De plus, 7,9 % du parc est classé en passoire thermique (étiquettes F/G), un risque réglementaire à anticiper avec la loi Climat et Résilience. L'investisseur devra donc sélectionner des biens énergétiquement performants ou budgéter des travaux de rénovation.
La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements de deux ou trois pièces, bien desservis par les transports (près de la gare) et répondant aux normes BBC. La faible construction neuve (seulement 2 logements autorisés en 2024) limite la concurrence et préserve la valeur du parc ancien rénové. Horizon recommandé : moyen terme (5 à 10 ans), le temps que la correction des prix s'achève et que la dynamique démographique continue de porter la demande.
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Données du marché immobilier à Franconville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Franconville s'établit à 3 124 €/m² en 2024, selon les données DVF, en recul de -3,8 % sur un an. Cette correction suit un cycle haussier intense entre 2020 et 2021, où les prix avaient grimpé de plus de 11 %. Le marché est clairement bipolaire : les maisons, minoritaires (23 % du parc), valent 4 023 €/m², tandis que les appartements, majoritaires, plafonnent à 2 931 €/m². Un écart de 36 % qui reflète une clientèle distincte.
Comparé aux communes voisines de profil similaire, l'écart de valorisation est frappant. Franconville est 46 % moins chère que Bezons et 76 % moins chère que Houilles. Cet important différentiel s'explique en partie par une fiscalité locale plus lourde et un taux de chômage supérieur à la moyenne régionale, mais aussi par un parc plus ancien. Néanmoins, la proximité immédiate de la gare de Franconville - Le Plessis-Bouchard (0,9 km) et l'appartenance à l'agglomération Val Parisis constituent des atouts structurants.
La dynamique des transactions, en baisse constante depuis 2021, indique un marché qui se normalise après la frénésie post-confinement. Avec 399 ventes en 2024, l'activité reste cependant soutenue pour une ville de cette taille. Cette liquidité relative est un atout pour la revente, même si le temps de vente pourrait s'allonger dans le contexte de remontée des taux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Franconville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Franconville, selon les données DVF, dessine un cycle classique : une forte appréciation jusqu'en 2021 (3 308 €/m²), suivie d'une stagnation puis d'une correction récente à 3 124 €/m² en 2024 (-3,8 %). Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, crée un point d'entrée plus accessible. Le marché des maisons (4 023 €/m²) résiste mieux que celui des appartements (2 931 €/m²), mais l'écart reste significatif. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère une fenêtre de négociation ouverte, dans un marché qui a déjà absorbé une part de la surchauffe post-Covid.
Évolution du marché immobilier de Franconville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 190 €/m² de prix médian pour 465 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -3,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 465 transactions en 2024, le marché de Franconville reste actif, bien que le volume ait diminué de près de moitié depuis le pic de 2021. Les appartements représentent 75 % des ventes, avec un prix médian de 2 931 €/m² pour une surface typique de 62 m². Ce profil traduit une demande portée par les investisseurs et les ménages modestes. Le marché est relativement liquide, mais penche désormais en faveur de l'acheteur, avec des prix en baisse et un temps de négociation potentiellement allongé. Le parc vendu est majoritairement ancien, ce qui implique une attention particulière aux diagnostics énergétiques.
Répartition des ventes
20,0 % de maisons et 80,0 % d'appartements parmi les 465 transactions enregistrées.
Sur 465 transactions enregistrées, 20,0 % portent sur des maisons (4 023 €/m²) et 80,0 % sur des appartements (2 931 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 465 | 93 | 372 |
| Prix médian/m² | 3 190 € | 4 023 € | 2 931 € |
| Prix moyen/m² | 3 279 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 696 | 3 289 € |
| 2022 | 629 | 3 268 € |
| 2023 | 442 | 3 185 € |
| 2024 | 395 | 3 120 € |
| 2025 | 465 | 3 190 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Franconville marque un net ralentissement, avec seulement 2 logements autorisés en 2024 et une tendance à -64 % sur les cinq dernières années. Cette faible offre nouvelle, couplée à une croissance démographique soutenue (+2 % sur 5 ans), limite le risque de sur-offre à court terme et maintient une pression sur l'ancien. Elle indique aussi une difficulté à produire du logement neuf, probablement en raison de la densité déjà élevée (6 292 hab/km²) et du manque de réserves foncières. Pour l'investisseur, cela signifie que la valorisation du parc existant, bien entretenu et bien situé, devrait rester soutenue.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 16 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 5 268 autorisations pour 5 700 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Franconville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Franconville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 388 logements autorisés à à Franconville, dont 8 en 2025 (-74 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Franconville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Franconville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement une fois les charges soustraites. À Franconville, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,59 %. Ajoutez-y les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), les travaux de maintenance, la provision pour copropriété et un lissage de la vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,5 %). Ces postes peuvent facilement rogner 2 à 3 points sur le rendement brut, ramenant le rendement net locatif autour de 4,5 % pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Franconville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 316 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Franconville: la classe C domine, 7,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C, soit une consommation estimée à 194 kWh/m²/an. Seulement 7,9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Ce parc relativement performant limite le risque réglementaire à court terme. Cependant, tout bien classé F ou G devra faire l'objet de rénovations avant 2028 pour la location et 2034 pour la vente, selon la loi Climat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, idéalement rénovés, qui correspondent à la demande majoritaire. Les maisons individuelles, avec un rendement brut inférieur (5 %), intéressent un public plus familial mais sont moins liquides. Seuls 7,9 % du parc est classé F ou G (passoires thermiques), un risque réglementaire contenu, mais vérifiez le DPE pour éviter les travaux de rénovation énergétique coûteux.
Quelles zones cibler à Franconville ?
La zone la plus attractive est le secteur de la gare (Franconville - Le Plessis-Bouchard), pénalisant les quartiers excentrés et moins bien desservis par les transports. Le centre-bourg, avec ses 151 commerces et services, offre également une bonne assise locative. La construction neuve est en net ralentissement (-64 % d'autorisations sur 5 ans), limitant le risque de sur- offre à court terme.
Calculateur de rendement à Franconville
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Risques à connaître avant d'investir à Franconville
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc où 4,5 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à une clientèle locative au budget serré expose aux impayés en cas de dégradation économique. Enfin, la taxe foncière (42,59 % en 2024) pèse significativement sur la rentabilité nette, plus qu'ailleurs dans le Val-d'Oise.
Cas pratique : un investissement type à Franconville
Pour un appartement type de 62 m² à Franconville (prix médian 2 930 €/m²), l'investissement s'élève à environ 181 660 €. Le loyer médian de 18,4 €/m² génère un revenu de 1 141 € par mois, soit un rendement brut de 7,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net avoisine 4,5 %, nécessitant un complément de trésorerie si le crédit est élevé.
Erreurs à éviter quand on investit à Franconville
- Négliger la taxe foncière à 42,59 %.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Ne pas vérifier le DPE et les travaux obligatoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Franconville suit le rythme francilien, avec une accélération au printemps et en début d'automne. La période estivale peut offrir des opportunités de négociation avec moins de concurrence. Pour les vendeurs, mettre en vante en mars-avril permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les transactions mais peut peser sur la trésorerie des acquéreurs.
Le saviez-vous ?
- Franconville compte 1 700 entreprises actives sur 6 km².
- 100 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de 36,9 ans en fait une commune jeune.
S'installer à Franconville : cadre de vie et logement
S'installer à Franconville, c'est opter pour le pragmatisme d'une ville bien connectée. La gare offre un accès direct à Paris Saint-Lazare, et la commune est intégrée à la communauté d'agglomération Val Parisis. Le territoire est dense et urbanisé, mais il dispose de 1 241 équipements, dont 151 commerces et 205 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne. La fibre optique est déployée à 100 %, un atout pour les télétravailleurs.
Le parc de logements est majoritairement constitué d'appartements (77 %), souvent issus de la période d'urbanisation des années 1960-1970. Seulement 6,2 % des logements sont antérieurs à 1945. Le profil des habitants est jeune et familial, avec 39,3 % de moins de 30 ans. Toutefois, la fragilité économique est tangible, avec un taux de chômage de 11,5 % et un revenu médian (24 120 €) inférieur à la moyenne régionale. Le cadre de vie est fonctionnel, mais l'environnement est fortement marqué par l'influence de l'agglomération parisienne.
Carte du marché immobilier à Franconville
Franconville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Franconville
Avec une température moyenne de 11,8 °C et 619 mm de précipitations annuelles, Franconville bénéficie d'un climat francilien tempéré. Les hivers sont frais sans excès, les étés modérément chauds. Ce profil, similaire à Paris, convient aux acheteurs recherchant une stabilité climatique sans contraintes particulières. L'altitude de 81 m limite les risques d'inondation directe. Un cadre adapté aux familles et actifs habitués au climat d'Île-de-France.
À qui s'adresse Franconville ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants, qui représentent 45,5 % des acquéreurs, attirés par des prix inférieurs à la moyenne régionale. Les familles modestes y trouvent également leur compte grâce à la présence de 30 établissements scolaires. Les investisseurs, attirés par le rendement locatif, constituent l'autre pan important de la demande. La part des retraités (19,9 % de 60 ans et +) est plus faible.
Avantages et limites à Franconville
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur de 30% à Bezons voisine
- Gare à moins de 1 km pour Paris Saint-Lazare
- Couverture fibre et très haut débit à 100%
- Parc de logements majoritairement en classe DPE C
- Démographie jeune (âge médian 36,9 ans) et dynamique
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (6 292 hab/km²)
- Taxe foncière parmi les plus fortes du secteur (42,59%)
- Peu d'espaces verts et cadre très urbanisé
Composition du parc immobilier à Franconville
17 191 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (76,7 %) sur un total de 17 191 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est majoritairement constitué d'appartements (76,7 %), reflétant un habitat collectif urbain. Le taux de propriétaires (58,3 %) et la faible part de résidences secondaires (1,0 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, donc relativement stable. Les 4,5 % de logements vacants, légèrement au-dessus de la moyenne régionale, peuvent indiquer un léger réservoir de biens à rénover. Le profil typique de l'acheteur est un primo-accédant ou un jeune ménage recherchant un appartement en collectif.
Ancienneté du parc à Franconville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 15 867 logements).
- Avant 1919 1,2 % 190 logts
- 1919-1945 5,0 % 800 logts
- 1946-1970 27,1 % 4 305 logts
- 1971-1990 43,0 % 6 829 logts
- 1991-2005 8,6 % 1 368 logts
- 2006-2019 15,0 % 2 375 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Franconville
1 241 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Franconville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier géorisques indique un niveau de risque naturel très faible à Franconville. La commune est classée en zone de sismicité 1 (très faible) et le radon y est faible. Quatre risques naturels sont recensés, donnant lieu à 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour des coulées de boue ou inondations. Ces données, à croiser avec le plan de prévention des risques, n'indiquent pas de contrainte majeure pour la construction ou l'assurance.
Cas pratique : un achat type à Franconville
Pour une maison familiale de 83 m² (prix médian 3 992 €/m²), le budget total est d'environ 331 336 € hors frais de notaire. Cela représente près de 14 années du revenu médian local (24 120 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à un taux de 4 % générerait une mensualité d'environ 1 830 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Franconville
- Ne pas consulter le dossier géorisques gratuit.
- Ignorer la composition du parc (20 % de logements sociaux).
- Oublier de vérifier les risques de travaux en copropriété.
- Se fier uniquement au prix au m² sans visiter.
Points clés à retenir à Franconville
- Prix médian : 3 124 €/m² (DVF 2024).
- Rendement net locatif estimé à ~4,5 %.
- Climat tempéré (11,8 °C de moyenne).
- Marché d'appartements (76,7 % du parc).
- Évolution annuelle : -3,8 % en 2024.
- Taxe foncière à 42,59 % en 2024.
- Près de 600 mm de pluie par an.
- DPE majoritaire en classe C.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Franconville ?
À Franconville, la valeur d'un bien dépend fortement de la proximité de la gare (0,9 km du centre) et des 151 commerces recensés. Pour un appartement, l'étage, l'exposition sud et la vue dégagée ajoutent une prime. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec une décote possible pour les passoires. Pour une maison, la surface du terrain et son agencement sont déterminants. La présence de logements sociaux (20 % du parc) peut aussi influencer localement la valorisation, selon la rue et l'immeuble.
Estimation indicative d'une maison à Franconville
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
274 340 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise coûte cher. Surévaluer de 10 % un appartement de 70 m² (soit 20 000 €) dans le contexte actuel de baisse conduit presque inévitablement à plusieurs mois de vacance commerciale, puis à des baisses de prix successives qui discréditent le bien. À l'inverse, sous-évaluer signifie se priver de milliers d'euros. Seules les données locales fines (prix au m² par typologie, état, et localisation exacte) permettent de se positionner correctement face à une clientèle d'acheteurs désormais très informée et exigeante sur le rapport qualité-prix.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés de Franconville, comme la différence entre le secteur de la gare et les quartiers pavillonnaires. Il évalue l'état réel du bien, les travaux à prévoir et l'impact du DPE sur la valorisation, éléments qu'un algorithme ne peut saisir. Son expertise permet aussi de cibler les acheteurs sérieux et de négocier efficacement, en connaissant les prix réellement conclus, parfois différents des moyennes DVF. Son estimation repose sur des visites comparatives récentes.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser la moyenne au m² sans pondération.
- Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Négliger l'état réel et les travaux à prévoir.
- Oublier la saisonnalité du marché local.
Investir à Franconville : passer à l'action
Un investissement réussi à Franconville dépend d'une connaissance fine des quartiers et d'une négociation serrée sur des biens parfois anciens. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces indicateurs en achat stratégique, en identifiant les biens au meilleur rapport prix/rendement.
Les données DVF 2024 sont là. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Franconville.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Franconville grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 399 ventes réelles à Franconville
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Franconville
Quel est le prix immobilier moyen à Franconville ?
Le prix médian toutes typologies confondues est de 3 124 €/m² en 2024. Une maison vaut en moyenne 4 023 €/m² et un appartement 2 931 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Franconville ?
Le marché est en correction (-3,8 % en 2024), ce qui peut créer des opportunités d'achat. Le rendement locatif brut de 7,5 % sur les appartements est très attractif, mais il faut intégrer une fiscalité locale élevée.
Franconville est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Franconville est beaucoup moins chère : -46 % par rapport à Bezons, -76 % par rapport à Houilles et -208 % par rapport à La Garenne-Colombes, selon les prix médians 2024.
Quel rendement locatif espérer à Franconville ?
Le rendement brut moyen est de 7,5 % pour un appartement, ce qui est élevé. Après charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,5 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Franconville ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 11,5 %), la taxe foncière élevée (42,59 %) et la présence de passoires thermiques (7,9 % du parc) soumises à des interdictions de location à venir.
Marché immobilier des communes voisines
Franconville affiche un prix au m² inférieur de 46 % à Bezons et de 76 % à Houilles, un écart de valorisation qui offre un effet de levier significatif pour un investisseur visant la plus-value à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Franconville.
Communes limitrophes de Franconville
Franconville est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Franconville est un marché tendu — 3 190 €/m² sur 465 ventes récentes, -3,7 % par rapport au reste du Val-d'Oise.
Marché en palier: -3,0 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 2 627 transactions sont recensées par les données DVF.
L'appartement domine nettement le marché de Franconville (80,0 % des ventes), avec un prix médian de 2 931 €/m². Rapporté au revenu médian de Franconville, un logement de 86 m² (345 978 €) représente 14,3 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,4 € (appartements) et 16,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 78 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 88 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Franconville est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France. Franconville est à basse altitude (75 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).