Logement & immobilier

Le logement à Garenne-Colombes

92250 Hauts-de-Seine 30 197 hab.
Fiche complète

La Garenne-Colombes dispose d'un parc de 15 685 logements, à dominante collective (89,4 % d'appartements, 3,0 pièces en moyenne).

Résidences principales 90%
Logements vacants 7,8%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

15 685Logements au total
90 %Appartements i
47,2 %Propriétaires
2,4 %Rés. secondaires
13 %Logements sociaux i
7,8 %Logements vacants i+18% vs dept · -3% vs France
+5,2 %Évolution 2016–2022
7 843 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 15 685 logements dont 14 090 résidences principales, 369 résidences secondaires et 1 226 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 15 685 logements recensés, 90 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 8 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 8 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1919-1945 (21 %), 13 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 3,0 pièces en moyenne par logement, avec 12 % de logements de cinq pièces ou plus et 41 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements14 36714 91315 685
Rés. principales13 09813 14414 090
Rés. secondaires329479369
Vacants9411 2901 226

Houilles, commune de taille similaire à 5 km, affiche 59,4 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Occupation des résidences principales — 47,2 % appartiennent à leurs occupants, 51,0 % sont louées, avec 13 % du parc en logement social.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 49 %. électricité pèse 45 %, fioul 5 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans2 236
2 à 4 ans3 587
5 à 9 ans2 542
10 ans ou plus5 725
Total ménages14 090
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale5 227
Sous-occupation modérée3 464
Sous-occupation accentuée1 227
Suroccupation modérée2 933
Suroccupation accentuée270
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 37 % sans véhicule, 49 % mono-motorisés, 13 % multi-motorisés. Par ailleurs, 57,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

15 685Logements en 2022
+39 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 11 275 logements, le total atteint 15 685 en 2022 (+39 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 304 1 402 1 174 1 406 1 480 703
Dont vacants > 2 ans 188 222 190 211 239 279

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
241kWh/m²/an en moyenne
18,2 %Passoires (F+G) i
8 042Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
241 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 321 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe D domine avec 31 % des diagnostics, et 30 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante C à 23 %, 52 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 327 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 104 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 270 kWh/m²/an côté maisons, D à 240 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+24 kWh/m²/an
Consommation vs France+38 kWh/m²/an
Passoires vs département+5,8 pts
Passoires vs France+8,3 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
14,1 %Taux logements sociaux i
2 004Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

9,11 €Loyer moyen /m² i
1,2 %Taux de vacance i
112dont PLAI i
508dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1333
T2447
T3722
T4416
T5+74

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc immobilier de la Garenne-Colombes totalise 15 685 logements en 2022, dominé par la résidence principale (14 090 unités, 89,8 %). Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 90,4 % contre 9,6 %. La commune est au cœur de l'agglomération francilienne dense, en contexte de plaine (altitude moyenne: 29 m).

Les deux statuts se partagent le parc de la Garenne-Colombes: 47,2 % en propriété occupante, 51,0 % en location. Côté logement social, 13,1 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Côté SRU, La Garenne-Colombes demeure déficitaire avec 14,1 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.

Héritage et constructions récentes cohabitent: 7,6 % du parc date d'avant 1919, 13,3 % d'après 2006. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (241 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 18,2 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Au plan énergétique résidentiel, 49,3 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.

Le parc de la Garenne-Colombes a progressé de +5,2 % entre 2016 et 2022. 37,2 % des ménages de la Garenne-Colombes ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.

La Garenne-Colombes appartient au tissu au cœur de l'agglomération francilienne dense, repère pour lire son marché résidentiel. La Garenne-Colombes est en contexte de plaine (altitude moyenne: 29 m), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 14 090 résidences principales de la Garenne-Colombes et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Garenne-Colombes en 2026 ?

Densément peuplée et bien connectée à Paris, La Garenne-Colombes affiche un profil de ville résidentielle attractive pour les actifs franciliens. Son marché immobilier, après plusieurs années de hausse, traverse une phase de correction notable. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?

6 523 €/m² prix médian
+0,8 % sur un an
446 transactions 2026

Avec une correction de -7,8 % sur un an, le marché de La Garenne-Colombes offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines du nord-ouest parisien.

Verdict

➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif moyen terme, en profitant de la correction pour acquérir, tout en acceptant un effort financier net significatif.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Correction de -7,8 % : fenêtre d'entrée
  • ✓ Rendement locatif brut correct à 4,7 %
  • ✓ Attractivité territoriale élevée (6,6/10)
  • ⚠ Accessibilité limitée pour les primo-accédants
  • ⚠ Pression immobilière élevée (6/10)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Plus cher que 90 % des communes françaises, avec un prix médian à 6 523 €/m².
  • Légèrement inférieur à la moyenne du département des Hauts-de-Seine, affichant un décrochage de -8 % sur un an.
  • Rendement locatif supérieur à celui de Paris intra-muros, pour un prix au mètre carré inférieur de plus de 30 %.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Garenne-Colombes

Le marché immobilier de la Garenne-Colombes affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.

Indices immobiliers de la Garenne-Colombes

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,0

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Une pression immobilière élevée (6/10) indique un marché actif et compétitif, favorable aux vendeurs sur les biens bien positionnés.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
69
Années de revenu pour acheter 70 m²
57
% de résidences secondaires
37
Croissance démographique (5 ans)
66
Densité de population
77
6,4

Indice d'Accessibilité Immobilière

Accessible

Une accessibilité modérée (5,2/10) révèle que les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, rendant le marché dépendant des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
43
% de propriétaires
51
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
89
3,9

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Une opportunité locative modérée (4,6/10) suggère une demande locative stable mais sans tension excessive, avec un rendement brut autour de 4,7 %.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
49
% résidences secondaires (demande saisonnière)
37
Croissance démographique (5 ans)
66
Capacité touristique / population
0
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
31
3,2

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Une pression touristique immobilière modérée (4,2/10) limite l'intérêt pour une stratégie locative saisonnière pure.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
37
Capacité touristique / population
0
% de logements vacants
86
Faible densité (proxy isolement touristique)
23

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 6767,9 — Percentile dept : 69/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 14,3 — Percentile dept : 57/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 37/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 66/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 15098,5 — Percentile dept : 77/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 14,3 — Percentile dept : 43/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 42,4 — Percentile dept : 51/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 11,8 — Percentile dept : 89/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 52,8 — Percentile dept : 49/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 37/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 66/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 6767,9 — Percentile dept : 31/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 37/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 86/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 15098,5 — Percentile dept : 23/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Garenne-Colombes : opportunités et risques

Avec un rendement brut de 4,7 % pour les appartements, l'investissement locatif classique reste envisageable, notamment pour profiter de la correction des prix. Toutefois, le rendement net estimé à 3,2 %, rogné par une taxe foncière à 25,82 % et les frais de gestion, impose une sélection rigoureuse du bien pour dégager une rentabilité réelle.

La stratégie de plus-value à court terme semble compromise par le contexte baissier. En revanche, à horizon de 5 à 10 ans, la dynamique démographique positive (+6 % en 10 ans) et la raréfaction relative de l'offre neuve constituent des atouts pour une revalorisation. La proximité de La Défense et de Paris, via la gare située à moins de 10 minutes à pied, est un argument locatif fort.

Attention cependant au parc ancien : près d'un logement sur cinq est classé F ou G selon les DPE disponibles. La loi Climat et Résilience imposera des travaux de rénovation énergétique, un coût à anticiper qui peut affecter la rentabilité du placement.

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➤ Dans les conditions actuelles, l'investissement dans un appartement type de 54 m² nécessite un effort mensuel net d'environ 850 € après perception du loyer, avec un rendement brut de 4,7 %.

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Données du marché immobilier à Garenne-Colombes

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian global, à 6 523 €/m², a reculé de près de 8 % en un an selon les données DVF 2024. Cette correction fait suite à un tassement amorcé en 2023, et place désormais La Garenne-Colombes en dessous de la barre symbolique des 7 000 €/m². Elle touche principalement les appartements, dont le prix médian s'établit à 6 458 €/m².

Cette baisse contraste avec la résilience des maisons, dont le prix médian dépasse les 7 989 €/m². Le marché est donc à deux vitesses : un segment collectif en correction, et un segment individuel qui conserve sa valeur, porté par une rareté intrinsèque dans cette commune où les maisons ne représentent que 9,7 % du parc.

La forte densité (plus de 15 000 hab./km²) et la proximité immédiate de la gare (600 m) assurent une demande locative structurelle, comme en témoigne un taux de vacance de seulement 7,8 %. Néanmoins, la part non négligeable de passoires thermiques (18,7 %) représente un risque réglementaire et financier à intégrer dans tout projet d'acquisition.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de la Garenne-Colombes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Le prix médian à La Garenne-Colombes a connu un pic en 2022 à 7 344 €/m² avant d'amorcer une baisse significative. La correction de 2024 (-7,8 %) ramène les prix en dessous de leurs niveaux de 2020. Cette évolution contraste avec la stabilité relative observée sur le département des Hauts-de-Seine. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenêtre de négociation, particulièrement sur les appartements qui ont le plus corrigé. La dynamique des maisons, avec un prix médian toujours au-dessus de 9 600 €/m², montre une résistance du segment familial.

Évolution du marché immobilier de la Garenne-Colombes

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 7 269 €/m² → 6 523 €/m² (-10,3 %), volume annuel actuel 446 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 7 989 €/m²
Surface médiane 115 m²
Transactions 33
Appartements
Prix médian 6 458 €/m²
Surface médiane 55 m²
Transactions 413

Indicateurs clés du marché

+0,8 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,7 %
Rendement locatif apparts ?
3,6 %
Rendement locatif maisons ?
50,4 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

918 735 €
Maison 115 m² ?
Mensualité ~5 328 €/mois (20 ans, 3,5 %)
355 190 €
Appartement 55 m² ?
Mensualité ~2 060 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Avec un prix médian de 6 583 €/m², l'acquisition d'un appartement type de 54 m² représente un investissement d'environ 348 000 €. Le loyer médian de 25,3 €/m²/mois génère un revenu locatif annuel brut d'environ 16 400 €, soit un rendement brut de 4,7 %. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 25,82 %), le rendement net se rapproche de 3,2 %. L'effort financier mensuel net, après déduction du loyer perçu de la mensualité de crédit estimée, reste conséquent, nécessitant une solide capacité d'épargne de la part de l'investisseur.

Acheter vs Louer — appartement 55 m²

2 060 €/mois
Mensualité crédit ?
1 389 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 671 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

27,8 ans
Pour une maison ?
10,7 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

25,3 €/m²
Loyer médian appartements ?
20,9 - 30,5 €/m²
24,0 €/m²
Loyer médian maisons ?
15,7 - 36,6 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 358 ventes en 2024, le volume des transactions a reculé par rapport aux années 2021-2022 mais reste à un niveau soutenu, signe d'un marché liquide. Les appartements concentrent près de 90 % des transactions, avec une surface médiane de 54 m². Le faible nombre de ventes de maisons (37) et leur surface médiane élevée (104 m²) indiquent un segment tendu et plus confidentiel. La fourchette de prix interquartile (5 570 - 7 921 €/m²) montre une dispersion modérée, typique d'un marché dense et diversifié. Le marché est actuellement en faveur de l'acheteur, qui dispose d'un certain pouvoir de négociation.

Répartition des ventes

7,4 % de maisons et 92,6 % d'appartements parmi les 446 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 7,4 % de maisons et 92,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 446 33 413
Prix médian/m² 6 523 € 7 989 € 6 458 €
Prix moyen/m² 6 756 €
Surface médiane – 115 m² 55 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 544 7 269 €
2022 517 7 308 €
2023 406 7 104 €
2024 335 6 474 €
2025 446 6 523 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve marque un net ralentissement. Seuls 40 logements ont été autorisés en 2024, une baisse de 51 % sur cinq ans. Ce reflux de l'offre neuve pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien face à une demande toujours présente, portée par une croissance démographique de +2,6 % sur cinq ans. L'offre future se concentrera probablement sur des opérations de densification ponctuelles, sans risque de surproduction massive. Ce contexte est plutôt favorable à la valorisation du parc existant.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 4 366 logements ont été autorisés et 3 858 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 88 %.

Vacance longue durée à Garenne-Colombes

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

703 logements vacants au total
279 vacants depuis plus de 2 ans 39,7 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Garenne-Colombes (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Garenne-Colombes: 578 logements autorisés sur 5 ans, 181 pour la dernière année (-52 %).

578 logements autorisés sur 5 ans
181 en 2025 dernière année connue
-52 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Garenne-Colombes

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 20,9 €/m²
Médian 25,3 €/m²
Haut 30,5 €/m²
Écart de 9,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 15,7 €/m²
Médian 24,0 €/m²
Haut 36,6 €/m²
Écart de 20,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Garenne-Colombes

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (55 m²)
~2 153 €/an
soit ~1,5 mois de loyer par an
Pour une maison type (115 m²)
~4 277 €/an
soit ~1,5 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 25,82 % Moyenne dept : 24,97 % +0,85 pt Moyenne France : 43,01 % -17,19 pt
Taxe d'habitation (rappel) 19,50 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

25,76 % 2021
25,71 % 2022
25,78 % 2023
25,82 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (25,82 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,5 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut de 4,7 % pour les appartements doit être immédiatement corrigé à la baisse. La taxe foncière sur le bâti à La Garenne-Colombes s'élève à 25,82 %. Ajoutez les charges de copropriété (courantes dans un parc à 90,3 % d'appartements), les frais de gestion, une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 7,8 %) et d'entretien. Cela explique le rendement net moyen estimé à 3,2 %. Une marge de sécurité est indispensable.

Performance énergétique du parc à Garenne-Colombes

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 042 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Garenne-Colombes: majorité classée D, part de passoires thermiques à 18,2 %.

Classe dominante D
Passoires thermiques 18,2 % F + G
Conso moyenne 241 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

Une classe D dominante et une consommation énergétique moyenne de 243 kWh/m²/an révèlent un parc vieillissant, avec près d'un logement sur cinq (18,7 %) classé F ou G. Ces passoires thermiques sont concernées par les interdictions de location progressives à partir de 2025. Pour un acheteur, cela implique soit un budget travaux conséquent pour un bien ancien, soit une prime à l'achat pour les logements rénovés (28,8 % du parc est antérieur à 1945).

Quelles zones cibler à Garenne-Colombes ?

La centralité autour de la gare et du centre-ville (1 030 équipements) est la plus prisée. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviennent aux familles. Aucune zone en grand développement n'est identifiée, la ville étant quasi saturée. La proximité immédiate de la gare La Garenne-Colombes (0,6 km) et de Paris-Saint-Lazare (6,7 km) est un atout majeur pour la valorisation locative comme pour la plus-value.

Calculateur de rendement à Garenne-Colombes

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Garenne-Colombes

Le principal risque est la vacance locative (taux de 7,8 % sur la commune), qui pèse sur le rendement net. La dépendance à l'économie francilienne expose en cas de crise. La taxe foncière (25,82 % en 2024) est un coût récurrent. Enfin, la réglementation énergétique (loi Climat) vise les logements F/G, qui représentent 18,7 % du parc. Leur mise aux normes est impérative mais coûteuse, sous peine d'interdiction de location.

Cas pratique : un investissement type à Garenne-Colombes

Pour un investissement dans un appartement type de 53 m² à La Garenne-Colombes, comptez environ 341 000 €. Au loyer médian de 25,3 €/m², cela génère un revenu locatif brut d'environ 1 340 € par mois. Le rendement brut s'établit ainsi à 4,7 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision, l'investisseur peut espérer un rendement net d'environ 3,2 %, soit un cash-flow mensuel positif à condition d'avoir un apport significatif.

Erreurs à éviter quand on investit à Garenne-Colombes

  • Oublier la taxe foncière élevée (25,82 %) dans votre calcul de rentabilité.
  • Négliger le DPE, avec 18,7 % de passoires interdites à la location à terme.
  • Surestimer le loyer possible par rapport au marché local (25,3 €/m² en médian).
  • Ne pas provisionner pour les travaux dans un parc ancien (28,8 % d'avant 1945).

Quand acheter ou vendre ?

À La Garenne-Colombes, marché urbain lié à l'activité économique francilienne, le printemps (mars-avril) et la rentrée (septembre) restent les périodes les plus actives. Les transactions ralentissent nettement en août et en décembre. Pour un vendeur, mettre son bien en marché en février permet de capter les acheteurs décidant au printemps. Un acheteur peut trouver plus de flexibilité en novembre ou janvier. Notez que l'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre avant.

Le saviez-vous ?

  • La Garenne-Colombes est l'une des communes les plus denses des Hauts-de-Seine avec environ 15 100 hab./km².
  • La ville compte plus d'entreprises actives (3 175) que de logements sociaux (13 % du parc).
  • Seulement 1 hébergement touristique est recensé, soulignant son caractère résidentiel.

S'installer à Garenne-Colombes : cadre de vie et logement

Ville de 2 km² intégrée à la Métropole du Grand Paris, La Garenne-Colombes offre un cadre urbain dense et bien équipé, avec plus de 1 000 équipements recensés par l'INSEE. Son profil démographique est jeune (âge médian de 38,1 ans) et actif, avec un taux d'emploi de 76,6 %.

La commune bénéficie d'une desserte exceptionnelle, avec sa gare SNCF desservant Paris Saint-Lazare en une quinzaine de minutes. La connexion numérique est excellente, avec un taux de couverture fibre de 90,6 %. Le tissu commercial et de services (115 commerces, 493 services) assure une autonomie quotidienne aux habitants.

Carte du marché immobilier à Garenne-Colombes

La Garenne-Colombes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Garenne-Colombes

12,9 °C
Température moyenne ?
634 mm
Précipitations ?
28 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,9°C et 634 mm de précipitations, le climat est typiquement francilien, tempéré et peu extrême. Les 41 m d'altitude moyenne et l'absence de relief marqué limitent les phénomènes de gel persistant. Ce profil convient aux acheteurs recherchant une stabilité météorologique sans surprises, compatible avec un mode de vie actif toute l'année. Les précipitations, légèrement inférieures à la moyenne nationale, sont bien réparties.

À qui s'adresse La Garenne-Colombes ?

La commune s'adresse principalement aux actifs travaillant à Paris ou à La Défense, prêts à payer un prix au m² élevé pour gagner du temps de transport. Les familles y trouvent des écoles (15 établissements) et des services, mais peu d'espace. Les primo-accédants doivent avoir un fort apport. Les retraités apprécient la centralité médicale, mais peuvent être gênés par l'agitation. Les amateurs de calme et de verdure devront regarder ailleurs.

Avantages et limites à Garenne-Colombes

✓ Points forts

  • Proximité immédiate de la gare (0,6 km) et de Paris
  • Offre de services et commerces exceptionnelle (1 030 équipements)
  • Environnement économique dynamique (taux d'emploi 76,6 %)
  • Connectivité numérique excellente (fibre 90,6 %, 5G)
  • Parc de logements relativement récent (13,3 % post-2006)

− À prendre en compte

  • Densité très élevée (15 099 hab/km²) et sentiment de congestion
  • Prix au m² élevé (6 583 €), pénalisant pour les budgets serrés
  • Part significative de logements énergivores (DPE F/G : 18,7 %)

Composition du parc immobilier à Garenne-Colombes

15 685 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition: 90,3 % d'appartements, 9,7 % de maisons — profil urbain marqué.

89,8 % Résidences principales 14 090 logements
2,4 % Résidences secondaires 369 logements
7,8 % Logements vacants 1 226 logements
47,2 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc est ultra-majoritairement composé d'appartements (90,3 %), signe d'une densité urbaine élevée (3 e rang départemental). La part de propriétaires (47,2 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif dynamique et une population peut-être plus mobile. Seulement 2,4 % de résidences secondaires confirment l'attrait résidentiel principal. Le taux de logements vacants à 7,8 %, un peu élevé, peut signaler des biens en attente de rénovation ou de mutation.

Ancienneté du parc à Garenne-Colombes

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 720 logements).

  • Avant 1919 7,6 % 1 040 logts
  • 1919-1945 21,2 % 2 908 logts
  • 1946-1970 20,0 % 2 745 logts
  • 1971-1990 17,6 % 2 416 logts
  • 1991-2005 20,3 % 2 782 logts
  • 2006-2019 13,3 % 1 830 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Garenne-Colombes

1 030 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

115 Commerces
493 Services
280 Santé
29 Sports et loisirs
20 Enseignement
10 Tourisme
83 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Garenne-Colombes

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 3 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 3 catastrophes naturelles déclarées

Le diagnostic géorisque indique une exposition très limitée. La sismicité est très faible et le radon, un gaz naturel radioactif, présente un risque faible. Trois arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés, mais aucun Plan de Prévention des Risques (PPR) n'est actif sur la commune. En pratique, l'acquéreur doit surtout vérifier l'état des réseaux et la conformité des installations dans un tissu urbain dense et ancien, plutôt que de craindre un aléa naturel majeur.

Cas pratique : un achat type à Garenne-Colombes

Acquérir une maison médiane de 104 m² à La Garenne-Colombes représente un investissement d'environ 1 000 584 € hors frais de notaire. Cela équivaut à 30 années du revenu médian local (33 090 €). Avec un apport de 10 %, empruntant 900 000 € sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance approcherait les 5 450 €, un effort considérable réservé aux foyers les plus aisés.

Erreurs à éviter quand on achète à Garenne-Colombes

  • Faire une offre sans consulter le diagnostic DPE et son impact sur les futures charges.
  • Minimiser le bruit potentiel dans un environnement dense à 15 100 hab/km².
  • Négliger l'état des parties communes dans les copropriétés d'appartements.
  • Oublier de vérifier la couverture réseau (fibre à 90,6 %) pour le télétravail.

Points clés à retenir à Garenne-Colombes

  • Prix médian au m² en baisse de 7,8 % sur un an.
  • Rendement brut locatif moyen de 4,7 % pour les appartements.
  • Climat doux avec 12,9°C de température moyenne annuelle.
  • Écart important entre maison (7 989 €/m²) et appartement (6 458 €/m²).
  • Rendement net estimé à 3,2 % après charges et taxe foncière.
  • 90,3 % du parc est constitué d'appartements.
  • Près de 19 % des logements sont des passoires thermiques (F/G).
  • Surface médiane achetée : 53 m² pour un appartement type.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Garenne-Colombes ?

À La Garenne-Colombes, la valeur dépend d'abord de la localisation hyper-précise. La proximité de la gare (0,6 km) et des 115 commerces crée une surcote palpable. Ensuite, l'état du bien et sa performance énergétique sont discriminants : un DPE A ou B devient un argument majeur face aux 18,7 % de passoires. Pour un appartement, l'étage, la vue, la qualité de la copropriété et la présence d'un ascenseur pèsent lourd. Pour les rares maisons (9,7 % du parc), la surface du jardin et son exposition sud-ouest, protégée des nuisances, sont valorisantes.

Estimation indicative d'une maison à Garenne-Colombes

Pour une maison de 115 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

750 145 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation précise est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables. Un prix trop haut dans un marché en baisse entraîne une vacance longue (le taux de logements vacants est de 7,8 %). À l'inverse, une sous-estimation signifie une perte sèche de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien garennois. Seuls les outils professionnels croisant les références DGFiP, la géolocalisation fine et les caractéristiques physiques (surface, DPE) peuvent donner une fourchette fiable. L'objectif est de se positionner juste sous la fourchette haute du marché (7 921 €/m²) pour attirer les acheteurs sans brader.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne utilisent des moyennes. Or, à l'échelle de cette commune de 2 km², les prix au m² peuvent varier de plus de 20 % entre une rue animée et une impasse calme, ou selon l'année de construction. Un professionnel local connaît ces micro-marchés et évalue l'état réel, l'ensoleillement, les nuisances sonores, la qualité des parties communes. Il affine aussi le prix en fonction de la demande cible : jeunes actifs près de la gare, familles près des 15 établissements scolaires. Cette expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs informés.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian au m², très variable d'une rue à l'autre.
  • Surestimer la valeur d'un jardin mal orienté ou bruyant.
  • Oublier de déduire les travaux de rénovation énergétique nécessaires.
  • Ne pas tenir compte du ralentissement du marché (-7,8 % sur un an).

Investir à Garenne-Colombes : passer à l'action

Une analyse fine du marché local est indispensable pour identifier les bons biens et négocier au juste prix. Notre réseau de professionnels connaît La Garenne-Colombes en profondeur et peut vous aider à transformer ces données en décision éclairée.

Les chiffres posent un diagnostic. Leur traduction en opportunité concrète dépend d'une expertise fine des rues et des biens.

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  • Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à La Garenne-Colombes
  • Évolution des prix et dynamique du marché local
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Garenne-Colombes

    Quel est le prix au m² à La Garenne-Colombes en 2024 ?

    Le prix médian global est de 6 523 €/m² selon les données DVF 2024. Les appartements se négocient autour de 6 458 €/m² et les maisons à 7 989 €/m².

    Le marché est-il en baisse à La Garenne-Colombes ?

    Oui, le prix médian a baissé de 7,8 % entre 2023 et 2024. Cette correction fait suite à un pic atteint en 2022.

    La Garenne-Colombes est-elle plus chère que ses voisines ?

    Son prix est supérieur à ceux de Bezons ou Cormeilles-en-Parisis (-31 %), mais inférieur à celui de Chatou (+13 %). Elle se positionne comme une alternative intermédiaire dans le nord-ouest francilien.

    Quel rendement locatif espérer à La Garenne-Colombes ?

    Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 4,7 %. Après charges, le rendement net se situe aux alentours de 3,2 %.

    Quels sont les points faibles du parc immobilier ?

    Près de 19 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G), ce qui implique des travaux de rénovation à prévoir pour rester conforme à la loi.

    Marché immobilier des communes voisines

    L'écart de valorisation avec des voisines comme Houilles (-17 %) ou Chatou (+13 %) révèle un positionnement intermédiaire, offrant un effet de levier intéressant pour qui mise sur un rattrapage après la correction.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Garenne-Colombes.

    Communes limitrophes de la Garenne-Colombes

    La Garenne-Colombes est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    6 523 €/m² Prix médian à Garenne-Colombes
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Garenne-Colombes s'établit à 6 523 €, +157,2 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.

    Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de la Garenne-Colombes a enregistré une baisse de -10,3 % du prix médian. Au total, 2 248 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (92,6 %), vendus autour de 6 458 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de la Garenne-Colombes, un logement de 115 m² (918 735 €) représente 27,8 années de ressources brutes.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 25,3 €/m² pour un appartement et 24,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,7 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Garenne-Colombes (2,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 578 logements autorisés, soit 116/an en moyenne.

    Le marché immobilier de la Garenne-Colombes s'interprète dans un contexte plus large — La Garenne-Colombes est au cœur de l'agglomération francilienne dense, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 29 m)) nuance l'analyse du marché.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Garenne-Colombes

    Classement remarquable Part de diplômés du supérieur Top 101 national Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche La Garenne-Colombes

    Communes voisines

    Nanterre 92000 97 783 hab. 3,4 km Colombes 92700 91 053 hab. 1,7 km Courbevoie 92400 82 902 hab. 1,5 km Bois-Colombes 92270 28 909 hab. 1,7 km