01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 663 logements dont 10 705 résidences principales, 177 résidences secondaires et 782 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 705 | 91,8 % |
| Résidences secondaires | 177 | 1,5 % |
| Logements vacants | 782 | 6,7 % |
Sur les 11 663 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 536 | 5,1 % |
| 1919-1945 | 892 | 8,5 % |
| 1946-1970 | 1 795 | 17,1 % |
| 1971-1990 | 2 855 | 27,2 % |
| 1991-2005 | 1 787 | 17,0 % |
| 2006-2019 | 2 633 | 25,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 27 %, devant les constructions récentes (25 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 635 | 5,9 % |
| 2 pièces | 1 915 | 17,9 % |
| 3 pièces | 2 037 | 19,0 % |
| 4 pièces | 2 321 | 21,7 % |
| 5 pièces ou plus | 3 797 | 35,5 % |
Distribution par taille: 24 % de petits logements (T1-T2), 35 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 341 | 9 944 | 11 663 |
| Rés. principales | 8 920 | 9 357 | 10 705 |
| Rés. secondaires | 72 | 125 | 177 |
| Vacants | 349 | 463 | 782 |
Commune voisine de taille comparable, Bois-Colombes (8 km) affiche 46,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 125 | 66,6 % |
| Locataires (privé) | 2 327 | 21,7 % |
| Locataires HLM | 1 104 | 10,3 % |
| Logés gratuitement | 149 | 1,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 66,6 %, locataires 32,0 % — la part HLM s'établit à 10 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 073 | 56,7 % |
| Fioul | 460 | 4,3 % |
| Électricité | 3 883 | 36,3 % |
| Gaz bouteille | 35 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 254 | 2,4 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 57 %. électricité pèse 36 %, fioul 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 107 |
| 2 à 4 ans | 2 517 |
| 5 à 9 ans | 2 275 |
| 10 ans ou plus | 4 805 |
| Total ménages | 10 705 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 944 |
| Sous-occupation modérée | 2 346 |
| Sous-occupation accentuée | 1 867 |
| Suroccupation modérée | 1 250 |
| Suroccupation accentuée | 139 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 506 | 14,1 % |
| 1 voiture | 5 542 | 51,8 % |
| 2 voitures ou plus | 3 656 | 34,2 % |
Motorisation des ménages: 14 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 34 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 79,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 824 | 4 525 | 113 | 186 |
| 1975 | 5 020 | 4 671 | 91 | 258 |
| 1982 | 5 674 | 5 170 | 91 | 413 |
| 1990 | 6 626 | 6 118 | 133 | 375 |
| 1999 | 7 822 | 7 267 | 78 | 477 |
| 2006 | 8 589 | 8 233 | 65 | 291 |
| 2011 | 9 341 | 8 920 | 72 | 349 |
| 2016 | 9 944 | 9 357 | 125 | 463 |
| 2022 | 11 663 | 10 705 | 177 | 782 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 4 824 à 11 663 logements, soit +142 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 970 | 1 047 | 849 | 873 | 783 | 407 |
| Dont vacants > 2 ans | 120 | 68 | 47 | 49 | 107 | 206 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 0,6 % |
| Classe B | 235 | 4,9 % |
| Classe C | 1 936 | 40,7 % |
| Classe D | 1 258 | 26,5 % |
| Classe E | 626 | 13,2 % |
| Classe F | 442 | 9,3 % |
| Classe G | 227 | 4,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (41 %), 46 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 517 | 10,9 % |
| Classe B | 1 006 | 21,2 % |
| Classe C | 1 649 | 34,7 % |
| Classe D | 726 | 15,3 % |
| Classe E | 379 | 8,0 % |
| Classe F | 356 | 7,5 % |
| Classe G | 119 | 2,5 % |
Émissions CO₂: 35 % des logements relèvent de la classe C, 67 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 305 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 247 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 205 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 305 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 107 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 9 |
| Classe B | 34 | 201 |
| Classe C | 194 | 1 742 |
| Classe D | 411 | 847 |
| Classe E | 233 | 393 |
| Classe F | 152 | 290 |
| Classe G | 89 | 138 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (246 kWh/m²/an) et appartements en classe C (193).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 269 |
| T2 | 459 |
| T3 | 598 |
| T4 | 411 |
| T5+ | 66 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cormeilles-en-Parisis (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Cormeilles-en-Parisis est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus élevé du département Val-d'Oise. (sur 18 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Cormeilles-en-Parisis est le ville moyenne ayant la plus grande part de propriétaires du département Val-d'Oise. (sur 18 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Cormeilles-en-Parisis est le ville moyenne ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Val-d'Oise. (sur 18 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
11 663 logements sont décomptés dans le parc de Cormeilles-en-Parisis au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Les deux typologies sont représentées presque à parts comparables (52,0 % / 48,0 %). Le cadre local de Cormeilles-en-Parisis est dans la grande couronne parisienne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m).
Les propriétaires occupants sont majoritaires (66,6 %), devant les locataires (32,0 %). 10,3 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Bilan SRU: déficit chiffré (19,6 % contre une obligation de 25,0 %).
La dynamique de construction récente est sensible — 25,1 % du parc a moins de vingt ans. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 205 kWh/m²/an. Le poids des classes F et G — 14,1 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le gaz de ville équipe 56,7 % des logements occupés à titre principal.
Le nombre de logements de Cormeilles-en-Parisis a bondi de +17,3 % entre les recensements 2016 et 2022. 14,1 % des ménages de Cormeilles-en-Parisis n'ont pas de voiture, 34,2 % en possèdent au moins deux.
Cormeilles-en-Parisis est dans la grande couronne parisienne, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 10 705 résidences principales de Cormeilles-en-Parisis et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Cormeilles-en-Parisis en 2026 ?
À mi-chemin entre la plaine de France et les bords de Seine, Cormeilles-en-Parisis combine une desserte ferroviaire directe vers Paris et un parc de logements majoritairement individuels. Cette ville de 27 000 habitants, en forte croissance, attire une population jeune. L'analyse des transactions DVF 2024 permet de trancher sur la pertinence d'y investir aujourd'hui.
Avec une attractivité territoriale qui la place dans le top 30 % du département, Cormeilles-en-Parisis offre un point d'entrée stratégique dans le Val-d'Oise, malgré une correction récente des prix.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle avec une sélection rigoureuse du bien, en jouant la carte de l'accessibilité relative face aux voisines très chères.
Points clés
- ✓ Correction de -1,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,2 %
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+10,6 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché porté par l'extérieur, solvabilité limitée
- ⚠ Taux de vacance des logements à 6,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 28 % à la moyenne nationale (source DVF 2024).
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour l'attractivité et la pression immobilière.
- Rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris, mais inférieur au littoral touristique.
Analyse du marché immobilier à Cormeilles-en-Parisis
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Cormeilles-en-Parisis : opportunités et risques
Investir à Cormeilles-en-Parisis en 2026 se justifie principalement par la stratégie de l'effet de levier géographique. Pour un prix au m² inférieur de 23 % à Houilles et de 82 % à Bois-Colombes, on accède à une commune bien desservie et dynamique. Le rendement brut des appartements (5,2 %) est honorable en Île-de-France, mais le rendement net estimé à 3,1 % après charges rappelle que la rentabilité réelle est modeste. La taxe foncière, à 39,95 %, grève significativement la cashflow.
Le parc immobilier, majoritairement composé de maisons (52,5 %), offre peu d'opportunités locatives dans l'individuel, où les rendements sont plus faibles. Mieux vaut cibler les appartements, en privilégiant les biens récents (25,1 % du parc construit après 2006) pour éviter le risque rénovation énergétique, même si la part de passoires thermiques (14,3 %) est modérée. La vacance des logements (6,7 %) légèrement supérieure à la moyenne régionale impose de sélectionner un bien bien situé, près des commerces ou de la gare.
L'horizon doit être moyen terme. La correction des prix de -1,5 % en 2024 et le ralentissement des constructions neuves pourraient stabiliser le marché. L'investisseur doit viser une location annuelle classique, en capitalisant sur la demande des jeunes actifs travaillant à Paris ou dans les pôles d'emploi du Val-d'Oise, tout en intégrant dans son plan financier la nécessité potentielle de travaux de rénovation.
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Données du marché immobilier à Cormeilles-en-Parisis
DVF, loyers, permis, analyse expertLes transactions enregistrées en 2024, au nombre de 300, confirment que Cormeilles-en-Parisis n'est pas un marché atone. La stabilité des volumes, malgré le contexte de taux élevés, dénote une demande résiliente, portée par l'attractivité de la commune au sein de la communauté d'agglomération Val Parisis. La proximité de la gare, desservie par la ligne J du Transilien, reste un argument structurant pour les acheteurs franciliens en quête d'une alternative moins onéreuse que les communes plus proches de Paris.
La structure des prix révèle un marché segmenté. L'écart entre le prix moyen (6 244 €/m²) et le prix médian (4 312 €/m²) est important, signe que des biens exceptionnels ou neufs tirent la moyenne vers le haut, tandis que le cœur du marché reste à un niveau plus accessible. Cette dispersion doit inciter à une analyse fine par quartier et par type de bien.
Enfin, le contexte démographique, avec un indice de vieillissement de 94,4 et 38,6 % de moins de 30 ans, dessine un territoire jeune et familial. Cette dynamique, couplée à un taux d'emploi de 72,3 % supérieur à la moyenne nationale, constitue un socle solide pour la demande locative et à l'achat, même si le revenu médian des habitants (28 650 €) limite la solvabilité locale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cormeilles-en-Parisis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians à Cormeilles-en-Parisis sur les cinq dernières années révèle un cycle classique de surchauffe et correction. Après une hausse continue portant le m² de 4 340 € en 2020 à un pic à 4 646 € en 2022 (+7 %), le marché a amorcé un repli modéré, revenant à 4 312 € en 2024. Cette baisse de -1,5 % sur l'année est moins marquée que dans certains territoires, signe d'une résilience relative. La comparaison avec les communes voisines montre que cet ajustement ne remet pas en cause l'écart de valorisation historique, préservant l'avantage compétitif de Cormeilles-en-Parisis comme point d'entrée dans le Val-d'Oise. Pour un acheteur en 2026, cette période post-pic peut offrir des opportunités de négociation, sans escomptez une baisse drastique.
Évolution du marché immobilier de Cormeilles-en-Parisis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 312 €/m² de prix médian pour 299 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -2,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF et de l'observatoire des loyers, l'effort financier pour investir à Cormeilles-en-Parisis reste conséquent. Pour acquérir un appartement type de 49 m² au prix médian de 217 756 €, un crédit sur 20 ans générerait une mensualité d'environ 930 € (hors assurance). Le loyer médian estimé de 935 € par mois couvrirait à peine cette charge, laissant un effort résiduel quasi nul avant impôts et charges. Le rendement brut de 5,2 % est correct mais est rogné par la taxe foncière (39,95 %) et les frais de gestion. Pour une maison, l'écart est plus important : la mensualité crédit dépasse 1¨000 € pour un loyer médian autour de 1 691 €, nécessitant un apport solide. La viabilité du montage repose donc sur un taux d'endettement maîtrisé et une vision long terme.
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
51,5 % de maisons et 48,5 % d'appartements parmi les 299 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (51,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 296 €/m² pour les maisons et 4 333 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 299 | 154 | 145 |
| Prix médian/m² | 4 312 € | 4 296 € | 4 333 € |
| Prix moyen/m² | 4 364 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 412 | 4 434 € |
| 2022 | 385 | 4 620 € |
| 2023 | 285 | 4 520 € |
| 2024 | 270 | 4 326 € |
| 2025 | 299 | 4 312 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Cormeilles-en-Parisis est significative, avec 1 903 logements autorisés sur les cinq dernières années selon les données SITADEL. La tendance est toutefois à un ralentissement, avec une baisse de 6 % par rapport à la période quinquennale précédente et seulement 308 logements autorisés en 2024. Cette activité soutenue mais décroissante répond à une pression démographique forte (+16,5 % de population en 10 ans) et contribue à moderniser un parc où 25,1 % des logements ont été construits après 2006. Elle indique une attractivité maintenue et un renouvellement de l'offre, limitant le risque de vétusté. Pour l'investisseur, le neuf ou le récent peut représenter un atout locatif (meilleur DPE), mais la baisse des autorisations pourrait, à moyen terme, contribuer à soutenir les prix de l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 9 308 autorisations et 7 774 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 84 %.
Vacance longue durée à Cormeilles-en-Parisis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cormeilles-en-Parisis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Cormeilles-en-Parisis: 1 951 logements autorisés sur 5 ans, 227 pour la dernière année (+3 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Cormeilles-en-Parisis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cormeilles-en-Parisis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 5,2 % pour un appartement se réduit à environ 3,1 % net. Cette baisse s'explique par plusieurs charges réelles. La taxe foncière, avec un taux de 39,95 % à Cormeilles-en-Parisis, représente le poste le plus important. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété variables, les travaux d'entretien et la vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,7 % localement). Prévoir aussi une provision pour renouvellement des équipements et les réparations. Ces éléments concrets déterminent votre revenu réel.
Performance énergétique du parc à Cormeilles-en-Parisis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 752 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Cormeilles-en-Parisis: majorité classée C, part de passoires thermiques à 14,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier local affiche une classe énergétique dominante C (205 kWh/m²/an), ce qui est meilleur que la moyenne nationale. Cependant, 14,3 % des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G). Ces biens seront soumis aux interdictions de location dès 2025 pour les plus énergivores (G) et 2028 pour les F. Un achat doit donc intégrer le coût des travaux de rénovation pour se mettre en conformité, sous peine de dépréciation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, qui correspondent à la demande majoritaire des jeunes ménages. Les studios peuvent trouver preneur auprès d'étudiants ou de jeunes actifs, mais la concurrence avec le neuf est réelle (25,1 % du parc construit après 2006). Évitez les maisons anciennes énergivores (14,3 % de passoires F/G) qui nécessiteront des travaux de rénovation coûteux pour rester louables et vendables après 2025.
Quelles zones cibler à Cormeilles-en-Parisis ?
La zone la plus attractive se situe à proximité immédiate de la gare de Cormeilles-en-Parisis et du centre-bourg, bénéficiant de la meilleure accessibilité et de la concentration des commerces (95 équipements). Les quartiers pavillonnaires, plus éloignés, conviennent pour des locations familiales de plus longue durée. Surveillez les programmes neufs, dont le volume autorisé a baissé de 6 % sur 5 ans, ce qui peut limiter le risque de sur-offre à court terme.
Calculateur de rendement à Cormeilles-en-Parisis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Cormeilles-en-Parisis
Le risque de vacance locative est modéré (taux de logements vacants de 6,7 %), mais la dépendance à l'économie francilienne rend le marché sensible aux retournements conjoncturels. La taxe foncière (39,95 %) pèse sur le rendement net. Le risque réglementaire est réel avec 14,3 % du parc classé F ou G : ces biens seront interdits de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F), nécessitant un plan de rénovation.
Cas pratique : un investissement type à Cormeilles-en-Parisis
Pour un appartement de 49 m² à Cormeilles-en-Parisis, comptez environ 218 000 € à l'achat. Le loyer médian de 19,1 €/m² génère 936 € mensuels, soit un rendement brut de 5,2 %. Avec un crédit à 3,5 % sur 20 ans et 20 % d'apport, la mensualité s'élève à 1 015 €, créant un effort résiduel négatif de 79 €. Cela signifie que le loyer ne couvre pas totalement le crédit, nécessitant un complément mensuel.
Erreurs à éviter quand on investit à Cormeilles-en-Parisis
- Négliger la taxe foncière, à 39,95 % du revenu cadastral.
- Oublier de provisionner la vacance locative (taux local de 6,7 %).
- Sous-estimer les charges de copropriété dans les immeubles anciens.
- Ignorer la classe DPE, sous peine d'interdiction de location.
Quand acheter ou vendre ?
À Cormeilles-en-Parisis, le marché immobilier suit la saisonnalité francilienne : le printemps (mars-juin) est la période la plus active, avec plus d'acheteurs et une meilleure visibilité. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un rebond après la pause estivale. Évitez de vendre en décembre-janvier, où l'activité ralentit. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation. Notez que la taxe foncière est due en septembre, ce qui peut inciter certains vendeurs à finaliser avant.
Le saviez-vous ?
- Cormeilles-en-Parisis a gagné 10,6 % d'habitants en 5 ans, une croissance deux fois plus rapide que la moyenne nationale.
- La commune compte 851 équipements de proximité pour 27 292 habitants, soit un équipement pour 32 personnes.
- 96,3 % des logements sont éligibles à la fibre, contre 80 % en moyenne nationale.
S'installer à Cormeilles-en-Parisis : cadre de vie et logement
S'installer à Cormeilles-en-Parisis, c'est choisir une ville bien équipée au quotidien, avec 851 équipements recensés par l'INSEE, dont 154 dans le domaine de la santé et 95 commerces. La commune offre un cadre de vie agréable avec ses 8 km² de superficie et un patrimoine historique, même modeste (un monument protégé). La connexion numérique est excellente, avec une couverture fibre de 96,3 %, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Il est soumis à deux Plans de Prévention des Risques (PPRI Seine Centre et PPRN), rappelant la nécessité de vérifier l'assurabilité du bien. Le climat, avec des précipitations annuelles de 619 mm et une température moyenne de 11,8°C, est typique de l'Île-de-France. Pour les familles, la présence de 20 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs (48) compense la relative faiblesse de l'offre culturelle.
Carte du marché immobilier à Cormeilles-en-Parisis
Cormeilles-en-Parisis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cormeilles-en-Parisis
Avec une température moyenne annuelle de 11,8 °C et des précipitations modérées (619 mm/an), Cormeilles-en-Parisis bénéficie d'un climat océanique dégradé, similaire à celui de l'Île-de-France. Les hivers sont frais mais rarement extrêmes, les étés doux. Ce climat convient aux habitants recherchant une relative douceur sans excès. Les précipitations sont réparties sur l'année, avec un risque de gel modéré. Idéal pour ceux qui souhaitent éviter les conditions trop rudes, mais apprécient les saisons marquées.
À qui s'adresse Cormeilles-en-Parisis ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes familles et aux primo-accédants recherchant une maison avec extérieur, prêts à sacrifier un peu de temps de transport (accès Paris via transilien). Les retraités (19,9 % de 60 ans et plus) y trouvent également un cadre paisible et bien équipé. En revanche, les chercheurs d'animation nocturne ou de dynamisme métropolitain intense pourront être déçus par l'atmosphère résidentielle et périurbaine.
Avantages et limites à Cormeilles-en-Parisis
✓ Points forts
- Prix plus accessible qu'en petite couronne parisienne.
- Cadre de vie familial avec majorité de maisons individuelles.
- Accès direct à Paris via la gare de Cormeilles-en-Parisis.
- Parc immobilier récent et plutôt performant énergétiquement (DPE C dominant).
- Équipements et services nombreux (851 au total) pour une autonomie quotidienne.
− À prendre en compte
- Ambiance résidentielle, peu d'animation culturelle ou nocturne.
- Sujette à certains risques naturels (inondations, avec PPRI actif).
- Temps de transport conséquent pour rejoindre le cœur de Paris.
Composition du parc immobilier à Cormeilles-en-Parisis
11 663 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 52,5 % de maisons, 47,5 % d'appartements sur un total de 11 663 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Cormeilles-en-Parisis est majoritairement composé de maisons individuelles (52,5 %), reflétant une attractivité pour les familles. Avec 66,6 % de propriétaires occupants, le marché est stable et peu spéculatif. Le faible taux de résidences secondaires (1,5 %) et un taux de vacants modéré (6,7 %) indiquent une demande résidentielle ancrée. Les acheteurs typiques sont donc des ménages souhaitant s'installer durablement, souvent attirés par la proximité de la gare (0,9 km) et les 20 établissements scolaires.
Ancienneté du parc à Cormeilles-en-Parisis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 499 logements).
- Avant 1919 5,1 % 536 logts
- 1919-1945 8,5 % 892 logts
- 1946-1970 17,1 % 1 795 logts
- 1971-1990 27,2 % 2 855 logts
- 1991-2005 17,0 % 1 787 logts
- 2006-2019 25,1 % 2 633 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Cormeilles-en-Parisis
851 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cormeilles-en-Parisis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Cormeilles-en-Parisis est soumis à des plans de prévention des risques (PPRI Seine Centre et PPRN MT). Ces documents identifient des zones exposées aux inondations ou aux mouvements de terrain. La commune a connu 10 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coulées de boue. Cependant, la sismicité est très faible et le radon faible. Consultez le cadastre des risques pour connaître les contraintes constructives avant d'acheter.
Cas pratique : un achat type à Cormeilles-en-Parisis
Pour une maison familiale de 95 m², comptez environ 432 000 € hors frais de notaire, soit 15 années de revenu médian local (28 650 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité s'établit autour de 2 260 € sur 20 ans à 3,5 %, représentant 95 % du revenu médian mensuel. Un tel achat exige donc un double revenu stable.
Erreurs à éviter quand on achète à Cormeilles-en-Parisis
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre, 14,3 % sont des passoires.
- Négliger les risques d'inondation (PPRI Seine Centre actif).
- Surenchérir sans comparer avec les biens neufs récents (25,1 % du parc).
- Omettre de visiter aux heures de pointe pour tester les transports.
Points clés à retenir à Cormeilles-en-Parisis
- Prix médian à 4 312 €/m², en baisse de 1,5 % sur un an.
- Rendement brut de 5,2 % pour les appartements, 4,7 % pour les maisons.
- Climat tempéré : 11,8 °C de moyenne annuelle, 619 mm de pluie.
- Maisons à 4 296 €/m², appartements à 4 333 €/m².
- Rendement net approximatif de 3,1 % (appartements) après charges.
- Parc immobilier stable : 66,6 % de propriétaires occupants.
- Demande soutenue par un taux de chômage bas (8,4 %).
- Revenu médian local de 28 650 €, classé 1/18 dans la catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cormeilles-en-Parisis ?
À Cormeilles-en-Parisis, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport à la gare (à 0,9 km du centre) et aux 95 commerces recensés. Un DPE performant (classe A ou B) peut justifier une surprime de 5 à 10 % par rapport à un bien similaire en classe D. Pour les maisons, la surface du terrain et son exposition sud sont des atouts. Pour les appartements, un étage élevé avec vue dégagée et une copropriété bien gérée valorisent le bien. L'état général reste crucial : des travaux de rafraîchissement peuvent augmenter le prix de vente de 3 à 7 %. Enfin, la proximité des 20 établissements scolaires attire les familles, ce qui se traduit par une demande soutenue pour les biens de 3 à 4 pièces.
Estimation indicative d'une maison à Cormeilles-en-Parisis
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
409 640 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne donnent une fourchette basée sur des moyennes, mais ne captent pas les nuances du micro-marché. Un professionnel local connaît la valeur exacte d'une rue, l'impact d'une vue dégagée ou d'une copropriété litigieuse. Il évalue l'état réel du bien (humidité, électricité, isolation) et peut intégrer des éléments comme la proximité de la future ZAC ou les projets de rénovation urbaine. Son expertise permet aussi de cibler les acheteurs sérieux et de négocier avec justesse. À Cormeilles-en-Parisis, où 25,1 % du parc est récent (après 2006), un expert saura différencier la valeur d'un appartement neuf d'un bien ancien à rénover.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m² (4 469 €/m²).
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Négliger l'impact de la vue et de l'exposition sur le prix.
- Sous-estimer les travaux nécessaires pour vendre au meilleur prix.
Investir à Cormeilles-en-Parisis : passer à l'action
Les chiffres offrent une photographie, mais ne remplacent pas l'expertise de terrain. Identifier la bonne opportunité à Cormeilles-en-Parisis, anticiper les travaux de rénovation ou négocier au juste prix demande une connaissance fine des micro-secteurs et du parc immobilier local.
Ces données tracent un cadre, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Cormeilles-en-Parisis grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 300 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cormeilles-en-Parisis
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cormeilles-en-Parisis ?
Le prix médian global était de 4 312 €/m² en 2024 selon la DGFiP. Les maisons se vendaient en médiane à 4 296 €/m² et les appartements à 4 333 €/m². Le prix moyen, sensible aux biens de prestige, s'établissait à 6 244 €/m².
Cormeilles-en-Parisis est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, la commune est bien plus accessible. Son prix au m² est inférieur de 23 % à Houilles, de 74 % à Maisons-Laffitte et de 115 % à La Garenne-Colombes, tout en bénéficiant d'une desserte ferroviaire comparable vers Paris.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est d'environ 5,2 %, selon la carte des loyers. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est proche de 3,1 %.
La commune est-elle dynamique démographiquement ?
Oui, la population a augmenté de 10,6 % entre 2019 et 2024, soit une croissance très soutenue. L'âge médian est de 37,9 ans et les moins de 30 ans représentent 38,6 % des habitants, ce qui en fait une ville jeune.
Quels sont les risques à connaître pour investir ?
Le principal risque est la faible accessibilité pour les revenus locaux, ce qui peut fragiliser la revente. Il faut aussi vérifier l'assurabilité du bien face aux risques naturels (4 recensés) et anticiper d'éventuels travaux de rénovation énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
Cormeilles-en-Parisis affiche un écart de valorisation saisissant avec des voisines comme La Garenne-Colombes (-115 %) ou Bois-Colombes (-82 %), malgré une desserte ferroviaire similaire, ce qui crée un effet de levier significatif pour un investisseur visant la montée en gamme du parc.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cormeilles-en-Parisis.
Communes limitrophes de Cormeilles-en-Parisis
Cormeilles-en-Parisis est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Cormeilles-en-Parisis s'échange à 4 312 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale. Au classement départemental, Cormeilles-en-Parisis se place dans les 3 % de communes les plus chères du Val-d'Oise.
Le prix médian de Cormeilles-en-Parisis reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 1 651 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 296 €/m² (surface médiane 95 m²) et celui des appartements à 4 333 €/m² (53 m²). Le bien médian (95 m² à 408 120 €) équivaut à 14,2 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 19,1 €/m² pour un appartement et 17,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,3 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Cormeilles-en-Parisis (1,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 951 logements autorisés, soit 390/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 85 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Cormeilles-en-Parisis est dans la grande couronne parisienne. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m)) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.