01 Le parc de logements
Le parc comprend 901 logements dont 730 résidences principales, 122 résidences secondaires et 49 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 730 | 81,0 % |
| Résidences secondaires | 122 | 13,5 % |
| Logements vacants | 49 | 5,4 % |
Parmi les 901 logements du parc, 81 % assurent la fonction de résidence principale, contre 14 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 74 | 10,6 % |
| 1919-1945 | 41 | 5,9 % |
| 1946-1970 | 91 | 13,1 % |
| 1971-1990 | 160 | 23,0 % |
| 1991-2005 | 150 | 21,5 % |
| 2006-2019 | 181 | 26,0 % |
La période 2006-2019 concentre 26 % du parc, tandis que 11 % datent d'avant 1919 et 26 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 14 | 1,9 % |
| 2 pièces | 32 | 4,4 % |
| 3 pièces | 111 | 15,2 % |
| 4 pièces | 222 | 30,4 % |
| 5 pièces ou plus | 351 | 48,1 % |
Taille moyenne: 4,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 48 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 780 | 804 | 901 |
| Rés. principales | 568 | 628 | 730 |
| Rés. secondaires | 173 | 141 | 122 |
| Vacants | 39 | 35 | 49 |
À La Freissinouse, commune similaire à 7 km, la part de propriétaires est de 64,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 569 | 77,9 % |
| Locataires (privé) | 138 | 18,9 % |
| Locataires HLM | 2 | 0,3 % |
| Logés gratuitement | 21 | 2,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 77,9 %, locataires 19,2 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 109 | 14,9 % |
| Électricité | 280 | 38,4 % |
| Gaz bouteille | 13 | 1,8 % |
| Autre (bois…) | 328 | 44,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (45 %), 38 % pour électricité et 15 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 77 |
| 2 à 4 ans | 150 |
| 5 à 9 ans | 119 |
| 10 ans ou plus | 384 |
| Total ménages | 730 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 90 |
| Sous-occupation modérée | 181 |
| Sous-occupation accentuée | 216 |
| Suroccupation modérée | 25 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 26 | 3,6 % |
| 1 voiture | 313 | 42,9 % |
| 2 voitures ou plus | 391 | 53,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 4 % sans, 43 % à une voiture, 54 % multi-motorisés. Par ailleurs, 85,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 249 | 182 | 55 | 12 |
| 1975 | 299 | 216 | 42 | 41 |
| 1982 | 407 | 276 | 115 | 16 |
| 1990 | 408 | 330 | 71 | 7 |
| 1999 | 558 | 387 | 151 | 20 |
| 2006 | 684 | 473 | 187 | 24 |
| 2011 | 780 | 568 | 173 | 39 |
| 2016 | 804 | 628 | 141 | 35 |
| 2022 | 901 | 730 | 122 | 49 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 249 à 901 logements, soit +262 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 73 | 69 | 75 | 73 | 87 | 54 |
| Dont vacants > 2 ans | 38 | 31 | 28 | 25 | 22 | 36 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 7 | 4,3 % |
| Classe C | 17 | 10,4 % |
| Classe D | 26 | 15,9 % |
| Classe E | 54 | 32,9 % |
| Classe F | 28 | 17,1 % |
| Classe G | 32 | 19,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: E en tête (33 %), 15 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 12,8 % |
| Classe B | 28 | 17,1 % |
| Classe C | 79 | 48,2 % |
| Classe D | 15 | 9,1 % |
| Classe E | 9 | 5,5 % |
| Classe F | 4 | 2,4 % |
| Classe G | 8 | 4,9 % |
Répartition climat du parc: C concentre 48 % des diagnostics et 78 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 437 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 420 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 337 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 277 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 243 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 121 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 437 kWh/m²/an, contre 121 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 316 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 6 | 1 |
| Classe C | 15 | 2 |
| Classe D | 16 | 10 |
| Classe E | 29 | 25 |
| Classe F | 19 | 9 |
| Classe G | 23 | 9 |
Performance comparée: maisons classées E (349), appartements classés E (369), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Roche-des-Arnauds (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de la Roche-des-Arnauds cumule 901 logements au millésime 2022: 81,0 % en résidence principale, 13,5 % en secondaire, 5,4 % vacants. Habitat à dominante pavillonnaire — 81,9 % de maisons, 18,1 % d'appartements complètent l'offre. La Roche-des-Arnauds se situe dans un environnement au cœur du massif des Alpes méridionales, en moyenne montagne, à 593 m d'altitude.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 77,9 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.
Le parc mêle bâti ancien (10,6 % avant 1919) et constructions récentes (26,0 % après 2006). Le parc de la Roche-des-Arnauds consomme plus que la moyenne: E dominante, 356 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 36,6 % sont des passoires thermiques (F+G). 44,9 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Hausse mesurée du nombre de logements: +12,1 % entre 2016 et 2022. 53,6 % des ménages de la Roche-des-Arnauds disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La Roche-des-Arnauds appartient au tissu au cœur du massif des Alpes méridionales, repère pour lire son marché résidentiel. Le cadre géographique en moyenne montagne, à 593 m d'altitude nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (730 résidences principales de la Roche-des-Arnauds) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 9,2 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Hautes-Alpes (52ᵉ rang sur 158 communes)
Analyse du marché immobilier à Roche-des-Arnauds
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Roche-des-Arnauds
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Roche-des-Arnauds s'établit à 3 010 €, sur la base de 24 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
36,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 9,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Roche-des-Arnauds Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Roche-des-Arnauds
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 010 €/m² de prix médian pour 24 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +32,1 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
79,2 % de maisons et 20,8 % d'appartements parmi les 24 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (79,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 221 €/m² pour les maisons et 1 317 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 24 | 19 | 5 |
| Prix médian/m² | 3 010 € | 3 221 € | 1 317 € |
| Prix moyen/m² | 2 832 € | ||
| Surface médiane | – | 109 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 27 | 2 278 € |
| 2022 | 22 | 2 625 € |
| 2023 | 15 | 2 788 € |
| 2024 | 12 | 2 697 € |
| 2025 | 24 | 3 010 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 338 logements ont été autorisés et 226 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 67 %.
Vacance longue durée à Roche-des-Arnauds
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Roche-des-Arnauds (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 60 logements ont été autorisés à à Roche-des-Arnauds, -24 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Roche-des-Arnauds
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roche-des-Arnauds
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Roche-des-Arnauds
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 164 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Roche-des-Arnauds: classe E en tête, 36,6 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Roche-des-Arnauds
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Roche-des-Arnauds : cadre de vie et logement
La Roche-des-Arnauds compte 1 685 habitants, à 1 346 m d'altitude. Le climat local affiche 11,3 °C de moyenne annuelle et 769 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 80 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Roche-des-Arnauds
La Roche-des-Arnauds et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Roche-des-Arnauds
Composition du parc immobilier à Roche-des-Arnauds
901 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
738 maisons pour 159 appartements: le parc à Roche-des-Arnauds est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Roche-des-Arnauds
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 697 logements).
- Avant 1919 10,6 % 74 logts
- 1919-1945 5,9 % 41 logts
- 1946-1970 13,1 % 91 logts
- 1971-1990 23,0 % 160 logts
- 1991-2005 21,5 % 150 logts
- 2006-2019 26,0 % 181 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Roche-des-Arnauds
80 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Roche-des-Arnauds
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Roche-des-Arnauds
Pour une maison de 109 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
328 090 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roche-des-Arnauds
Quel est le prix de l'immobilier à Roche-des-Arnauds ?
Le prix médian au m² à Roche-des-Arnauds est de 3 010 € (données DVF, 24 transactions). Pour une maison de 109 m² (surface médiane locale), compter environ 351 000 €.
Comment La Roche-des-Arnauds se situe-t-elle dans le Hautes-Alpes ?
La Roche-des-Arnauds se situe au 52ᵉ rang du Hautes-Alpes sur 158 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Roche-des-Arnauds ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Roche-des-Arnauds est de 3,7 % (loyer de 10,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Roche-des-Arnauds prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de la Roche-des-Arnauds est-il énergétiquement dégradé ?
36,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roche-des-Arnauds.
Résumé
Le coût médian du m² à Roche-des-Arnauds (3 010 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +22,8 % par rapport dans les Hautes-Alpes.
Forte valorisation observée: le m² médian de la Roche-des-Arnauds gagne +32,1 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 100 transactions (source DGFiP/DVF).
La maison individuelle domine les ventes de la Roche-des-Arnauds (79,2 % des transactions), à un prix médian de 3 221 €/m². Rapporté au revenu médian de la Roche-des-Arnauds, un logement de 109 m² (351 089 €) représente 15,2 années de ressources brutes.
Loyers observés à Roche-des-Arnauds: 10,1 €/m²/mois pour un appartement, 10,0 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 13,5 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Les permis de construire autorisent 12 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 78 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que La Roche-des-Arnauds est au cœur du massif des Alpes méridionales. La géographie joue son rôle: la commune est en moyenne montagne, à 593 m d'altitude.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).